2026年全国房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识考试快速提分卷详细参考解析

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用(B)方式设置调查项目表。A.判断提问B.多项选择C.单向选择D.书面提问

2、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（）A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看.检验标的物B.除法律.法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C.拍卖人承担瑕疵责任D.瑕疵请求权是买受人相对于委托人和拍卖人拥有的权利

3、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（）。A.经市（县）人民政府批准B.经委托人书面同意C.经房地产行政主管部门批准D.经省（自治区、直辖市）人民政府批准

4、对于位于某省的非经济适用房开发项目，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，其预计利润率可暂（）计。A.20%B.15%C.10%D.5%

5、申请办理施工许可证的程序中，发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起()日内颁发施工许可证。A.10B.15C.30D.60

6、经济适用住房的土地使用权全部是（）供给。A.出租B.出让C.划拨D.置换

7、（）负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。A.国土资源部B.住房城乡建设部C.国家林业局D.农业部

8、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是()。A.当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同B.意思表示真实C.不违反法律D.不违反社会公共利益

9、某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房。王某2010年10月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元/m2，面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2010年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。2011年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业（以下简称乙企业）负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至67.6m2，存在卫生间地面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。王某所购房屋的质量问题，应由（）承担保修责任。A.甲企业B.房产管理部门C.乙企业D.工程质量监督部门

10、下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是（）登记。A.预购商品房预告B.房屋转移C.在建工程抵押权D.房屋抵押权

11、某房地产开发企业房地产销售收入为20000万元，扣除项目金额为9000万元，应缴纳的土地增值税为（）万元。A.3300B.3450C.3950D.4150

12、房地产经纪业是()行业。A.知识密集和资金密集B.资金密集和劳动密集C.知识密集和管理密集D.知识密集和劳动密集

13、以下不动产登记类型中，不动产登记机构不颁发证书或证明的是（）。A.更正登记B.查封登记C.变更登记D.异议登记

14、2012年6月1日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15万m2的房屋，其中有3万m2的房屋未登记，包括1.20万m2的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。对已登记的房屋，在评估界定其性质、用途和建筑面积时，一般应以（）为准。A.实际调查的结果B.房屋权属证书和房屋登记簿的记载C.评估机构确定的结果D.房屋征收实施单位确定的结果

15、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是（）。A.宏观区位B.中观区位C.微观区位D.其他区位

16、某房产面积3136m2，要求测绘精度为一级，则其限差为()。A.1B.3C.6D.10

17、工业用地不应以（）方式出让。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议

18、无民事行为能力的人的年龄是()。A.未满8周岁B.未满12周岁C.未满16周岁D.未满18周岁

19、关于商品房屋租赁合同的说法，错误的是（）。A.商品房屋租赁合同应采用示范文本B.商品房屋租赁合同应采用书面形式C.商品房屋租赁合同应办理登记备案D.商品房屋租赁合同逐步实行网上备案

20、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是（）。A.征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府B.征收农用地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C.基本农田由国务院审批D.基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批

21、甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。乙银行确定抵押货款额度，就以（）万元作为参考依据。A.1400B.1600C.1800D.2000

22、销售不动产的营业税税率是()。A.1%B.3%C.5%D.7%

23、非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：B房地产开发公司申请领取施工许可证，应具备的条件中，其到位资金应不低于()万元。A.1000B.1080C.1580D.1800

24、2013月6月20日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为100m^2的住宅，其中，10m2自行改为商业用房，另还自行搭建了5m^2违章建筑。住宅抵押给银行尚有500000元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期3年，年租金为30000元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为10000元/m^2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。李某出租房屋，每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和为（）元。A.4650B.5100C.5700D.5800

25、(2015年真题)2014年李某将居住满5年的住房出租，应按租赁所得的（）缴纳个人所得税。A.0B.3%C.10%D.20%

26、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是（）。A.住宅平均层数B.住宅建筑净密度C.住宅建筑面积净密度D.住宅建筑面积毛密度

27、人均耕地不超过l亩的地区(以县级行政区域单位)，每㎡为()元。A.10～50B.8～40C.6～30D.5～25

28、某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2001年4月动工，2001年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2002年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2002年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2003年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。开发公司征用该片土地应报()审批。A.Z县人民政府B.Y市人民政府C.X省人民政府D.国务院

29、W省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、W省人大常委会出台的《W省城镇房地产开发经营管理条例》及W省政府颁布实施的《W省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》《B县城镇商品房预售管理办法》《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2012年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为70元、贷款利息为30元。请根据以上内容回答下列问题。W省政府颁布实施的《W省商品房销售管理办法》属于（）。A.法律B.地方性法规C.地方性政府规章D.规范性文件

30、与商品房销售价格相对应，个人对商品房的需求必须同时具备的条件是()。A.个人具有购买意愿和个人具有支付能力B.个人具有购买意愿和商品符合国家标准C.个人具有支付能力和商品符合国家标准D.商品符合国家标准和商品符合个人需求

31、下列说法有误的一项是()。A.个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理B.单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户C.W临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年D.一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行

32、（2013年真题）挂牌出让国有建设用地使用权，挂牌时间应不少于（）个工作日。A.5B.7C.10D.15

33、某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：根据题意，本例中的基础采用()比较适宜。A.条形基础B.独立基础C.筏板基础D.箱形基础

34、中国房地产估价师学会的英文缩写为（）。A.CIREAB.IBEAC.REACND.CNIRE

35、A房地产开发公司于2011年1月开发一普通商品住宅项目小区，项目总投资为3000万元，并以出让方式取得了该项目建设用地使用权。2011年6月，经招标，分别与B监理公司、C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2010年4月，正式开工建设。2011年9月，C公司完成该小区开发，并通过综合验收。根据《城市房地产开发经营管理条例》，A房地产开发公司开发该小区的资本金不得低于（）万元。A.300B.600C.1000D.1050

36、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2001年12月设立，注册资本为1000万元。2002年1月，甲公司决定开发一商品住宅小区，项目总投资8000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2002年7月，甲公司将该项目转让给乙公司。2003年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。下列关于甲公司以在建工程抵押和项目转让的表述中，正确的有（）。A.在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记B.在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押C.甲公司投入资金达到1600万元即可转让该房地产开发项目D.受让该房地产开发项目的乙公司，可以不具备房地产开发企业资质

37、评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由()选定。A.被征收人协商B.房屋征收部门C.市、县级人民政府D.房屋征收实施单位

38、下列不属于征收土地必须严格遵守的原则是()。A.珍惜耕地，合理利用土地B.满足建设用地需要C.依法征地D.有偿使用土地

39、建筑工程施工许可证由()单位申领。A.设计B.建设C.施工D.监理

40、国有建设用地使用权属于（）。A.债权B.所有权C.担保物权D.用益物权

41、对于已经登记的房屋，房屋征收评估对象以（）的记载为准。A.房屋登记簿B.房屋权属证书C.房产合同D.评估证书

42、关于房地产中介服务机构的业务管理有以下说法，其中错误的是（）。A.县级以上人民政府房地产行政主管部门对房地产中介服务机构实施监督管理B.房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件有保密的义务C.房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同D.房地产中介服务人员可以同时在两个中介服务机构注册

43、暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由()提供担保函。A.房地产主管部门B.建设主管部门C.质量责任承担主体D.房地产销售代理机构

44、(2017真题)许某对其所属的商铺登记为徐某所有表示了异议，不动产登记机构根据利害关系人的申请，最终将该商铺登记为许某所有。这一登记属于（）。A.转移登记B.变更登记C.异议登记D.更正登记

45、土地闲置需要征收土地闲置费的是（）。A.该区域发生洪涝灾害B.规划修改C.发现古人活动遗址D.银行贷款没有落实

46、下列关于房屋租赁期限，表述错误的是（）。A.房屋租赁期限超过20年的，其房屋租赁合同无效B.租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年C.承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意D.出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意

47、下列关于质权特征的表述中，错误的是()。A.质权是一种担保物权B.质权的标的物只能是不动产权利C.质权需转移质物的占有D.质权是就质物优先受偿的权利

48、根据《物权法》规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.二分之一B.五分之三C.三分之二D.五分之四

49、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是()。A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.建筑工程施工许可证D.建设工程规划许可证

50、甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于1998年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为200万元。甲公司根据相关法律按税后利润的10％提取法定公积金，至2008年年底累计提取100万元，2009年甲公司税后利润为120万元，当年分配70万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为90万元。2008年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为3年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。甲公司2009年实际获得的超额利润为（）万元。A.30B.90C.120D.210

51、根据《声环境质量标准》，下列对环境噪声最高限制要求最严格的功能区为（）。A.工业厂区B.行政办公楼C.商业金融街D.商住混杂区域

52、某房地产开发公司（以下简称开发公司）征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设（用地规模相同），每期投资均为1.96亿元。一期工程于2008年4月动工，2008年8月底，开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2009年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2009年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼（现房）。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2009年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2010年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。开发公司征用该片土地应报（）审批。A.Z县人民政府B.Y市人民政府C.X省人民政府D.国务院

53、全面反映房屋及其用地的位置和状况的基本图是（）。A.地形图B.房产分幅图C.房产分丘图D.房产分户图

54、购买经济适用住房不满()年的，不得直接上市交易。A.1B.2C.3D.5

55、某住宅用地出让年限50年，建设期2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为（）年。A.38B.40C.58D.60

56、2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2018年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2018年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2018年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。下列表述中，不正确的是（）。A.如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分B.B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告C.B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让D.B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

57、豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为（）A.商场、豪华住宅、私立学校B.豪华住宅、商场、私立学校C.私立学校、商场、豪华住宅D.商场、私立学校、豪华住宅

58、下列关于丘的表述，正确的是（）。A.丘是指地表上一块无界空间的地块B.一个地块只属于一个产权单元时称为组合丘C.一个地块属于几个产权单位时称为独立丘D.丘的权属界线是界址点的连线

59、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是（）。A.建设部B.建设部住宅与房地产业司C.建设部信息中心D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会

60、下列关于住宅专项维修资金制度的表述，正确的是（）。A.专项维修资金在物业保修期届满后使用B.专项维修资金用于专有部位，不得挪作他用C.专项维修资金属于业主及物业服务企业所有D.非住宅物业的业主，可以不缴纳专项维修资金

61、居住区绿地系统的组成中，居住组团的小块绿地属于（）。A.公共绿地B.专用绿地C.宅旁绿地D.街道绿地

62、（2016年真题）合伙制房地产估价机构中，专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于（）。A.50%B.60%C.70%D.80%

63、房屋登记事项只在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书的是（）。A.房地产开发企业待售的房屋B.申请初始登记的新建商品房C.继承、接受遗赠取得的房屋D.全体业主共有的物业服务用房

64、甲企业于2014年3月竞得一宗100000㎡的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140㎡的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。李某所投的保险类型为（）。A.财产保险B.责任保险C.信用保险D.保证保险

65、普通股票持有者之间的平等原则是指()。A.股票持有者的身份是平等的B.每一股份的平等C.在权利方面是平等和无差异的D.在义务方面是平等和无差异的

66、国有土地上房屋征收评估费一般由（）支付。A.被征收人B.房屋征收部门C.建设单位D.房屋征收实施单位

67、下列关于经济适用住房的说法，错误的是（）。A.由政府组织、社会投资建设、实行土地划拨、税费减免、信贷支持B.按照保本微利原则出售C.购房满5年可转让，不再交纳土地收益等价款D.政府优先回购

68、2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。甲公司为员工办理的保险属于社会保险险种有（）个。A.2B.3C.4D.5

69、可以承接各行业、各等级的建设工程设计业务的是（）。A.取得工程设计专业资质的企业B.取得工程设计综合资质的企业C.取得工程设计专项资质的企业D.取得工程设计行业资质的企业

70、甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。对于项目A的项目资本金，若存在非专利技术作价出资，则其额度最多为（）万元。A.1280B.1920C.2880D.9600

71、下列不属于物业管理特征的是（）。A.社会化B.专业化C.年轻化D.市场化

72、2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。甲公司应向土地管理部门缴纳（）。A.土地补偿费B.土地使用权出让金C.土地闲置费D.房屋拆迁安置费

73、关于物权不同于债权的说法，错误的是()。A.物权法定，债权任意创设B.物权为对世权，债权为对人权C.物权有支配力，债权有请求力D.物权有期限，债权无期限

74、关于抵押权的说法，错误的是()。A.抵押权是一种担保物权B.抵押权是转移标的物占有的物权C.抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿D.抵押权是债务人或第三人以其所有的特定的财产设定的物权

75、2015年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2017年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2017年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2017年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。按照《商品房销售管理办法》规定，如果王某不退房，王某所购商品房的总价款是（）元。A.300000B.309000C.319000D.321000

76、同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由（）家房地产估价机构承担。A.1B.2C.3D.4

77、某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。在评估过程中，房屋用途确定的依据为（）。A.实际用途B.不动产权证上记载的用途C.镇人民政府认定、处理结果D.县人民政府认定、处理结果

78、某住房置业担保公司实有资本5000万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过（）亿元。A.7.50B.10.00C.15.00D.20.00

79、（2016年真题）（一）甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。上述评估报告使用期限一般不超过（）。A.2015年9月29日B.2015年10月29日C.2016年3月29日D.2016年4月29日

80、房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是()。A.按套销售B.返本销售C.按房间销售D.售后包租二、多选题

81、评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由()选定。A.被征收人协商B.房屋征收部门C.市、县级人民政府D.房屋征收实施单位

82、以（）为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。A.保险基金来源的不同B.保险标的的不同性质C.保险的实施形式D.保险标的的价值确定与否

83、经济特区，经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的（）。A.50%B.60%C.70%D.80%

84、经批准的征收土地方案，由()组织实施。A.建设单位B.被征收土地所在地的市县人民政府土地管理部门C.被征收土地所在地的市县人民政府建设部门D.被征收土地所在地的市县人民政府

85、李某购买了其亲戚家的一处不动产。按照有关规定，李某应到当地房地产管理部门办理（）。A.不动产所有权注销登记B.不动产所有权初始登记C.不动产所有权转移登记D.不动产所有权变更登记

86、房屋建筑工程保修期从()起计算。A.工程竣工验收合格之日B.工程竣工验收之日C.工程竣工验收申请之日D.工程竣工之日

87、（）一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。A.生活污染源B.气态污染物C.工业污染源D.交通污染源

88、房地产图中，通常采用比例尺为1：1000的地形图为()。A.城市总体规划图B.竣工图C.城市详细规划图D.地籍图

89、下列有关丘的表述中，不正确的是(C)。A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B.丘是指地表上一块有界空间的地块C.组合丘一定大于独立丘D.丘的权属界线是界址点的连线

90、业主委员会是（）的执行机构。A.物业服务企业B.社区居委会C.业主大会D.业主或物业住用人

91、短期信用工具不包括（）。A.本票B.汇票C.支票D.股票

92、城市用地评价中下列哪一项属于适宜修建的用地()。A.一类用地B.二类用地C.三类用地D.已征用的土地

93、房屋登记事项只在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书的是（）。A.房地产开发企业待售的房屋B.申请初始登记的新建商品房C.继承、接受遗赠取得的房屋D.全体业主共有的物业服务用房

94、在一些经济落后地区，可以适当降低城镇土地使用税的税额，但降低额不得超过最低税额的（）。A.20%B.30%C.35%D.25%

95、下列关于施工许可，表述正确的是（）。A.施工许可证，应当由建设单位协助施工单位申请B.工程投资额为300万元的建筑工程，可以不申请办理施工许可证C.中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证D.对于建设工期不足一年的建设项目，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%

96、下列不能够用于投资资本金的是（）。A.工业产权B.非专利技术C.土地使用权D.借款

97、下列取得房屋的行为中，应缴纳契税的是（）。A.子女继承取得房屋B.以获奖方式取得房屋C.接受赠与境外别墅D.住房所有权更正为夫妻共有

98、（2013年真题）注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受（）学时的继续教育。A.30B.60C.90D.120

99、2010年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2012年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2012年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2012年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。下列表述中，不正确的是（）。A.如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分B.B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告C.B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让D.B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

100、集体土地未经依法()不得出让。A.征用B.征收C.批准D.备案三、判断题

101、预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。（）

102、按份共有的各所有权人对于房屋享有平等的所有权。（）

103、房地产业可分为房地产开发经营业和房地产咨询业。（）

104、对于出租的房产，以房产评估价作为房产税的计税依据。（）

105、速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。

106、国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之日。（）

107、金融债券是指银行或其他非银行性金融机构发行的债权债务凭证。（）

108、经济适用住房建设用地采取出让方式供应。（）

109、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。（）

110、只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房。（）

111、目前，我国住房供应政策是以商品性住房供应为主。（）

112、房地产开发项目应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。（）

113、房屋两全险的期限分为1年、2年、3年、5年四种。（）

114、税收加成是对所有纳税人的加征，附加则是对特定纳税人的加征。（）

115、对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（）

116、城市用地评价内容包括三个方面，即社会条件评价、建设条件评价和经济评价。（）

117、所有的股份制企业都可以发行股票融资。（）

118、中美合资企业可以选择用美元作为记账本位币，相应财务会计报告也可以提供给中国境内的使用者。

119、《城市房地产抵押管理办法》规定，列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物，不得设定抵押。（）

120、学校兴办的招待所用房，可免征房产税。（）

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：调查项目——是调查时向被调查者所要搜集的问题，它是反映调查单位特征的标志。设置调查项目必须注意以下几点：①对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；②所问的问题应便于被调查者回答；③备选项目必须互不相容；④调查项目应当防止渗入调查者的思想导向；⑤问题的形式不宜太难和过于复杂；⑥问题不宜太长。

2、答案：C本题解析：本题考查的是瑕疵请求规则。选项C错误，承担瑕疵责任的可能是委托人，也可能是拍卖人。

3、答案：B本题解析：本题考查的是房地产估价机构监管。《房地产估价机构管理办法》第二十九条第二款规定，经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。

4、答案：A本题解析：非经济适用房开发项目预计利润率暂按以下规定的标准确定：①位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；②位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；③位于其他地区的，不得低于10%。经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《〈关于印发经济适用房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3%。

5、答案：B本题解析：申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行：1.建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。2.建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请。3.发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当当场或者5日内一次告知建设单位需要补正的全部内容，审批时间可以自证明文件补正齐全后做相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15日内书面通知建设单位，并说明理由。

6、答案：C本题解析：本题考查的是已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定。经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。

7、答案：A本题解析：本题考查的是不动产登记机构。2013年12月，中央机构编制委员会印发了《中央编办关于整合不动产登记职能的通知》，确定国土资源部负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。住房城乡建设部、国家林业局、国家海洋局等协同国土资源部分别指导房屋、林地、海域登记工作。农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权统一登记工作。过渡期后，由国土资源指导。参见教材P159。

8、答案：A本题解析：无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。例外的是，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”

9、答案：A本题解析：《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业（甲企业）应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

10、答案：C本题解析：依据《物权法》的要求，《房屋登记办法》规定，房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，以及法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记事项，房屋登记机构应当实地对拟登记的房屋进行实地查看。

11、答案：D本题解析：本题考查的是土地增值税的税率和应纳税额计算。增值额＝20000－9000＝11000（万元）。增值额占扣除额比例＝11000/9000＝1.22，大于100%，小于200%，故土地增值税＝11000×50%－9000×15%＝4150（万元）。P241。

12、答案：D本题解析：房地产经纪业的主要业务是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。

13、答案：B本题解析：本题考查的是不动产登记程序。查封登记不颁发证书或证明。

14、答案：B本题解析：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

15、答案：C本题解析：微观区位是指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。这种小尺度范围内的地块位置条件是城市土地经济评价中确定各种地价修正系数和评估地块价格的基础。

16、答案：B本题解析：[知识点]房地产测绘的特点与房地产测绘的精度要求

17、答案：D本题解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取招拍挂方式出让。

18、答案：A本题解析：无民事行为能力人——是指不具有独立实施民事法律行为资格的自然人。在中国，不满8周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。

19、答案：A本题解析：房屋租赁合同必须采用书面形式，《城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同；《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案”；按照《商品房屋租赁管理办法》要求，直辖市、市、县房地产主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。A项，《商品房屋租赁管理办法》要求，房地产管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。

20、答案：D本题解析：征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。

21、答案：A本题解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。2000-400-200=1400万元。参见教材P125。

22、答案：C本题解析：[知识点]营业税、城市维护建设税和教育费附加

23、答案：B本题解析：[知识点]施工许可制度

24、答案：A本题解析：2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10％的税率征收个人所得税。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。该套住宅出租年租金为30000元。每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和=30000×（10％+1.5％+4％）=4650（元）。

25、答案：C本题解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。

26、答案：B本题解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地面积（%）。

27、答案：A本题解析：耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：①以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，10元至50元／㎡；②人均耕地在1亩至2亩(含2亩)的地区，8元至40元／㎡；③人均耕地在2亩至3亩(含3亩)的地区，6元至30元/㎡；④人均耕地在3亩以上的地区，5至25元／㎡。

28、答案：C本题解析：暂无解析

29、答案：C本题解析：房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：《房地产开发企业资质管理办法》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等。题中，《W省商品房销售管理办法》由该省政府颁布实施，属于地方性的政府规章。

30、答案：A本题解析：需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买能力的统一。

31、答案：D本题解析：存款人开立一般存款账户没有数量限制，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款账户办理转账结算和现金缴存，但不得办理现金支取。

32、答案：C本题解析：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌时间不少于10个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

33、答案：D本题解析：暂无解析

34、答案：A本题解析：2004年7月12日，经原建设部同意，民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会，其英文缩写为CIREA。

35、答案：B本题解析：2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%。其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。因此，A房地产开发公司开发该小区的资本金最低应为：3000万元×20%＝600（万元）。

36、答案：B本题解析：A项，抵押权登记包括一般抵押权登记、最高额抵押权登记和在建工程抵押权登记。C项，《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，即以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；该项目商品住宅小区，总投资8000万元，8000×25%＝2000（万元）。D项，受让该房地产开发项目的乙公司，必须具备房地产开发企业资质。

37、答案：A本题解析：被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

38、答案：B本题解析：(一)珍惜耕地，合理利用土地的原则(二)保证国家建设用地原则(三)妥善安置被征地单位和农民的原则(四)有偿使用土地的原则(五)依法征地的原则

39、答案：B本题解析：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当(≠必须)依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。

40、答案：D本题解析：本题考查的是用益物权。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。参见教材P421。

41、答案：A本题解析：《国有土地房屋征收评估办法》规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

42、答案：D本题解析：房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务有：①遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；②不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务；③接受职业继续教育，不断提高业务水平；④向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；⑤为委托人保守商业秘密。

43、答案：C本题解析：暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。

44、答案：D本题解析：本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

45、答案：D本题解析：本题考查的是对不按期开发的房地产发开项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。（1）因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。（2）因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。（3）因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。参见教材P108。

46、答案：A本题解析：AB两项，《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。C项，承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途；确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。D项，出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。

47、答案：B本题解析：(2)质权——是指为了担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。其特征为：①质权是一种担保物权；②质权的标的物只能是动产或财产权利；③质权须转移质物的占有；④质权是就质物优先受偿的权利。

48、答案：C本题解析：业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

49、答案：D本题解析：建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

50、答案：C本题解析：若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。本题中，厂商的税后利润为120万，所以超额利润就是120万。

51、答案：B本题解析：本题考查的是环境噪声标准。选项A属于3类声环境功能区；选项CD属于2类声环境功能区。参见教材P58。

52、答案：C本题解析：征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。本题中，征用基本农田以外的耕地360亩，未超过35公顷，应由省级人民政府审批，即X省人民政府。

53、答案：B本题解析：A项，地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图；C项，房产分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图；D项，房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。

54、答案：D本题解析：2007年11月，建设部联合国家发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号），对经济适用住房上市又进行了较严格的限制性规定。该办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

55、答案：A本题解析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50－2－10=38（年）。

56、答案：C本题解析：本题考查的是房地产转让的条件。如转让项目，必须除土地费用外其它投资达到总投资的25%以上。

57、答案：D本题解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。题中商场最高法定年限为40年，私立学校为50年，豪华住宅为70年。

58、答案：D本题解析：本题考查的是房地产面积测算的一般规定和方法。丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。

59、答案：D本题解析：建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。

60、答案：B本题解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。P225。

61、答案：A本题解析：公共绿地是指居住区内居民公共使用的绿化用地，如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等。B项，公共建筑和公用设施专用绿地是指居住区内的学校、幼托机构、医院、门诊所、锅炉房等用地的绿化；C项，宅旁和庭院绿地是指住宅四旁绿地；D项，街道绿地是指居住区内各种道路的行道树等绿地。

62、答案：B本题解析：本题考查的是房地产估价机构等级。有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。参考教材P181。

63、答案：D本题解析：对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

64、答案：D本题解析：本题考查的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。参见教材P318。

65、答案：B本题解析：普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内，这里所说的平等，主要是指每一股份的平等，而每一股东由于其认购股份多少的不同，则体现他们所拥有的权利和义务是不同的。

66、答案：B本题解析：委托房屋征收评估、鉴定，应当按照政府规定的收费标准收取费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。

67、答案：C本题解析：本题考查的是住房保障制度。选项C错误，购房满5年可转让，但应交纳土地收益等价款。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右；购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。

68、答案：C本题解析：本题考查的是保险的种类。我国目前的社会保险包括：统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险4种。还有一个生育保险，教材没有提到。

69、答案：B本题解析：根据工程性质和技术特点有：①取得工程设计综合资质的企业，可以承接各行业、各等级的建设工程设计业务；②取得工程设计行业资质的企业，可以承接相应行业相应等级的工程设计业务及本行业范围内同级别的相应专业、专项（设计施工一体化资质除外）工程设计业务；③取得工程设计专业资质的企业，可以承接本专业相应等级的专业工程设计业务及同级别的相应专项工程设计业务（设计施工一体化资质除外）；④取得工程设计专项资质的企业，可以承接本专项相应等级的专项工程设计业务。

70、答案：B本题解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。项目A为综合地产项目，项目资本金比例为30%，以工业产权或者非专利技术作价出资，其总额不得超过资本金总额的20%。32000×30%×20%=1920（万元）。P107。

71、答案：C本题解析：本题考查的是物业管理的基本特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。

72、答案：B本题解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

73、答案：D本题解析：物权和债权的保护方法不同。针对物权的保护，各国物权法都设立了专门的物权请求权制度，赋予物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利，以保障物权人对其物的支配权。合同债权主要受合同法的保护，侵害合同债权也主要适用合同法规定的违约责任。

74、答案：B本题解析：本题考查的是担保物权。抵押权是指为了担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。

75、答案：B本题解析：本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。本题王某所购商品房面积误差比为7%，因此，面积误差比在3%之内的3m2房价款由王某补足：而超出3%部分的4m2房价款由B房地产开发公司承担，产权归王某所有。王某所购商品房的总价款＝103m2×3000元/m2＝309000元。参见教材P133。

76、答案：A本题解析：同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。

77、答案：D本题解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。参见教材P62～63。

78、答案：C本题解析：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。则该担保公司担保贷款余额的总额不得超过：5000×30=15（亿元）。

79、答案：D本题解析：房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。本题中，2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告。因此，该评估报告使用期限应不超过2016年4月29日。

80、答案：A本题解析：(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

81、答案：A本题解析：被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

82、答案：D本题解析：本题考查的是保险的种类。以保险标的的价值确定与否为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险

83、答案：A本题解析：根据有关规定，加成征税政策主要有以下两项：①经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%；②占用基本农田的，适用税额应当在规定的当地适用税额的基础上提高50%。

84、答案：D本题解析：经批准的征收土地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。

85、答案：C本题解析：转移登记，是指不动产物权转移时进行的登记。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。不动产