2026年物业管理师《物业管理实务》考试题库

2026年物业管理师《物业管理实务》考试题库一、单项选择题（每题1分，共10题）前期物业服务合同由（）与物业服务企业签订。A.业主大会B.业主委员会C.建设单位D.物业使用人答案：C解析：根据《物业管理条例》，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开（）前，将会议时间、地点、议题等事项书面通知全体业主。A.7日B.10日C.15日D.30日答案：C物业服务收费实行政府指导价的，具体收费标准由（）在指导价范围内确定。A.业主与物业服务企业B.业主大会C.价格主管部门D.建设单位答案：A解析：实行政府指导价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在政府指导价规定的幅度内协商确定具体收费标准，并报价格主管部门备案。业主装饰装修房屋时，装修人应当在开工前向（）申报登记。A.当地街道办事处B.物业服务企业C.业主委员会D.房地产行政主管部门答案：B解析：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理单位或者房屋管理机构申报登记。住宅专项维修资金的使用应当遵循（）的原则。A.专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督B.统一管理、专款专用、业主决策、银行监督C.专户存储、统一管理、政府决策、审计监督D.专项管理、分户核算、物业决策、社会监督答案：A物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的维修养护责任由（）承担。A.业主B.物业服务企业C.专业经营单位D.建设单位答案：C业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务，但（）除外。A.按约定放弃的B.依法被限制的C.不得以放弃权利为由不履行义务D.经业主大会同意的答案：C物业服务企业未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任和侵权责任D.道义责任答案：C前期物业管理招标中，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书（）日前，提交相关材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。A.7B.10C.15D.30答案：B物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给（）。A.业主委员会B.建设单位C.街道办事处D.房地产行政主管部门答案：A解析：《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。二、多项选择题（每题2分，共5题）下列属于物业管理早期介入阶段工作内容的有（）。A.参与项目规划设计B.参与工程竣工查验C.就配套设施设备完善提出建议D.制定物业管理方案E.办理业主入住手续答案：ACD解析：物业管理早期介入是指物业服务企业在项目开发建设阶段即介入，从物业管理角度对规划设计、施工安装、竣工验收等提出合理化建议，并提前制定管理方案。选项B属于承接查验阶段，E属于入住服务阶段。住宅专项维修资金的使用范围包括（）。A.共用部位保修期满后的维修和更新改造B.共用设施设备保修期满后的维修和更新改造C.业主自用部位的维修D.物业管理区域内共用设施的经营E.涉及公共安全的应急维修答案：ABE物业承接查验中，现场查验应当形成书面记录，查验记录应当包括（）等主要内容。A.查验时间B.查验项目C.查验结论D.问题清单及处理意见E.物业服务合同约定答案：ABCD下列属于物业管理风险类型的有（）。A.早期介入的风险B.前期物业管理的风险C.日常物业管理的风险D.财务风险E.政策风险答案：ABC解析：物业管理风险主要分为早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常物业管理的风险三大类。物业服务企业利润总额包括（）。A.营业利润B.投资净收益C.营业外收支净额D.主营业务收入E.其他业务收入答案：ABC三、判断题（每题1分，共10题）业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。答案：正确物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他单位或个人。答案：错误解析：物业服务企业不得将全部物业管理业务一并委托给他人，但可以将部分专项服务业务委托给专业性服务企业。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支。答案：正确业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以直接采取停水停电等措施催缴。答案：错误解析：业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，不得采取停水停电等违法手段。物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主、物业使用人的停车需要。答案：正确物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，无须与建设单位办理交接手续。答案：错误解析：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并与建设单位办理交接验收手续。专项维修资金属于全体业主所有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。答案：正确前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同仍然有效。答案：错误解析：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务费可以依照物业服务合同约定实行酬金制或包干制。答案：正确物业使用人违反物业管理法规和管理规约的规定，业主不承担连带责任。答案：错误四、简答题（每题5分，共6题）简述物业承接查验的程序。答案：(1)确定物业承接查验方案；(2)移交有关图纸资料；(3)查验共用部位、共用设施设备；(4)解决查验发现的问题；(5)确认现场查验结果；(6)签订物业承接查验协议；(7)办理物业交接手续。简述物业服务企业财务管理的基本任务。答案：(1)依法合理组织资金供应，保证物业管理正常运转；(2)加强经济核算，降低服务成本，提高经济效益；(3)实行财务监督，维护财经纪律，保护业主和企业的合法权益；(4)建立健全内部财务管理制度，做好财务管理基础工作。简述物业管理区域内消防安全管理的主要内容。答案：(1)制定并落实消防安全制度，明确消防安全责任人；(2)定期开展防火检查、巡查，及时消除火灾隐患；(3)保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；(4)维护保养消防设施、器材，确保完好有效；(5)组织开展消防宣传教育，制定灭火和应急疏散预案并定期演练。简述物业装饰装修管理流程。答案：(1)装修申报登记，装修人向物业服务企业提出申请；(2)签订装饰装修管理服务协议，明确权利义务；(3)物业服务企业对装修方案进行审核，告知禁止行为和注意事项；(4)办理开工手续，发放装修许可证；(5)施工过程巡查监督，发现违规及时劝阻、报告；(6)竣工查验，核对是否符合报批内容。简述物业管理档案收集整理的基本要求。答案：(1)归档文件材料必须齐全完整、内容真实准确；(2)分类科学、组卷合理、编目清晰；(3)载体符合标准，字迹清晰耐久；(4)按照"谁形成、谁归档"的原则及时归档；(5)建立档案管理制度，配备专（兼）职档案管理人员，确保档案安全。简述物业服务费成本（支出）构成的主要内容。答案：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业管理企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)经业主同意的其他费用。五、综合分析题（每题20分，共2题）某住宅小区交付使用已满5年，现由甲公司提供物业服务。小区2号楼电梯发生故障停运，经专业机构检测，该电梯主要部件严重磨损，维修费用约为18万元。业主认为电梯维修属于物业服务企业的责任，要求甲公司立即出资维修；甲公司则主张应从住宅专项维修资金中列支。双方发生争议。请问：(1)电梯维修费用应如何承担？请说明理由。(2)如需使用住宅专项维修资金，应履行哪些程序？答案：(1)电梯属于物业共用设施设备，保修期满后的维修和更新、改造费用应当从住宅专项维修资金中列支。小区交付已满5年，保修期已过，电梯维修费用应由全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊，通过申请使用住宅专项维修资金解决，而非由物业服务企业承担。物业服务企业应当履行日常维护保养义务，但其责任范围限于日常运行维护，不涵盖此类中大修费用。(2)使用住宅专项维修资金的程序如下：①物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；②业主大会或者相关业主依法对使用建议进行表决，应当经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；③物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；④主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；⑤专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。解析：本题考察物业共用设施设备维修责任划分与住宅专项维修资金的使用流程。电梯属于共用设施设备，其维修费用属于专项维修资金法定使用范围。考生需同时掌握表决比例、申请列支和资金划转等完整程序。某小区业主委员会成立后，决定终止与乙物业服务企业的前期物业服务合同，并重新选聘丙物业服务企业。乙物业服务企业拒绝退出，并以业主委员会未提前60日书面通知为由主张合同未到期、拒绝移交。同时，部分业主以丙物业服务企业收费标准过高为由拒绝交纳物业服务费。请分析：(1)乙物业服务企业的拒绝理由是否成立？为什么？(2)业主拒交物业服务费的行为是否合法？应当如何处理？(3)本案对物业服务企业依法诚信经营有何启示？答案：(1)乙物业服务企业的拒绝理由不成立。根据《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业主委员会依法选聘新的物业服务企业并签订合同后，原前期物业服务合同即告终止，乙物业服务企业应当依法退出物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理用房、相关设施设备和资料，不得以合同期限未满为由拒绝退出。至于提前通知问题，前期物业服务合同的终止并非基于解除合同，而是因新合同生效而当然终止，不适用提前通知的规定。(2)业主拒交物业服务费的行为不合法。物业服务费是物业服务企业提供服务后应得的报酬，业主接受了服务即应当履行交费义务。个别业主对收费标准有异议的，应当通过合法途径主张权利，例如请求业主大会或者价格主管部门协调处理，而不能以此为由拒绝交纳物业服务费。对逾期