2026年法考《城市房地产管理法》专项练习题及答案

2026年法考《城市房地产管理法》专项练习题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1.根据《城市房地产管理法》，下列选项中不属于该法调整范畴的是？A.国有土地范围内的房地产开发用地行为B.国有土地范围内的房地产交易行为C.集体土地上的房屋征收与补偿行为D.房地产权属登记管理行为答案C2.国有土地使用权出让行为的法定签约主体是？A.市级以上人民政府自然资源主管部门与土地使用者B.市级以上人民政府与土地使用者C.市、县人民政府自然资源主管部门与土地使用者D.县级以上人民政府与土地使用者答案C3.甲公司通过出让方式取得一宗综合用地的国有土地使用权，根据《城市房地产管理法》，该宗土地使用权出让的最高年限为？A.70年B.50年C.40年D.30年答案B4.下列建设用地中，依法可以通过划拨方式取得的是？A.大型商业综合体用地B.民营三甲医院住院部用地C.市属公办高中新校区用地D.商品住宅配套幼儿园用地答案C5.某房地产开发公司以出让方式取得住宅用地使用权，出让合同约定2023年6月1日为动工开发日期，因公司资金周转问题，直至2024年8月1日仍未动工开发，且无正当免责事由。对此，自然资源主管部门依法可以采取的措施是？A.无偿收回土地使用权B.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费C.要求开发商补缴土地出让金差额D.直接将土地使用权出让给其他开发企业答案B6.以出让方式取得土地使用权进行房屋开发建设的，转让房地产时，应当符合的法定投资开发要求是？A.完成开发投资总额的20%以上B.完成开发投资总额的25%以上C.完成开发投资总额的30%以上D.完成开发投资总额的50%以上答案B7.根据《城市房地产管理法》，下列房地产中，可以依法转让的是？A.司法机关依法裁定查封的商品房B.共有房地产，经占份额三分之二以上按份共有人书面同意的C.未依法登记领取权属证书的存量房D.已被依法收回土地使用权的写字楼答案B8.商品房预售过程中，预售所得款项的法定用途是？A.可以用于偿还开发企业的前期贷款B.必须用于有关的工程建设C.可以用于开发企业其他项目的周转资金D.提取10%的保证金后可由企业自由支配答案B9.某开发公司将其开发的写字楼抵押给银行申请贷款，抵押后该宗土地上新建了一栋配套商业楼。后因开发公司无力偿债，银行申请拍卖抵押房地产。关于该配套商业楼的处理，下列说法正确的是？A.该商业楼属于抵押财产，银行有权就拍卖所得价款优先受偿B.该商业楼不属于抵押财产，拍卖时应当整体拍卖，银行无权就商业楼的拍卖价款优先受偿C.该商业楼不属于抵押财产，银行也无权要求将其与抵押财产一同拍卖D.该商业楼属于抵押财产，但银行需补缴对应土地出让金后方可优先受偿答案B10.根据《城市房地产管理法》，房屋租赁的出租人和承租人应当签订书面租赁合同，且需向房产管理部门办理的手续是？A.租赁合同审批B.登记备案C.租赁权登记D.租金核准备案答案B11.下列机构中，不属于《城市房地产管理法》规定的房地产中介服务机构的是？A.房地产咨询机构B.房地产价格评估机构C.房地产经纪机构D.房地产物业服务机构答案D12.根据《城市房地产管理法》确定的基本规则，我国房地产权属实行的制度是？A.登记发证制度B.合同生效制度C.交付生效制度D.公证生效制度答案A13.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，经有批准权的人民政府准予转让的，应当由谁办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金？A.转让方B.受让方C.转让方与受让方共同D.属地自然资源部门代为答案B14.商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地的土地使用权出让，法定优先采用的出让方式是？A.协议方式B.拍卖、招标方式C.划拨方式D.定向出让方式答案B15.房地产开发企业进行房地产开发项目建设时，对项目资本金占总投资比例的要求是？A.应当符合国家相关规定B.不得低于总投资的10%C.不得低于总投资的30%D.无强制性比例要求答案A16.房地产抵押时，应当遵循的基本规则是？A.房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权可以不抵押B.土地使用权抵押的，其上的房屋可以不抵押C.房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押D.划拨土地上的房屋不得抵押答案C17.以划拨方式取得的土地使用权上的房屋所有权抵押的，抵押权实现时，对于拍卖所得价款，下列处理方式正确的是？A.抵押权人可直接就全部价款优先受偿B.应当首先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿C.拍卖所得全部价款归国家所有D.抵押权人仅能就房屋价值部分优先受偿，土地部分价款归国家所有答案B18.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限计算方式是？A.重新按照该类用地法定最高年限计算B.原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限C.由转让方与受让方协商确定使用年限D.统一按照70年计算答案B19.根据《城市房地产管理法》，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和哪个部门的同意？A.城市规划行政主管部门B.住房和城乡建设主管部门C.发展改革主管部门D.生态环境主管部门答案A20.未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，法定处罚机关是？A.县级以上人民政府自然资源主管部门B.县级以上人民政府房产管理部门C.县级以上人民政府市场监督管理部门D.县级以上人民政府城市管理部门答案C二、多项选择题（每题2分，共40分）1.根据《城市房地产管理法》，下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得的有？A.某市军分区战备训练基地用地B.某区城市生活垃圾处理厂用地C.某国家级风电项目配套设施用地D.某开发商配建的人才公寓用地答案ABC2.下列关于国有土地使用权出让法律特征的说法，符合《城市房地产管理法》规定的有？A.土地使用权出让是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者的行为B.土地使用权出让由土地使用者向国家支付土地使用权出让金C.土地使用权出让的所有地块必须采取拍卖、招标方式D.土地使用权出让必须签订书面出让合同答案ABD3.根据《城市房地产管理法》，房地产开发企业申请商品房预售许可，应当符合的条件有？A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证C.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期D.已与物业服务企业签订前期物业服务合同答案ABC4.根据《城市房地产管理法》，下列房地产中不得设定抵押权的有？A.权属有争议的房屋B.用于公共教育的公办学校教学楼C.已被司法机关依法查封的商铺D.以出让方式取得的工业用地使用权答案ABC5.根据《城市房地产管理法》，我国房地产交易应当执行的基本制度包括？A.房地产价格评估制度B.房地产成交价格申报制度C.房地产价格政府定价制度D.房地产权属登记制度答案ABD6.下列关于划拨土地使用权的说法，符合《城市房地产管理法》规定的有？A.划拨土地使用权无使用期限限制，法律、行政法规另有规定的除外B.划拨土地使用权不得转让、出租、抵押C.划拨土地使用权取得时原则上无需缴纳土地出让金D.划拨土地使用权的用途不得擅自改变答案ACD7.根据《城市房地产管理法》，设立房地产开发企业应当具备的条件有？A.有自己的名称和组织机构B.有固定的经营场所C.有符合国务院规定的注册资本D.有足够数量的专业技术人员答案ABCD8.房地产转让时，签订的书面转让合同应当载明的内容包括？A.土地使用权取得的方式B.土地使用权出让合同编号C.房地产交付使用的时间D.房地产的坐落位置、面积答案ABCD9.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合的法定条件有？A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B.取得土地使用权证书C.按照出让合同约定进行投资开发，房屋建设工程完成开发投资总额的25%以上D.已经取得商品房预售许可证答案ABC10.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋的处理规则，下列说法正确的有？A.新增房屋不属于抵押财产范围B.实现抵押权时，应当将新增房屋与抵押财产一同拍卖C.抵押权人有权就新增房屋的拍卖价款优先受偿D.抵押权人无权就新增房屋的拍卖价款优先受偿答案ABD11.下列关于房屋租赁的说法，符合《城市房地产管理法》规定的有？A.住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策B.租用房屋从事生产、经营活动的，租金由租赁双方协商议定C.所有房屋租赁的租金均应当执行政府指导价D.出租共有房屋的，应当经全体按份共有人一致同意答案AB12.根据《城市房地产管理法》，房地产中介服务机构应当具备的条件有？A.有自己的名称和组织机构B.有固定的服务场所C.有必要的财产和经费D.有足够数量的专业人员答案ABCD13.下列关于房地产权属登记的说法，符合《城市房地产管理法》规定的有？A.以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当申请土地使用权登记，取得土地使用权证书B.房屋建成后应当凭土地使用权证书申请房屋所有权登记，取得房屋所有权证书C.房地产转让或者变更时，应当申请房产变更登记和土地使用权变更登记D.房地产抵押的，应当办理抵押登记答案ABCD14.对于出让取得土地使用权后满1年未动工开发的闲置土地，在符合法律规定的情形下，可以不予征收土地闲置费、不予无偿收回，这些免责情形包括？A.因不可抗力造成动工开发迟延B.因政府有关部门的行为造成动工开发迟延C.因开发企业内部股权纠纷造成动工迟延D.因动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延答案ABD15.下列情形中，有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府批准，可以收回国有土地使用权的有？A.为公共利益需要使用土地的B.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的C.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期的D.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的答案ABCD16.根据《城市房地产管理法》，下列房地产不得转让的有？A.司法机关依法裁定查封的房地产B.依法收回土地使用权的房地产C.权属有争议的房地产D.未依法登记领取权属证书的房地产答案ABCD17.下列关于商品房预售合同登记备案的说法，不符合《城市房地产管理法》规定的有？A.预售合同登记备案是预售合同的法定生效要件B.预售合同应当报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案C.未办理登记备案的预售合同一律无效D.预售合同登记备案后，预售人可以单方变更合同内容答案ACD18.根据《城市房地产管理法》，房地产价格评估应当遵循的原则有？A.公正原则B.公平原则C.公开原则D.效率原则答案ABC19.以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，下列说法符合《城市房地产管理法》规定的有？A.租金中所含土地收益应当上缴国家B.出租方应当将租金中所含土地收益上缴国家C.租赁双方可以根据市场水平协商确定整体租金标准D.该类房屋一律不得出租答案BC20.下列违反《城市房地产管理法》的行为中，应当由县级以上人民政府房产管理部门予以处罚的有？A.未取得预售许可证擅自预售商品房的B.不符合商品房预售条件，擅自预售商品房的C.未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的D.房地产开发企业将预售款项挪作他用的答案ABD三、不定项选择题（每题2分，共20分）>（一）>甲房地产开发公司于2023年3月通过拍卖方式竞得A市乙区一宗住宅用地，出让合同约定土地面积6万平方米，土地用途为普通商品住宅，出让年限70年，动工开发日期为2023年9月1日。甲公司缴清全部出让金后取得不动产权证书，但因自身资金链紧张，该地块直至2025年5月仍未动工开发，且无正当免责事由。2025年6月，甲公司与丙公司签订项目转让协议，将该宗土地及在建工程（仅完成场地平整，投资占比10%）转让给丙公司，丙公司接手后补齐相关手续，于2025年10月具备预售条件，取得预售许可证后对外销售房屋，同时将项目中的社区服务楼抵押给当地银行申请开发贷，抵押时该社区服务楼已完成主体结构施工。1.关于该宗闲置土地的处置，下列说法正确的有？A.因逾期未动工已满1年未满2年，自然资源部门可以征收相当于土地出让金20%以下的闲置费B.因逾期未动工已满2年，自然资源部门应当无偿收回土地使用权C.甲公司在缴纳闲置费后可以无限期推迟动工时间D.自然资源部门作出处置决定前，应当听取甲公司的陈述申辩答案AD2.甲公司向丙公司转让该宗土地及在建工程时，下列说法符合法律规定的有？A.因甲公司已取得土地使用权证书，即使开发投资未达25%，转让协议也有效B.因甲公司开发投资仅占总投资的10%，未达到法定25%的要求，不得转让该房地产C.若双方完成项目转让，丙公司取得的土地使用权年限为70年，从转让过户之日起算D.若双方完成项目转让，甲公司在出让合同中的权利义务一并转移给丙公司答案BD3.丙公司申请商品房预售许可时，应当满足的法定条件包括？A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证C.投入开发建设资金达到工程总投资25%以上，确定施工进度和竣工交付日期D.已通过竣工验收备案答案ABC4.丙公司将在建的社区服务楼抵押给银行，下列说法正确的有？A.在建工程抵押时，其占用范围内的土地使用权应当一并抵押B.若实现抵押权时，抵押后新增的社区配套车库不属于抵押财产C.因社区服务楼尚未办理所有权首次登记，抵押无效D.抵押合同签订后，应当依法办理抵押登记答案ABD5.丙公司预售商品房时，下列做法符合法律规定的有？A.预售商品房所得款项优先用于偿还股东借款B.与购房人签订的预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案C.将已抵押给银行的住宅房屋对外销售，未告知购房人房屋抵押情况D.预售所得款项全部用于该项目的工程建设答案BD>（二）>B市某区行政机关经法定程序批准，以划拨方式取得一宗国有土地使用权，用于建设单位办公楼，土地面积1.2万平方米，2022年办公楼建成投入使用。2024年因辖区办公资源整合，该机关拟对该办公楼进行如下处置：①将1-2层对外出租给某餐饮企业经营；②将3-4层转让给辖区内某事业单位作为办公用房；③将5-6层抵押给当地银行申请经营性贷款，用于解决机关食堂改造资金缺口。该机关就上述处置方案咨询律师，律师依据《城市房地产管理法》给出法律意见。6.关于该机关初始取得划拨土地使用权的说法，正确的有？A.该宗土地无需缴纳土地使用权出让金B.该宗土地使用权没有法定使用期限限制C.该机关可以自主决定改变土地用途，无需经过审批D.该宗土地使用权不得流转答案AB7.关于该机关将1-2层出租给餐饮企业的行为，下列说法正确的有？A.该出租行为无需履行任何审批程序B.该机关应当将租金中所含的土地收益上缴国家C.出租人和承租人应当签订书面租赁合同，办理登记备案D.因土地为划拨取得，该出租行为一律无效答案BC8.关于该机关将3-4层转让给事业单位的行为，下列说法正确的有？A.该转让行为应当报有批准权的人民政府审批B.经批准准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地出让金C.经批准准予转让的，可以不办理土地使用权出让手续，由转让方将转让收益中的土地收益上缴国家D.因土地为划拨取得，该转让行为一律无效答案ABC9.关于该机关将5-6层抵押给银行的行为，下列说法正确的有？A.该抵押行为无效，因为划拨土地上的房屋不得抵押B.若抵押权实现，拍卖该房屋所得价款应当先缴纳相当于土地出让金的款额后，银行方可优先受偿C.抵押时应当将房屋占用范围内的划拨土地使用权一并抵押D.因抵押人为行政机关，抵押合同一律无效答案BC10.关于该宗土地及办公楼的权属登记，下列说法符合法律规定的有？A.该机关初始取得划拨土地使用权时，应当申请土地使用权登记，取得土地使用权证书B.办公楼建成后，应当凭土地使用权证书办理房屋所有权登记，取得房屋所有权证书C.房屋转让给事业单位时，应当办理房产所有权转移登记和土地使用权变更登记D.房屋抵押给银行时，应当办理抵押登记答案ABCD四、案例分析题（共20分）案情：2022年1月，C市人民政府通过拍卖方式出让该市南部新区一宗商业用地，土地面积3.2万平方米，规划用途为商业综合体，出让年限40年。盛世地产公司以10.5亿元的价格竞得该宗土地，与C市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定动工开发日期为2022年12月31日，土地闲置满1年未动工的征收20%土地闲置费，满2年未动工的无偿收回。盛世公司缴清全部出让金后，于2022年4月取得该宗土地的不动产权证书。因盛世公司内部股东权益纠纷，项目融资始终未能落实，该地块一直未动工开发，也未采取任何实质性动工准备工作。2024年6月，C市自然资源局作出《闲置土地处置决定书》，认定该宗土地为闲置土地，向盛世公司征收土地闲置费2.1亿元。盛世公司提出异议，称项目未动工是因为政府未按期接通地块外围的市政供水管道，但未提供任何有效证据证明其主张。2024年9月，盛世公司在仅完成场地平整、开发投资占比16%的情况下，与宏业商业公司签订《项目整体转让协议》，约定盛世公司将该宗土地及在建项目全部转让给宏业公司，转让价款13亿元。协议签订后，双方未办理土地使用权过户登记。宏业公司接手项目后赶工开发，于2025年1月在未取得商品房预售许可证的情况下，与300余户商户签订《商铺认购书》，每户收取认购金8万元，约定项目取得预售许可证后签订正式商品房买卖合同。2025年7月，宏业公司取得商品房预售许可证后正式对外销售，同时将项目中的集中商业楼（已封顶，未办理首次登记）抵押给某城商行申请经营性贷款，贷款金额5亿元，双方签订抵押合同并办理了抵押登记。2025年10月，宏业公司将该集中商业楼的1-2层出租给某连锁超市，租期15年，超市一次性支付了前3年租金。后因宏业公司无力偿还城商行贷款，城商行于2026年2月申请法院实现抵押权，要求拍卖该集中商业楼，并要求超市立即腾退房屋；购房商户也因宏业公司逾期交房诉至法院，要求确认《商铺认购书》无效并双倍返还认购金。根据上述案情，回答下列问题：1.C市自然资源局征收2.1亿元土地闲置费的行为是否合法？为什么？（5分）答案合法。（2分）根据《城市房地产管理法》第26条规定，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发，且无不可抗力、政府原因或前期工作必需等免责事由的，自然