城市更新规划编制技术导则(试行)

城市更新规划编制技术导则(试行)第一章总则第一条为规范本行政区域城市更新规划编制工作，落实城市更新行动要求，统筹存量空间资源提质增效，践行“人民城市人民建，人民城市为人民”理念，推动城市高质量发展，依据《中华人民共和国城乡规划法》《中共中央办公厅国务院办公厅关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》《国土空间规划城市体检评估规程》等法律法规、政策文件与技术标准，结合本地实际，制定本导则。第二条本导则适用于本行政区域中心城区范围内城市更新片区策划、城市更新项目实施方案的规划编制工作，建制镇建成区、产业园区的城市更新规划编制可参照执行。第三条城市更新规划编制应当以国土空间总体规划为上位依据，衔接控制性详细规划、历史文化保护规划等各类专项规划，落实城市体检发现问题的整改要求，聚焦城市存量空间“结构优化、功能补强、品质提升”，杜绝大拆大建、破坏性建设，实现城市可持续发展。第二章编制基本原则第四条底线管控，民生优先。严守生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线，严格保护历史文化遗存、古树名木和自然山水格局，不突破生态环境承载能力。坚持以人民为中心，优先补齐公共服务、基础设施、公共空间等民生短板，重点改造城镇居民反映最强烈的安全隐患区、设施落后区、环境脏乱区，切实改善居民生活品质。第五条留改拆并举，应留尽留。严格落实“保留利用提升为主”的要求，严控大规模拆除、大规模增容、大规模搬迁：城市更新片区拆除建筑面积占现状总建筑面积比例不得超过10%，新增建筑规模不得超过拆除重建核定建筑量的20%，居民就地就近安置率不得低于90%。除违法建筑和经鉴定为D级危房且确无保留价值的建筑外，应当全部保留既有建筑，完整保留城市历史记忆、山水格局和街巷肌理，不得随意砍树、填湖、挖山、拆老街。第六条系统统筹，多元协同。统筹生产、生活、生态三大空间，兼顾政府、市场、原权利人多方利益，统筹安排保护、改造、建设时序，实现连片更新、整体提升。建立全过程公众参与机制，保障原居民、产权人、经营主体的知情权、参与权、决策权，推动共建共治共享。第七条因地制宜，精准施策。根据不同更新区域的资源禀赋、功能定位、发展阶段，分类确定更新方式，不搞“一刀切”，不盲目追求大项目、高强度开发，鼓励小规模、渐进式更新，提升规划的可实施性。第三章编制阶段与工作程序第八条城市更新规划编制分为两个阶段：第一阶段为城市更新片区策划，适用于集中连片存量更新区域，统筹片区功能定位、空间布局、公共要素配置、项目安排和资金平衡；第二阶段为城市更新项目实施方案，针对单个或相邻关联的具体更新项目，明确项目具体更新方案、配套要求、实施安排、运营管理等内容。第九条片区策划工作程序：（一）现状调研与评估：由组织编制单位开展全面现状调研，完成片区更新必要性、可行性评估，形成评估报告；（二）方案编制：编制片区策划草案，明确更新目标、布局、项目、实施计划；（三）公众参与与论证：策划草案公示不少于30日，征求相关部门、专家、公众意见，修改完善后组织专家论证；（四）报批：报同级人民政府审批，纳入国土空间一张图管理。第十条项目实施方案工作程序：（一）详细现状摸排：开展项目范围内建筑、权属、人口、意愿等详细调查，完成房屋安全鉴定；（二）方案编制：依据已批准的片区策划，编制项目实施方案；（三）公示与审查：公示方案不少于30日，征求利害关系人意见，由自然资源主管部门会同相关部门组织联合审查；（四）报批：报同级人民政府审批后实施。第四章核心编制技术要点第一节现状调研与评估技术要点第十一条基础信息采集。以国土空间总体规划现状底图、不动产登记数据库、第三次全国国土调查成果为基础，开展实地踏勘、入户调查、部门访谈，采集以下核心信息：（一）土地与房屋信息：明确项目（片区）用地范围、总面积、用地性质、权属性质（国有/集体）、用地手续办理情况、不动产登记信息；统计现状总建筑面积、各类功能建筑规模，逐栋标注建筑年代、结构类型、建筑质量，将建筑质量划分为完好、基本完好、一般损坏、严重损坏（含D级危房）四类，建立建筑信息台账。（二）人口与社会信息：统计常住人口、户籍人口、就业人口、流动人口规模，分析人口结构，统计人均住房建筑面积、住房成套率，调查居民对更新改造的意愿，入户调查样本量不低于片区常住人口的10%，更新项目支持率低于80%不得纳入近期实施计划。（三）公共服务与基础设施信息：按照《城市居住区规划设计标准》，统计15分钟、10分钟、5分钟生活圈各类公共服务设施（教育、医疗、养老、托育、文化、体育、社区服务、便民商业等）的现状规模、服务半径覆盖情况，核算千人指标缺口；统计市政道路、供水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫等基础设施的建设年代、运行状况、容量缺口；测算现状停车泊位缺口，明确消防通道、防洪排涝等安全设施存在的问题。（四）生态与历史文化信息：排查片区内污染地块、黑臭水体、内涝风险点、地质灾害隐患点，摸清土壤、地下水环境质量状况；登记片区内各级文物保护单位、历史文化街区、历史建筑、优秀近现代建筑、工业遗产、传统村落、古树名木、老字号、非物质文化遗产等各类文化资源，划定资源分布范围，明确保护现状存在的问题。第十二条更新评估结论。在现状调研基础上，形成以下评估结论：（一）更新必要性：明确片区（项目）存在的核心问题，包括安全隐患、民生缺口、功能滞后程度，论证更新改造对城市功能提升的作用；（二）更新可行性：分析土地权属清晰程度、资金平衡可行性、公众支持度、实施障碍；（三）更新分类：按照更新方式将地块划分为三类：①保留保护类：包含各类历史文化资源、生态绿地、质量完好符合功能需求的建筑，原则上予以保留保护利用；②改造提升类：包含建筑质量尚可、功能不完善、环境品质较差的老旧小区、旧厂房、旧城中村，采用微更新、改造提升方式；③拆除重建类：仅包含D级危房集中、基础设施极度落后、存在重大安全隐患且符合国土空间规划的区域，严格控制范围和规模。第二节片区策划编制技术要点第十三条片区范围与规模。城市更新片区原则上为集中连片存量区域，规模控制在50公顷-200公顷，单个更新单元规模控制在10公顷-50公顷，零星更新项目可合并纳入就近片区统筹。第十四条发展定位与目标。对接上位国土空间规划，明确片区功能定位，提出量化可考核的更新目标：核心指标包括：改造后公共服务设施达标率100%，海绵城市达标面积占比不低于70%，年径流总量控制率不低于70%，内涝防治标准达到50年一遇，500米公园绿地服务半径覆盖率不低于90%，生活垃圾回收利用率不低于35%，人均公共绿地面积不低于10平方米。第十五条空间布局与更新管控。优化存量用地结构，优先保障公益性用地，更新片区新增公益性公共用地占比不低于总新增建设用地的15%，新增人均公共绿地不低于3平方米。明确各更新单元的更新方式，划定保留、改造、拆除的范围，严格落实拆除规模管控要求：片区拆除总建筑面积不得超过现状总建筑面积的10%，新增总建筑量不得超过片区核定基准建筑量的20%，居民就地就近安置率不得低于90%。第十六条公共要素统筹配置。（一）公共服务设施：按照生活圈要求补齐短板，养老设施达到每千常住人口35-40平方米建筑面积，托育设施达到每千常住人口10个托位，社区养老、托育设施应配尽配；（二）道路交通：打通断头路，完善支路网系统，老城区更新后支路网密度不低于8公里/平方公里，停车位配置标准：新建住宅不低于1个/户，老旧小区改造不低于0.6个/户，鼓励建设立体停车库；（三）市政基础设施：全面完成老旧管网改造，实现雨污分流，城镇污水管网普及率达到100%，完善排水防涝设施，消除内涝点；（四）公共空间：串联碎片化绿地，构建绿道网络，开放单位附属绿地，增加口袋公园、街角绿地，满足居民休闲需求。第十七条历史文化与生态保护。对片区内所有历史文化资源实行应保尽保，划定保护范围和建设控制地带，明确保护管控要求，提出活化利用方向：工业遗产改造保留原有主体结构和风貌，鼓励转型为科创空间、文化创意园区、休闲公共空间；历史文化街区保留原有街巷肌理和居住功能，鼓励渐进式更新，禁止大规模迁出居民，禁止商业过度开发。生态方面，保留片区内现有大树、自然地形地貌，治理污染地块和黑臭水体，修复生态岸线，禁止大规模挖山填湖、移树造景。第十八条实施计划与资金平衡。按照“民生优先、先易后难”原则，划分实施阶段：近期（1-3年）优先安排群众意愿强烈、民生缺口突出的项目，中期（3-5年）推进连片整体提升，远期（5-10年）完成功能优化。开展全口径成本收益测算，成本包含拆迁补偿、安置房建设、基础设施建设、公共设施建设、生态修复、历史文化保护修缮、运营预留成本，收益包含土地出让收入、经营性项目收入、财政补贴、政策性融资，片区整体资金平衡率不低于90%，公益性项目由政府统筹补充资金，鼓励通过经营性收益反哺公益性项目，实现片区自我平衡。第三节项目实施方案编制技术要点第十九条项目基础信息。明确项目范围、四至、用地面积、现状建筑量、权属状况，说明项目符合已批准片区策划的要求，附相关权属证明材料。第二十条详细现状评估。逐栋完成房屋安全鉴定，明确项目范围内建筑质量、安全隐患，统计产权人、居民诉求，公示意愿调查结果。第二十一条分类更新方案设计。（一）保留保护类项目：制定详细修缮方案，明确保护措施，不得改变建筑主体结构和历史风貌，明确活化利用功能和运营方式，符合消防安全要求；（二）改造提升类项目：①老旧小区改造：分类落实“基础类、完善类、提升类”改造内容，基础类（水电气路改造、排水、消防、安防）应改尽改，完善类（加装电梯、停车位、物业用房）按需推进，提升类（社区食堂、文化活动站、口袋公园）因地制宜设置，加装电梯应当兼顾低楼层居民合法权益，满足日照、消防要求；②旧厂房改造：在符合国土空间规划和安全要求的前提下，允许转型为科创、文创、休闲服务业，保留原有主体结构和外部风貌，不得擅自增加总建筑量，鼓励开放沿街公共空间；③城中村改造：优先采用整村统筹、微改造方式，就地就近安置村民，完善公共服务设施，保留村庄原有肌理和历史文化资源，严格控制拆除规模，不得强迫居民外迁；（三）拆除重建类项目：仅对经鉴定确需拆除的D级危房集中区域实施拆除重建，严格落实片区核定的开发强度指标，住宅项目满足日照间距、消防、公共服务配套要求，就地就近安置率不低于90%。第二十二条配套与安全设计。落实片区策划确定的公共服务、市政基础设施配套要求，明确配套设施的位置、规模、建设主体、移交要求，同步设计、同步建设、同步交付使用。按照相关规范完善安全防灾设计，老旧小区改造疏通消防通道，补足消防设施，消除消防隐患，满足抗震、防洪要求。第二十三条实施与运营安排。明确项目开工、竣工时间，确定实施主体，明确各参与主体的权利责任。制定详细安置方案，明确安置房位置、套型、交付时间，落实就地就近安置要求。开展详细资金测算，明确资金筹措方式，制定运营管理方案：老旧小区改造后应当建立长效管理机制，引入专业物业服务或者推行居民自治，保障改造效果；经营性更新项目明确运营主体和运营模式，实现可持续运营。第五章规划成果要求第二十四条城市更新片区策划成果分为法定成果和技术成果：（一）法定成果：包括片区策划文本、规划图集、审批文件；文本内容包含总则、现状分析与评估、发展定位与目标、空间布局与更新分区、公共要素配置、历史文化与生态保护、实施时序、资金平衡、保障措施；图纸包括区位图、现状用地图、建筑质量评定图、人口与公共设施现状图、历史文化资源分布图、更新分区规划图、用地布局规划图、公共服务设施规划图、道路交通与市政工程规划图、实施时序图，图纸比例为1:2000-1:10000；（二）技术成果：包括现状调研报告、更新评估报告、公众参与意见汇总、部门意见汇总、相关专题研究报告。第二十五条城市更新项目实施方案成果：（一）法定成果：包括实施方案文本、规划图纸；文本内容包含项目概况、现状评估、更新方案、配套设施设计、安全防灾、实施计划、安置方案、资金测算、运营管理；图纸包括区位图、现状总平面图、建筑质量评定图、规划总平面图、功能布局图、交通组织图、竖向设计图、市政管线综合图、效果图，图纸比例为1:500-1:2000；（二）技术成果：包括房屋安全鉴定报告、公众意愿调查汇总、土地权属材料、相关部门意见。第二十六条所有成果均需提交符合国土空间基础信息平台标准的电子数据，纳入国土空间“一张图”实施监督系统进行动态管理。第六章保障要求第二十七条衔接上位管控。所有城市更新规划必须符合国土空间总体规划、控制性详细规划的管控要求，涉及控制性详细规划调整的，应当依法按照程序调整后实施。第二十八条严格公众参与。规划编制全过程公开透明，每个阶段公示时间不得少于30日，对利害关系