物业工程部电梯维护保养管理手册

物业工程部电梯维护保养管理手册前言本手册适用于物业服务中心工程部电梯管理工程师，规范电梯日常监管、维保单位管控、隐患排查、应急处置、资料台账、业主沟通全流程；重点区分：物业工程师为监督管理责任主体，不替代电梯维保单位实施专业维保作业，所有现场检修、部件更换、特种设备操作须由持证维保人员完成。第一章岗位职责（物业电梯工程师）负责小区所有电梯台账管理、维保单位履约监督、定期维保现场旁站抽查。落实电梯特种设备年检申报、电梯资料归档、电梯安全标识检查。日常巡查电梯运行状况，收集故障信息，跟踪维保维修进度，闭环隐患整改。电梯困人、故障停机、进水、冲顶蹾底等突发事件现场协调、指挥应急救援。组织电梯安全宣传、监督维保单位落实安全文明施工，管控电梯机房、井道、底坑环境。对接市场监管局特种设备监察部门，配合专项检查、投诉调查、隐患督办。编制电梯维保月度/季度评估报告、年度电梯更新改造、大修预算方案。重要红线：物业人员严禁擅自短接安全回路、开门回路、自行进入轿顶/底坑开展维修。第二章基础管理要求2.1电梯档案建立（一机一档）每台电梯独立档案盒，包含资料清单：电梯出厂资料：合格证、型式试验证书、原理图、部件清单安装监督检验报告、每年定期检验报告（特检院）电梯使用登记证（原件张贴机房）电梯维保合同、维保单位资质、维保人员特种设备作业证复印件月度维保记录、故障维修记录、零部件更换记录电梯年检整改回执、监管部门检查整改通知书应急救援演练记录、电梯投诉处理记录2.2标识标准化检查（工程师日常必查）轿厢内：使用登记标志、有效年检合格标识、安全注意事项、应急救援电话（物业+维保24小时电话）机房门：机房闲人免进、当心触电、电梯机房安全警示牌、门锁完好底坑入口、轿顶：警示标识；层门三角钥匙使用管理制度张贴三角钥匙存放专用保险柜，执行领用登记制度第三章日常巡查工作标准（物业工程师每日/每周巡查）巡查≠维保，以目视、乘坐体验、环境检查为主，发现异常立即通知维保到场处置。3.1每日轿厢巡检（乘坐体验）电梯启动、制动有无异常抖动、异响、冲击感轿厢内照明、风扇、警铃、对讲（五方通话）功能是否正常楼层显示、内外呼按钮、开关门动作是否顺畅；关门防夹功能测试轿厢内有无漏水、异味；地坎杂物、垃圾及时清理电梯运行有无异响、摩擦声3.2每周机房专项巡查机房温度保持5～40℃，通风良好，无积水、无杂物堆放；消防器材完好曳引机油位正常、无渗漏油；钢丝绳外观有无断丝、锈蚀、油污堆积控制柜风扇运转正常，无焦糊气味；接线无松动发热机房门锁完好，门窗防雨，杜绝雨水渗入控制柜盘车装置、松闸工具齐全，张贴盘车救援操作规程3.3每月底坑、井道抽查（需维保人员配合安全防护）底坑有无积水、渗水；缓冲器、限速器张紧轮状态井道导轨、随行电缆有无磨损；层门地坎、护板完好底坑急停开关功能有效巡查记录表单《电梯日常巡查记录表》，记录电梯编号、巡查时间、异常现象、跟进措施、完成闭环时间。第四章电梯维保单位监督管理（核心工作）4.1维保履约监督依据合同约定：电梯至少15日一次定期维保。工程师提前核对维保计划，维保作业尽量安排低峰时段。维保到场必须核验人员持证上岗，无证人员禁止开展维保作业。定期维保实行旁站抽查，重点核查项目：制动器清洁、间隙检查限速器、安全钳校验检查层门、轿门门锁触点清洁与调整安全回路、急停装置测试五方对讲、应急照明测试维保完成后核对《电梯维护保养记录》，现场核实整改项，签字确认；杜绝维保单位“只签字不维保”。4.2维保质量考核要点出现以下情况下发整改通知单，按维保合同扣除履约考核款：未按周期维保、擅自延后维保日期维保记录弄虚作假、现场项目未实施故障响应超时（合同约定24小时抢修，困人紧急救援按规范时限）多次重复出现同类故障，未彻底排查根源作业现场未设置围挡、警示，造成业主安全风险第五章常见故障管控与维修管理5.1常见故障处置流程接到报障（业主前台/监控室）→工程师第一时间到现场确认情况如电梯困人：启动应急救援流程；如电梯停运，放置“电梯检修，禁止使用”围挡电话通知维保单位，明确故障现象、电梯编号、地点，登记派工时间跟踪维修进度，重大部件更换要求维保提供配件合格证修复后试运行3～5个循环，确认正常，解除围挡，记录故障台账同类故障短期内反复发生，要求维保出具故障分析报告，彻底排查根源5.2重大故障判定（须重点上报物业经理）电梯冲顶、蹾底钢丝绳损伤、制动器失效风险底坑持续进水、控制柜进水层门/轿门失效、人员坠落风险一年多次出现困人故障第六章电梯应急救援管理6.1困人救援基本原则严禁非持证人员私自扒门、强行解救乘客！接报困人：

①监控中心通过五方对讲安抚被困人员，告知不要扒门、不要攀爬

②立即通知维保单位紧急到场救援

③物业工程师到场维持现场秩序，设置警戒只有经过特种设备培训、熟悉盘车流程人员，在维保人员指导下方可配合盘车；严格执行盘车操作规程。6.2电梯进水应急预案（高发风险）雨水/消防水流入轿厢、井道、机房：第一时间通知监控紧急停梯，切断电梯主电源禁止尝试继续运行电梯，防止短路烧毁主板、曳引机通知维保单位到场烘干、绝缘测试，检测合格后方可恢复使用记录进水原因，落实源头防渗整改6.3年度应急演练每年至少组织1次电梯困人应急救援演练，留存照片、演练记录、评估总结。第七章电梯大修、改造、更新管理当电梯达到使用年限、部件老化、频繁故障，由电梯工程师现场评估，出具《电梯状况评估报告》区分项目：日常维修（维保承担）、中大修、更新改造（动用公共收益/维修资金）大修/改造要求：至少2家具备资质单位报价比价方案公示业主，按法规征求业主意见施工期间做好安全围挡、分流方案完工后必须经特检院监督检验合格，方可投入运行第八章安全禁令（上墙培训）禁止超载运行；禁止运载超长超高物品、易燃易爆品禁止使用三角钥匙无防护随意开启层门禁止短接任何安全回路长期运行电梯机房禁止堆放杂物、易燃易爆物品发现安全隐患未消除前，电梯不得投入载客使用严禁乘客扒门、撞击轿门；做好业主常态