2026年物业管理师考试《物业管理实务》真题及试题及答案

2026年物业管理师考试《物业管理实务》真题及试题及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业最主要的工作任务是（）。A.组建管理处，进行人员招聘与培训B.参与竣工验收，并在验收单上签字C.从物业管理的角度对开发建设提出建议D.与业主签订物业服务合同2.物业接管验收时，对电梯设备的验收主要依据是（）。A.电梯制造厂家的安装说明书B.《电梯安装验收规范》及国家相关标准C.开发商提供的电梯采购合同D.物业管理公司制定的电梯运行规范3.新建物业在接管验收时，建设单位应向物业管理企业移交的资料不包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备安装竣工图C.业主的户籍档案资料D.地下管网工程竣工图4.物业装饰装修管理中，物业管理企业应当告知装修人禁止的行为，下列哪项不属于禁止行为？（）A.改变承重结构B.将没有防水要求的房间改为卫生间C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸D.铺设木地板5.根据《民法典》相关规定，业主大会作出筹集专项维修资金的决定，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上C.参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上D.全体业主6.物业服务费用的计费方式主要包括包干制和酬金制。关于酬金制，下列说法正确的是（）。A.物业服务费用的结余归物业服务企业所有B.物业服务费用的不足由物业服务企业承担C.物业服务企业预收的物业服务资金属于代管性质D.酬金制下，业主不需要向物业服务企业支付额外的酬金7.在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.最终用户B.物业服务企业C.业主委员会D.开发建设单位8.物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主或使用人应当（）。A.拒绝配合以维护自身权益B.予以配合，并提供便利条件C.要求支付劳务费D.向行政主管部门投诉9.房屋完损等级评定中，一般房屋按结构、装修、设备三个组成部分进行评定，其中（）是主要的。A.装修部分B.设备部分C.结构部分D.使用功能部分10.物业管理招标中，招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A.2B.3C.5D.711.物业服务合同终止时，物业管理企业应当向业主委员会移交的资料中，不包括（）。A.物业管理档案资料B.物业共用设施设备资料C.物业管理企业的财务账册D.业主名册12.关于物业的使用与维护，下列说法正确的是（）。A.业主可以随意改变物业使用性质B.物业管理企业有权强制拆除违章搭建C.需要改变共有部分用途的，应当经业主大会同意D.维修资金可以用于购买理财产品13.物业管理区域内发生火灾时，物业管理企业首先应当采取的措施是（）。A.立即报警并启动消防应急预案B.疏散围观群众C.保护现场，等待消防队D.抢救贵重物品14.电梯属于特种设备，其安全管理要求严格。电梯的年度检验应由（）向特种设备检验检测机构申报。A.电梯维保单位B.物业服务企业C.业主委员会D.制造单位15.物业管理企业在处理客户投诉时，正确的流程是（）。A.记录—处理—反馈—回访B.处理—记录—反馈—回访C.记录—反馈—处理—回访D.回访—记录—处理—反馈16.住宅专项维修资金是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后（）的资金。A.大修、中修和更新、改造B.日常维修和养护C.大修、更新和改造D.日常养护和更新17.物业管理招投标活动应遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.效率优先、兼顾公平C.自愿、有偿、诚实信用D.合法、合规、合理18.在前期物业管理阶段，通过招投标选聘物业服务企业的，招标人通常是（）。A.业主委员会B.房地产行政主管部门C.建设单位D.街道办事处19.物业管理企业资质等级实行分级管理，一级资质由（）审批。A.国务院建设主管部门B.省、自治区人民政府建设主管部门C.直辖市人民政府房地产主管部门D.设区的市人民政府房地产主管部门20.物业管理治安防范工作中，对陌生人的进出管理，通常采用（）的方式。A.完全放行B.凭出入证进出C.仅允许业主进入D.随意盘查21.房屋共用部位是指（）。A.业主专有的房屋内部空间B.属于业主共同所有的楼梯间、屋面等部位C.物业管理用房D.小区内的市政道路22.物业服务企业在保洁服务中，对于垃圾的收集与处理，应当做到（）。A.随意堆放在小区角落B.定时收集，日产日清C.每周收集一次D.交由业主自行处理23.物业绿化管理中，草坪的修剪高度一般控制在（）厘米左右为宜。A.1-2B.5-8C.15-20D.30-4024.物业管理风险防范中，购买物业管理责任险的主要目的是（）。A.提高企业知名度B.转移意外事故造成的赔偿责任风险C.增加员工福利D.规避经营亏损25.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，（）。A.前期物业服务合同继续有效B.前期物业服务合同自动终止C.两个合同并行执行D.由建设单位决定哪个合同有效26.物业管理企业如果想利用物业共用部位进行经营，应当（）。A.自行决定，但收益归企业所有B.报请房地产行政主管部门审批C.征得相关业主、业主大会同意，并办理相关手续D.只要告知业主委员会即可27.关于停车管理，下列说法错误的是（）。A.车辆进出小区应进行登记B.物业管理企业对车辆停放有保管义务C.物业管理企业应维护停车场的秩序D.停车费收益应补充专项维修资金或按业主大会决定分配28.物业管理档案资料管理中，档案分类的方法不包括（）。A.年度分类法B.组织机构分类法C.随机分类法D.问题分类法29.物业服务成本或者物业服务收费构成中，不包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造费用30.物业管理企业介入房地产开发项目的时间越早，其（）的作用越大。A.销售代理B.优化设计、减少后期返工C.物业接管验收D.制定物业管理方案31.业主大会是由（）组成的。A.物业管理区域内的全体业主B.物业管理区域内的部分业主代表C.业主委员会成员D.业主和物业使用人32.物业管理应急预案中，针对台风、暴雨等恶劣天气的预案属于（）。A.治安突发事件预案B.消防应急预案C.公共设施设备故障预案D.自然灾害应急预案33.物业管理企业在进行房屋装修管理时，收取装修保证金的主要目的是（）。A.增加企业收入B.约束装修人，防止违规装修C.支付装修工人的工资D.购买装修材料34.下列哪项不属于物业管理企业应提供的公共服务？（）A.房屋建筑主体的维修B.小区绿化养护C.业主室内家电维修D.公共秩序维护35.物业服务合同到期后，如果业主大会未作出续聘或另聘物业服务企业的决定，物业服务企业继续提供服务的，（）。A.原合同自动终止，企业无权收费B.原合同继续有效，服务期限为不定期C.物业服务企业必须撤离D.由行政主管部门指定新的服务企业36.物业管理区域内的（）属于业主共有。A.城市公共道路B.规划用于停放汽车的车位C.物业管理用房D.开发商未售出的商铺37.物业管理企业应对员工进行定期培训，培训内容不包括（）。A.职业道德B.服务意识C.开发商的商业机密D.专业技能38.在物业接管验收中，钥匙的移交属于（）的验收。A.资料移交B.设施设备C.房屋本体D.现场查验39.物业管理企业在处理邻里纠纷时，正确的角色是（）。A.法官，直接裁决B.调解者，协助沟通C.旁观者，不予理睬D.偏袒一方，快速解决40.关于物业档案，下列说法正确的是（）。A.档案可以随意销毁B.档案无需保密C.档案是物业管理活动的原始记录D.只有纸质档案才算档案二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理早期介入的主要内容包括（）。A.可行性研究阶段的介入B.规划设计阶段的介入C.施工阶段的介入D.竣工验收阶段的介入E.销售阶段的介入42.物业接管验收与竣工验收的区别在于（）。A.验收目的不同B.验收性质不同C.验收对象不同D.验收主体不同E.验收时间不同43.物业管理招标文件通常包括（）。A.招标人及招标项目简介B.物业管理服务内容及要求C.对投标人及投标书的要求D.评标标准和方法E.物业服务合同的条款44.业主在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.监督业主委员会的工作E.监督物业服务企业履行物业服务合同45.物业服务费用的定价形式包括（）。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.业主定价E.企业自主定价46.物业管理企业应建立的档案资料包括（）。A.物业权属资料B.工程竣工验收资料C.业主及住户资料D.装修管理档案E.维修养护记录47.物业管理企业在房屋日常维护养护中，应坚持的原则是（）。A.及时原则B.安全原则C.经济原则D.统一原则E.随意原则48.关于物业共用设施设备，下列说法正确的有（）。A.包括电梯、水箱、避雷设施等B.物业服务企业应定期进行维修养护C.更新改造费用可以从专项维修资金中列支D.可以随意改变其用途E.属于业主共有49.物业管理区域内的公共秩序维护主要包括（）。A.安全防范工作B.消防管理工作C.车辆停放管理工作D.环境卫生维护E.绿化养护50.物业管理企业应对的突发事件类型包括（）。A.治安事件B.火灾事故C.水管爆裂事故D.电梯困人事故E.交通事故51.物业服务合同终止时，物业管理企业需退出物业管理区域的，应当履行（）义务。A.移交物业管理用房B.移交资料C.撤离工作人员D.做好善后工作E.结清费用52.房屋装修管理中，物业管理企业应查验的装修项目包括（）。A.改动房屋主体结构B.明确防盗网的安装位置C.厨房、卫生间的防水处理D.管线的走向E.室内家具的摆放53.物业管理风险的主要来源包括（）。A.法律法规不完善B.业主要求过高C.员工违规操作D.设施设备老化E.自然灾害54.物业服务企业资质等级是衡量企业（）的重要标志。A.管理规模B.管理水平C.技术能力D.人员素质E.信用等级55.专项维修资金的使用范围包括（）。A.物业共用部位的大修B.物业共用设施的更新改造C.业主自用设施的维修D.物业共用部位的中修E.物业共用设施的日常养护56.物业管理企业在进行客户服务时，常用的沟通技巧有（）。A.倾听B.提问C.同理心D.赞美E.争辩57.物业管理投标文件主要由（）组成。A.投标函B.投标报价C.物业管理方案D.企业资质证明文件E.招标文件要求的其他材料58.下列哪些情况可以使用专项维修资金？（）A.屋面、墙体渗漏B.电梯故障需要更换主要部件C.楼梯扶手松动D.业主家电视损坏E.小区路灯大面积损坏59.物业管理企业在环境管理方面的职责包括（）。A.保持小区清洁卫生B.绿化养护与管理C.消杀服务D.噪声控制E.污水排放处理60.物业管理招投标评标方法主要有（）。A.最低投标价法B.综合评估法C.抽签法D.协商法E.询价法三、判断题（共10题，每题1分。请判断各题的说法正确或错误）61.前期物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订。（）62.物业管理企业可以将全部物业管理委托给其他物业管理企业。（）63.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）64.物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业可以定期向业主公布物业服务资金的收支情况。（）65.物业管理区域内，只要不影响他人，业主可以随意在承重墙上开凿门窗。（）66.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。（）67.物业管理企业有权对违反管理规约的行为进行罚款处理。（）68.物业管理企业在接管验收时发现的房屋质量问题，应由施工单位负责整改。（）69.业主转让物业时，专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。（）70.物业管理企业只要提供了服务，就有权按照标准收取物业服务费，即使服务存在瑕疵。（）四、简答题（共5题，每题5分）81.简述物业管理早期介入在规划设计阶段的主要作用。82.简述物业接管验收的基本程序。83.简述物业服务企业在处理业主投诉时应遵循的原则和基本流程。84.简述住宅专项维修资金的筹集方式。85.简述物业管理应急预案编制的主要内容。五、综合案例分析题（共3题，每题10分）86.案例背景：某住宅小区业主A先生在未向物业管理企业申报和办理相关手续的情况下，对其房屋进行了装修。在装修过程中，A先生为了扩大客厅面积，擅自拆除了连接客厅与阳台的承重墙的一部分。物业管理企业发现后，立即派装修管理人员上门制止，但A先生态度强硬，认为这是自己的房子，有权随意处置，并拒绝配合。随后，物业管理企业向当地房地产行政主管部门报告了此事。在装修完工后，楼上邻居B先生发现自家客厅天花板出现裂缝，经鉴定，裂缝是由于A先生拆除承重墙导致房屋结构受损引起的。B先生要求A先生修复并赔偿损失，A先生拒绝。B先生遂将A先生和物业管理企业一并告上法庭，要求承担连带赔偿责任。问题：(1)A先生拆除承重墙的行为是否合法？为什么？(2)物业管理企业在发现A先生违规装修后采取的措施是否得当？为什么？(3)物业管理企业是否应当对B先生的损失承担连带赔偿责任？请说明理由。(4)针对此类违规装修行为，物业管理企业应如何加强管理？87.案例背景：某高档写字楼由S物业服务企业管理。2026年5月，该写字楼顶楼的消防水箱因浮球阀失灵导致溢水，大量的水顺着管道井流下，导致低层租户T公司的办公设备和装修被水浸泡，造成了严重的经济损失。T公司认为S物业服务企业未尽到设施设备维护管理的义务，要求赔偿全部损失10万元。S物业服务企业辩称，公司每月都对消防设施进行巡查，且浮球阀失灵属于突发性设备故障，具有不可预见性，且在事故发生后第一时间组织了排水和抢修，已尽到了管理义务，不应承担全部赔偿责任。经查，该消防水箱浮球阀在事故前一个月已有轻微渗漏迹象，但巡查记录中并未记载维修处理情况。问题：(1)S物业服务企业是否应当承担赔偿责任？为什么？(2)本案中，S物业服务企业在设施设备管理方面存在哪些漏洞？(3)物业管理企业在共用设施设备管理中应如何防范此类风险？(4)如果S物业服务企业赔偿了T公司，是否可以向相关责任人追偿？88.案例背景：某住宅小区建成于2010年，一直由K物业服务企业提供物业服务。2025年底，该小区业主大会通过了解聘K物业服务企业的决议，并选聘了新的物业服务企业L公司。2026年1月，业主委员会正式通知K公司于1月31日前退出小区，并配合办理交接手续。K公司认为业主大会的决议不公，且部分业主拖欠物业费，以此为由拒绝退出，并锁住了物业管理用房，阻挠L公司进场。L公司无法进场提供服务，导致小区物业管理陷入混乱，垃圾堆积，电梯停运。业主委员会多次协调未果，遂向当地街道办事处和房地产行政主管部门投诉。问题：(1)K物业服务企业拒绝退出的行为是否合法？为什么？(2)根据《民法典》及相关规定，物业服务合同终止后，原物业服务企业的主要义务有哪些？(3)针对K公司的行为，业主委员会、新聘物业服务企业及行政主管部门应如何处理？(4)K公司以部分业主拖欠物业费为由拒绝退出，这一理由是否成立？请说明法律依据。参考答案一、单项选择题1.C2.B3.C4.D5.C6.C7.A8.B9.C10.B11.C12.C13.A14.B15.A16.C17.A18.C19.A20.B21.B22.B23.B24.B25.B26.C27.B28.C29.D30.B31.A32.D33.B34.C35.B36.C37.C38.A39.B4040.C二、多项选择题41.ABCE42.ABCDE43.ABCDE44.ABCDE45.BC46.ABCDE47.ABCD48.ABCE49.ABC50.ABCDE51.ABDE52.ABCD53.ABCDE54.ABCD55.AB56.ABCD57.ABCDE58.ABE59.ABC60.AB三、判断题61.错误（前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订）62.错误（物业管理企业不得将全部物业管理一并转委托）63.正确64.正确65.错误（承重墙严禁拆改）66.正确67.错误（物业管理企业无执法权，不能罚款）68.错误（接管验收发现的质量问题由建设单位负责，施工单位整改）69.正确70.错误（服务存在瑕疵需承担违约责任，不能强制全额收费）四、简答题81.简述物业管理早期介入在规划设计阶段的主要作用。答：在规划设计阶段，物业管理企业主要从以下方面发挥作用：(1)从物业使用功能和管理角度出发，对规划设计方案提出优化建议，使其更符合业主使用需求。(2)对配套设施的合理性、位置及容量提出建议，如停车位、垃圾房、幼儿园等的位置设置。(3)对设备选型提出建议，考虑设备的耐久性、节能性、维修便利性及成本。(4)对安防系统的设计提出建议，确保物业的安全防范能力。(5)对物业管理用房的面积、位置提出要求，保障后期管理工作的开展。通过早期介入，可以有效减少后期使用中的不便，降低整改成本，延长物业使用寿命。82.简述物业接管验收的基本程序。答：物业接管验收的基本程序包括：(1)接管验收准备：组建验收小组，熟悉资料，准备工具。(2)资料移交：建设单位向物业管理企业移交竣工图纸、设备资料、产权资料等技术文件。(3)现场查验：对物业的主体结构、外墙、屋面、共用设施设备（如水电、电梯、消防）等进行实地检查和测试。(4)问题整改：对查验中发现的问题，记录并书面通知建设单位，由建设单位督促施工单位进行整改。(5)复验：对整改后的项目进行再次查验，直至合格。(6)确认接管：签署物业接管验收文件，办理钥匙和实物移交手续。83.简述物业服务企业在处理业主投诉时应遵循的原则和基本流程。答：处理业主投诉应遵循的原则：(1)倾听与记录原则：耐心倾听，详细记录。(2)快速响应原则：第一时间做出反应，避免事态扩大。(3)客观公正原则：不偏袒，实事求是。(4)及时反馈原则：处理过程中及处理结果及时告知业主。(5)闭环管理原则：投诉处理完毕后进行回访，确保业主满意。基本流程：(1)接待记录：接待投诉人，记录投诉内容、时间、地点、联系人。(2)分类判断：判断投诉性质和类别，分派至相关部门。(3)调查处理：相关部门进行调查，提出解决方案并实施。(4)反馈沟通：将处理结果告知投诉人。(5)回访归档：对投诉人进行回访，记录处理结果并归档。84.简述住宅专项维修资金的筹集方式。答：住宅专项维修资金的筹集主要通过以下方式：(1)商品住房：业主在办理房屋入住手续（权属登记）前，按照当地房地产行政主管部门确定的缴存比例或标准，将首期维修资金存入专项维修资金专户。通常包含购房者缴纳和建设单位（公有住房出售单位）缴纳的部分。(2)公有住房：售房单位按照一定比例从售房款中提取，购房者也需按规定缴纳。(3)续筹：当专项维修资金余额不足首期筹集金额的30%时，业主大会应当决定续筹方案，由业主按照业主占有的住宅建筑面积比例分摊续筹资金。85.简述物业管理应急预案编制的主要内容。答：物业管理应急预案编制的主要内容包括：(1)总则：编制目的、依据、适用范围、工作原则。(2)危险源与风险分析：识别物业管理区域内可能发生的突发事件类型，如火灾、水浸、电梯困人、自然灾害等。(3)组织机构及职责：明确应急指挥小组、各行动组（如抢险组、疏散组、通讯组、救护组）的组成及职责。(4)预防与预警机制：日常预防措施、信息报告程序。(5)应急响应：针对不同事件的响应程序、处置措施（如人员疏散、现场控制、救援）。(6)后期处置：现场清理、善后赔偿、事故调查、恢复重建。(7)保障措施：通讯保障、物资保障、队伍保障、经费保障。(8)培训与演练：定期对员工进行培训和演练，提高应急能力。五、综合案例分析题86.(1)A先生拆除承重墙的行为不合法。根据《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》相关规定，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构的，属于禁止行为。承重墙涉及房屋整体结构安全，严禁擅自拆除。(2)物业管理企业的措施是得当的。物业管理企业发现违规装修后，履行了巡查、制止、报告的职责。立即上门制止，并向行政主管部门报告，符合物业管理企业对装修管理的法定职责。(3)物业管理企业不应当承担连带赔偿责任。物业管理企业对装修管理履行的是告知、制止、报告义务，而非行政执法权。在本案中，物业公司及时制止并报告，已尽到了管理义务。A先生作为侵权人，擅自拆改承重墙导致邻居损失，应由A先生承担侵权赔偿责任。除非物业公司存在明显失职（如未巡查、未制止），否则不承担责任。(4)加强管理的措施：严格执行装修申报登记制度，审核装修方案。签订装修管理服务协议，明确禁止行为和违约责任。加强装修巡查频