上海杭州万科高端项目考察报告

上海杭州万科高端项目考察报告产品定位·设计亮点·会所配套·景观规划Contents目录上海·杭州双城高端项目考察纪实与分析01上海中興傲舍项目考察02杭州万科高端项目考察03两地项目对比分析04考察总结与启示CHAPTER01上海中興傲舍项目考察万科上海顶豪王炸：355㎡五房定制大平层的全维度解析ProjectOverview项目概况与定位中興傲舍以355㎡五房定制大平层产品填补上海市中心顶豪空白，通过全维实景兑现打破市场质疑，成为万科顶豪产品线的标杆之作。中興傲舍·建筑外立面实景01核心产品参数：主力户型355㎡五房定制大平层，上海独此一家的稀缺产品形态。项目坐拥市中心核心地段，从建筑材料到室内装修均采用国际一线品牌。02市场定位：精准锁定塔尖圈层客群，提供与身份品味相匹配的居住体验，填补上海市中心顶豪市场的产品空白。03实景兑现：以"最强顶豪实景展示"打破市场对万科顶豪能力的质疑，实现从"想象"到"触摸"的质变，持续引领行业标杆。Highlights艺术会所设计亮点中興傲舍会所以三层挑高艺术阶梯、多功能社交空间和上海首个植物园泳池三大核心亮点，打造兼具艺术氛围与生活品质的殿堂级会所体验，细节之处彰显对高端客群的深度理解。殿堂级艺术阶梯三层挑高设计，陈列国内外大师艺术作品，营造美术馆级空间体验拾级而上如步入艺术展馆，归家动线充满仪式感与文化熏陶三层挑高多功能社交空间colife吧台兼顾社交与独处需求，满足业主多元化生活场景女性友好健身房专设补妆间与心理理疗室，细节尊重高端女性colife植物园泳池上海首个植物园泳池概念，将自然景观融入游泳体验业主仿佛置身静谧自然之中畅游，身心双重放松上海首个LandscapeResources楼王景观资源解析傲舍云境楼王坐拥约200米无遮挡超长景观轴与陆家嘴天际线双重景观资源，将3.5万方中兴公园绿意与城市地标完美融合，打造顶豪级别的视觉盛宴与居住体验。公园景观·3.5万方中兴公园绿意城市天际线·陆家嘴三件套远景公园景观资源约200米无遮挡超长景观轴，直面3.5万方中兴公园绿意城市核心地段稀缺公园景观，推窗即享自然生态公园绿肺为业主提供健康宜居的生活环境城市天际线远眺陆家嘴三件套，坐拥上海最核心城市地标景观自然与城市景观交融，繁华与静谧兼得的顶豪体验日夜双景，白天绿意盎然，夜晚璀璨灯火SPACEDESIGN俱乐部式架空层设计中興傲舍以1700㎡全域架空层打造'俱乐部式'多功能空间，涵盖会客厅、雪茄房、棋牌室、儿童活动等场景，将架空层从过道空间升级为业主的'家外之家'。全域1700㎡架空层空间，突破传统架空层单一过道功能定位1700㎡俱乐部式功能分区，会客厅满足商务社交需求，彰显业主身份会客厅雪茄房、棋牌室等专属空间，为高端圈层提供私密社交场所私密社交儿童活动区兼顾家庭亲子需求，全龄段覆盖社区生活场景全龄段精工细节打造有温度的空间，让架空层成为生活的延伸家外之家高端住宅架空层会客厅实景LANDSCAPEDESIGN高线公园景观设计约6000㎡住宅高线公园以三大花园六大游园布局，将古典油画意境融入现代社区景观，业主不出社区即可享受游园漫步的绿荫、森感与艺术体验，打造沉浸式自然美学空间。设计理念与布局约6000㎡住宅高线公园，规模相当于城市级公共绿地，为业主提供开阔的自然活动空间。三大花园六大游园布局，主题分区满足不同年龄层业主的多样化游园需求。古典油画意境融入景观设计，实现艺术与自然的美学融合，营造诗意栖居氛围。业主生活体验不出社区即可满足游园漫步体验，下楼即享便捷自然生态，节省出行时间成本。绿荫、森感与艺术的感官享受，打造沉浸式自然美学空间，提升日常居住品质。四季有景春花秋叶，让业主在时序更迭中感受自然之美，丰富精神生活内涵。PREMIUMLIVING独立归家动线与地库配套楼王产品配备独立归家动线与专属地库配套，司机休息室与储藏柜等细节设计充分考虑高端客群实际生活需求，彰显顶豪产品的私密性、仪式感与人性化关怀。高端住宅地下车库精装大堂实景楼王业主专属独立归家动线，保障私密性与归家仪式感地库配备司机休息室，充分考虑高端客群专职司机的等候需求专属储藏柜可存放高尔夫球具、户外装备等，延伸生活空间精工细节打造尊崇归家体验，从车库到家门全程高品质人性化设计体现对塔尖圈层生活方式的深度理解与尊重COMMERCIALPLANNING先锋商业配套规划中興傲舍规划先锋商业配套，精准匹配顶豪业主消费习惯与生活品味，让业主下楼即享精致餐饮、购物和生活服务，商业与住宅相互赋能，共同构建完整的高端生活生态圈。高端商业街区·精品店铺外立面实景01先锋商业精准匹配顶豪业主消费习惯与生活品味02高端餐饮、精品购物、生活服务一应俱全，下楼即享03商业业态与住宅定位相互赋能，构建完整高端生活圈04从商业到会所到住宅，每一处细节成就非同凡响的高端生活Strategy全维实景兑现策略万科以"最强顶豪实景展示"打破市场质疑，从"想象"到"触摸"的质变让潜在业主真实感受产品品质，全维实景持续引领行业标杆。高端住宅实景样板间·精装交付标准01豪宅林立的上海市场，起初对万科顶豪能力抱有怀疑02以最具诚意的实景兑现打破质疑，成为当之无愧的标杆03从"想象"到"触摸"的质变，让业主真实感受产品品质04全维实景持续引领行业，树立顶豪产品展示新标准Chapter02杭州万科高端项目考察从良渚文化村到未来天空之城，解读万科杭州的深耕与创新PROJECTOVERVIEW郡西别墅项目概况郡西别墅位居良渚文化村原生山林与城市繁华怀抱，坐享5000亩生态山水，内享10年大城配套，外联市中心半小时繁华圈，以质朴型制和高贵工艺锤炼顶级别墅，问鼎城市别墅巅峰序列。核心产品参数空间尺度：主力户型使用面积约600㎡，附赠约400㎡花园，空间尺度奢阔市场定位：参考售价2000-2500万/套，定位城市顶级别墅市场建筑密度：地下1层地上2层，住宅容积率仅0.33，低密度高品质生态资源优势生态山水：坐享5000亩生态山水，背山抱水，拢风聚势的风水宝地大城配套：内享良渚文化村10年大城配套，生活便利成熟城市连接：经古墩路跻身杭州市中心半小时繁华圈，城市与自然兼得DesignPhilosophy郡西别墅设计理念郡西别墅以质朴型制和高贵工艺锤炼顶级别墅，融合东方造园经验与现代精工系统，取精用弘、大巧不工，成就当代显贵名仕的精神家园。东方造园美学阔绰庭院遵循东方造园经验，桥、池、亭、院互为景致；曲桥穿水、心池停神，一院风月无边。Garden精工系统配置热水保温与中央直饮水全屋保障，全热交换新风系统科技赋能舒适生活，双墙防潮解决地下空间痛点。System质朴型制工艺取精用弘、大巧不工，质朴外表下蕴含高贵工艺；真火壁炉、全景折叠窗等奢配，质感与功能并重。CraftINTERIORCONFIGURATION郡西别墅室内配置郡西别墅室内配置奢华与实用并重，一层公共空间宜厨膳宜雅集，二层私密寝居奢于内心，地下专属休闲体验区丰雍之享，全屋国际一线品牌奢配，打造顶级别墅居住体验。客厅·真火燃木壁炉实景一层公共空间01礼仪玄关、中西双厨、客厅、餐区、家庭室，优雅礼仪界面02真火燃木壁炉、全景折叠窗，营造温馨雅致的会客氛围03欧洲原厂橱柜、MIELE厨电，专业级烹饪体验主卧套房·独立浴缸实景二层私密空间01主卧套间奢华配置，多功能梳妆桌满足精致生活需求02LAUFEN电动遥控马桶、德国Kaldewei独立浴缸，国际顶级卫浴03私密寝居奢于内心，营造宁静舒适的休憩空间FACILITIES郡西别墅周边配套良渚文化村经过10年发展，教育、商业、医疗、休闲等配套全面成熟，业主不出文化村即可满足日常生活与精神文化需求。郡西别墅周边配套一览表配套类别具体配套

Education教育配套安吉路良渚实验学校、玉鸟幼儿园

Commerce商业配套商业街、中型超市、喜士多、良渚食街、知味观味轩

Finance金融配套农业银行、建设银行、中国银行、工商银行

Medical医疗配套浙医一院良渚门诊部、胡庆余堂药店

Leisure休闲配套良渚君澜度假酒店、公望会良渚会所、良渚博物院、美丽洲公园

Service生活服务良渚邮政所、华数营业厅、象王洗衣店、玉鸟菜场良渚文化村配套全面成熟，涵盖教育、商业、医疗、休闲等全生活场景TODDevelopmentCase未来天空之城项目解析地铁万科·未来天空之城以整体系统规划和复合开发理念打造综合性城市单元，2019年12月首开1183套房源即售罄，成为杭州TOD开发的标杆项目，实现城市与产业的良性互动。杭州万科·未来天空之城建筑实拍MARKETPERFORMANCE项目概况与市场表现首开售罄：2019年12月首开1183套房源即售罄，市场热度极高理想场景：现实版"天空之城"，呈现轨道上的理想生活场景标杆引领：杭州TOD开发标杆项目，引领轨道交通与城市融合发展DEVELOPMENTPHILOSOPHYTOD开发理念系统规划：统筹交通、居住、商业、产业等多维功能复合开发：打破单一住宅开发模式，构建城市单元良性循环：实现轨道交通与区域发展的互动共赢TODResearchInstitute杭州万科TOD研究所2019年5月成立的杭州万科TOD研究所是杭州首个由开发商设立的TOD专业平台，汇聚专家学者、行业媒体人和社会力量，以专业研究推动'轨道上的城市'建设，体现万科的城市责任感。杭州城市轨道交通枢纽实景012019年5月成立，杭州首个由开发商设立的TOD研究所2019.0502汇聚专家学者、行业媒体人、社会力量，搭建专业研究平台跨界平台03以专业研究推动城市发展，不只是做产品，更是做城市服务城市服务04响应杭州市政府'轨道上的城市'战略，助力500公里轨交网络建设500公里产品布局杭州万科产品布局杭州万科产品布局细分为城市单元、综合住区和持有经营三大类，覆盖大型综合开发、品质住宅升级和产办商业运营等多维业务，形成可持续发声的完整产品矩阵。城市单元项目以服务城市节点为核心的大型综合项目，规模大、复杂度高良渚文化村·未来天空之城综合住区项目围绕居住和消费升级为主的品质住宅项目，满足改善型客群需求融信万科·古翠隐秀持有经营项目以产办运营、活力商业、医养服务为核心，追求做最专业的产办运营商坤和万科·黄龙万科中心产城布局杭州万科产城业务杭州万科产城业务落地经营性物业面积约125万㎡、资产规模近300亿，六大万科中心各具特色，从布局阶段转向深耕发展，追求做杭州最专业的产办运营商，营造产业生态。杭州坤和万科黄龙万科中心01至2019年底落地经营性物业面积约125万㎡，预估资产规模近300亿02六大万科中心具有共性又各具特色，构成产城业务核心032020年杭州再添一座万科中心，持续扩大产城版图04从布局阶段转向深耕发展，让投资实现更好开发运营05不是产业孵化者，而是产业生态营造者，追求专业产办运营VANKESENIORLIVING万科养老服务体系万科随园模式打造成熟养老服务体系，以高度标准化与服务化树立行业标杆，AED设备全员配备、CPR急救证全员覆盖，用实践检验服务品质，赢得市场口碑。杭州万科随园嘉树养老社区01随园模式成为万科养老成熟体系，打造可延展的养老服务生态随园模式02AED设备社区全覆盖，工作服务人员自学救护技能AED全覆盖03CPR急救证全员覆盖，后厨人员也能实施CPR救下落水市民CPR全员持证04高度标准化与服务化，用实践考验树立高品质服务口碑标准化口碑Performance杭州万科业绩表现2019年杭州万科操盘销售额280.7亿元创历史新高，连续三年占据杭城操盘或权益榜第一，三年三连冠彰显行业领头羊地位，"合力共进、行稳致远"的稳健策略功不可没。012019年操盘销售额280.7亿元，创下杭州公司历史新高，业绩表现亮眼02连续三年占据杭城操盘或权益榜第一，实现三年三连冠的卓越成绩03入杭14载，"合力共进、行稳致远"，稳健发展厚积薄发杭州万科近年操盘销售额（亿元）数据来源：杭州万科年度经营报告CHAPTER03两地项目对比分析从产品定位到细节设计，深度对比上海杭州万科高端项目的异同ProductPositioning产品定位对比上海中興傲舍与杭州郡西别墅产品定位差异明显，前者主打城市中心大平层强调繁华稀缺，后者主打山水别墅强调生态返璞，虽形态不同但均为各自细分市场标杆。两地项目产品定位对比5DIMENSIONS对比维度上海中興傲舍杭州郡西别墅产品类型355㎡五房定制大平层600㎡别墅（附赠400㎡花园）区位特征上海市中心核心地段良渚文化村原生山林核心卖点城市繁华+公园景观+陆家嘴视野5000亩生态山水+大城配套目标客群城市塔尖圈层当代显贵名仕价格区间顶豪级别具体未披露2000-2500万/套两地项目产品定位差异明显，各有特色DESIGNCOMPARISON设计风格对比中興傲舍追求城市现代感，艺术阶梯与国际大师作品营造国际化都市气质；郡西别墅追求东方质朴风，传统造园经验与自然元素融合，两种风格各有千秋，均契合项目定位。中興傲舍：城市现代感MODERNURBAN三层挑高艺术阶梯，陈列国际大师作品，美术馆级空间体验先锋商业配套，国际化都市气质，精致奢华的现代风格玻璃幕墙与石材结合，简洁大气的建筑语言郡西别墅：东方质朴风ORIENTALRUSTIC遵循东方造园经验，曲桥穿水、亭内听风，诗意栖居真火壁炉、双鱼池等传统元素，取精用弘、大巧不工质朴型制与高贵工艺结合，返璞归真的居住品位ClubhouseComparison会所配套对比中興傲舍自建殿堂级艺术会所强调社交功能，郡西别墅依托良渚大城成熟配套强调文化氛围，两种模式各有优势，均满足高端客群需求。对比维度上海中興傲舍杭州郡西别墅会所定位殿堂级艺术会所公望会良渚会所核心特色三层挑高艺术阶梯+大师作品陈列依托良渚文化村大城配套功能空间colife吧台、植物园泳池、女性健身房良渚君澜度假酒店、文化村配套社交场景商务会客、朋友聚会、独处休闲文化雅集、社区活动配套模式项目内自建高端会所依托大城成熟配套数据来源：两地项目会所配套对比—两地项目会所配套模式不同，各有特色LANDSCAPECOMPARISON景观规划对比中興傲舍坐拥城市公园与陆家嘴天际线双重景观，郡西别墅坐拥5000亩生态山水，前者是城市繁华中的绿意，后者是山水间的世外桃源，均为各自区域稀缺资源。中興傲舍：城市公园景观上海·城市公园绿意与天际线视野200米无遮挡景观轴，直面3.5万方中兴公园绿意远眺陆家嘴三件套，城市天际线尽收眼底6000㎡高线公园，三大花园六大游园，古典油画意境郡西别墅：生态山水资源杭州·良渚山水生态与文化景观5000亩生态山水，背山抱水，拢风聚势的风水宝地原生山林与城市繁华怀抱，山水间的世外桃源美丽洲公园、良渚博物院等文化景观环绕精工配置精工细节对比两地项目均采用国际一线品牌配置，郡西别墅配置清单更为详尽，精工系统完善；中興傲舍作为顶豪产品配置标准同样很高，均体现万科对品质的极致追求。两地项目精工细节对比对比维度上海中興傲舍杭州郡西别墅厨电配置国际一线品牌（具体未披露）MIELE厨电+欧洲原厂橱柜卫浴配置顶豪级别配置LAUFEN电动马桶+Kaldewei浴缸特色配置植物园泳池、司机休息室真火壁炉、双鱼池、手摇门铃精工系统高端精工系统直饮水、新风、浴水回用、双墙防潮地下空间储藏柜、司机休息室影音厅、SPA房、红酒柜实景兑现实景兑现策略对比两地项目均采用全维实景兑现策略，中興傲舍以'最强顶豪实景展示'打破质疑，郡西别墅让业主实地体验东方美学与精工品质，体现万科对产品的自信和对客户的尊重。01中興傲舍："最强顶豪实景展示"打破市场质疑，从想象到触摸的质变02郡西别墅：实景展示东方造园美学与精工系统，让业主亲身体验03行业引领：全维实景持续引领行业，树立高端产品展示新标准04客户尊重：实景兑现体现产品自信与客户尊重，是打动高端客群的关键高端住宅实景样板间展示CHAPTER04考察总结与启示提炼万科高端项目的核心经验，为我们的项目开发提供参考INSIGHTS产品定位启示万科高端项目产品定位启示：精准锁定目标客群、充分挖掘区位资源、差异化竞争策略，三点经验为我们项目定位提供重要参考。精准锁定目标客群01中興傲舍锁定城市塔尖圈层，郡西别墅锁定当代显贵名仕02客群定位清晰，产品设计和服务配置均围绕目标客群展开03深入理解目标客群的生活方式和精神需求塔尖圈层充分挖掘区位资源01中興傲舍发挥城市公园和陆家嘴视野优势02郡西别墅发挥5000亩生态山水优势03把区位资源转化为产品卖点和业主体验区位转化差异化竞争策略01中興傲舍做城市大平层标杆，郡西别墅做山水别墅标杆02在各自细分市场做到极致，避免同质化竞争03产品形态和风格与区位资源、目标客群高度匹配极致标杆CLUBHOUSEINSIGHTS会所设计启示万科会所设计启示：会所是生活方式的载体，要考虑社交场景、艺术氛围、细节关怀等维度，架空层俱乐部化设计把消极空间变成"家外之家"，值得借鉴。生活方式载体：会所不仅是功能空间，更是生活方式的载体和精神归属艺术氛围营造：大师作品陈列、美术馆级空间体验细节关怀设计：女性友好健身房、司机休息室等人性化配置架空层俱乐部化：把消极空间变成有温度的"家外之家"社交场景多元化：商务会客、朋友聚会、独处休闲全覆盖高端会所·艺术空间社交场景LANDSCAPEINSIGHT景观规划启示万科景观规划启示：景观要与生活方式深度融合，有主题、有意境、有场景，让业主在社区内享受丰富的自然和文化体验，景观资源稀缺性是产品价值重要支撑。01景观不是简单绿化，要与生活方式深度融合02主题化设计：古典油画意境、东方造园美学等主题营造03场景化体验：游园漫步、亭内听风、围炉夜话等场景打造04景观资源稀缺性是产品价值的重要支撑05让业主在社区内就能享受丰富的自然和文化体验高端住宅景观设计·主题花园实景VankeQualityInsight精工品质启示万科精工品质启示：品质是高端产品的底线和核心竞争力，完善的精工系统、国际一线品牌配置、痛点解决方案，每一个细节都构成高端产品的价值支撑。高端住宅精工细节·室内空间配置实景01品质是高端产品的底线，也是核心竞争力02精工系统完善：直饮水、新风、浴水回用、防潮等系统全覆盖03国际一线品牌配置：MIELE厨电、LAUFEN卫浴、Kaldewei浴缸04痛点解决方案：双墙防潮结构解决别墅地下室潮湿问题05精工细节构成高端产品的价值支撑Va