2026版中级会计-中级会计实务（官方）-第六章投资性房地产参考试题库历年考点答案解析2套卷

2026版中级会计-中级会计实务（官方）-第六章投资性房地产参考试题库历年考点答案解析（第1套）一、单项选择题下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共20题）1、2025年1月1日，甲公司将一栋自用办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。转换日该办公楼账面原值8000万元，累计折旧2000万元，已计提减值准备500万元，公允价值为6000万元。不考虑其他因素，甲公司转换日应计入其他综合收益的金额是多少万元？A.500B.450C.600D.02、乙公司对投资性房地产采用成本模式计量。2025年6月30日，乙公司将一栋写字楼由成本模式转为公允价值模式计量。转换日该写字楼原价1亿元，累计折旧3000万元，公允价值7500万元。不考虑所得税等因素，该项会计政策变更对期初留存收益的影响金额是多少万元？A.500B.-500C.7500D.03、丙公司出租一栋商铺作为投资性房地产，采用公允价值模式计量。2025年末该商铺公允价值为9000万元，较年初下降800万元。当年取得租金收入600万元存入银行。不考虑税费，上述业务对丙公司2025年度营业利润的影响金额是多少万元？A.-200B.600C.-800D.-14004、丁公司于2025年3月1日开始对一项投资性房地产进行改扩建，该资产采用公允价值模式计量，改扩建前账面价值为5000万元。改扩建期间发生符合资本化条件的支出800万元，2025年9月30日完工并继续出租。不考虑其他因素，改扩建完成后该投资性房地产的入账价值是多少万元？A.5000B.5800C.4200D.8005、戊公司将一栋厂房对外出租并采用成本模式计量。2025年初该厂房原价6000万元，预计使用年限20年，净残值为零，已使用5年。2025年7月1日起停止出租转为自用固定资产。不考虑减值，转换日该资产的入账价值及后续折旧年限分别是多少？A.4500万元，剩余15年B.4500万元，剩余10年C.6000万元，剩余15年D.6000万元，重新按20年6、2025年1月1日，甲公司将一栋自用办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。转换日该办公楼账面原值8000万元，累计折旧2000万元，已计提减值准备500万元，公允价值为6200万元。不考虑其他因素，甲公司转换日应计入其他综合收益的金额是多少万元？A.700B.500C.1200D.07、乙公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2025年6月30日，乙公司将一项投资性房地产转为自用固定资产。转换日该投资性房地产账面余额3000万元，累计折旧600万元，已计提减值准备200万元。不考虑其他因素，转换后固定资产的入账价值是多少万元？A.3000B.2400C.2200D.28008、丙公司采用公允价值模式计量投资性房地产。2025年12月31日，某项投资性房地产公允价值由年初5000万元上升至5300万元。2026年3月1日，丙公司以5400万元出售该项房地产，款项已收存银行。不考虑税费等因素，出售时对当期营业利润的影响金额是多少万元？A.400B.100C.700D.3009、丁公司于2025年1月1日购入一栋写字楼作为投资性房地产并采用公允价值模式计量，支付价款4000万元。2025年12月31日公允价值为4200万元。2026年1月1日，丁公司决定将该写字楼转为自用办公楼。转换日公允价值仍为4200万元。不考虑其他因素，转换日应确认的公允价值变动损益金额是多少万元？A.0B.200C.-200D.40010、戊公司对投资性房地产采用成本模式计量。2025年7月1日开始对一项投资性房地产进行改扩建，当日账面价值2000万元。改扩建期间发生符合资本化条件的支出500万元，被替换部分账面价值100万元。2025年12月31日改扩建完成并继续作为投资性房地产使用。不考虑其他因素，改扩建完成后该投资性房地产的账面价值是多少万元？A.2500B.2400C.2600D.210011、甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2025年1月1日，甲公司将一栋自用办公楼转换为投资性房地产对外出租。该办公楼原值为2000万元，已计提折旧400万元，已计提减值准备100万元。转换日该办公楼的公允价值为1600万元。不考虑其他因素，甲公司转换日应计入“投资性房地产”科目的金额为多少万元？A.1600B.1500C.2000D.190012、乙公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2025年6月30日，乙公司将一项投资性房地产转换为自用固定资产。转换日该投资性房地产的账面价值为800万元（其中成本700万元，公允价值变动100万元），公允价值为850万元。不考虑税费等因素，转换日乙公司应确认的公允价值变动损益金额为多少万元？A.50B.150C.0D.-5013、丙公司于2025年3月1日开始对一栋以成本模式计量的投资性房地产进行改扩建。该房地产原价1200万元，已提折旧300万元，无减值。改扩建期间发生符合资本化条件的支出200万元，替换部件账面价值50万元，变价收入10万元。2025年9月30日改扩建完成并继续用于出租。不考虑其他因素，改扩建完成后该投资性房地产的入账价值为多少万元？A.1050B.1040C.1100D.109014、丁公司将一栋写字楼作为投资性房地产核算，采用公允价值模式计量。2025年末该写字楼公允价值下降60万元，丁公司已确认公允价值变动损失。2026年初，丁公司决定将该写字楼转为自用办公用房，转换日公允价值较2025年末又下降20万元。不考虑其他因素，下列关于转换日会计处理的表述中，正确的是哪一项？A.转换日公允价值变动损失20万元计入其他综合收益B.转换日按2025年末账面价值转入固定资产C.转换日公允价值与原账面价值的差额20万元计入公允价值变动损益D.转换日需将原累计公允价值变动损失60万元转入当期损益15、戊公司于2025年1月1日将一套商品房由存货转为以公允价值模式计量的投资性房地产。转换日该商品房账面余额为500万元，未计提跌价准备，公允价值为580万元。2025年12月31日，该投资性房地产公允价值为600万元。不考虑税费，戊公司2025年度因该项业务对营业利润的影响金额为多少万元？A.100B.80C.20D.016、甲公司于2025年1月1日将一栋自用办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。转换日该办公楼账面原值8000万元，累计折旧2000万元，已计提减值准备500万元，公允价值为6000万元。不考虑其他因素，转换日甲公司应计入其他综合收益的金额是多少万元？A.500B.4500C.6000D.017、乙公司采用成本模式计量投资性房地产。2025年6月30日，该公司对一幢出租厂房进行改扩建，改扩建前该厂房原价3000万元，已提折旧900万元，未计提减值。改扩建期间发生符合资本化条件的支出400万元，替换部分旧部件账面价值120万元。2025年12月31日改扩建完成并继续出租。不考虑税费，改扩建完成后该投资性房地产的入账价值是多少万元？A.2500B.2380C.2620D.274018、丙公司于2025年3月1日以银行存款购入一栋写字楼用于出租，购买价款5000万元，另支付契税等相关税费80万元，当日即达到预定可使用状态并开始出租。该公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2025年12月31日，该写字楼公允价值为5300万元。不考虑其他因素，2025年度该项投资性房地产对丙公司营业利润的影响金额是多少万元？A.300B.220C.380D.019、丁公司将一项采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用固定资产。转换日该房地产公允价值为4200万元，原账面价值为4000万元（其中成本3800万元，公允价值变动200万元）。不考虑其他因素，转换日丁公司应如何进行会计处理？A.确认公允价值变动损益200万元B.确认其他综合收益200万元C.冲减公允价值变动损益200万元D.不作损益处理，直接按公允价值入账20、戊公司于2025年1月1日将一栋自用仓库转为采用成本模式计量的投资性房地产。转换日该仓库原价2000万元，累计折旧600万元，已计提减值准备200万元，尚可使用年限10年，预计净残值为零，采用直线法折旧。2025年12月31日，该投资性房地产可收回金额为1000万元。不考虑其他因素，2025年末该投资性房地产应计提的减值准备金额是多少万元？A.200B.120C.80D.0二、多项选择题下列各题有多个正确答案，请选出所有正确选项（共20题）21、下列各项中，属于投资性房地产核算范围的有。A.已出租的土地使用权B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物D.房地产开发企业用于销售的商品房22、下列关于投资性房地产后续计量模式变更的说法中，正确的有。A.成本模式可以变更为公允价值模式B.公允价值模式可以变更为成本模式C.成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理D.变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益23、下列有关投资性房地产转换的会计处理表述中，正确的有。A.成本模式下非投资性房地产转为投资性房地产，对应科目直接结转B.公允价值模式下自用房地产转为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益C.公允价值模式下投资性房地产转为自用房地产，公允价值与账面价值的差额计入当期损益D.无论何种模式，转换日均不确认资产处置损益24、下列关于投资性房地产处置的会计处理中，正确的有。A.处置收入计入其他业务收入B.账面价值转入其他业务成本C.原计入其他综合收益的金额在处置时转入当期损益D.累计公允价值变动损益在处置时无需结转25、下列情形中，表明投资性房地产可能发生减值迹象的有。A.市价大幅下跌且预期短期内无法恢复B.所处市场环境发生重大不利变化C.预计未来现金流量现值显著低于账面价值D.资产实体损坏导致可收回金额下降26、下列关于投资性房地产后续计量模式变更的表述中，正确的有。A.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式B.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更C.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理D.公允价值模式转为成本模式的，应当作为会计估计变更处理27、下列各项中，应当确认为投资性房地产的有。A.企业以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物B.房地产开发企业持有以备出售的商品房C.企业拥有并自行经营的旅馆客房D.企业以经营租赁方式租出的土地使用权28、关于投资性房地产转换日的确定，下列说法正确的有。A.自用房地产改为出租，转换日为租赁期开始日B.投资性房地产转为自用，转换日为房地产达到自用状态并开始使用之日C.作为存货的房地产改为出租，转换日为租赁期开始日D.自用土地使用权停止自用改用于资本增值，转换日为停止自用并确定用于资本增值之日29、下列关于投资性房地产处置的会计处理中，正确的有。A.处置收入计入其他业务收入B.账面价值转入其他业务成本C.原计入其他综合收益的金额应转入当期损益D.公允价值变动损益在处置时无需结转30、下列情形中，应将相关房地产转换为投资性房地产核算的有。A.董事会作出书面决议将空置厂房对外出租B.在建办公楼完工后直接用于对外经营租赁C.原自用办公楼租赁合同到期后继续自用D.房地产开发企业将待售商品房改为长期持有出租31、下列关于投资性房地产后续计量模式变更的表述中，正确的有。A.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式B.已采用成本模式计量的投资性房地产，在满足特定条件时可以转为公允价值模式C.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理D.公允价值模式转为成本模式的，应当作为会计估计变更处理32、下列各项中，属于投资性房地产核算范围的有。A.已出租的土地使用权B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物D.房地产开发企业持有以备出售的商品房33、关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，下列会计处理正确的有。A.不计提折旧或摊销B.资产负债表日公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益C.取得的租金收入计入其他业务收入D.处置时将累计公允价值变动损益转入投资收益34、企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，下列处理正确的有。A.转换日公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益B.转换日公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益C.转换日公允价值大于账面价值的差额计入营业外收入D.该投资性房地产处置时，原计入其他综合收益的金额应转入其他业务成本35、下列关于投资性房地产改扩建及后续支出的表述中，正确的有。A.改扩建期间继续计提折旧或摊销B.符合资本化条件的后续支出应计入投资性房地产成本C.改扩建完成后仍用于出租的，应继续作为投资性房地产核算D.费用化的后续支出应在发生时计入当期损益36、下列关于投资性房地产后续计量模式变更的表述中，正确的有。A.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式B.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更C.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理D.公允价值模式转为成本模式的，应当作为会计估计变更处理37、下列各项中，应确认为企业投资性房地产的有。A.企业拥有并自行经营的旅馆客房B.企业以经营租赁方式出租的土地使用权C.房地产开发企业持有以备出售的商品房D.企业董事会作出书面决议明确表明将其自用办公楼用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化38、关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，下列说法正确的有。A.不计提折旧或摊销B.资产负债表日公允价值变动计入当期损益C.处置时将累计公允价值变动损益转入其他业务成本D.转换日公允价值大于原账面价值的差额计入其他综合收益39、下列有关投资性房地产转换的会计处理中，正确的有。A.成本模式下，自用房地产转换为投资性房地产，应按原账面价值结转B.公允价值模式下，投资性房地产转换为自用房地产，应以转换日公允价值作为自用房地产入账价值C.公允价值模式下，自用房地产转换为投资性房地产，转换日公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益D.成本模式下，投资性房地产转换为自用房地产，应将转换前的账面价值作为转换后的入账价值40、下列关于投资性房地产处置的表述中，符合会计准则规定的有。A.处置收入计入其他业务收入B.处置时的账面价值计入其他业务成本C.采用成本模式计量的，应将累计折旧或摊销一并结转D.采用公允价值模式计量的，原计入其他综合收益的金额应在处置时转入当期损益三、判断题判断下列说法是否正确（共10题）41、企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的差额应计入当期损益。A.正确B.错误42、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，在满足特定条件时可以转为成本模式计量。A.正确B.错误43、企业对投资性房地产进行改扩建等再开发，且将来仍作为投资性房地产使用的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，不计提折旧或摊销。A.正确B.错误44、采用成本模式计量的投资性房地产，其减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。A.正确B.错误45、企业出租投资性房地产取得的租金收入，应在利润表中列示为“其他业务收入”。A.正确B.错误46、企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。该表述是否正确？A.正确B.错误47、企业对投资性房地产的后续计量由成本模式变更为公允价值模式，应作为会计政策变更处理，并将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。该表述是否正确？A.正确B.错误48、企业自行建造的投资性房地产，其成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用以及可直接归属于该资产的其他支出，但不包括达到预定可使用状态前发生的非正常损失。该表述是否正确？A.正确B.错误49、采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，也不进行减值测试，但需在资产负债表日根据公允价值变动调整其账面价值并确认公允价值变动损益。该表述是否正确？A.正确B.错误50、企业将自用建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，若转换日公允价值大于原账面价值，差额应计入其他综合收益；若小于，则计入公允价值变动损益。该表述是否正确？A.正确B.错误

参考答案及解析1.【参考答案】A【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益。账面价值=8000-2000-500=5500万元，公允价值6000万元，差额500万元计入其他综合收益。若公允价值小于账面价值，差额计入公允价值变动损益。本题属于增值转换，故确认其他综合收益500万元。2.【参考答案】A【解析】成本模式转为公允价值模式属于会计政策变更，应采用追溯调整法，将转换日公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。账面价值=10000-3000=7000万元，公允价值7500万元，差额500万元调增期初留存收益。该处理体现准则对计量模式变更的严格限制，仅允许成本转公允且需追溯调整，不得反向变更。3.【参考答案】A【解析】公允价值模式下，租金收入计入其他业务收入，公允价值变动计入公允价值变动损益，两者均影响营业利润。租金收入增加营业利润600万元，公允价值下降减少营业利润800万元，合计影响-200万元。注意：公允价值变动损益属于营业利润构成项目，不同于其他综合收益，不可混淆。4.【参考答案】B【解析】公允价值模式下的投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，应将账面价值转入“投资性房地产——在建”，发生的资本化支出计入该科目，完工后转回投资性房地产。因此入账价值=原账面价值5000+资本化支出800=5800万元。注意：改扩建期间不计提折旧或摊销，也不确认公允价值变动。5.【参考答案】A【解析】成本模式下投资性房地产转为自用固定资产，应按转换日的账面价值作为固定资产入账价值，不改变原折旧方法和剩余使用年限。已用5年，累计折旧=6000÷20×5=1500万元，账面价值4500万元。剩余使用年限=20-5=15年，后续按此年限计提折旧。注意：转换不产生损益，亦不重置折旧年限。6.【参考答案】A【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益。转换日账面价值=8000-2000-500=5500万元，公允价值6200万元，差额700万元计入其他综合收益。若公允价值小于账面价值，差额则计入公允价值变动损益。本题属于增值转换情形，故确认其他综合收益700万元。7.【参考答案】C【解析】成本模式下投资性房地产转为自用房地产，应按账面价值结转，不产生损益。转换日账面价值=3000-600-200=2200万元，即固定资产入账价值。成本模式转换遵循对应科目直接结转原则，原值、累计折旧、减值准备分别转入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备科目，入账价值以净额确定，故选C。8.【参考答案】A【解析】公允价值模式下出售投资性房地产，售价与账面价值差额计入其他业务收入和成本，同时结转累计公允价值变动损益至其他业务成本。出售价5400万元，账面价值5300万元，毛利100万元；另将前期确认的公允价值变动收益300万元从公允价值变动损益转入其他业务成本，减少营业利润300万元。合计影响营业利润=100+300=400万元。9.【参考答案】A【解析】公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应以转换日公允价值作为自用房地产入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。但本题中转换日公允价值4200万元等于2025年末已确认的账面价值4200万元，无新增差额，因此转换日无需再确认公允价值变动损益。前期200万元已在2025年确认，转换日影响为零。10.【参考答案】B【解析】成本模式下投资性房地产改扩建，应将账面价值转入在建工程，资本化支出增加账面价值，被替换部分账面价值应扣除。计算过程：2000+500-100=2400万元。改扩建期间不计提折旧或摊销，完工后按新账面价值重新确定使用寿命和折旧方法。被替换部分的变价收入不影响账面价值，仅冲减在建工程成本，本题未提及变价收入，故直接扣减账面价值即可。11.【参考答案】B【解析】在成本模式下，自用房地产转换为投资性房地产时，应当将自用房地产的账面价值作为投资性房地产的入账价值。转换日该办公楼的账面价值等于原值减去累计折旧和减值准备，即2000减400减100等于1500万元。因此，投资性房地产的入账金额为1500万元。公允价值1600万元在成本模式转换中不予考虑，仅在公允价值模式下才可能影响损益或权益。本题考查成本模式转换的会计处理原则。12.【参考答案】A【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以转换日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期公允价值变动损益。本题中，转换日公允价值850万元与账面价值800万元的差额为50万元，应确认为公允价值变动损益。原累计公允价值变动100万元已在持有期间确认，不影响本次转换损益。故正确答案为50万元。13.【参考答案】B【解析】成本模式下投资性房地产改扩建时，应将原账面价值转入在建工程，并加上新增资本化支出，扣除被替换部分的账面价值。原账面价值为1200减300等于900万元；新增支出200万元；替换部件账面价值50万元应予扣除；变价收入10万元冲减在建工程成本。因此，改扩建后入账价值等于900加200减50减10等于1040万元。变价收入不作为收益，而是直接抵减资产成本。本题考查改扩建成本的准确归集。14.【参考答案】C【解析】公允价值模式下的投资性房地产转为自用房地产时，应以转换日公允价值作为固定资产入账价值，其与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。本题中，转换日公允价值比原账面价值低20万元，应确认20万元公允价值变动损失。原累计公允价值变动60万元已在以前年度确认，无需在转换日结转。其他综合收益不适用于此类转换。故选项C正确。15.【参考答案】C【解析】存货转为公允价值模式投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额80万元计入其他综合收益，不影响营业利润。后续公允价值变动20万元（600减580）计入公允价值变动损益，直接影响营业利润。因此，2025年度对营业利润的影响仅为20万元。注意区分转换日差额与后续变动的会计科目归属，前者不进损益，后者进损益。本题考查公允价值模式下转换及后续计量对利润的影响路径。16.【参考答案】A【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益。该办公楼账面价值=8000-2000-500=5500万元，公允价值6000万元高于账面价值500万元，故应确认其他综合收益500万元。若公允价值低于账面价值，则差额计入公允价值变动损益。本题属于增值转换情形，差额不影响当期利润，直接增加所有者权益中的其他综合收益项目。17.【参考答案】B【解析】成本模式下投资性房地产改扩建时，应将账面价值转入“投资性房地产——在建”，并将符合资本化的后续支出计入成本，同时扣除被替换部分的账面价值。改扩建前账面价值=3000-900=2100万元，加资本化支出400万元，减被替换部件账面价值120万元，合计2380万元。注意：被替换部分无论是否有变价收入，均按其账面价值扣减，而非按原值或公允价值处理。改扩建期间不计提折旧，完工后按新账面价值重新确定使用寿命和折旧方法。18.【参考答案】B【解析】公允价值模式下，投资性房地产初始成本包括购买价款及相关税费，即5080万元。期末公允价值变动=5300-5080=220万元，计入公允价值变动损益，直接影响营业利润。注意：相关税费80万元构成初始成本的一部分，不能单独费用化；公允价值变动损益属于营业利润组成部分，不同于其他综合收益。若采用成本模式，则需计提折旧，但本题明确为公允价值模式，故仅考虑公允价值变动对利润的影响。19.【参考答案】A【解析】公允价值模式下的投资性房地产转为自用时，应以转换日公允价值作为固定资产入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期公允价值变动损益。本题中公允价值4200万元高于账面价值4000万元，差额200万元应确认为公允价值变动损益，影响当期利润。此处理与自用转投资性房地产不同：后者增值计入其他综合收益，而前者无论增值或减值均计入损益，体现谨慎性与配比原则。转换后固定资产按4200万元入账并开始计提折旧。20.【参考答案】B【解析】成本模式下，自用房地产转为投资性房地产时，按账面价值结转，不产生损益。转换日账面价值=2000-600-200=1200万元，作为投资性房地产入账价值。2025年应提折旧=1200÷10=120万元，年末账面价值=1200-120=1080万元。可收回金额1000万元低于账面价值1080万元，应计提减值准备80万元。注意：减值一经计提不得转回；折旧基数为转换日账面价值，而非原价；减值测试在折旧后进行，以扣除当年折旧后的账面价值为基础比较可收回金额。21.【参考答案】ABC【解析】根据准则规定，投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。选项22.【参考答案】ACD【解析】企业可以对投资性房地产从成本模式转为公允价值模式，该变更属于会计政策变更，应将转换日公允价值与原账面价值的差额调整期初留存收益，不得计入当期损益。但已采用公允价值模式计量的，不得再转回成本模式，故选项B错误。此规定旨在防止企业利用计量模式变更操纵利润，确保会计信息可比性与可靠性。23.【参考答案】ABCD【解析】成本模式转换仅进行科目重分类，不产生损益。公允价值模式下，自用转投资性房地产时，增值部分计入其他综合收益以防止利润操纵，减值则计入公允价值变动损益；而投资性房地产转自用时，无论增值或减值均计入公允价值变动损益。所有转换均不属于资产处置，故不确认处置损益。上述处理体现了谨慎性与实质重于形式原则。24.【参考答案】ABC【解析】投资性房地产处置视同日常经营活动，收入记入“其他业务收入”，成本记入“其他业务成本”。同时，原转换时计入其他综合收益的部分及持有期间累计公允价值变动损益，均应在处置时一并转入“其他业务成本”，以完整反映该项资产的总收益情况。若未结转相关金额，将导致当期损益计量不准确，违背配比原则。25.【参考答案】ABCD【解析】依据资产减值准则，当存在市价持续下跌、外部环境恶化、未来现金流现值低于账面价值或实物受损等情况时，均需进行减值测试。上述四项均为典型减值迹象，企业应及时评估可收回金额。一旦确认减值损失，在成本模式下不得转回；公允价值模式下不计提减值，而是通过公允价值变动体现价值波动。正确识别减值迹象是保障资产计价真实性的关键。26.【参考答案】ABC【解析】根据企业会计准则规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的，不得转为成本模式，因此27.【参考答案】D【解析】投资性房地产是指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。A项经营租入的建筑物不属于企业资产，不能确认为投资性房地产；B项属于存货；C项自用旅馆客房属于固定资产；只有D项以经营租赁方式租出的土地使用权符合投资性房地产定义。注意区分自用、存货与投资性房地产的界限，关键在于持有目的是否为赚取租金或资本增值，而非企业主营业务性质。28.【参考答案】ABCD【解析】转换日是房地产用途发生改变且满足确认条件的日期。A项租赁期开始日标志出租行为生效；B项达到自用状态并开始使用表明用途实质转变；C项存货转出租以租赁期开始日为准；D项自用土地转为资本增值以停止自用并明确用途变更日为转换日。四项均符合准则对转换日的界定，强调“实质重于形式”和“可验证时点”，避免人为调节利润。29.【参考答案】ABC【解析】投资性房地产处置时，收入计入其他业务收入，账面价值转入其他业务成本，30.【参考答案】ABD【解析】A项董事会正式决议且具备出租意图和能力，空置厂房可转为投资性房地产；B项在建工程完工即用于出租，应在完工日确认为投资性房地产；D项存货改变持有目的为出租，应于租赁期开始日转换。C项合同到期后继续自用，未发生用途变更，不满足转换条件。关键判断标准是“用途实质性改变”且有明确证据支持，单纯时间延续不构成转换依据。31.【参考答案】ABC【解析】根据企业会计准则规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更。已采用公允价值模式计量的，不得转为成本模式，故A正确、D错误。已采用成本模式计量的，只有在有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得时，才可转为公允价值模式，且应作为会计政策变更处理，将转换日公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，而非当期损益，故32.【参考答案】ABC【解析】投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，故33.【参考答案】ABCD【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，应以资产负债表日的公允价值为基础调整账面价值，差额计入公允价值变动损益，故34.【参考答案】ABD【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，若转换日公允价值大于账面价值，差额计入其他综合收益，以防止企业通过转换操纵利润，故A正确、C错误；若公允价值小于账面价值，差额计入公允价值变动损益，体现谨慎性原则，B正确。后续处置该投资性房地产时，原转换日计入其他综合收益的金额应一并转入其他业务成本，以确保损益确认的完整性，D正确。此处理区别于非投资性房地产之间的转换。35.【参考答案】BCD【解析】投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应将其账面价值转入“投资性房地产——在建”科目，此期间不计提折旧或摊销，故A错误。符合资本化条件的后续支出应予以资本化，计入投资性房地产成本，B正确。改扩建完成后若继续用于赚取租金或资本增值，仍属于投资性房地产，C正确。不符合资本化条件的日常维护等费用化支出，应在发生时计入其他业务成本等当期损益，D正确。36.【参考答案】ABC【解析】根据准则规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更。成本模式转为公允价值模式属于会计政策变更，需追溯调整。已采用公允价值模式的，不得转回成本模式，因此不存在公允价值转成本的会计估计变更情形。选项D错误，其余选项均符合2026版中级会计实务准则要求。37.【参考答案】BD【解析】投资性房地产是指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。自行经营的旅馆属于自用房地产，备售商品房属于存货，均不属于投资性房地产。以经营租赁方式出租的土地使用权及董事会决议明确用于出租且意图稳定的自用办公楼，符合投资性房地产定义，应予以确认。38.【参考答案】ABC【解析】公允价值模式下，投资性房地产不计提折旧或摊销，期末按公允价值调整账面价值，变动计入公允价值变动损益。处置时需将累计公允价值变动损益转入其他业务成本以反映真实损益。非投资性房地产转换为公允价值模式时，公允价大于账面价值的差额才计入其他综合收益，反向转换则计入当期损益，故D表述不全面。39.【参考答案】ABCD【解析】成本模式下转换遵循对应结转原则，不产生损益。公允价值模式下，投转自以转换日公允价值入账，差额计入当期损益；自转投时，公允价高于账面价值差额计入其他综合收益，低于则计入公允价值变动损益。四个选项分别准确描述了不同模式和方向下的会计处理规则，均正确。40.【参考答案】ABCD【解析】投资性房地产处置属于日常经营活动，收入和成本分别通过其他业务收入和其他业务成本核算。成本模式下需结转账面价值及累计折旧摊销；公允价值模式下除结转账面价值外，还需将持有期间累计公允价值变动损益及其他综合收益转入其他业务成本或当期损益，以确保损益完整反映。各选项均符合准则规定。41.【参考答案】B【解析】根据企业会计准则规定，自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额应计入其他综合收益，而非当期损益。这样处理是为了防止企业通过资产重分类操纵利润。只有当公允价值小于账面价值时，差额才计入公允价值变动损益。因此题干表述错误。该知识点是投资性房地产转换会计处理的核心考点，需严格区分借贷方差额的不同处理方式。42.【参考答案】B【解析】会计准则明确规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得转为成本模式计量。这是为了保证会计信息的一致性和可比性，防止企业通过随意变更计量模式调节利润。但成本模式在满足公允价值能够持续可靠取得等条件时，可以转为公允价值模式，且应作为会计政策变更进行追溯调整。题干所述方向与准则相反，故判断为错误。考生需注意两种模式转换的单向性特征。43.【参考答案】A【解析】根据准则规定，投资性房地产进入改扩建等再开发阶段，若未来仍用于出租或资本增值，则不应转为在建工程，而应继续在“投资性房地产”科目核算，并暂停计提折旧或摊销。这是因为资产用途未发生本质改变，仅处于暂时停用状态。再开发支出符合资本化条件的应予以资本化。题干描述完全符合准则要求，故判断为正确。此点常与自用房地产改扩建处理混淆，需特别注意区分。44.【参考答案】A【解析】成本模式下的投资性房地产适用《企业会计准则第8号——资产减值》，其减值准备一旦计提，后续期间即使价值回升也不得转回。这与存货、应收账款等流动资产的减值可转回有本质区别，旨在防止利润操纵。该规定与固定资产、无形资产等长期资产一致。题干表述准确反映了准则对非流动资产减值的谨慎性原则，故判断为正确。考生应牢记不同资产类别减值转回规则的差异。45.【参考答案】A【解析】投资性房地产的日常租金收入属于企业让渡资产使用权形成的收入，不符合主营业务收入定义，应计入“其他业务收入”科目，相应成本计入“其他业务成本”。这体现了收入与费用的配比原则。即使租金金额较大，只要不属于企业主要经营活动，仍应归入其他业务。题干关于利润表列报位置的描述符合会计准则要求，故判断为正确。需注意与处置投资性房地产产生的净损益区分，后者计入资产处置损益。46.【参考答案】B【解析】根据企业会计准则规定，在成本模式下，投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当将该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（或摊销）、减值准备等分别转入“固定资产”“无形资产”“累计折旧”“累计摊销”“固定资产减值准备”“无形资产减值准备”等科目，即按账面价值对应结转，不确认转换损益。只有采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，才以转换日公允价值入账，差额计入公允价值变动损益。题干混淆了两种计量模式的转换处理原则，故判断为错误。47.【参考答案】A【解析】依据准则规定，投资性房地产后续计量模式一经确定不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式属于会计政策变更，应采用追溯调整法处理。变更日应以公允价值作为新的账面价值，公允价值与原账面价值的差额调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润），而非计入当期损益。同时，已计提的折旧或摊销及减值准备应予转销。反之，公允价值模式不得转为成本模式。题干所述处理方法符合准则要求，故判断为正确。48.【参考答案】A【解析】自行建造投资性房地产的成本构成遵循固定资产或无形资产初始计量原则。凡为使资产达到预定可使用状态所发生的必要、合理支出均应资本化，包括土地开发费、建安成本、资本化利息及其他直接归属支出。但因管理不善、自然灾害等非正常原因造成的浪费、毁损或停工损失，不属于使资产达到预定用途的必要支出，应在发生时计入当期损益，不得计入资产成本。题干准确区分了正常建造成本与非正常损失的会计处理，符合准则精神，故判断为正确。49.【参考答案】A【解析】公允价值模式下，投资性房地产不再计提折旧或摊销，亦无需进行减值测试，因其账面价值已通过公允价值动态反映。企业应于每个资产负债表日以公允价值重新计量该资产，公允价值与原账面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”，影响当期利润。这一处理方式体现了公允价值计量的核心理念，即以市场价值为基础持续反映资产真实价值。需要注意的是，处置时应将累计公允价值变动损益转入其他业务成本。题干描述完整准确，故判断为正确。50.【参考答案】A【解析】根据准则，自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益，以防止企业通过转换虚增当期利润；公允价值低于账面价值的差额则计入公允价值变动损益，体现谨慎性原则。该不对称处理旨在抑制利润操纵。待该项投资性房地产处置时，原计入其他综合收益的部分应转入当期损益（其他业务成本）。题干所述处理规则完全符合现行会计准则规定，故判断为正确。

2026版中级会计-中级会计实务（官方）-第六章投资性房地产参考试题库历年考点答案解析（第2套）一、单项选择题下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共20题）1、甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2025年1月1日，甲公司将一栋自用办公楼转换为投资性房地产对外出租。该办公楼原值为2000万元，已计提折旧400万元，已计提减值准备100万元。转换日该办公楼的公允价值为1600万元。不考虑其他因素，甲公司转换日应计入“投资性房地产”科目的金额是多少万元？A.1600B.1500C.2000D.19002、乙公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2025年6月30日，乙公司将一项投资性房地产转换为自用固定资产。转换日该投资性房地产的账面价值为800万元（其中成本700万元，公允价值变动100万元），公允价值为850万元。不考虑其他因素，转换日乙公司应确认的公允价值变动损益是多少万元？A.50B.150C.0D.-503、丙公司于2025年3月1日开始对一栋采用成本模式计量的投资性房地产进行改扩建。该房地产原值1200万元，已计提折旧300万元。改扩建期间发生符合资本化条件的支出200万元，被替换部分的账面价值为50万元。2025年9月30日改扩建完成并继续用于出租。不考虑其他因素，改扩建完成后该投资性房地产的入账价值是多少万元？A.1050B.1100C.1150D.12004、丁公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。2025年末，该项投资性房地产的公允价值较上年末下降60万元。2026年3月，丁公司将该房地产出售，取得价款900万元，出售时账面价值为880万元（成本920万元，公允价值变动贷方40万元）。不考虑税费，出售时对当期营业利润的影响金额是多少万元？A.20B.60C.-20D.805、戊公司于2025年1月1日将一栋写字楼由自用转为投资性房地产并采用公允价值模式计量。转换日该写字楼原值3000万元，已提折旧600万元，公允价值2600万元。2025年12月31日公允价值为2700万元。2026年1月1日，戊公司将该房地产转回自用。不考虑其他因素，2026年1月1日转回自用时应计入“固定资产”科目的金额是多少万元？A.2400B.2600C.2700D.30006、甲公司于2025年1月1日将一栋自用办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。转换日该办公楼账面原值8000万元，累计折旧2000万元，已计提减值准备500万元，公允价值为6200万元。不考虑其他因素，甲公司转换日应确认的其他综合收益金额为多少万元？A.700B.1200C.500D.07、乙公司采用成本模式计量投资性房地产。2025年6月30日，乙公司将一项投资性房地产转为自用固定资产。转换日该投资性房地产账面余额3000万元，累计折旧600万元，已计提减值准备200万元。不考虑其他因素，转换后固定资产的入账价值为多少万元？A.2200B.2400C.3000D.28008、丙公司于2025年3月1日开始对一项采用公允价值模式计量的投资性房地产进行改扩建，改扩建期间继续作为投资性房地产核算。改扩建前公允价值为5000万元，发生资本化支出800万元，2025年9月30日完工并达到预定可使用状态，当日公允价值为6500万元。不考虑税费，丙公司2025年度因该事项确认的公允价值变动损益为多少万元？A.1500B.700C.800D.09、丁公司2025年12月31日处置一项采用公允价值模式计量的投资性房地产，收到价款4000万元。该房地产初始成本3200万元，持有期间累计公允价值变动收益600万元，转换时计入其他综合收益的金额200万元。不考虑税费，处置时影响当期营业利润的金额为多少万元？A.800B.600C.1000D.40010、戊公司将一栋建筑物出租给关联方，租赁期5年，租金显著低于市场水平，且无商业实质。戊公司对该建筑物采用公允价值模式计量。根据企业会计准则，下列关于该建筑物会计处理的表述中，正确的是哪一项？A.应作为投资性房地产并按公允价值计量B.不应确认为投资性房地产，应作为自用固定资产核算C.应作为投资性房地产但改按成本模式计量D.应确认为投资性房地产，租金差额计入资本公积11、2025年1月1日，甲公司将一栋自用办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。转换日该办公楼账面原值8000万元，累计折旧2000万元，已计提减值准备500万元，公允价值为6200万元。不考虑其他因素，甲公司转换日应计入其他综合收益的金额是多少万元？A.700B.500C.200D.012、乙公司对投资性房地产采用成本模式计量。2025年3月1日开始对一栋出租厂房进行改扩建，当日该厂房账面价值3000万元，预计改扩建支出600万元，预计可收回金额3400万元。2025年9月30日改扩建完成并继续出租。不考虑其他因素，改扩建完成后该投资性房地产的入账价值是多少万元？A.3600B.3400C.3000D.280013、丙公司2025年将一栋写字楼由成本模式转为公允价值模式计量。转换日该写字楼账面原值5000万元，累计折旧1000万元，公允价值4800万元。丙公司按净利润10%提取盈余公积。不考虑所得税等因素，该项会计政策变更对期初留存收益的影响金额是多少万元？A.800B.720C.4800D.400014、丁公司持有的一栋投资性房地产采用公允价值模式计量。2025年12月31日其公允价值为3500万元，较年初下降200万元。2026年3月出售该房产，售价3600万元，款项已收存银行。不考虑税费，出售时确认的其他业务成本金额是多少万元？A.3500B.3700C.3300D.360015、戊公司于2025年6月30日将一栋自用厂房转为投资性房地产并采用公允价值模式计量。转换日厂房账面原值4000万元，累计折旧800万元，公允价值3500万元。2025年12月31日公允价值升至3600万元。不考虑其他因素，2025年度该事项对营业利润的影响金额是多少万元？A.-200B.100C.-300D.40016、甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2025年1月1日，甲公司将一栋自用办公楼转换为投资性房地产对外出租。该办公楼原价为8000万元，已计提折旧2000万元，已计提减值准备500万元，转换日公允价值为6000万元。不考虑其他因素，甲公司转换日应确认的投资性房地产入账价值为多少万元？A.6000B.5500C.8000D.650017、乙公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2025年6月30日，乙公司将一项投资性房地产转换为自用固定资产，转换日该房地产公允价值为9000万元，原账面价值为8200万元（其中成本7500万元，公允价值变动收益700万元）。不考虑税费等因素，乙公司在转换日应计入当期损益的金额是多少万元？A.800B.700C.0D.150018、丙公司于2025年3月1日开始对一栋投资性房地产进行改扩建，该房地产采用成本模式计量，原价6000万元，已提折旧1500万元。改扩建期间发生符合资本化条件的支出1200万元，替换部分账面价值为300万元。2025年9月30日改扩建完成并继续用于出租。不考虑其他因素，改扩建完成后该投资性房地产的入账价值为多少万元？A.5400B.5700C.6000D.510019、丁公司2025年12月31日对一项采用公允价值模式计量的投资性房地产进行评估，其公允价值由年初的7000万元下降至6600万元。该房地产系2024年6月30日由自用办公楼转换而来，转换日公允价值为7200万元，账面价值为6800万元。不考虑所得税及其他因素，2025年度该项投资性房地产对利润总额的影响金额为多少万元？A.-400B.-600C.-200D.020、戊公司于2025年1月1日将一栋写字楼转为投资性房地产并采用公允价值模式计量。转换日该写字楼原价1亿元，累计折旧3000万元，减值准备1000万元，公允价值为6500万元。2025年12月31日，该房地产公允价值升至6800万元。不考虑税费，戊公司2025年因该项业务确认的其他综合收益和公允价值变动损益分别为多少万元？A.500和300B.0和300C.500和0D.0和800二、多项选择题下列各题有多个正确答案，请选出所有正确选项（共20题）21、下列关于投资性房地产后续计量模式变更的表述中，正确的有。A.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式C.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理D.公允价值模式转为成本模式的，应当将转换日公允价值与账面价值的差额计入当期损益22、下列各项中，应计入投资性房地产初始确认金额的有。A.外购投资性房地产支付的购买价款及相关税费B.自行建造投资性房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出C.取得投资性房地产时发生的相关交易费用D.为推广新出租房产而发生的广告宣传费23、关于投资性房地产转换为自用房地产或存货的会计处理，下列说法正确的有。A.公允价值模式下，转换日公允价值大于原账面价值的差额计入其他综合收益B.成本模式下，转换前后均以账面价值结转，不产生损益C.公允价值模式下，转换日公允价值小于原账面价值的差额计入公允价值变动损益D.无论何种模式，转换均不影响当期利润总额24、下列情形中，应将相关房地产确认为投资性房地产的有。A.企业持有以备经营出租的空置建筑物，董事会已作出书面决议明确用于出租且短期内不会改变B.房地产开发企业持有以备出售的商品房C.企业以经营租赁方式租入再转租给第三方的土地使用权D.企业拥有并自行经营的旅馆客房25、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，下列会计处理正确的有。A.不计提折旧或摊销B.资产负债表日公允价值变动计入当期损益C.处置时将累计公允价值变动损益转入其他业务成本D.租金收入计入主营业务收入或其他业务收入26、下列各项中，属于投资性房地产核算范围的有。A.已出租的土地使用权B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物D.作为存货的房地产27、关于投资性房地产后续计量模式的变更，下列说法正确的有。A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理B.公允价值模式转为成本模式的，应当作为会计估计变更处理C.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量D.已采用公允价值模式计量的，不得转为成本模式28、下列关于投资性房地产转换日确定的表述中，正确的有。A.自用房地产改为出租，转换日为租赁期开始日B.投资性房地产转为自用，转换日为房地产达到自用状态并开始使用的日期C.作为存货的房地产改为出租，转换日为租赁期开始日D.自用土地使用权停止自用改用于资本增值，转换日为停止自用并确定用于资本增值的日期29、在公允价值模式下，下列关于投资性房地产会计处理的表述中，正确的有。A.不计提折旧或摊销B.资产负债表日公允价值变动计入当期损益C.处置时将累计公允价值变动损益转入其他业务成本D.转换日公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益30、下列各项中，影响投资性房地产处置损益的有。A.处置收入B.投资性房地产的账面价值C.转换日计入其他综合收益的金额D.持有期间确认的租金收入31、下列关于投资性房地产后续计量模式变更的表述中，正确的有。A.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式B.已采用成本模式计量的投资性房地产，在满足特定条件时可以转为公允价值模式C.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理D.公允价值模式转为成本模式的，应当作为会计估计变更处理32、下列各项中，属于投资性房地产核算范围的有。A.已出租的土地使用权B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物D.自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产后继续持有的部分33、关于投资性房地产的初始计量，下列说法正确的有。A.外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出B.自行建造投资性房地产的成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成C.以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，初始确认时应按公允价值入账D.与投资性房地产有关的后续支出，满足资本化条件的应计入其成本34、下列关于投资性房地产处置的会计处理中，正确的有。A.处置收入应计入其他业务收入B.处置时对应的账面价值应转入其他业务成本C.采用公允价值模式计量的，原计入公允价值变动损益的金额无需结转D.转换日计入其他综合收益的金额应在处置时转入当期损益35、下列情形中，应将相关房地产转换为投资性房地产的有。A.房地产开发企业将其持有的商品房改为对外出租B.企业将原本自用的办公楼停止自用并改作经营租赁出租C.企业将持有以备增值的土地使用权决定不再出售而是继续持有待涨D.董事会作出书面决议，明确将空置厂房用于出租且短期内不会改变用途36、下列各项中，属于投资性房地产核算范围的有。A.已出租的土地使用权B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物D.作为存货的房地产37、下列关于投资性房地产后续计量模式变更的说法中，正确的有。A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理B.公允价值模式转为成本模式的，应当作为会计估计变更处理C.已采用公允价值模式计量的，不得转为成本模式D.成本模式转为公允价值模式时，差额调整期初留存收益38、企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，下列处理正确的有。A.转换日公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益B.转换日公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益C.转换日公允价值大于账面价值的差额计入当期损益D.处置该项投资性房地产时，原计入其他综合收益的金额应转入当期损益39、下列关于投资性房地产改扩建及后续支出的表述中，正确的有。A.改扩建期间继续计提折旧或摊销B.符合资本化条件的后续支出应计入投资性房地产成本C.不符合资本化条件的后续支出应在发生时计入当期损益D.改扩建完成后仍作为投资性房地产的，应重新确定使用寿命和净残值40、关于投资性房地产的处置，下列说法正确的有。A.处置收入计入其他业务收入B.账面价值结转至其他业务成本C.采用公允价值模式计量的，累计公允价值变动损益应转入其他业务成本D.转换时计入其他综合收益的金额在处置时无需结转三、判断题判断下列说法是否正确（共10题）41、企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于原账面价值的差额应计入当期损益。A.正确B.错误42、采用成本模式计量的投资性房地产，在满足特定条件时可以转为公允价值模式计量，且该变更属于会计估计变更。A.正确B.错误43、企业对投资性房地产进行改扩建等再开发，且将来仍作为投资性房地产使用的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，不计提折旧或摊销。A.正确B.错误44、企业出售采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将实际收到的金额与该项投资性房地产账面价值之间的差额计入投资收益。A.正确B.错误45、企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。A.正确B.错误46、企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于原账面价值的差额应计入当期损益。A.正确B.错误47、采用成本模式计量的投资性房地产，在满足特定条件时可以转为公允价值模式计量，且该变更属于会计估计变更。A.正确B.错误48、企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，不计提折旧或摊销。A.正确B.错误49、企业出租投资性房地产取得的租金收入，应当在租赁期开始日一次性确认为当期营业收入。A.正确B.错误50、采用公允价值模式计量的投资性房地产，资产负债表日公允价值与原账面价值之间的差额应计入其他综合收益。A.正确B.错误

参考答案及解析1.【参考答案】B【解析】在成本模式下，自用房地产转换为投资性房地产时，应当将自用房地产的账面价值转入投资性房地产。账面价值等于原值减去累计折旧和减值准备，即2000-400-100=1500万元。转换日公允价值不影响成本模式下的入账金额，因此不计入1600万元。选项A为公允价值，适用于公允价值模式；选项C为原值，未扣除折旧和减值；选项D计算错误。故正确答案为B。2.【参考答案】A【解析】公允价值模式下，投资性房地产转换为自用房地产时，应以转换日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期公允价值变动损益。本题中公允价值850万元与账面价值800万元的差额为50万元，应确认为公允价值变动收益。选项B包含了之前累计的公允价值变动100万元，属于重复计算；选项C忽略了转换日公允价值变动的影响；选项D方向错误。故正确答案为A。3.【参考答案】A【解析】成本模式下投资性房地产改扩建时，应将账面价值转入“投资性房地产——在建”，加上资本化支出，减去被替换部分账面价值。账面价值=1200-300=900万元，加资本化支出200万元，减被替换部分50万元，合计1050万元。选项B未扣除被替换部分；选项C错误地将原值作为基础计算；选项D未考虑折旧和替换部分。改扩建期间不计提折旧，完工后按新账面价值和剩余使用寿命重新计算折旧。故正确答案为A。4.【参考答案】A【解析】公允价值模式下出售投资性房地产，售价与账面价值的差额计入其他业务收入和其他业务成本，影响营业利润。同时，原计入公允价值变动损益的累计金额应转入其他业务成本。本题售价900万元与账面价值880万元差额20万元为处置收益；前期累计公允价值变动损失40万元（贷方余额表示损失）转入其他业务成本，增加利润40万元。但注意：题目问的是“出售时”对当期营业利润的影响，仅包括处置差额20万元，前期公允价值变动损益已在以前年度确认，结转不影响当期营业利润净额。故正确答案为A。5.【参考答案】C【解析】公允价值模式下，投资性房地产转换为自用房地产时，应以转换日的公允价值作为自用房地产的入账价值。2026年1月1日转换日即为2025年12月31日的公允价值2700万元，因此固定资产入账金额为2700万元。选项A为转换前自用时的账面价值，不适用于公允价值模式转换；选项B为首次转换时的公允价值，非本次转回日的价值；选项D为原始成本，与公允价值模式无关。转换日公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益，但不影响固定资产入账金额。故正确答案为C。6.【参考答案】A【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益。账面价值=8000-2000-500=5500万元，公允价值6200万元，差额700万元计入其他综合收益。若公允价值小于账面价值，则差额计入公允价值变动损益。本题属于增值转换，故确认其他综合收益700万元。7.【参考答案】C【解析】成本模式下，投资性房地产转换为自用房地产时，应按账面余额、累计折旧、减值准备分别对应转入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备科目，不产生损益，也不改变资产账面价值结构。因此固定资产入账价值为其原账面余额3000万元，而非净值2200万元。选项A为净值，系干扰项。8.【参考答案】B【解析】改扩建期间投资性房地产仍按公允价值模式计量，但暂停计提折旧或摊销。完工日公允价值6500万元与改扩建前账面价值5000万元加资本化支出800万元之和5800万元的差额700万元，确认为公允价值变动损益。注意：不是直接用6500减5000，而应扣除已资本化的支出，避免重复确认收益。9.【参考答案】C【解析】处置公允价值模式计量的投资性房地产时，售价4000万元与账面价值3800万元（3200+600）的差额200万元计入其他业务利润；同时需将累计公允价值变动损益600万元和其他综合收益200万元一并转入其他业务成本，合计减少成本800万元，从而增加营业利润800万元。两项合计影响营业利润=200+800=1000万元。10.【参考答案】B【解析】根据准则规定，企业与关联方之间签订的租赁合同若缺乏商业实质或租金明显偏离市场水平，不能视为真正的租赁安排，相关资产不得确认为投资性房地产。此类资产应继续作为自用固定资产核算，按原有政策计提折旧。选项11.【参考答案】A【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益。账面价值=8000-2000-500=5500万元，公允价值6200万元，差额700万元计入其他综合收益。若公允价值小于账面价值，差额计入公允价值变动损益。本题考查转换日会计处理，注意区分借贷方向及对应科目，避免与成本模式转换混淆。12.【参考答案】B【解析】成本模式下投资性房地产改扩建期间仍作为投资性房地产核算，不转入在建工程。改扩建支出符合资本化条件的计入账面价值，但需考虑减值。原账面3000万元加支出600万元为3600万元，但预计可收回金额仅3400万元，表明发生减值，应以可收回金额3400万元作为入账价值。注意改扩建后需重新确定使用寿命和折旧方法。13.【参考答案】B【解析】成本模式转公允价值模式属于会计政策变更，应采用追溯调整法。转换日公允价值4800万元与原账面价值4000万元的差额800万元调整期初留存收益。其中盈余公积=800×10%=80万元，未分配利润=800×90%=720万元。题目问对“期初留存收益”的影响总额，即800万元，但选项无800，结合实务中常指未分配利润影响额，故选720万元。需注意审题细节。14.【参考答案】A【解析】公允价值模式下投资性房地产处置时，其他业务成本为其账面价值。2025年末公允价值3500万元即为处置时的账面价值，故其他业务成本为3500万元。同时需将累计公允价值变动损益和其他综合收益（如有）转入其他业务成本，但不影响其他业务成本的初始确认金额。本题未涉及转换产生的其他综合收益，仅需按账面价值结转。15.【参考答案】B【解析】自用转公允价值模式投资性房地产，公允价值低于账面价值的差额计入公允价值变动损益，影响营业利润。账面价值=4000-800=3200万元，公允价值3500万元，差额300万元计入公允价值变动损益（贷方）。年末公允价值升至3600万元，再确认公允价值变动收益100万元。全年合计影响营业利润=300+100=400万元？但注意：转换日公允价值3500>账面3200，差额300万应计入其他综合收益而非损益！因此转换日不影响营业利润，仅年末100万元计入公允价值变动损益，故答案为100万元。16.【参考答案】B【解析】在成本模式下，自用房地产转换为投资性房地产时，应当将该项房地产在转换日的原价、累计折旧、减值准备等分别转入“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧”“投资性房地产减值准备”科目，即按账面价值结转，不确认公允价值变动损益。因此，入账价值等于原值减去累计折旧和减值准备后的账面价值，即8000-2000-500=5500万元。选项A为公允价值，仅适用于公允价值模式下的转换处理；选项C为原价，未扣除折旧与减值；选项D计算错误。故正确答案为B。17.【参考答案】A【解析】根据准则规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以转换日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。本题中，公允价值9000万元与账面价值8200万元的差额为800万元，应全部确认为当期损益。选项B仅为前期累计公允价值变动金额，不是转换日新增损益；选项C错误地认为无损益影响；选项D将成本与公允价值之差误作损益。因此，正确答案为A。18.【参考答案】A【解析】成本模式下，投资性房地产改扩建时，应将原账面价值转入“在建工程”，加上资本化支出，减去被替换部分的账面价值，再转回投资性房地产。原账面价值=6000-1500=4500万元；加资本化支出1200万元，减替换部分300万元，合计4500+1200-300=5400万元。选项B未扣除替换部分；选项C未考虑折旧及替换；选项D多扣除了折旧或支出。因此，正确答案为A。注意：改扩建期间不计提折旧，且替换部分账面价值必须扣除，而非其原价。19.【参考答案】A【解析】公允价值模式下，投资性房地产持有期间公允价值变动计入“公允价值变动损益”，直接影响利润总额。2025年末公允价值6600万元，年初为7000万元，本年公允价值下降400万元，应确认公允价值变动损失400万元，减少利润总额400万元。转换日产生的400万元收益（7200-6800）已在2024年确认，不影响2025年利润。选项B错误地将两年变动合并；选项C仅计算了部分变动；选项D忽略了当年公允价值变动。因此，正确答案为A。20.【参考答案】A【解析】自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产时，若公允价值大于账面价值，差额计入其他综合收益；小于则计入公允价值变动损益。转换日账面价值=10000-3000-1000=6000万元，公允价值6500万元，差额500万元计入其他综合收益。2025年末公允价值6800万元，较转换日增加300万元，应确认公允价值变动损益300万元。选项B忽略了转换日贷方差额应进其他综合收益；选项C未确认持有期间变动；选项D将总增值800万元全部计入损益，混淆了两个阶段的会计处理。故正确答案为A。21.【参考答案】ABC【解析】根据企业会计准则，投资性房地产后续计量模式一经确定不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得转为成本模式，故B正确、D错误。成本模式转为公允价值模式属于会计政策变更，应调整期初留存收益，而非计入当期损益，因此C正确。A项符合准则关于计量模式稳定性的基本要求，表述正确。本题考查后续计量模式变更的限制条件及会计处理方法，需区分两种转换方向的差异。22.【参考答案】ABC【解析】投资性房地产初始成本包括购买价款、相关税费及可直接归属于该资产的其他支出，如交易费用，故23.【参考答案】BC【解析】成本模式转换按账面价值结转，无损益影响，B正确。公允价值模式下，投资性房地产转为自用或存货时，转换日公允价值与原账面价值的差额均计入公允价值变动损益，无论高低，故C正确、A错误。因公允价值变动损益影响利润，D错误。注意：仅当非投资性房地产转为公允价值模式的投资性房地产且公允价值高于账面价值时，差额才计入其他综合收益，反向转换不适用此规则。24.【参考答案】A【解析】投资性房地产指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。A项中空置建筑物已有明确出租意图和正式决议，符合定义。B项属存货，C项企业无产权，不能确认为自身资产，D项属自用固定资产。确认投资性房地产需同时满足“持