2026年房产经纪协理实务测评试题及答案

2026年房产经纪协理实务测评试题及答案1.房产经纪人协理小张在为卖方业主提供出售经纪服务前，业主要求出售一套处于抵押状态、剩余贷款120万元的商品住房，当前该房屋市场评估价为280万元，业主要求买方全款购房，根据当前全国推行的带押过户政策，以下操作流程正确的是（）A.卖方必须先结清剩余贷款解除抵押，再办理网签和过户登记B.买卖双方签订交易合同后，可直接向不动产登记机构申请带押过户，无需原抵押权银行同意C.带押过户完成后，买方支付的购房款优先清偿卖方剩余贷款，原抵押权自动注销D.带押过户仅适用于卖方贷款未结清，买方也要办理商业住房贷款的情形，全款买方不能办理答案：C解析：带押过户是我国近年来为优化存量房交易流程推出的便民政策，2024年起已在全国范围内全面推广，核心特点就是无需卖方提前结清贷款解除抵押即可办理交易过户。选项A是传统交易模式的要求，不符合带押过户政策，因此错误；选项B错误，带押过户涉及原抵押权人的债权变更，必须征得原抵押权人也就是原贷款银行的同意才能办理；选项D错误，带押过户适用于所有卖方贷款未结清的交易场景，无论买方是全款购房还是贷款购房，都可以申请办理带押过户，因此D错误。选项C符合带押过户的资金安排和流程，购房款优先清偿卖方剩余贷款，结清后原抵押权自动注销，流程合规，因此C正确。2.房产经纪机构承接存量房买卖经纪业务，下列关于服务收费的表述，符合当前住建部和市场监管总局最新监管要求的是（）A.经纪机构可以将经纪佣金、抵押贷款代办费、网签服务费合并收取，无需明码标价B.经纪佣金收费标准由经纪机构和交易双方协商确定，政府不再实行指导价管理C.经纪机构可以向买方收取经纪佣金，同时要求卖方支付贷款担保服务费，无需提前告知D.经纪机构服务收费应当实行明码标价，在经营场所醒目位置公示所有服务项目、收费标准和收费依据答案：D解析：根据房地产经纪服务收费监管要求，所有经纪服务收费必须实行明码标价制度，明确公示所有收费项目和标准，不得收取任何未公示的费用，因此选项A、C错误，D正确；选项B错误，当前我国多数城市对于房产经纪佣金仍然实行政府指导价管理，仅允许在指导价范围内浮动协商，并未完全放开，因此B表述错误。3.买方客户李某通过经纪人协理小王看中一套位于中心城区的老旧住宅，李某明确提出该房屋是为了方便子女就读学区，要求房屋对应学位未被占用，小王在核实学位信息时，以下做法最规范的是（）A.直接询问卖方业主，业主说学位未占用就可以写入合同备注B.要求卖方提供户口本、不动产证，陪同李某到对应学区的教育主管部门或政务服务中心现场核实学位占用情况C.告知李某学位政策每年可能调整，经纪机构不承担核实责任，让李某自行核实D.在房源宣传页面标注“学区房”即可，不需要提前核实学位情况答案：B解析：近年来学区房交易纠纷频发，核心原因多为经纪机构未提前核实学位占用情况，引发买方权益受损。按照房产经纪实务操作规范，经纪人协理应当协助买方核实核心交易条件，对于买方明确提出的学位要求，仅询问卖方不足以确认信息真实性，卖方也可能存在信息误判或故意隐瞒，因此A错误；C选项推卸经纪机构应尽的核实义务，属于不规范操作，错误；D选项未核实就宣传，属于虚假宣传，违规错误。B选项是最规范的操作，到官方主管部门核实的信息具备权威性，能够有效规避交易风险，因此B正确。4.根据《房地产经纪管理办法》以及最新的住房租赁市场监管规定，房产经纪机构提供住房租赁经纪服务，下列哪项行为是合规的（）A.经纪机构赚取租金差价，低价收进高价租出B.经纪机构作为中介，单次收取承租人租金超过3个月C.经纪机构事先告知交易双方服务内容后，收取双方各半个月租金作为经纪佣金D.经纪机构占用、挪用承租人支付给房东的租金，用于拓展新门店答案：C解析：当前住房租赁监管明确禁止房产经纪机构赚取租金差价，只有开展住房托管业务的机构可以按照合同约定收取收益，纯经纪业务不得赚取差价，因此A错误；根据监管要求，只有住房租赁托管企业不得单次收取承租人超过3个月的租金，纯经纪机构仅收取佣金，不收取租金，因此B表述不符合合规要求，错误；D选项占用挪用客户租金属于明确禁止的违法行为，错误。C选项，经纪佣金的金额由经纪机构和双方协商确定，只要提前告知并取得双方同意，收取双方佣金符合规定，因此C正确。5.经纪人协理小陈接待一对准备购房的年轻夫妻，夫妻二人名下均无房，征信记录良好，其中丈夫单位连续缴纳住房公积金6年，妻子缴纳公积金10个月，当地政策要求连续缴纳住房公积金6个月以上即可申请公积金贷款，该夫妻购买首套普通自住房，单人最高贷款额度为80万，夫妻双方最高贷款额度为120万，他们评估需要贷款100万，以下哪种贷款方案是最合适的（）A.全额办理商业住房贷款B.丈夫申请公积金贷款最高额度80万，剩余20万办理商业贷款组合贷C.等妻子缴纳公积金满6个月后，以夫妻双方名义申请公积金贷款100万D.选择消费贷凑够首付，全款购房，不需要办理房贷答案：B解析：本题中，丈夫已经满足公积金贷款条件，公积金贷款利率远低于商业贷款，因此组合贷是最合适的方案，总利息最低，对客户最有利，因此B正确。A选项全额商贷总利息远高于组合贷，不合适，错误；C选项等待妻子缴纳满6个月会延误交易周期，业主大概率不会同意，也增加了交易变数和政策风险，不是最优方案，错误；D选项消费贷违规进入房地产市场，银行严禁消费贷用于购房首付，被查出后会要求提前结清贷款，给客户造成巨大风险，因此D错误。6.卖方业主王某委托经纪机构出售房屋，委托时王某称该房屋产权登记在自己名下，属于个人财产，交易过程中王某的配偶找到经纪机构提出该房屋是婚后共同财产，王某出售房屋未经自己同意，不同意出售该房屋，以下关于经纪机构责任的表述，正确的是（）A.经纪机构只要核对了不动产证上的产权人为王某一人，就不需要承担任何责任B.经纪机构应当核实房屋的产权归属以及共有人情况，对于婚后购置登记在一方名下的房屋，应当要求卖方提供配偶同意出售的书面证明，否则经纪机构存在过错C.该房屋买卖合同已经签订，王某配偶不同意出售不影响合同效力，经纪机构不需要处理D.经纪机构应当直接要求买方支付佣金，因为已经促成合同成立，产权纠纷和经纪机构无关答案：B解析：根据我国民法典婚姻编规定，婚后用夫妻共同财产购买的房屋，即使登记在一方名下，也属于夫妻共同财产，出售房屋需要经过全体共有人同意。经纪机构的核心义务之一就是核实房屋产权和共有人情况，因此即使产权登记在一方名下，经纪机构也需要核实婚姻状况，要求共有人出具同意出售的证明，因此B正确，A错误。C选项，如果未经共有人同意，合同无法履行，经纪机构有义务协调处理，不能不管，错误；D选项，如果因为经纪机构未尽核实义务导致合同无法履行，经纪机构不能收取佣金，还需要承担相应责任，因此D错误。7.房产经纪协理带客户实地看房，下列做法不符合安全操作规范的是（）A.带看前提前和业主预约看房时间，提前10分钟到达看房地点，整理个人着装B.带看过程中提醒业主提前整理好贵重物品，关好水电燃气阀门C.带看多组客户同时看房时，为了提高效率，让不同客户自行上楼看房，经纪人在楼下等候D.带看结束后主动询问客户看房感受，记录客户的意见和需求，及时反馈给业主答案：C解析：带看过程中经纪人必须全程陪同客户，一方面可以及时解答客户的疑问，另一方面也可以避免发生安全事故，或是出现房屋物品丢失损坏等纠纷，因此让客户自行看房不符合操作规范，C错误，符合题意。ABD选项都是正确的带看操作规范，因此不选。8.根据最新的不动产登记制度，下列哪一项不属于存量房买卖转移登记必须提交的材料（）A.买卖双方的身份证明B.卖方原购房发票原件C.网签不动产买卖合同D.原不动产权属证书答案：B解析：存量房转移登记核心需要提交的材料包括买卖双方身份材料、网签合同、原不动产权证，原购房发票是买卖双方缴纳税费时需要提交给税务部门的材料，不是不动产登记机构办理转移登记必须收取的材料，因此B符合题意，正确。9.买方客户张某看中一套法拍房，委托经纪机构提供法拍房购房经纪服务，经纪人协理在提供服务时，不需要重点核实的信息是（）A.法拍房是否存在欠缴物业费、水电费、土地出让金的情况B.法拍房是否实际占有，原业主是否配合腾房C.法拍房的起拍价和竞拍保证金金额D.法拍房房屋墙体是否有细微裂缝，不影响结构安全的普通装修瑕疵答案：D解析：法拍房交易存在较多隐性风险，经纪人协理需要重点核实可能给买方带来大额额外支出或交付风险的信息，ABC选项都属于核心风险点，需要重点核实。D选项中不影响结构安全的细微装修瑕疵属于现状交易中的可接受瑕疵，法拍房一般按现状拍卖，不需要重点核实此类细微问题，因此D符合题意。10.房产经纪机构为交易双方提供交易资金监管服务，下列关于交易资金监管的表述，错误的是（）A.交易资金监管可以有效防范卖方收了房款不过户，买方过了户不付钱的风险B.除了定金和物业交割保证金，其余购房款都应当纳入监管账户监管C.经纪机构可以直接将监管资金存入机构法定代表人的私人账户，降低监管手续费D.过户完成且房屋交付后，监管机构才能将全部房款划转给卖方答案：C解析：根据房地产交易监管规定，严禁房产经纪机构和经纪人员代收代付交易资金，更严禁将交易资金存入个人账户，因此C表述错误，符合题意。ABD都是交易资金监管的正确表述，因此不选。11.当前我国推行存量房交易网签备案制度，网签备案的主要作用包括下列哪些选项（）A.防止一房多卖，保障交易安全B.方便税务部门核税征税，防范交易逃税C.网签备案后的房屋可以直接对抗第三人，发生物权效力D.方便住建部门掌握房屋交易数据，做好市场调控E.保障买受人符合购房资格，规避限购政策风险答案：ABDE解析：网签备案是住建部门的行政备案制度，不产生物权变动效力，房屋所有权的转移只有经过不动产登记机构的过户登记才发生物权效力，因此C错误。ABDE四个选项都是网签备案的核心作用，网签后不动产登记机构可以查询到交易信息，有效防止一房多卖，同时实现了交易信息的透明化，方便征税和市场调控，也可以提前审核买方购房资格，因此ABDE正确。12.房产经纪协理在存量房房源信息采集过程中，需要核实的房源信息包括下列哪些（）A.房屋产权人身份、房屋产权权属情况B.房屋坐落位置、建筑面积、户型、装修情况C.房屋是否存在查封、抵押、预告登记等限制交易信息D.房屋的物业费用、水电燃气费、供暖费欠费情况E.业主的出售底价、出售原因、交房时间要求答案：ABCDE解析：房源信息采集是房产经纪业务的基础环节，需要全面核实所有与交易相关的信息，包括产权信息、房屋物理信息、交易限制信息、费用信息、业主交易需求等，以上五项全部属于需要核实的内容，因此全选。13.下列属于房产经纪机构禁止行为的有哪些（）A.对交易房屋隐瞒真实信息，故意夸大房屋面积，误导买方B.为了促成交易，协助买方通过伪造社保缴费记录骗取购房资格C.按照合同约定收取经纪佣金后，再额外收取贷款服务费和过户服务费，且提前告知了交易双方D.承诺买方购房后可以帮其办理户口迁入，明知不符合当地落户政策还虚假承诺E.将收集到的客户个人信息出售给装修公司和贷款中介机构答案：ABDE解析：选项C中，经纪机构收取额外服务费只要提前告知交易双方，经双方同意写入合同，就属于合规行为，因此C不选。ABDE四个选项都属于明确禁止的违规行为，隐瞒信息、协助骗取购房资格、虚假承诺、出售客户信息都违反了房地产经纪管理规定和个人信息保护法，因此ABDE正确。14.下列关于住房租赁经纪业务操作规范的表述，正确的有哪些（）A.经纪协理应当核实出租人的产权身份，确认出租人有权出租房屋B.经纪协理应当提醒租赁双方对房屋内的家具家电、水电燃气表读数进行交接清点C.租赁期限内，承租人提出转租的，经纪协理应当提示承租人需要经过出租人同意才能转租D.经纪机构可以将房屋出租后，将房屋分割成多个小间出租给多个承租人，提高租金收益E.经纪协理应当提醒租赁双方在合同中明确约定租金支付方式、押金退还条件、违约责任答案：ABCE解析：D选项，未经规划和业主同意擅自分割房间出租属于群租，违反了住房租赁监管规定和消防安全要求，是禁止行为，因此D错误。ABCE四个选项都是规范的租赁经纪操作，因此正确。15.房产经纪协理协助买卖双方办理交易过户和税费缴纳，下列关于存量房买卖交易税费的表述，正确的有哪些（）A.增值税满2年的普通住宅对外销售可以免征增值税B.个人所得税，满5年且是卖方家庭唯一住房的，可以免征个人所得税C.契税税率由买方的房屋套数和房屋面积确定，首套90平以下税率1%，90平以上税率1.5%D.印花税，个人销售住宅目前免征印花税E.土地增值税，个人销售住宅目前需要征收土地增值税答案：ABCD解析：当前我国税收政策明确规定，个人销售住宅免征土地增值税，因此E错误，ABCD四个选项都符合现行税费政策，因此正确。某房产经纪机构经纪人协理小李接待了客户赵某，赵某是外地来本地工作的人员，符合本地购房政策，名下无房，准备购买一套总价150万元左右的两居室住宅，用于自住。小李给赵某推荐了业主刘某挂牌出售的一套位于地铁口附近的两居室，挂牌价148万元，该房屋建筑面积89平方米，产权登记在刘某一人名下，刘某称该房屋是自己婚前购买的个人财产，目前剩余商业贷款50万元未结清。赵某看房后比较满意，出价145万元，刘某同意以145万元成交，赵某准备首付45万元，贷款100万元，其中公积金贷款最高可贷70万元，剩余30万办理商业贷款。根据上述案例，回答下列问题：1.小李在签订经纪服务合同前，需要完成的产权核实工作包括哪些（）A.核对刘某的身份证和不动产权证，确认产权人身份一致B.到不动产登记机构查询该房屋的抵押、查封情况，确认房屋可以正常交易C.要求刘某提供结婚证和配偶同意出售的书面证明，确认该房屋不存在共有人异议D.核实该房屋的购房发票、契税完税凭证金额，确认税费缴纳情况答案：ABC解析：该房屋刘某虽然称是婚前个人财产，但小李仍需要按照规范核实其婚姻状况，确认是否存在隐性共有人，如果确实是婚前全款购买的个人财产，不需要配偶同意，但如果是婚前首付婚后共同还贷，房屋仍有部分份额属于夫妻共同财产，仍需要配偶同意出售，因此ABC都是必要的产权核实工作。D选项，准确核实税费金额是缴税环节的工作，签订经纪服务合同前的产权核实不需要提前调取购房发票核实金额，不属于产权核实内容，因此D不选。2.该案例中，买卖双方选择办理带押过户，下列说法正确的有哪些（）A.该房屋存在剩余贷款未结清，符合带押过户的适用条件B.带押过户需要经过原贷款银行的同意，才能办理C.赵某支付的45万元首付款，需要存入监管账户，优先清偿刘某剩余的50万元贷款，不足部分由刘某自行补足D.带押过户办理完成后，原抵押权自动注销，赵某的抵押权自动设立答案：ABCD解析：带押过户适用于所有卖方贷款未结清的存量房交易，无论买方选择哪种贷款方式都符合条件，A正确；带押过户需要变更原抵押权登记，因此必须征得原贷款银行也就是原抵押权人的同意，B正确；带押过户的交易资金进入监管账户后，按照规定优先清偿卖方剩余贷款，剩余部分划转给卖方，不足部分卖方自行补足，C正确；当前带押过户实行转移登记和新抵押权登记一并办理，过户完成后原抵押权自动注销，新抵押权自动设立，流程合规，D正确，因此四个选项全选。3.该案例中，赵某购买该房屋需要缴纳的税费，下列计算正确的是（）A.赵某是首套购房，房屋面积89平方米，契税税率为1%B.该房屋刘某已经购买满3年，不满5年，不需要缴纳增值税C.刘某出售该房屋不是家庭唯一住房，需要缴纳个人所得税，税率为交易总价的1%或者差额的20%D.刘某需要缴纳土地增值税，赵某需要缴纳印花税答案：ABC解析：根据现行税收优惠政策，个人销售住宅免征印花税和土地增值税，因此D错误。ABC三个选项都符合现行税费政策，首套90平以下契税1%，满2年住房免征增值税，非满五唯一住房需要缴纳个人所得税，因此ABC正确。王某将自己一套闲置住宅委托给某经纪机构对外出租，要求月租金3000元，经纪机构找到了承租人陈某，陈某同意承租，租期2年，租金按月支付，押金为一个月租金。经纪协理小张协助双方签订