2025年2025年房地产估价师考试房地产估价实务含解析及答案

2025年《2025年房地产估价师考试房地产估价实务含解析及答案甲市主城区核心片区2024年启动连片城中村改造项目，纳入省级重点城市更新台账，项目涉及住宅类被征收房屋共1276套，配套征收部分集体经营性建设用地用于建设片区公共服务设施。甲市人民政府于2025年3月15日发布房屋征收决定公告，选定的估价机构为具备一级房地产估价资质的A评估公司，估价委托合同约定估价作业期为2025年3月16日至3月31日，本次估价目的为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”，估价时点为征收决定公告之日2025年3月15日。估价师现场查勘发现，该片区内被征收人王某名下有一套权属证载为住宅的房屋，证载建筑面积72.4㎡，2019年王某经属地社区同意自行在房屋南侧搭建了12.3㎡的附属用房，未办理权属登记；该房屋实际建成年代为2002年，位于总高7层的无电梯砖混结构楼栋的6层，近期片区内同户型未征收的二手房正常市场交易均价为14800元/㎡，同区位新建商品住宅毛坯备案均价为21200元/㎡，甲市人民政府公布的本次征收项目中住宅类房屋的产权调换临时安置补偿标准为每月每建筑平方米30元，停产停业损失补偿标准针对沿街底层住改商房屋按实际经营面积每平方米1200元一次性补偿。该场景下相关单项选择题如下：1.针对王某名下未办理权属登记的12.3㎡附属用房，本次估价的正确处理方式为（）A.直接将12.3㎡计入估价建筑面积，按同区位住宅市场价格评估B.完全不纳入评估范围，不对该部分出具任何价值意见C.要求征收实施单位在征收决定公告前的未登记建筑认定环节，明确该部分是否属于合法建筑，依据认定结果决定是否纳入评估范围D.按照附属用房的建造成本结合成新单独评估其残余价值答案：C解析：依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条、第十二条相关规定，对于未办理权属登记的建筑，估价机构不得自行判定其合法性，需依托房屋征收部门在征收前组织的未登记建筑调查、认定和处理结果，对认定为合法建筑的部分纳入评估范围，对认定为违法建筑的部分不予纳入评估，该处理规则完全契合2025年全国城中村改造专项工作中关于未登记建筑分类处置的政策要求，其余选项均不符合估价合规性要求。2.本次评估王某名下住宅的价值时，下列各项费用中应当纳入估价结果涵盖范围的是（）A.该房屋未来3年的临时安置补偿费用B.该房屋2025年2月对外出租给租客的剩余租期内租金损失C.王某2022年自行出资添置的全屋定制家居的装饰装修价值D.该房屋对应的72.4㎡证载住宅产权的市场公允价值答案：D解析：《国有土地上房屋征收评估办法》明确规定，被征收房屋价值的评估内涵为估价时点（征收公告之日）的公开市场价值，不包含搬迁补偿费用、临时安置费用、停产停业损失，也不考虑房屋已存在的租赁、抵押、查封等他项权利限制影响，室内装饰装修价值需由征收当事人另行协商或单独委托评估，不得纳入被征收房屋价值的常规评估范围，因此只有D选项符合评估内涵要求。3.若本次评估最终确定王某名下住宅的被征收房屋价值单价为14600元/㎡，该单价的核心参考依据为（）A.同区位新建商品住宅毛坯备案均价21200元/㎡扣减70%的折旧后得到的价格B.片区内同户型二手房正常市场交易均价14800元/㎡经个别因素调整后得到的价格C.甲市国有土地上房屋征收最低补偿保护价格13000元/㎡上浮12%得到的价格D.该房屋的重置成本结合土地出让金补缴标准核算得到的积算价格答案：B解析：已有存量住宅的征收估价优先选用比较法作为核心估价方法，选取片区内近期成交的同类存量住宅交易实例作为可比基础，经过区位、实物、权益因素调整后得到的评估结果，最贴近被征收房屋的实际市场价值，其余选项中新建商品住宅价格对应的是全新商品房，与2002年建成的存量房实物状态不匹配，最低保护价为托底标准不作为常规评估的核心依据，成本法得出的积算价格无法完全体现片区住宅的区位溢价，因此B选项正确。4.估价师在评估该项目内某套沿街底层住改商房屋的征收价值时，经核实该房屋2018年起就已持有合法营业执照持续对外经营，下列关于估价方法选用的说法正确的是（）A.直接按照商业用房的市场交易价格进行评估B.按照证载用途住宅进行评估，同时提示征收部门可结合经营年限另行给予停产停业损失补偿C.直接将估价目的调整为商业用房市场价值评估后选用收益法测算D.要求被征收人补交土地用途变更出让金后再按商业用途评估答案：B解析：被征收房屋的价值评估需严格按照不动产权属证载的法定用途开展，不得自行改变证载用途，对于住改商的房屋，各地征收政策普遍通过单独发放停产停业损失补偿的方式覆盖权利人的经营损失，不得在未完成土地用途变更法定程序的前提下直接按照商业用途评估房屋价值，因此B选项的处理方式完全符合估价规范要求。5.A评估公司在向房屋征收部门提交分户初步评估结果后，被征收人王某对评估结果提出异议，其可采取的合法维权路径为（）A.直接向当地人民法院提起行政诉讼B.向A评估公司申请复核评估，对复核结果有异议的可向当地房地产估价专家委员会申请鉴定C.直接要求更换其他估价机构重新出具评估报告D.要求估价师调高评估单价至自己期望的水平答案：B解析：按照《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核评估，对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定，走完前述程序后方可进入后续的行政复议或行政诉讼环节，因此B选项流程合规。紧随该场景的多项选择题如下：1.本次城中村改造项目的整体征收估价工作中，A评估公司必须完成的作业内容包括（）A.对所有1276套被征收房屋逐一开展实地查勘，留存影像查勘记录B.向所有被征收人逐户出具完整的分户评估报告，加盖房地产估价机构公章和两名以上注册房地产估价师签字C.将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示7日，安排负责该项目的注册估价师现场进行现场答疑D.为了提高评估效率，直接套用3年前同片区另一个旧改项目的评估参数出具本次报告答案：ABC解析：征收估价属于法定估价业务，逐项实地查勘、逐户出具正式报告、按要求公示初步结果均属于法定强制要求，直接套用往期项目参数属于估价执业违规行为，直接导致报告无效。2.本次评估的估价假设中，属于合法有效的常规估价假设有（）A.估价时点被征收房屋不存在任何抵押、查封、租赁等他项权利限制，本次评估完全体现完整的公开市场价值B.纳入评估范围的被征收房屋均已取得合法有效的不动产权属证书，权属清晰无争议C.本次评估假设被征收房屋后续将按照城市更新规划重新开发建设为商业综合体D.本次评估不考虑房屋征收过程中的特殊交易影响，评估结果完全等同于类似房屋在公开市场上的正常交易价格答案：ABD解析：征收估价的评估对象是现状状态下的被征收房屋价值，不得假设其按照后续新规划进行开发，否则会导致评估价值严重偏离标的自身实际价值，其余三项均为征收估价的常规合法假设。3.若该项目涉及的集体经营性建设用地使用权一并纳入征收评估范围，估价师评估该类土地价值时，可以选取的可比交易实例包括（）A.甲市近12个月公开挂牌出让的同区位同等规划条件的集体经营性建设用地入市交易实例B.近6个月同区位国有工业用地的挂牌出让成交实例C.周边3公里范围内同等容积率的集体经营性建设用地转让交易实例D.远郊区域的集体农用地征收补偿实例答案：AC解析：集体经营性建设用地价值评估需优先选取同类型同用途的集体建设用地入市、转让交易实例作为可比基础，国有工业用地权益属性与集体经营性建设用地存在差异需经过大幅权益调整后方可参考，远郊农用地征收补偿实例与估价对象用途区位完全不匹配，不得选用。接下来进入第二个业务场景：乙市国有平台公司B集团拟将旗下持有的位于高新区产业园区配套的保障性租赁住房项目整体抵押，向当地国有商业银行申请期限15年的固定资产贷款，委托A评估公司对该保障性租赁住房项目的抵押价值进行评估。该项目总用地面积18720㎡，用地性质为保障性租赁住房用地，不动产权证书载明土地使用年限从2023年10月12日起算，共计70年，项目总建筑面积62400㎡，全部为套型建筑面积不超过70㎡的小户型租赁住房，现已完成全部竣工验收并投入运营，当前实际出租率为92%，平均月租金为22元/㎡，周边同区位市场化运营的长租公寓平均月租金为31元/㎡，当地住建部门发布的保障性租赁住房运营管理办法明确该类物业不得上市销售，租金年涨幅不得超过3%，优先面向园区内符合条件的产业从业人员出租。该场景下的相关题目如下：1.本次保障性租赁住房抵押估价的核心评估思路，下列说法正确的是（）A.直接选取周边同区位新建商品住宅的交易实例作为可比案例，按建筑面积分摊后得出整体物业的市场价值B.由于该物业只能长期持有运营不得销售，优先选用收益法作为核心估价方法，按照长期持续运营的收益折现逻辑测算其抵押价值C.直接按保障性租赁住房的建造成本加土地取得成本核算其积算价格作为最终评估结果D.参考周边市场化长租公寓的租金收益水平评估，忽略当地政策设置的租金涨幅限制答案：B解析：保障性租赁住房属于政策限定类持有型物业，不具备散售条件，因此不得选用基于散售逻辑的比较法，必须以收益法作为核心估价方法，测算过程中必须严格遵守当地政策对租金水平、出租对象的限制要求，不得选用市场化物业的租金参数作为计算基础。2.本次估价时点为2025年4月30日，采用收益法测算时，该房地产的合理剩余收益期限为（）A.70年B.68.43年C.50年D.40年答案：B解析：该项目对应的保障性租赁住房用地剩余土地使用年限为70年减去从2023年10月12日到2025年4月30日的1.57年，剩余年限为68.43年，该类钢筋混凝土结构的保障性住房经济耐用年限远超70年，因此按照土地使用权剩余期限作为收益法的收益期限即可。对应的多项选择题如下：1.本次保障性租赁住房抵押估价报告的风险提示部分，必须明确列明的内容包括（）A.本次评估的物业不具备市场化散售资格，若后续贷款出现不良抵押权人实现抵押权时，物业的接盘方必须符合当地保障性租赁住房的政策准入要求B.该物业的租金收益受地方政府政策管控，未来租金涨幅存在低于市场化长租公寓的风险，需关注第一还款来源的稳定性C.本次评估假设该物业可以随时变更为商品住宅用途上市交易D.若后续地方保障性租赁住房政策出现重大调整，可能导致抵押物业的价值出现明显波动答案：ABD解析：保障性租赁住房抵押估价的风险提示必须充分披露政策限定带来的处置风险、收益波动风险，不得作出不符合政策要求的可变更用途的假设。2.下列关于本次评估的参数选取的说法中，符合合规性要求的有（）A.年运营费用取值包含项目的物业管理费、房屋日常维护费、房产税、增值税及附加等常规运营支出B.资本化率取值参考当地保障性租赁住房类项目的长期平均投资回报率，不得采用商品住宅的投资回报率参数C.有效毛收入计算过程中需考虑每年8%左右的空置率，与项目实际运营的历史空置水平匹配D.直接假设未来租金年涨幅为5%，完全忽略地方政府3%的涨幅限制答案：ABC解析：收益参数选取必须严格贴合项目的实际运营情况和政策要求，租金涨幅不得突破当地政府设置的3%上限，其余选项的参数选取逻辑均符合估价规范要求。接下来为综合案例分析题：某注册房地产估价师承接一宗位于老城区的商业裙楼抵押估价业务，估价时点为2025年5月1日，该估价师出具的正式报告中存在以下几处内容：第一，报告中未明确披露该商业裙楼已被当地住建部门纳入历史文化街区保护名录的事实；第二，测算过程中直接选用了城市远郊区域2宗新建商业综合体的交易实例作为可比案例，未对区位差异进行修正；第三，评估结果的价值内涵标注为“包含该商业裙楼对应的3年未来经营预期超额收益的市场价值”；第四，报告仅加盖了估价机构公章，没有负责该项目的2名注册房地产估价师的签字盖章。要求指出该报告存在的全部执业错误，并说明对应的规范要求。参考答案及解析：第一处错误为未披露估价对象的重大权益限制因素，纳入历史文化街区保护名录的商业建筑后续改造装修受到严格的政策限制，是影响其市场价值的核心重大事项，必须在估价报告的权益因素描述部分、特殊假设部分明确披露，若遗漏该信息将导致报告使用人严重误判物业价值；第二处错误为可比实例选取不符合要求，远郊新建商业综合体与老城区核心位置的老旧商业裙楼区位、实物权益差异过大，完全不具备可比性，估价师应当优先选取估价对象周边1公里范围内近12个月内成交的同类型老旧底层商业裙楼交易实例作为可比基础，合理调整各项差异因素；第三处错误为评估价值内涵界定错误，房地产抵押估价的价值内涵为估价时点的公开市场价值，不得将尚未实现的未来超额经营收益纳入评估范围，避免高估抵押价值放大金融风险；第四处错误为报告出具不符合法定形式要求，按照《房地产估价规范》要求，正式房地产估价报告必须加盖估价机构公章，同时由至少2名承办该项目的注册房地产估价师签字并加盖执业印章，缺少签字的报告不具备法定效力，属于无效估价报告。最后为综合计算题：某临街工业厂房，估价时点为2025年4月30日，不动产权属证载土地用途为工业，出让土地使用权面积为4200㎡，土地使用权终止日期为2055年10月30日，证载房屋建筑面积为7800㎡，建成于2015年4月，钢筋混凝土结构，原规划用途为工业厂房，产权人2020年经自然资源部门审批同意将北侧3200㎡的厂房改扩建为生产研发中试车间，未办理房屋权属变更登记，改扩建部分的建造成本为1800元/㎡，当前同类房屋的重置成本为2600元/㎡，建筑物残值率为0，工业类建筑物经济耐用年限为50年。估价师拟同时采用比较法和收益法评估该房地产的抵押价值，其中选取的3个可比实例的相关交易数据已经修正，正常市场单价分别为：实例一10800元/㎡（按总建筑面积11000㎡计算，对应土地面积4200㎡），