不动产登记暂行条例实施细则解析

2015不动产登记暂行条例实施细则解析物权作为现代经济和民法的重要对象，对社会经济和生活的影响重大而深远，为在政策变更中把握主动，更好的服务农信社改革发展，笔者特作简要分析，以期对农信社的改革发展提供一点启示。首次登记优先《实施》第三条明确，“未办理不动产首次登记，不得办理不动产其他类型，法律、行政法规另有规定的除外”。解读及对策：根据物权法定原则，抵押权等担保物权要想成立并生效，必须有土地使用权、房屋所有权等不动产首次登记为前提。这就要求农信社在办理抵押业务之前，必须以土地使用权、房屋所有权等不动产的首次登记为前提，仅通过双方或者几方约定等债权行为，无法对抗首次登记这样的物权行为。物权来源有理有据，程序实质均要合法《实施细则》对国有建设用地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及房屋所有权、海域使用权等不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等都规定了严格规范的程序和提供的资料，有些登记甚至需要实地查看和，表明此次登记对物权来源、程序合法和实质合法都有严格的要求和保障。解读及对策：小产权房由于来源不合法，一定不可作为抵押物。集体建设用地使用权、土地承包经营权等必须经过相关不动产登记部门首次登记之后，农信社才能真正认定其合法，才能以此为依据进行后续的抵押权登记，在办理业务时，不能仅仅依靠和协议，要以不动产权属证书和不动产登记薄的记载为准，若证书和登记薄记载不一致，要及时查找原因，找出对策，但先以不动产登记薄的记载为准。房地一体、房海一体《实施细则》对国有建设用地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及房屋所有权、宅基地使用权及房屋所有权、海域使用权及建筑物、构筑物所有权规定了房地一体登记和房海一体登记原则，但是对于其上尚未建造房屋的，也可单独申请国有建设用地使用权、集体建设用地使用、宅基地使用权、海域使用权等。《实施细则》第71条规定“因填海造地导致海域灭失的，应当在填海造地工程竣工后，先申请海域使用权注销登记，再申请国有建设用地使用权首次登记。”解读及对策：在《实施细则》正式施行之后，农信社在办理房地、房海抵押时，直接办理不动产抵押登记，就能实现房地一体、房海一体。同时，对于其上尚未建造房屋或者其他建筑物、构筑物的，可以单独进行享有的土地使用权、海域使用权抵押等。填海造地之后，要及时申请海域使用权注销登记，再申请国有建设用地使用权首次登记，并及时办理相关抵押登记，以保护农信社的抵押权。债权转让，要一并办理抵押权转移登记《实施细则》第35条、第84条，都规定因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持相关资料，申请抵押权转移登记。解读及对策：在《实施细则》正式施行之后，农信社在办理债权转让时，除了债务人之外，还需要与受让人一起去办理抵押权转移登记。展期有限制，需谨慎《实施细则》第83条规定：“因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限发生变更申请一般抵押权变更登记时，如果该一般抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证明。”第88条最高额抵押权变更登记也有相似规定。解读及对策：在《实施细则》正式施行之后，农信社在办理展期时，除了通知债务人之外，如果还有其他抵押权人还需要提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证明，这无疑加重了我们的成本和风险系数，所以，在抵押之后，要及时查询抵押物的状态，保证农信社为唯一的抵押人，在未取得其他抵押权人书面同意的前提下，尽量不要轻易办理展期。预告登记的相关规定《实施细则》第99条规定：“申请预告登记的`商品房已办理在建建筑物抵押权首次登记的，应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移证明材料、不动产登记证明和抵押权人同意的书面证明。登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预购商品房转移预告登记。”第102条：“预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起三个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”解读及对策：在《实施细则》正式施行之后，农信社在办理涉房地产企业贷款中，在净地抵押之后，随着工程进度，一定要及时办理在建工程抵押，具备预售条件后，办理预购商品房转移预告登记;预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起三个月内，及时办理商品房登记。农村不动产的相关规定《实施细则》第五章用一大半的篇幅对集体土地所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记、集体建设用地使用权及房屋所有权登记、土地承包经营权登记、海域使用权登记等都作为较为详细的规定，如此多条款背后显示的是巨大的农村市场以及农村金融的机遇和挑战。解读及对策：面向“三农”是农信社的主要市场定位，之所以如此，一方面源自农信社自身的政策渊源，另一方面，也是农村金融规模小、效益低、风险大等特地的，在其他大银行和城商行看来，农村金融市场不成熟、缺乏抵质押物、较为混乱。但是，在《实施细则》实施之后，集体建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权、海域使用权等都成为农村金融的“香饽饽”和“定心丸”，会诱发村镇