郊区别墅案例绿地盘龙谷恒大金碧天下万科良渚文化村专题培训课件

成功开发经验1：价值洼地，低价取地，成本控制连锁模式:

1.地块标准统一；2.规划、产品快速复制;3.进城交通方便产业概念驱动区域价值，打动政府和客户，规模化取地，快速复制拉低成本；恒大以其全面的成本优势，将联排别墅控制在100万以内，一期除6栋高层外即全部推盘，开盘仅一周就狂销800套，实现7亿销售回款；高层90万高端商业配套（含5星级酒店、600亩高尔夫）市区普通住宅价格买别墅！2008年2009年2007年2010年彭山协议拿地1.2万亩，首期超低价拿地1000亩用地性质争议，暂停开发恢复开发，首期除高层外全部入市销售二期3万平米五星级度假酒店开建成功开发经验2：配套先行，性价比驱动项目自身资源仅有彭山，项目为消除区域陌生，区位上主打成都牧马后山别墅，旅游资源上主打6公里外的黄龙溪古城；牧马山中央别墅区黄龙溪成功开发经验3：借势资源，消除区域陌生价值洼地，低价取地带来高性价比产品的成本优势高端的休闲度假配套及规划驱动项目价值自身资源不强势的前提下，借势发展消除区域陌生给到本案的启示：经验1：价值洼地，低价取地，成本控制；经验2：配套先行，性价比驱动；经验3：借势牧马山、黄龙溪消除区域陌生；成功开发经验——小结杭州万科良渚文化村典型案例模式——万科·良渚文化村阳光天际（在售）白鹭郡东（售罄）竹径茶语（售罄）白鹭郡北（售罄）白鹭郡南（在售）白鹭郡西（在建）绿野花语（规划）金色水岸（规划）一个在国家AAAA级景区的居住、度假胜地，集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇；项目距离杭州市中心16公里，距离良渚遗址保护区2公里，规划串联式主题村落，整体设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区，并预留了城镇发展的弹性空间，2003年开工，预计2023年完成全部开发，是目前万科在全国范围内规模最大的项目；成功开发经验1：规划层面“非标准”新市镇产品实践动区静区小镇风情度假区森林生态休闲区核心旅游区良渚村落良渚旅游区（主要配套）村落中心（小镇中心）纵贯整个文化村的风情大道村落轴线104国道绿廊从山区渗透进村落前期投入20亿元塑造环境同时以文化度假设施启动，提升区域价值；中期以居住为核心，商业设施为配套，提升物业价值2006年2007年2008年2009年2003年2005年白鹭湾君澜度假酒店签约；06年开工；08年3月试营业2005年3月，良渚文化博物馆开工建设；2007年初，玉鸟流苏开工，2008年10月一期交付2009年教育配套与医疗配套相继开业教堂开业、会所开放、各类相关服务开业社区大型卖场等商业配套将投入使用2005年，白鹭郡北开盘销售2006年3月，竹径茶语开盘销售2006年9月，阳光天际开盘销售2007年8月，白鹭郡东开盘销售2008年8月，白鹭郡南开盘销售文化、商业、公建配套住宅2010年2011年玉鸟菜场开业2010年10月，春漫里开盘销售2011年1月，白鹭郡南2期开盘销售文化度假设施作为前期拉动，生态环境是基础，后期完善生活型商业配套及教育医疗设施，未来规划补充城市型商业零售、休闲娱乐配套前期同时启动公寓与别墅物业，通过市场验证，主推低密度别墅，后续逐渐升高容积率向洋房、公寓物业转变，未来规划以居住功能为主2008年9月，良渚博物院正式对外开放出租车系统、亲子农庄开业2011年8月，堂前开盘销售2011年11月，探梅里开盘销售2010年12月，柳映坊开盘销售2012年2013年成功开发经验2：文化旅游配套先行，带动中后期物业升值成功开发经验3：多组团中心分布，10分钟步行生活圈原则，设置完善而丰富的城镇配套，达到整体规划的综合发展；良渚博物馆良渚教堂美丽洲公园阳光天际游山步道白鹭湾公园浙医一院良渚保健中心白鹭湾君澜度假酒店玉鸟幼儿园劝学里(9年制实验学校)茶语公园竹径茶语游山步道悠园玉鸟流苏(创意商业街区)1.文设施配套：良渚文化博物院、大雄寺、教堂2.医疗设施配套：首个数字化健康服务示范社区3.教育设施配套：双语幼儿园、安吉路良渚实验小学4.商业设施配套：玉鸟流苏商业街区、白鹭郡南商业中心5.交通配套：公交社区巴士（往返市区）、小区循环巴士6.休闲配套：五星级君谰渡假酒店、白鹭湾公园、美丽洲公园等文化设施休闲运动设施商业设施医疗设施教育设施成功开发经验3：旅游、居住、商业复合化、均衡运作良渚博物院、美丽洲堂等是良渚文化村作为文化重镇的标志性建筑与城镇精神导向，也是杭州城市的文化标志性建筑，是传播良渚文化的集中展示地。良渚博物院占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米，是一个集展示、研究、信息交流为一体的综合性展示场所。由万科建设捐给国家的，投资约七千万。成功开发经验4：精神内核统领美丽洲堂在为宗教服务的同时，也为周边社区服务。教堂力求融入自然的环境当中，不仅重视功能和用户体验，还选择了低碳材料，最大限度的降低了对环境的影响。成功开发经验5：创新的生活方式良渚文化村在配套成熟的同时，推出由万科主导发起，由小区业主自创的26条村民公约，构建和谐小镇，创建大家所认可的社区文化，实现价值的不断提升；良渚在社区配套生活逐步成熟的同时，推出村民卡，实现小镇生活的“一卡通”，便利的同时让村民找到家的归属感；业主除了享用免费乘坐业主班车、小镇自行车、小区门禁等小镇优质配套设施，还能享受商家消费折扣，一年服务费20元；成功开发经验——小结经验1：前瞻性的整体规划及开发运营；经验2：利用先旅游提升地段价值，服务后期房产物业；经验3：产品线多样化，“住”与“非住”功能联动；经验4：鲜明的精神内核统领，独特生活方式来引导和区隔；先天的生态环境之外，便利的生活配套以及以“文明、温情、交流”形成的生活方式是小镇居民真正长期居住的理由！给到本案的启示：天津蓟县绿地盘龙谷典型案例模式——绿地·盘龙谷环渤海经济圈京津交汇地，紧临5A级盘山国家名胜风景区，南距天津市中心110公里，西距北京首都机场53公里，打造以影、音、艺、媒文化产业为核心，结合旅游运动休闲产业的复合文化城，即“东方文化硅谷”；成功开发经验1：产业先行、商业配套跟进、主题地产开发分类内容项目位置天津蓟县许家台乡盘山南路北侧建筑类型联排、双拼、独栋建筑面积1400万平米（含产业）容积率0.5绿化率50%开发企业绿地集团装修标准毛坯销售价格5500-18000元/平米磐石坊（一期）1500亩漫山红墅（二期）1013亩古根海姆山庄（四期）120亩星梦工坊（三期）60亩文化产业聚集+旅游服务配套+高尚居住错落，三位一体功能复合的世界级文化地标，生态型梦幻城；成功开发经验2：功能定位明确居住组团规划：20082009201020112012201308年11月启动区磐石坊开盘，两日成交超80套，销售火爆，目前已全部售罄低价入市，撬动市场联排260-320㎡5000元/平米110-160万北京客户为主，别墅首置，主要用于休闲度假销售客户主力产品单价总价策略09年年底二期漫山红墅开盘，目前已全部售罄12年5月盘龙谷古根海姆山庄，目前100套小独栋已去化65%左右，30套大独栋去化6套10年12月三期星梦工坊开盘,以经济型别墅和艺术公寓为主，目前低总价产品基本售罄，别墅共400-500套，仅剩余60套左右400平米以上独栋京津北京客户为主，别墅首置，主要用于休闲度假，部分养老客户公寓客户以拆迁和地缘性客户为主，别墅客户主要是私营业主和企业高管，北京朝阳区、海淀区客户。北京高端财富人群，多为休闲度假及投资属性的稀缺资源占有7700元/㎡,150-200万9800元/㎡，270-300万公寓6000元/平米；联排180-200万双拼310-340万；独栋600-800万600-800万千万级以上小独栋425-506㎡大独栋665-1416㎡联排200-260㎡类独栋278-301㎡价格小幅上升低总价、高性价比打造艺术氛围社区区域价值提升打造高端市场艺术公寓70-100㎡联排200-208㎡双拼320-340㎡独栋470-480㎡成功开发经验3：区域平台提升带动产品升级，吸纳圈层客户项目低价入市，撬动市场；后期产品升级，树立高端品牌和追求溢价；启动区面积70万方，其中文化产业公建设施占比47%，建面约32万方；启动区包括颁奖礼堂、国际会展中心、五星级文化度假酒店、文化创意广场、OUTLETS等；成功开发经验4：

启动区示范效应成功开发经验——小结经验1：整盘开发产业先行、商业配套跟进、主题地产开发；经验2：品牌开发商先期主打经济型别墅，区域价值提升带动产品线升级；经验3：客户重点关注生态价值及区域环境；经验4：充分发挥启动区的示范效应，树立形象；区域发展由经济型别墅直接过渡到高端大独栋产品，本项目具备承接中间断档的市场机会给到本案的启示：总结：成功案例的核心驱动力关键关键点1关键点3关键