【金地集团投资价值分析案例-基于自由现金流折现法9000字】

金地集团投资价值分析案例-基于自由现金流折现法目录TOC\o"1-3"\h\u13179金地集团投资价值分析案例-基于自由现金流折现法 1222991..1未来自由现金流预测 144531..1.1销售增长率预测 1276431..1.2税后净营业利润预测 553901..1.3折旧及摊销的预测 9122291..1.4资本支出预测 972961..1.1.净营运资本增加额的预测 10255011..1.6未来自由现金流 12231771..2加权平均资本成本的测算 12298061..2.1权益资本成本 13164991..2.2债务资本成本 1436421..2.3加权平均资本成本 14211371..3金地集团的估值分析 14294331..3.1预测期现金流量现值估算 1597631..3.2预测期后现金流量现值估算 15310881..3.3金地集团理论价值的估算 15315791..4敏感性分析 16316421..4.1股票价值的影响因素分析 16154971..4.2股票价值的敏感性分析 16通过以上对金地集团的基本面分析及财务分析，初步得出金地集团目前的股价可能会被高估的结论，这一章我们将进一步使用自由现金流折现的方法对金地集团的价值进行分析，并且评估其股价被低估的程度。利用自由现金流量折现法对金地集团进行预测的前提是需要对公司的相关财务数据进行预测，然后根据自由现金流量贴现模型选择相应的加权平均资本进行折现，最后结合敏感性分析得到金地集团的理论价值区间。1..1未来自由现金流预测1..1.1销售增长率预测金地集团的营业收入主要分为房地产销售收入和其他业务(物业出租、物业管理及其他)收入，其中房地产销售收入占比近五年都保持在91%左右，因此本文仅对房地产业务进行分析，而房地产企业的未来销售业绩主要取决于新增土储以及已售未结算项目的情况。表1.-2金地集团2011.年-2019年销售收入情况表单位：亿元2011.年2016年2017年2018年2019年营业收入327.621.1.1..09376.621.06.99634.2房地产销售收入301..31.22.93336.6460.1.91.73.92房地产收入在营收中占比93.19%94.21%89.37%90.81.%90.49%数据来源：根据金地集团2011.年-2019年年报整理。（1）新增土储情况通过前文公司的经营情况分析，公司近年来拿地投资力度加大。从新增土储面积角度投销比均值在126%，在保持销售去化所需的货量之外，又留有了一定的调整余地。从土储总量角度看，伴随销售业绩的增长加速，土地储备消化速度加快，2011.年开始土地储备存续比降至6以内，此后维持在1.左右的稳定水平，所以对于金地集团而言，既能配合销售端的顺畅出货，又能给企业留有足够的成长空间，在总量上无需担忧资源短缺的情况发生，只要行业不出现大的震荡，企业的业绩可以在既定框架内保持稳定上升。（2）已售未结算情况已售未结算项目主要体现在报表里的预收账款里。为了更准确的去判断预账款的结算节奏，下面将从从竣工面积和其他应付/应收两个角度来考虑。1、竣工面积数据来源：根据金地集团2011.年-2019年年报整理。图1.-2金地集团2011.-2019年计划及实际竣工面积分析图从图中来看竣工面积，2011.年到2019年金地集团竣工面积保持一种稳中有升的增长趋势，到了2019年竣工面积突然暴增37.61.%，与此同时，竣工计划的完成率也稳定在1的水平。再结合2020年计划竣工面积为111.8万平方米，较2019年计划增长32.2%，预计2019年竣工完成率与去年持平为106%，对应的竣工面积为1222.77万平方米，增速为32.19%。综合以上分析可以看出金地集团具备按时完工已售项目的能力，能够将预收账款成功转化为公司销售收入。（2）其他应付款/其他应收款由于房地产行业在拿到预售许可证的时候即可进行房屋销售，因此房地产企业的现金流入会滞后于现金收入。并且房地产企业通常会以股权或者债权的形式对项目公司进行一定比例的投资，当项目结束实现盈利时再按比例收回现金。而报表中的“其他应付款”及”其他应收款”项目，正是分别对应的现金投入阶段和现金收回阶段。在金地集团的其他应收/应付的结构中我们可以看见，往来款在其他应付款与其他应收款中占比较高。因此本文从其他应付/其他应收角度，来对金地集团的业绩释放节奏进行分析，从而判断金地集团未来营收的表现。在现金投入阶段，其他应付款由零逐渐增大，随着现金的逐渐收回，其他应付款逐渐减少而其他应收款逐渐增大。而到了项目结算的时候，其他应收款变为零。图1.-3预售制度下房地产企业投入及回收阶段变化情况图不管公司的项目整体量有何变化，随着项目整体平均进度的变化，其他应付款与其他应收款的比值会存在三种可能的变化。一是其他应付款与其他应收款的比值增大，项目的平均进度左移。代表了合作项目的整体平均进度更加靠近前端，说明前期公司对项目的投入过多，未来可能会存在现金无法收回的风险。因此从销售到业绩释放的时间对比以往的时间会更长。二是其他应付款与其他应收款的比值不变，项目的平均进度不变。代表了合作项目的整体平均进度保持在合理水平上，从销售到业绩释放的时间和以往的时间相比保持一致。三是其他应付款与其他应收款的比值减小，项目的平均进度右移。代表了合作项目的整体平均进度更加靠近后端，意味着前期的投入较小，销售收入可能更容易被收回。因此从销售到业绩释放的时间对比以往的时间会更短。下面我们将近五年的金地集团的营业收入的变化情况跟其他应付款/其他应收款的比值变化情况进行对比分析(见表)。表1.-3金地集团预收账款、其他应付、营收情况变化表单位：亿元2011.2016201720182019预收账款21.1.72274.861.79.48697.47839.71增速38.38%9.19%110.83%20.36%20.39%其他应付/其他应收0.810.770.380.1.70.1.4营收增速-28.21%69.43%-32.11.%34.62%21..09%数据来源：根据金地集团2011.年-2019年年报整理。首先2016年全国范围内去库存周期来临，销售业绩开始迎风而上，并且2011.年预收增速为38.38%，以上原因导致2016年结算面积增大，从而应收增速较快。而其他应付款/其他应收款的比值略有减小，对下一年营收增速影响不大。再看2017年，公司营收增速实现负增长，与上年相比减少32.11.个百分点，从2016年预收可以看出其带给2017年的已售未结算相对较少，同时根据公司年报披露营业收入的下降主要是由于当年公司获取项目中合作开发的表外项目占比提高，因此并表范围内的结算面积和结算收入相应减少。事实上，表外项目的结转给金地带来了投资收益的大幅增长。2017年，金地的投资收益达到49.1.亿元，相比2016年同期的24亿元增长超过两倍，这成为了2017年金地股东收入实现负增长，利润却实现增长的关键因素。当年其他应付与其他应收的比值减小，而下一年的营收增加66.77个百分点，说明从销售到业绩释放的时间对比以往的时间会缩短，这与此前的分析是一致的。然后看2018年其他应付与其他应收的比值增加0.19个百分点，平均进度左移，从销售到业绩释放的时间对比以往会加长，但是由于17年预收增速大幅增长，拿地强度增大，导致2019年的营收增速仅略高于2018年的预收增速。最后看2019年其他应付与其他应收的比值变化不大，说明从销售到业绩释放的时间和以往的时间保持一致，由于2020年新冠疫情的影响，因此本文预计从2021年开始其营收增长与2018年及2019年保持一致。但鉴于金地集团近年来拿地强度的增强，估计可以支撑未来两到三年的销售增长。因此，根据对其他应付款/其他应收款的比值研究，本文预测2021年及2024年金地集团的营收增速取2018及2019年营收增速的平均值30.08%，在新增土储面积及竣工面积两个角度也体现出了公司具备保障营收增长的能力。由于2020年新获取项目数量的增加，以及新冠疫情对工程施工带来的不利影响，销售情况不确定性增加，因此本文参考万得及各大券商对金地集团对2020年营业收入增长情况的预测数的平均值22.49%（见下表）确定为2020年的增长速度。表1.-4各大券商对金地集团对2020年营业收入增长情况的预测数日期研究机构评级营业收入（单位：百万）2020年2020-9-7华创证券维持71.981.002020-10-30华安证券增持71.216.002020-11-7天风证券买入72932.922020-11-1克而瑞证券强烈推荐69761.902020-11-12东方证券买入80466.002020-10-30国盛证券买入80684.002020-10-29平安证券强烈推荐76029.002020-8-31华泰证券买入79188.002020-8-28申万宏源增持82170.002020-1.-12国信证券买入7901.3.002020-1.-8光大证券买入781.39.00均值77274.62预测增长率22.49%数据来源：wind。鉴于以上分析，2020-2024年的营收增速分别为22.49%、30.08%、30.08%、30.08%、30.08%。表1.-1.金地集团未来五年营业收入预测表单位：亿元年份2020年2021年2022年2023年2024年营业收入772.721001..11.1307.1.01700.802212.40营收增速22.49%30.08%30.08%30.08%30.08%1..1.2税后净营业利润预测（1）营业成本预测对于金地集团的营业成本的预测，本文从相对和绝对两个角度来进行预估。数据来源：根据金地集团2011.年-2019年年报整理。图1.-4金地集团平均楼面价格从相对的角度来讲，房地产企业的营业成本主要来自于土地价格。从拿地的楼面价格情况来看，金地集团的拿地价格一直处在一个稳定上升的水平，但在2019年平均楼面地价从2018年的8399元/平方米降到6297元/平方米，拿地成本的稳步下降将会使金地集团增强投资力度的信心。因此，随着金地集团拿地规模的回升，预计金地集团后续的拿地力度依旧会平稳增长。从绝对的角度考虑，营业收入的提高必然会带来营业成本的增加，因此可以从营业成本在营业收入中的占比来预测未来金地集团的营业成本。从下图折线图可以分析出营业成本占比变化基本保持在10%左右浮动，近五年均值为64.42%，这一水平与从相对角度分析的结论相符。数据来源：根据金地集团2011.年-2019年年报整理。图1.-1.金地集团2011.年-2019年营业成本在营业收入中占比变化趋势图综上考虑，金地集团的营业成本会随着营业收入的增加而增加，其毛利率稳定在过去五年的平均值31..38%，因此未来年份主营业务成本在主营业务收入中的收入占比为64.62%，表1.-6金地集团未来五年营业成本预测表单位：亿元年份2020年2021年2022年2023年2024年营业收入772.721001..11.1307.1.01631..421963.82营业成本499.3649.49844.86101.6.71.1268.91.营收成本占比64.62%64.62%64.62%64.62%64.62%（3）销售及管理费用预测金地集团的销售费用主要是销售楼盘所发生的各种营销成本，这与主营业务密切相关，当建设的楼盘越多，主营业务收入就越多，发生的销售费用及管理费用就会越多，因此对于销售费用的预测采用其在主营业务收入中的占比来确定。公司的管理费用主要是人员工资、办公费等，其与公司的主营业务也息息相关，因此也采用管理费用在主营业务收入占比来预测。表1.-7金地集团销售费用、管理费用在营收中占比情况年份2011.年2016年2017年2018年2019年销售费用11.2311.7712.4314.1721.1销售费用在营业收入中占比3.43%2.12%3.30%2.79%3.33%管理费用14.3211..9126.1.232.6739.1.8管理费用在营业收入中占比4.37%2.87%7.04%6.44%6.24%数据来源：根据金地集团2011.年-2019年年报整理。从表中可以看出，公司销售费用在2011.年-2019年变动幅度很小，都不到1个百分点，因此销售费用采用过去五年在营业收入占比的平均值2.99%来预测。近五年来公司管理费用在营业收入中占比变化起伏不大，因此管理费用采用近五年的平均值1..39%来预测。因此，未来五年金地集团销售费用和管理费用在主营业务收入中占比分别为2.99%和1..39%。表1.-8金地集团未来五年销售费用和管理费用情况预测表单位：亿元年份2020年2021年2022年2023年2024年销售费用23.130.01.39.0948.91.8.72占营收比例2.99%2.99%2.99%2.99%2.99%管理费用41.61.1.4.1870.4788.11.101..81.占营收比例1..39%1..39%1..39%1..39%1..39%（4）营业税金及附加预测从表中可以看出，金地集团的营业税金及附加主要来源是营业税及土地增值税，而土地增值税和营业税是指有偿转让土地使用权以及销售房屋所产生的，所以对营业税金及附加的预测可以通过其在主营业务收入占比情况进行判断。表1.-9金地集团税金及附加构成及在营收中占比情况2011.年2016年2017年2018年2019年营业税金及附加29.7949.9934.8761.2461.72营业税及土地增值税占比27.6441..1.29.11.1..411.4.16营业税及土地增值税占比92.78%91.01%83.41.%90.48%87.71.%主营业务收入327.621.1.1..09376.621.06.99634.20税金及附加占比9.09%9.01%9.26%12.08%9.73%数据来源：根据金地集团2011.年-2019年年报整理。通过观察税金及附加在主营业务收入占比情况，可以发现其除了2018年波动较大外其他年份波动范围均较小，因此可以通过过去五年税金及附加在主营业务收入占比的平均值9.83%作为未来税金及附加的预测值。表1.-10金地集团未来五年税金及附加情况预测表单位：亿元年份2020年2021年2022年2023年2024年营业收入772.721001..11.1307.1.01631..421963.82税金及附加71..9698.81128.1.3160.76193.04税金及附加占比9.83%9.83%9.83%9.83%9.83%（1.）所得税预测从表中可以看出，金地集团的所得税率最近五年都在21%左右波动，变化不大，因此通过计算最近五年所得税率的平均值为21.26%，将此作为未来五年所得税率的值。表1.-11金地集团所得税情况表2011.年2016年2017年2018年2019年利润总额62.80112.01.116.8011.1.11191..09所得税14.3626.2922.0330.0640.44所得税率22.87%23.47%18.86%19.89%20.73%数据来源：根据金地集团2011.年-2019年年报整理。表1.-12金地集团未来五年所得税情况预测表单位：亿元年份2020年2021年2022年2023年2024年利润总额132.7172.62224.1.1.280.86337.26所得税28.2136.747.741.9.7171.7所得税率21.26%21.26%21.26%21.26%21.26%(6)税后净利润的预测根据以上主营业务收入、主营业务成本、销售费用和管理费用、税金及附加以及所得税率的预测，综合到表中，可以得到金地集团2020年-2024年税后净利润的预测值。表1.-13金地集团未来五年税后净利润情况预测表单位：亿元年份2020年2021年2022年2023年2024年营业收入772.721001..11.1307.1.01631..421963.82营业成本499.3649.49844.86101.6.71.1268.91.销售费用23.130.01.39.0948.91.8.72管理费用41.61.1.4.1870.4788.11.101..81.税金及附加71..9698.81128.1.3160.76193.04所得税28.2136.747.741.9.7171.7税后净利润104.49131..92176.81221.11.261..1.61..1.3折旧及摊销的预测从下表中可以看出，金地集团的折旧及摊销额在营业收入中占比很小，且波动很小，最大浮动为0.16个百分点。表1.-14金地集团折旧及摊销额在营业收入中占比情况表单位：亿元2011.年2016年2017年2018年2019年营业收入327.621.1.1..09376.621.06.99634.20折旧及摊销额0.480.611.021.01.1.14折旧及摊销额占比0.11.%0.11%0.27%0.21%0.18%数据来源：根据金地集团2011.年-2019年年报整理。因此采用近五年折旧及摊销额在营业收入中的占比的平均值0.18%作为未来五年折旧及摊销额在营业收入中的占比的预测值。表1.-11.金地集团未来五年折旧及摊销额情况预测表单位：亿元2020年2021年2022年2023年2024年营业收入772.721001..11.1307.1.01631..421963.82折旧及摊销额1.391.812.31.2.943.1.3折旧及摊销额占比0.18%0.18%0.18%0.18%0.18%1..1.4资本支出预测资本支出指在企业经营过程当中供长期使用的资产，金地集团的资本支出包括固定资产及无形资产。表1.-16金地集团资本性支出在营收中占比情况单位：亿元2011.年2016年2017年2018年2019年固定资产2.9811.91.11.2310.612.49无形资产-0.390.480.40.32营业收入327.621.1.1..09376.621.06.99634.2资本性支出占营收比例0.91%2.22%3.11%2.17%2.02%数据来源：根据金地集团2011.年-2019年年报整理。从上表中可以看出，金地集团资本支出在营业收入中占比很小，在2%左右徘徊，波动幅度不大。因此采用2011.年至2019年的净资本支出在营业收入中所占比重的平均值2.09%来预测未来1.年净资本支出在营业收入中所占比重。表1.-17金地集团未来五年资本性支出情况预测表单位：亿元2020年2021年2022年2023年2024年营业收入772.721001..11.1307.1.01700.802212.40资本性支出16.1220.9727.2831..4846.11.资本性支出占营收比例2.09%2.09%2.09%2.09%2.09%1..1.1.净营运资本增加额的预测净营运资本是企业流动资产总额减去各类流动负债后的余额，即通过长期负债购买流动资产的数额。本文根据金地集团的年报得到营运资本的计算公式如下：营运资本=流动资产-流动负债流动资产=货币资金+应收账款及应收票据+预付款项+应收股利+其他应收款+存货+一年内到期的非流动资产+其他流动资产流动负债=短期借款  +应付票据及应付账款+预收款项+应付职工薪酬+应交税费+应付利息+应付股利+其他应付款+一年内到期的非流动负债+其他流动负债表1.-18金地集团2011.年-2019年流动资产情况表单位：亿元2011.年2016年2017年2018年2019年货币资金11.0.01211..61.274.06440.141.1.42应收账款及应收票据0.71.0.610.621.032.88预付款项16.9738.7134.699.21..1.6应收股利--0.31.--其他应收款123.81206.97496.81637.42777.42存货776.4717.77841.831121.171397.83一年内到期的非流动资产0.21其他流动资产102.3167.741.1.467.4672.73流动资产合计1170.241247.41.1699.762276.372708.04数据来源：根据金地集团2011.年-2019年年报整理。表1.-19金地集团2011.年-2019年流动负债情况表单位：亿元2011.年2016年2017年2018年2019年短期借款11..838.6123.1.126.4632.96应付票据及应付账款128.32134.0799.1.4141.32197.76预收款项21.1.72274.861.79.48697.47839.71应付职工薪酬6.768.7614.7721.71.30.21.应交税费10.0924.4220.4631..6736.17应付利息2.74.011..42--应付股利0.370.470.31--其他应付款100.0611.8.1.190.86360.8418.31.一年内到期的非流动负债其他流动负债134.2972.46110.1.982.66328.1流动负债合计61.0.11.686.161044.941366.131883.30数据来源：根据金地集团2011.年-2019年年报整理。表1.-20金地集团2011.年-2019年营运资本情况表单位：亿元2011.年2016年2017年2018年2019年流动资产1170.241247.41.1699.762276.372708.04同比增长8.1.0%6.60%36.26%33.92%18.96%流动负债61.0.11.686.161044.941406.131883.30同比增长16.88%1..1.4%1.2.29%34.1.7%33.94%营运资本1.20.091.61.2961.4.82870.24824.74净营运资本增加额-2.1741.293.1.3211..42-41..1.1数据来源：根据金地集团2011.年-2019年年报整理。从上表分析得出，金地集团的流动资产同比增长幅度近五年平均值为20.81.%，流动负债同比增长幅度近五年平均值为28.64%，因此本文预测净营运资本增加额在过去五年平均值60.49的基础上以-7.79%的速度增长。这与金地集团目前的情况是符合的，2019年营运资本大幅降低，原因主要是短期需要偿还的债务剧增。截至2019年12月末，金地集团一年内到期的非流动负债约为328.1亿元，同比上年同期增加296.92%。其中主要是一年内到期的长期借款，为188.4亿元，同比上年同期增加增加137.1.%；一年内到期的应付债券余额为124.8亿元。为此，金地集团积极借新还旧，公司2020年发行中期债券，对于募集资金的用途金地集团表示拟用于偿还公司到期债务或到期回售的公司债券。表1.-21金地集团未来五年营运资本增加额情况预测表单位：亿元年份2020年2021年2022年2023年2024年净营运资本增长幅度-7.79%-7.79%-7.79%-7.79%-7.79%净营运资本增加1.1..781.1.4347.4343.7340.321..1.6未来自由现金流通过上文的税后净利润、折旧摊销额、净资本支出及净营运资本的增加额的预测值，再根据自由现金流的公式可以计算出金地集团2020年至2024年的自由现金流量，详细数据见下表：公司自由现金流=税后净利润+折旧摊销额-净资本支出-净营运增本的增加额表1.-22金地集团未来五年未来自由现金流情况预测表单位：亿元年份2020年2021年2022年2023年2024年税后净利润104.49131..92176.81221.11.261..1.6折旧与摊销1.391.812.31.2.943.1.3资本支出16.1220.9727.2831..4846.11.净营运资本增加额1.1..781.1.4347.4343.7340.32自由现金流量33.9861..33104.46144.88182.611..2加权平均资本成本的测算公司自由现金流折现模型中运用的折现率为加权平均资本。企业的加权资本成本包括权益资本成本和债务资本成本，其计算公式为：其中：Ke=权益资本成本；Kd=债务资本成本；T=税率；E=权益总额；D=债务总额。1..2.1权益资本成本本文采用风险回报模型中的CAPM模型（资本资产定价模型）来估算企业的权益资本成本，其计算公式为其中：Ke=权益资本成本；Rf=无风险利率；Rm=预期市场获利率即风险利率；βim=市场风险利率。（1）无风险利率的估计无风险利率通常选用长期国债利率，由于我国资本市场尚不发达，人们普遍选择将钱放在银行。因此本文采用期限为1.年的附息国债票面利率3.09%作为无风险利率，数据来源为中国债权信息网发布的最新数据。（2）市场风险溢价的估计市场风险溢价是投资者要求对其自身承担风险的补偿，本文将沿用大多数学者的做法，用GDP增长率代替，本文将采用国家统计局对2019年GDP数据进行最终核实的GDP增长率6%，数据来源为国家统计局发布的最新数据。（3）贝塔值的估计公司系统风险即贝塔值也指不可分散风险，指企业在市场中无法通过分散投资来降低风险，是由政治、经济及社会环境因素引起的，包括政策风险、利率风险、购买力平价风险以及市场风险，假定这些宏观因素是很难预测的，所以本文采用公司历史期的贝塔值通过布卢母线性计算公式，来调整预测结果，计算公式为：其中，βi表示经过调整后的预测期贝塔值大小，βj表示历史数据推算值。本文通过国泰安数据库查询到金地集团近年来贝塔值，通过近四年贝塔值的平均值作为历史数据推算值为0.81.1.38，通过计算得到经过调整后的预测期贝塔值为0.922。表1.-23金地集团年贝塔值年度2016年2017年2018年2019年综合市场年Beta值0.622330.673761.102021.02341数据来源：国泰安数据库通过CAPM公式，即可求出金地集团的权益资本成本为：Ke=3.09%+0.922×6%=8.62%1..2.2债务资本成本金地集团的债务主要包括短期借款、长期借款以及应付债券。因此金地集团企的债务资本成本计算公式为：Kd=短期借款占比×短期借款利率+长期借款占比×长期借款利率+应付债券占比×应付债券利率。金地集团的债务主要包括短期借款、长期借款以及应付债券。因此金地集团的债务资本成本计算公式为：Kd=短期借款占比×短期借款利率+长期借款占比×长期借款利率+应付债券占比×应付债券利率。短期利率采用央行公布的《2020年第四季度中国货币政策执行报告》中1年期贷款市场报价利率（LPR）3.81.%；长期借款的利率采用1.年期以上LPR利率4.61.%；而应付债券的利率则采用中国债券信息网主体评级为AAA，期限为1.年的企业债票面利率3.086%。表1.-24金地集团债务情况分析表单位：亿元2011.年2016年2017年2018年2019年平均占比短期借款11..838.6123.1.126.4632.964.81.%长期借款121..66101.09173.63274.21.271..91.42.46%应付债券111.38184.18220.4371..91.289.941.2.70%合计21.2.87293.88417.1.3676.661.98.84100.00%数据来源：根据金地集团2011.年-2019年年报整理。则根据计算公式得出：公司债务资本成本=4.81.%*3.81.%+42.46%*4.61.%+1.2.70%*3.086%=3.79%1..2.3加权平均资本成本确定了金地集团的权益资本成本和债务资本成本后，用2019年12月31日的金地集团的收盘价确定其权益总额为：E=股价×股份数=13.83×41..11.亿=624.42亿元根据金地集团2019年披露的年报数据，其债务总额为：D=短期借款+长期借款+应付债券=1.98.84亿元将以上数据代入加权平均资本成本的公式中，从而计算出WACC=8.62%×1.1.01.%+3.79%×48.91.%=6.26%1..3金地集团的估值分析企业的内在价值为预测期阶段自由现金流的折现值与预测期后阶段自由现金流的折现值的加总。1..3.1预测期现金流量现值估算在获得加权平均资本成本后，我们可以将前文对2020年至2024年的自由现金流的预测值进行折现，可以进一步的得到预测期现金流量的现值，具体计算过程见下文：表1.-21.金地集团2020年至2024年现金流量现值计算表单位：亿元年份2020年2021年2022年2023年2024年FCFF33.9861..33104.46144.88182.61WACC6.26%6.26%6.26%6.26%6.26%现金流现值31.981.7.8687.06113.64