第09章 成本法及其运用

2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第九章成本法及其运用

考题所占分值大，理论性强，技术含量高，计算题多，难度大。

一、单项选择题

【例题】下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是（）。

A.商铺

B.商品住宅

C.在建工程

D.酒店

『正确答案』C

「答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发建设完成的房地产（简称新的房地产）可

以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）计

划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。选项A、B适合比较法，或者收益法；

选项D适合收益法。参见教材P337。

【例题】某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600

万元，投资利息720万元，销伐税费为售价的6乐销售利润率为16%该写字楼的价值为（）万元。

A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67

『正确答案』D

「答案解析』本题考查的是房地产价格构成。

8000+60004-800+600+720+XX6%+XX16%=X

X=20666.67（万元）

参见教材P340»

【例题】王某取得一宗面积为10000nV的住宅用地土地使用权，楼面地价为4000元/肝，容积率为

3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则王某的土地成本为（）万元。

A.4000

B.11640

C.12000

D.12360

「正确答案』D

「答案解析』本题考查的是土地成本。土地成本=4000X3X10000X（1+3%）=12360（万元）。

参见教材P34U

【例题】某宗熟地的原生地取得费为540元/nf,土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年

分别为90元/户和60元/nV,贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟

地的价值时，其中的投资利息为（）元/m晨

A.55.20

B.103.22

C.109.63

D.114.82

「正确答案」B

F答案解析」本题考查的是投资利息。

540X（1.082-I）+90X（1.08b5-l）+60X（1.0805-1）

2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第九章成本法及其运用

=89.86+11.014-2.35

=103.22（元/itf）

参见教材P346。

【例题】下列关于成本法中开发利润的计算基数的描述，错误的是（）。

A.直接成本利润率的计算基数是土地成本与建设成本之和

B.投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本与管理费用之和

C.成本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息之和

D.销售利润率的计算基数包括开发利润

『正确答案』B

「答案解析J本题考查的是开发利润。选项B错误，投资利润率的计算基数为土地成木、建设成木管

理费用与销售费用之和。投4成5。参见教材P349o

【例题】对于同一个房地产估价对象而言，假设其利润为正值，则下列利润率最小的是（）。

A.直接成本利润率

B.投资利润率

C.成本利润率

D.销售利润率

「正确答案」D微信407725037一于更新最快最全，第一时间更新土估直播

「答案解析J本题考查的是开发利润。利润率的计算基数越大，其数值越小。参见教材P349。

【例题】某成片荒地面积Ikm2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，土地开发成本及管理

费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土

地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/Of。

A.310.61

B.321.60

C.477.86

D.494.77

r正确答案JC

「答案解析J本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。土地开发成本、管理费用、销售

费用3亿

投资利息=3X[（1+7.2%）0S-l]=1061.23（万元）

总成本=31061.23（万元）

单位成本为310.61万元

可转让地块单位成本=310.61/65%=477.86（元/nV）。

参见教材P353。

【例题】某商品住宅项H的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别

为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%,则成本利润率为

（）O

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第九章成本法及其运用

r正确答案」B

r答案解析」本题考查的是开发利润。开发利润

2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第九章成本法及其运用

=（土地成本+建设成本+管理费用+销售费用）X投资利润率

=（600+900+50+60）X20%=322（万元）

成本利润=开发利润/（土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）

=322/（6004-900+50+60+150）=18.5%

投4成5,投资利息不属于成本

参见教材P349。

【例题】某房地产开发商开发一幢建筑面积1（）000Of的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/

m%已知取得土地时楼面地价为1000元/nf,建设成本和管理费用为1200元/肝，建设成本和管理费用

在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%

开发期为1.5年，年利率为10与。该幢写字楼的销售利润率为（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%

『正确答案JB

「答案解析』本题考查的是开发利润。

土地成本1000万元，建设成本和管理费用1200万元；

投资利息1000X[（1+10%）L5-l]+1200X[（1+10%）075-l]=242.61（万元）

销售费用3000X2%=60（万元）

销售税费3000X5.5%=165（万元）

开发利润=3000—100。—1200-242.61-60-165=332.39（万元）

销售利润率=332.38/3000=11.08与。参见教材P349。

【例题】某企业开发某土地，土地重置成本为1000元加二正常建设成本为1500元加工管理费用

为前两项的5斩投资利息占直接成本的5%,俏售费用为100TG/m1,直接成本利润率为6%,则开发后

的地价为（）元/肝。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

『正确答案JD

「答案解析」本题考查的是适用于新的房地产的基本公式。

开发利润=（土地成本+建设成本）X直接成本利润率=（1000+1500）义6%=150（元/nV）

土地价格=土地成本+土地建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润=1000+

1500I（1000I1500）X5%I（1000I1500）X5%I100I150=3000（元/m?）。参见教材P353

【例题】某宗房地产评估值700万元，土地采用比较法、基准地价修正法评估值210万元，当地土

地取得税费为土地价格的3%,通过测算，与该土地评估值和土地取得税费对应的管理费用、销售费用、投

资利息、销售税费和开发利润为90万元。则该宗房地产的价值中土地占比为（）。

A.36.6%

B.43.8%

C.56.2%

D.68.4%

『正确答案」B

「答案解析」本题考查的是适用于新的房地产的基本公式。

2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第九章成本法及其运用

土地应分配的价值为210X（1+3%）+90=306.3（万元）

建筑物应分配的价值为700-306.3=393.7（万元）

该宗房地产的价值中土地约占43.8%；

建筑物约占56.2%；

参见教材P353。

【例题】重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理.”的体现，重置成本通常（）

重建成本。

A.低于

B.等于

C.高于

D.高于或等于

「正确答案」A

『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。因科技进步使得原有的许多材料、设

备、结构、技术、工艺等过时落后或成本过高，所以重置成本通常低于重建成本。参见教材P358。

【例题】在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于（）。

A.重建成本

B.重置成本

C.估算重置成本

D.估算重建成本

『正确答案』A

「答案解析J本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。有保护价值的建筑物适用重建成本。

参见教材P358。

【例题】关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。

A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程

费

B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本

D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

「正确答案」A

「答案解析」本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。选项A错误，单位比较法是把可比实

例建筑物实际而可能不是正常的单位建筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费。参见教

材P359。

【例题】因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧，而引起的建筑物价值减损，属于1）。

A.自然折旧

B.物质折旧

C.功能折旧

D.经济折I口

「正确答案」C微信407725037一手更新最快最全，第一时间更新土估直播

F答案解析」本题考杳的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形耗损，是指因建筑物功能

不足或者过剩造成的建筑物价值减损“参见教材PR66。

【例题】由于住宅内没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等原因，导致住宅在出租时，

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2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第九章成本法及其运用

租金低于市场租金，此情况属于（）。

A.功能缺乏折旧

B.功能落后折旧

C.功能过剩折旧

D.外部折旧

F正确答案』A

「答案解析」本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能缺乏折旧是因建筑物中某些部件、设施设

备、功能等缺乏造成的建筑物价值减损。功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等

低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损。题干中有“没有”字样，近义词是“缺乏”。参

见教材P365。

【例题】下面不属于造成功能折旧的因素是（）。

A.建筑设计缺陷

B.人们消费观念的改变

C.建筑技术进步

D.环境污染

「正确答案」D

『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。导致建筑物功能不足或功能过剩的原因，主

要有科技进步、消费观念改变、过去的建筑标准过低、建筑设计上的缺陷等。选项D属于外部经济折

旧的因素。参见教材P365c

【例题】某高级居住区的附近兴建了一座工厂，使得该居住区的房地产价值下降，此属于（）。

A.物质折旧

B.功能永久折旧

C.外部暂时折旧

D.外部永久折旧

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。一个高级居住区的附近兴建了一座工厂，使得

该居住区的房地产价值下降，这也是一种外部折旧，且这种外部折旧一般是永久性的。参见教材

P366。

【例题】对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。

A.建筑物竣工日起到不能俣证其安全使用日止的时间

B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

『正确答案』B

「答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法。经济寿命是竣工日起到对房地产价值不再产生贡

献为止（也就是净收益大于0）的持续时间。实际年龄是竣工口到价值时点的时间：建筑物剩余经

济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。参见教材P367o

【例题】下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。

A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效年龄也短于实际年龄

B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效年龄也可能长于实际年龄

C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效年龄与实际年龄也相等

1）.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效年龄可能短于也可能长于实际年龄

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2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第九章成本法及其运用

『正确答案JD

［答案解析』本题考查的是建筑物有效年龄。经济寿命是竣工日起到对房地产价值不再产生贡献为止

（也就是净收益大于0）的持续时间。实际年龄是竣工口到价值时点的时间；建筑物剩余经济寿命

是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。参见教材P367o

【例题】成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的（）。

A.成新率

B.年折旧率

C.残值率

D.回收率

「正确答案」A

I■答案解析」本题考查的是年限法。成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况

等，判定出建筑物的成新率。参见教材P370o

【例题】某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占地是1（）年前通过出让方式取得的50年使用期的

工业用地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑

物由国家无偿收回。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。

A.70.00%

B.83.33%

C.84.00%

D.86.67%

F正确答案』B

「答案解析」本题考查的是建筑物折旧的求取方法。

剩余使用年限=40（年）

建筑物已经使用年限=8（年）

成新率=40/48=83.33$

参见教材P37K

【例题】某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修

保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22

年，残值率为4乐用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.43.2%B.50%

C.56.8%D.70%

F正确答案』C微信407725037一手更新最快最全，第一时间更新土估直播

「答案解析」本题考查的是建筑物折旧的求取方法。（1-4%）X22/（22+18）+4%=56.8%.参见教

材F371。

【例题】某建筑物的建筑面积为2000占地面积为3000m2,现在重新获得该土地的价格为800

元/nf,建筑物重置价格为9007d/ml,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/nf。则该建筑物的

成新率为（）。

A.44%

B.50%

C.67%

I）.86%

「正确答案」C

「答案解析」本题考查的是建筑物折旧的求取方法。

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2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第九章成本法及其运用

建筑物现值（7）

建筑物的成新率『

建筑物的重置价格（C）

1800x2000-800x3000

=67%

900x2000

参见教材P371。

【例题】某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m%单位建筑面积的重置成本为600

元/肝，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%

「正确答案』D

「答案解析J本题考查的是建筑物折旧的求取方法。

重置成本为120X600=72000（元）

折旧=1440X8=1152。（元）

成新率=（72000-11520）/72000=84%o

参见教材P37K

【例题】下列关于建筑物折旧的说法中，错误的是（）。

A.可修复项目的物质折旧，修复成本即折旧额

B.短寿命项目，按照建筑物的剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额

C.功能折旧存在不可修复的状况

D.功能过剩的折旧一般都是不可修复的

「正确答案」B

「答案解析」本题考查的是建筑物折旧的求取方法。选项B错误，短寿命项目分别根据各自的重新购

建成本、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算折旧。参见教材P375〜378。

【例题】某建筑物的建筑面积为500重置成本为3600元/nf,经济寿命为50年，有效年龄为

10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置成本为6007L/m\平均寿命为5年，

年龄为3年；设备的重置成本为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该

建筑物的物质折旧额为（）万元。

A.75.6

B.77.6

C.80.6

I）.87.6

I■正确答案JB

『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法。

门窗等损坏的修兔费用=2（万元）

装饰装修的折旧额=600X500X3/5=18（万元）

设备的折旧额=60X10/15=40（万元）

长寿命项目的折旧额=（3600X500-20000-600X500-600000）-10/50=17.6（万元）

该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6（万元）

参见教材P375o

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【例题】某栋旧办公楼电楞落后，如果将电梯更换为功能更先进的新电梯，估计拆除费用2万元，

残值3万元，安装新电梯需要18（）万元，比在同类建筑物内随同安装多花费20万元，旧电梯的重置成

本为60万元，累计折旧50万元。该电梯因为功能落后的折旧额为（）万元。

A.26

B.27

C.28

D.29

r正确答案』D

「答案解析j本题考瓷的是建筑物折旧的求取方法。

旧电梯的账面余值为60-50=10（万元）

（剩余未提折旧，拆除后就报废r,因而要作为折旧）

拆除的净支出为2—3=-1（万元）（净残值）

安装多花费20万元（单独安装比随同安装多花费的价值）

功能落后的折旧=10—1+20=29（万元）

参见教材P377〜378。

【例题】某幢电梯已落后的办公楼，重建成本为2000万元，该功能落后电梯的重置成本为50万元，

己计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100

万元.假设在重置建造办公楼时•同安装该电梯只需要80万元,则该办公楼因电梯落后引起的折ID额

为（）万元。

A.29

B.35

C.67

D.73

「正确答案」A

「答案解析」本题考查的是建筑物折旧的求取方法。

该办公楼因电梯落后引起的折旧

=（50-38）+（2-5）+（100-80）=29（万元）。

实际上是3个部分：未提折旧、净残值、单独建比随同建多花的费用。

参见教材P378o

【例题】某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500n2,层高4.1米，土地剩余使用年限为30

年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000

元/m：假定层面每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费

2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建

筑物报酬率为10%）

A.11.80B.16.07

C.23.57D.31.07

「正确答案」D

「答案解析」本题考查的是建筑物折旧的求取方法。

无效成本=1500X（4.1-3.6）/0.1X10=7.5（万元）

25（11_

超额持有成本的现值=F-x1-——--投=23.57万元

10%（l+10%f）

功能过剩折旧=无效成本+超额持有成本的现值

=31.07（万元）（如果是重置成本，则不存在无效成本）。

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2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第九章成本法及其运用

参见教材P379o

【例题】某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减

少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为707G/m2,又知

该写字楼可出租面积为10000m；运营费用率为40%o假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬

率为跳，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A.548.19

B.558.15

C.567.39

D.675.40

「正确答案」C

『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法。

（1）该写字楼空置率为15%时：

A=70X10000X12X60%X85%=428.4（75%）,n=30年

Vi-x[1•717Ml=4822.83（万元）

（2）该写字楼空置率为25%时：

A=70X10000X12X600X75%=378（万元），n=30年

丫2=费,口-;77^1=4255.44（万元）

（3）该写字楼贬值V1-V2=4822.83-4255.44=567.39

参见教材P379.

【例题】在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011

年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自20n年8月31日起计），建

设用地使用权期间届满后•对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测

算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为Oo该办公楼

在2012年8月31日的评估价值为（）万元。

A.5850B.6125

C.6510D.6675

『正确答案JD

「答案解析」本题考查的是建筑物折旧的求取方法。

旧的房地价格

=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本一建筑物折旧

=3000+4500X（1-11/60）=6675（万元）。

土地使用权早于建筑物经济寿命到期。但是因为建设月地使用权期间屈满后对建筑物按残余价

值给予补偿，计算折旧期限的时候，按照建筑物经济寿命算。

参见教材P38K

【例题】某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30

年，残值率为5%,土地剩余使月年限为25年，可续期。则建筑物的每年折旧额是（）万元。

A.13

B.14

C.19

D.22.8

I•正确答案』C

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2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第九章成本法及其运用

『答案解析J本题考查的是建筑物折旧的求取方法。土地使用权短于建筑物剩余经济寿命，可续期所

以按照建筑物剩余经济寿命时间计算折旧年限，为3（）年。

总寿命期为10+30=40年

8°°,（-5%）小（万元）.

40

参见教材P38U

【例题】某国有建设用地上建造的商场，出让年限为40年，土地使用权届满时，土地及地上建筑

物由国家无偿收回。建设期3年，商场建筑物经济寿命60年。用成本法估算该商场价值时，计算建筑

物折旧时，应该选取的总折旧年限为（）年。

A.37

B.40

C.57

D.60

『正确答案』A

「答案解析J本题考查的是建筑物折旧的求取方法。

土地使用权早于建筑物经济寿命到期，并且到期国家无偿收回，则以土地使用权到期的时间计

算总折旧年限040-3=37年.

参见教材P381。

二、多项选择题

【例题】价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备（：的条件。

A.房地产开发成本等于平均利润

B.房地产开发成本大于平均利润

C.房地产开发成本小于平均利润

D.自由竞争

E.该种房地产可以大量重复开发建设

「正确答案」DE

「答案解析」本题考查的是成本法估价需具备的条件。价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内

平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争，二是该种房地产可以大量重复开发建设。

参见教材P338o

【例题】运用成本法估价，应该注意的内容包括（）。

A.应采用客观成木而不是实际成木

B.应采用实际成本而不是客观成本

C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

「正确答案」ACD

「答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是

实际成本；应在客观成本的基础上根据房地产自身因素特别是自身陷进行适当调整；应在客观成本的

基础上根据房地产外部因素特别是不利因素进行适当调整。参见教材P339。

第10

2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第九章成本法及其运用

【例题】房地产价格构成中的建设成本包括（）、

A.取得建设用地使用权时的出让金或转让金

B.基础设施建设费

C.开发期间税费

D.勘察设计和前期工程费

E.开发利润

「正确答案」BCD

『答案解析J本题考查的是建设成本。选项A“取得建设用地使用权时的出让金或转让金”属于土

地成本；选项E“开发利润”也不属于建设成本,参见教才P344.

【例题】成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。

A.土地成本

B.建设成本

C.销售费用

D.销售税费

E.销售利润

「正确答案」ABC微信407725037一手更新最快最全，第一时间更新土估直播

F答案解析』本题考查的是投资利息。销售税费一般在销售的时候才支付，因而计算利息时间为0o销

售利润不形成对资金的占用，也不计算利息v参见教材P346V

【例题】在成本法中，销售税费包括（）。

A.增值税

B.契税

C.土地增值税

D.企业所得税

E.城市建设维护税

I•正确答案」AE

「答案解析」本题考查的是销售税费。销售税费不含应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税以及应

由买方缴纳的契税等税费。参见教材P348。

【例题】在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。

A.土地成本

B.建设成本

C.管理费用

I）.销售费用

E.投资利息

F正确答案』AB

「答案解析J本题考查的是开发利润。直接成本利润率的计算基数是7个项目中的前两项，即土地成

本和建设成本。参见教材P349。

【例题】某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年土地使用权，类似50年期工业用地

的重新购建成本为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费

月为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地成本在建设期初一次性投入，其他

费用在建设期内均匀发生，年利率为6.3联，投资利润率为12%,土地报酬率为6%。下列运用成木法评估

该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第九章成本法及其运用

A评估对象土地成本为196万元

B应计算利息项目的总金额为535万元

C土地成本的计息期为1.£年

D土地成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E开发利润为64.20万元

「正确答案」ACI）

「答案解析」本题考查的是重新购建成本的求取思路。

（1）类似工业用地的重新购建成本为200万元（50年土地使用权），估价对象剩余土地使用

权年限为45年

则估价对象土地成本=200x^.=200x—0+6%）

吗01-___1___

（1+6%：

―196（万元）。

（2）应计算投资利息项目包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用=196+300+15+

20=531（万元）<>

（3）土地成本之外其他计息项目=（300+15+20）X[（14-6.31%）,5/2-l]=15.73（万元）。

（4）开发利润=投资利润率X（土地成本+建设成本+管理费用+销售费用）=12%X（196

+300+15+20）=0.12X531=63.72（万元）。

土地重新构建成本，及土地使用年期修正知识点叠加。

参见教材P356。

【例题】长期烂尾的在建工程价值评估需要考虑的功能性价值损失包括（）。

A.钢筋锈蚀

B.构件损坏

C.消费观念或需求变化造成的外观落后

D.户型过时

E.车位配比过小

「正确答案」CDE

『答案解析」本题考查的是适用于在建工程的基本公式。长期停工或烂尾的在建工程，应考虑其自然

老化或维护不当造成的已完工部分破损、钢筋镑蚀、构件损坏等物质性价值损失，以及消费观念或

需求变化造成的户型过时、外观落后、车位配比过小等功能性价值损失。选项A、B属于物质性

价值损失。参见教材P355。

【例题】下列关于重新购运成本的说法中，正确的有（）。

A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本

C.重新购建成本是客观的重新购建成本

D.建筑物的重新购建成本是全新状况下的重新购建成本

E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限状况下的价格

『正确答案』BCD

「答案解析I本题考查的是重新购建成本的内涵。重新购建成本也称为重新购建价格，具体为重置成

本或重建成本，把握其内涵需要注意：（1）重新购建成本是在价值时点的重新购建成本；（2）

重新购建成本是客观的重新购建成本：（3）建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物（简称全

2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第九章成本法及其运用

新建筑物）的重新购建成本。参见教材P355。

【例题】根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成

本的方法有（）。

A.单位比较法

B.市场提取法

C.分解法

D.工料测量法

E.指数调整法

「正确答案」ADE

［答案解•析」本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。求取建筑安装工程费的方法有单位比较

法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。市场提取法，是求取“报酬率”的方法。分解法，是求

取建筑物折旧的时候采用的方法。参见教材P358。

【例题】引起建筑物物质折旧的因素包括（）。

A.地震

B.电梯数量不够

C.酸雨

D.单行道

E.门窗的自然破损

『正确答案JACE

『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项B是功能缺乏的功能折旧；选项D是外部

折旧，规划限制导致的。参见教材P364。

【例题】建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧三大类。其中，属于外部折旧的有（）。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.环境污染

D.交通拥挤

E.正常使用的磨损

I•正确答案」CD微信407725037一手更新最快最全，第一时间更新土估直播

f答案解析」本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项AB为功能折旧，选项E为物质折旧。

参见教材P366。

【例题】根据成新度，下列房屋属于基本完好房的是（）。

A.4成

B.5成

C.6成

D.7成

E.8成

「正确答案』CD

「答案解析J本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋新旧程度的判定标准是：

（1）完好房：十、九、八成；

（2）基本完好房：七、六成；

（3）一般损坏房：五、四成；

2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第九章成本法及其运用

（4）严重损坏房及危险房：三成以下。参见教材P382。

本章重要知识点

L成本法

测算估价对象在价值时点的重置成本（或重建成本）和折旧额或成新率,将重置成本（或重建成本）

减去折旧或乘以成新率。

重置成木（或重建成本）一折旧

重置成本（或重建成本）X成新率

本质：以房地产的重新开发建设成本为导向,求取房地产价值或价格。

2.成本法的理论依据一一生产费用价值论

3.成本法适用对象：①新近开发建设完成的房地产（新房地产）：②可假设重新开发建设的既有

房地产（旧房地产）；③正在开发建设的房地产（在建工程）；④计划开发建设的房地产（期房）：⑤

很少发生.交易比较法运用受限,没有现实或潜在经济收益收益法受限的房地产。⑥有独特设计或只针

对特定使用者的特殊需要而建设的房地产；⑦单独的建筑物或其装饰装修部分；⑧房地产保险（包括投

保和理赔）、损害赔偿。

不适用对象一一建筑物过于老旧的房地产（用残余价值法、假设开发法）

成本法适用：新建筑物或较新房地产的价值。

4.成本法估价注意3个问题；

（1）采用客观成本而不是实际成本。

（2）在客观成本的基础上根据房施声自身因素特别是自身#陷进行适当调整。

（3）在客观成本的基础上根据房地产外部因素特别是不利因素进行适当调整。

5.房地产价格构成（7项）

（1）土地成本；

（2）建设成本；

（3）管理费用，前2项之和的一定比例。

（4）销售费用，开发完成后房地产价值的一定比例。

（5）投资利息;

（6）销售税费（不计算利息）；

（7）开发利润（直接成本利润率'投资利润率,成本利润率\销售利润率）（记忆窍门2/4/5/7）o

应计息项目（四项）：土地成本，建设成本，管理费用，销售费用（注:销售税费一般不计利息）。

计息期一一估算建设期（一次性发生的，投入日到终止日全部都作为计息期；建设期内均匀发生的，

计息时间取一半）。

计息方式一一单利和复利两种方式，一般都是按照复利计算利息的。

6.成本法公式

旧的房地的基本公式：

旧的房地价值=旧的房地重新购建成本一旧的房地折旧

♦“房地合估”的基本公式

旧的房地价值=（土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利涧）T口的房

地折旧

一一模拟房地产开发经营过程

♦房地分估的基本公式

旧的房地价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本一建筑物折旧

一一房是房，地是地

♦房地整估的基本公式

第2

2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第九章成本法及其运用

旧的房地价值=新房地产市场价值-旧的房地折旧

二手房折旧：因建筑物陈旧过时、土地使用期限缩短、小区环境和配套落后等而造成的价值损失。

二手房市场价格=新建商品房市场价格-二手房折旧

♦新开发的房地的基本公式：

（1）新的房地价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利

涧

（2）新开发的土地价值=待开发土地成木+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销

售税费+开发利润

新开发区某宗土地单价=（开发区用地取得总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+

总投资利息+总销售税费+总开发利润）+（开发区用地总面积X开发完成的可转让土地面积的比率）

X宗地区位、用途、使用期限、容积率、形状等因素调整系数

（3）新的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

（4）在建工程价值=土地成本+已投入的建设成本+