【我国房地产市场运行特点分析3500字】

我国房地产市场运行特点分析目录TOC\o"1-3"\h\u30787我国房地产市场运行特点分析 1291511.1第一阶段：1998—2003年 17241.2第二阶段：2004—2008年 469851.3第三阶段：2009—2016年 6250551.4第四阶段：2016年至今 9自从1998年我国实行住房制度改革以来，我国房地产行业历经了快速的发展阶段。回顾房地产市场近20年来的发展，根据不同的市场表现，可以大致分为以下几个阶段：第一阶段（1998—2003年），此阶段我国房地产市场主要特点是政府宏观调控促进房地产市场发展；第二阶段（2004—2008年），在这一个阶段中我国房地产行业的主要特点为政府收紧调控，以抑制投资过热和房价过高；第三阶段（2009—2016年），在这一个阶段中政府多次升级房地产的调控力度，并开始重视差异化调控；第四阶段（2016至今），在这一个阶段中我国房地产市场行情分化问题加剧，政府开始启动长效机制建设。1.1第一阶段：1998—2003年1998年我国开始了住房制度改革，在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，提出了住房制度停止实物分配，逐步实行住房分配货币化，并提出要建立和完善以经济适用房为主的多层次的住房供应体系。同时，为了深化住房制度改革，进一步出台了《个人住房贷款管理办法》以及《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》。在宏观政策的大力推动下，我国住房市场在这一阶段经历了快速成长。在2003年8月国务院出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，首次明确提出了将房地产行业作为“国民经济的支柱产业”。在这一阶段中，住房市场开发投资情况不断增长（图2.1-2.2所示）。图2.SEQ图2.\*ARABIC11998-2003年我国房地产开发投资情况Figure2.1Thecumulativerealestatedevelopmentinvestmentfrom1998to2003数据来源：国家统计局图2.SEQ图2.\*ARABIC21998-2003年我国不同区域房地产开发投资情况Figure2.2Thecumulativerealestatedevelopmentinvestmentfrom1998to2003：byregion数据来源：国家统计局同时，在房地产行业改革的过程中，房地产需求也有所提升。图2.3-2.4说明1998年以来我国房地产市场新开工和竣工情况增速由负转正。此外，图2.5表示商品房价格增速在住房制度改革后保持正增长，全国商品房销售均价不断增长。图2.SEQ图2.\*ARABIC31998-2003年我国商品房需求情况Figure2.3Demandforcommercialhousingfrom1998-2003数据来源：国家统计局图2.SEQ图2.\*ARABIC41998-2003年我国商品房销售情况Figure2.4Commercialhousingsalesfrom1998-2003数据来源：国家统计局图2.SEQ图2.\*ARABIC51998-2003年我国商品房销售价格情况Figure2.5Commercialhousingpricesfrom1998-2003数据来源：国家统计局1.2第二阶段：2004—2008年由于前一阶段宏观政策的支持，以及房地产业成为“国民经济的支柱产业”，房地产市场发展出现了过热的迹象。为了控制过快增长的房价水平，在这一阶段，政府的首轮调控政策陆续出台。具体来看，2004年以来，政府开始收紧房地产调控政策，通过综合运用经济手段、法律手段，辅助以一定的行政手段，以实现控制房地产市场过热的目的。例如，2004年我国出台旨在提高企业拿地“门槛的”“8.31大限”。同时，2004年中国人民银行十年以来首次提出了加息政策。针对住房价格不断上涨的问题，政府于2005年出台了“国八条”。总的来说，这一阶段中，政府对房地产市场的调控力度不断升级。在调控政策的作用下，在此阶段，房地产市场增长速度开始放缓。此外，在2008年，受到全球金融危机的影响，房地产市场发展势头快速减弱，房地产投资、供给和需求各方面都出现了大幅下降。如图2.6所示，房地产开发投资有所放缓，开发投资的累计同比增速由2004年初接近60%下降至2008年末的15%。图2.7和图2.8表示我国商品房市场的需求状况，对比前一个阶段的需求快速上涨，在这个阶段中，需求增长的速度开始放缓。图2.SEQ图2.\*ARABIC62004-2008年我国房地产开发投资情况Figure2.6Thecumulativerealestatedevelopmentinvestmentfrom2004to2008数据来源：国家统计局图2.SEQ图2.\*ARABIC72004-2008年我国商品房需求情况Figure2.7Demandforcommercialhousingfrom2004-2008数据来源：国家统计局图2.SEQ图2.\*ARABIC82004-2008年我国商品房销售情况Figure2.8Commercialhousingsalesfrom2004-2008数据来源：国家统计局图2.9表明，全国商品房销售均价在此阶段仍然持续上涨，但是增长速度逐渐放缓。特别地，受到2008年以来的全球性金融危机的波及，商品房销售均价在2008年下半年一度呈负增长。图2.SEQ图2.\*ARABIC92004-2008年我国商品房销售价格情况Figure2.9Commercialhousingpricesfrom2004-2008数据来源：国家统计局1.3第三阶段：2009—2016年为应对金融危机、刺激房地产经济和国民经济的增长，2008年11月，我国政府启动四万亿计划，货币政策由稳健从紧转变为适度宽松，并放松了对于房地产市场的调控。2008年12月，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，鼓励商品住房的消费和房地产市场的投资。在一系列政策的刺激下，2009年我国房地产市场由发展放缓转为迅速回升。伴随着住房价格水平的不断攀升，高房价成为了困扰民生和国民经济发展的主要问题。为此，政府在此阶段再次加强调控，以防止房地产市场过热带来系统性风险。2010年，为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，政府开始以“抑房价，重保障”为主题的新一轮宏观调控，并于2010年1月细化为“国十一条”。2010年4月，被称为史上最严的“国十条”出台。2014年，政府报告提出“针对不同城市情况分类调控”，房地产调控转向差异化调控。受到房地产调控政策的影响，在这个阶段，房地产开发投资开始不断下滑，并伴随着房价不断波动。图2.10展示了2009-2016间我国房地产开发投资的情况，可以看出在2010年以后我国房地产开发投资累计同比增速不断下降，在2015年底至2016年年初增速下降至0%。同时，图2.10和图2.11所示商品房市场需求也有所下降。此外，在此阶段我国住房市场另一个明显特征是房地产区域差异愈发明显。全国住房市场在政策的影响下行情普遍较冷，但是对于房地产市场欠发达、库存较多的三四线城市，在这一阶段房地产市场发展面临着严峻的去库存问题。例如，图2.13表明，商品房销售面积东中西部的差距不断扩大。此外，图2.14说明，我过房地产市场在这个阶段商品房销售均价波动明显，商品房销售均价增速在此阶段则出现快速变化。图2.SEQ图2.\*ARABIC102009-2016年我国房地产开发投资情况Figure2.10Thecumulativerealestatedevelopmentinvestmentfrom2009-2016数据来源：国家统计局图2.SEQ图2.\*ARABIC112009-2016年我国商品房需求情况Figure2.11Demandforcommercialhousingfrom2009-2016数据来源：国家统计局图2.SEQ图2.\*ARABIC122009-2016年我国商品房销售情况Figure2.12Commercialhousingsalesfrom2009-2016数据来源：国家统计局图2.SEQ图2.\*ARABIC132009-2016年我国不同区域商品房销售情况Figure2.13Commercialhousingsalesfrom2009-2016:byregion数据来源：国家统计局图2.SEQ图2.\*ARABIC142009-2016年我国商品房销售价格情况Figure2.14Commercialhousingpricesfrom2009-2016数据来源：国家统计局1.4第四阶段：2016年至今在我国房地产市场的快速发展的同时，也存在突出问题。除了高房价的问题，我国房地产市场长期失衡问题尚未得到有效解决，住房市场行情分化的情况越来越严重。我为了更好促进房地产市场发展，政府自2016年开始更加关注因城施策的调控方向。特别是对于高房价问题突出、房地产市场较为活跃的地区和城市，调控政策主要以紧缩为主；相反，对于高库存问题突出、房地产市场相对较冷淡的城市和地区，则以宽松政策为主。除了因城施策之外，在此阶段，政府总结过去20年来住房市场调控的经验，提出了建设房地产市场健康发展的长效机制。例如，2016年5月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要大力发展和培育住房租赁市场。此外，相较于以前阶段性的、易变动的短期调控政策而言，应当综合运用金融、土地、税收、立法等手段，建立长效调控机制。图2.15表示，在这个阶段，房地产开发投资上涨的较为平稳，开发投资的增介于4%到12%之间。从商品房需求来看（图2.15-2.18），我国商品房需求增速有明显的滑落，甚至出现了负值。图2.19说明，在此阶段我国商品房销售均价不断增长。图2.SEQ图2.\*ARABIC152016-2019年我国房地产开发投资情况Figure2.15Thecumulativerealestatedevelopmentinvestmentfrom2016-2019数据来源：国家统计局图2.SEQ图2.\*ARABIC162016-2019年我国商品房需求情况Figure2.16Demandforcommercialhousingfrom2016-2019数据来源：国家统计局图2.SEQ图2.\*ARABIC172016-2019年我国商品房销售情况Figure2.17Commercialhousingsalesfrom2016-2019数据来源：国家统计局图2.SEQ图2.\*ARABIC182016-2019年我国不同区域商品房销售情况Figure2.18Commercialhousingsalesfrom2016-2019:byregion数据来源：国家统计局图2.SEQ图2.\*ARABIC192016-2019年我国商品房销售价格情况Figure2.19Commercialhousingpricesfrom2016-2019数据来源：国家统计局本小节梳理了我国房地产市场自1998年住房制度改革以来的发展特点和现状。根据不同时期房地产市场的表现，本节将房地产市场发展阶段总结为四个阶段，如表2.1所示。具体来看，第一阶段（1998—2003年）我国房地产市场主要特点是住房制度改革不断深化，房地产市场得到了快速发展；第二阶段（2004—2008年）中由于房地产市场出现了投资过热和房价过高的问题，我国房地产行业的主要特点为政府收紧调控；第三阶段（2009—2016年）主要包括两个小阶段，首先受到全球经济危机的影响我国房地产市场出现短期低迷，为应对这种情况，宏观调控在短期内转为宽松，随后2010年开始为了更好地调控房价水平，宏观调控再次收紧，我国开始实施了房地产市场限购政策；第四阶段（2016至今），在这一个阶段中我国房地产市场行情分化问题加剧，