社区经济发展策略

第六章小区商业规划

第一节小区商业概论

小区商业是都市商业的重要构成部分。

小区商业最早于20世纪50年代在美国出现。60年代，英国、日本、法国等西方国家

也由于居民H勺郊区化而出现小区商业，到70年代，新加坡的小区商业也开始大规模发展起

来。

国外的小区商业重要以购物中心的形式出现。小区购物中心U勺零售商们联合犷大经营的

范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向小区居民提供丰富的服务项目和休

闲娱乐项目，因此小区购物中心在国外都巾整体商业中具有重要的地位。

一、小区商业的概念及分级

小区是近期兴起的概念，它既指居住地界，也泛指个区管理、小区文化。在都市商业网

点规划中，统一使用了“小区”这一概念。但在都市规划中，一直沿用的是居住区一小区一（街

坊）一组团一邻里的梯级排列称谓。

小区商业是一种以住宅小区为载体，以一定地区居民为服务对象，以便民利民为宗旨，

以满足和增进居民综合消费需求为目的的属地型商业。

都市商业网点规划中的小区和都市规划中的居住区有如下对应关系：

大型小区一居住区：是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，大体上人口规模为3

万一5万人，用地规模60—120公顷，是都市规划中按功能分区规划的一片居住用地。大型

小区的特点是有完整的为居民生活服务的公共建筑设施和公用工程设施。此类小区配置有大

型公园、一定规模的中学、商场、菜市场，档次较高的文化、娱乐、体育设施等。规模越大,

配置应愈加全面完善。

中型小区一小区：一般人LI规模为7,000—13,000人，用地规模为15—3（）公顷。配置

较完备的平常生活公共建筑设施，如托幼、日用品商店、副食店、菜市场、餐饮、小服务业、

文化娱乐、绿地广场、管理设施等，也可称之为综合性小区。

小型小区一组团：规模一•般比较小，人口1000—5000人。用地约2—9公顷左右。其

特点是单纯的聚居形式。小型小区只设置内向性日勺室内外公共交往空间一庭园、会所和管

理设施等，一般不设置其他公共设施。

京13居住区分级控制煤模

居住区小区组团

户数（户）10000—150002000—4000300—700

人口（人）30000-500007000—150001000—3000

资料来源：《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）.

二、小区商业的特性

小区商业是都市商业空间中H勺一种重要层次，它是有别于都市区域中心商业、大型购物

中心、特色商业街R勺一种带有很强地区性、为小区居民服务的零售商业模式。

小区商业与都市商业H勺比较

类型都市型小区型

类别都市商业区级商业居住区商业街坊、小区商业点

本区及邻区顾

顾客对象本市及外地消费者本区及过往顾客本区顾客

客

名、特、专、时新商

经销商品时新品及日用品日用及时新品日用必需品

品

购物规律刺激诱导消费诱导型购物需要型购物基本型购物

步行8—10分

抵达方式乘车30分钟乘车10分钟步行3—5分钟

钟

停车场地公用汽车、自行车专用汽车、自行车专用自行车停车

行业配置商业、饮食、娱乐商业、饮食、娱乐商业、服务业

文化、体育、公共设

其他设施文化、健身街道居民及公用机构

施

（一）小区专属

重要面向小区居民，具有•定日勺私密性和专属性，设在小区院内，不临街。

（二）功能齐全

以综合超市、生鲜超市为骨干，辅以便利店、餐饮、健身、休闲等其他服务设施。

（三）集中设置

小区消费追求便捷、•站式处理，应当与小区会所英中设置，不应过度分散，这样也防

止商业的扰民问题。

（四）无形服务

通过网络或订货、上门送货的形式，将占小区商'业销售的相称比重。

三、小区商业设施配置的类型

（-）基础性的配置

即满足现阶段居民平常生活需求的最基本的配置，此类配置所包括的业态又称为必备性

业态，重要有超市、菜市场、便利店、再生资源回收站等。

（二）发展性配置

即满足居民多元化、多层次U勺物质和消费需求的配置，此类配置所包括的业态又成为指

导性业态，重要有专卖店、咖啡馆、酒吧、健身房、娱乐中心、茶室、沐浴设施等。

四、小区商业存在的问题

设施局限性与闲置并存

服务环境和质量较差

建设管理普遍滞后

建设与使用脱节

扰民问题严重

第二节小区商业规划

一、小区商业规划的影响原因

小区的规模

人口构成

收入水平

消费习惯

二、小区商业规划的原则

（一）整体协调原则

应立足于全局，允足考虑本区及周围地区消费水平和巾场环境特点，兼顾新区建设和老

区完善，研究消费规律和发展趋势，同消费群体分步和购置力水平相适应。

（二）特色突出原则

小区商业服务设施应当体现层次化、多样化，按等级和专业特色不同样规定设置。要适

应不同样消费层次，将构造调整与业态创新相结合，增进优势互补，努力形成层次消啦、各

具特色的商业服务设施。

（三）构造合理原则

应当做到总量适度、结合合理，重视中小型、新建与改造、集中与分散相结合，防止过

度集聚和反复建设，形成合理II勺布局构造，鼓励多种所有制经济共同发展，完善网络、构造,

实现新型商业与老式商业的有机结合。

（四）适度超前原则

一种小区建成后，其住宅和配套设施的用地及建筑形态在相称长的一段时期内将固化，

很难调整，因此对小区商业的设计必须前瞻考虑，不能仅基于日前的需要，更要考虑未来

3-5年，甚至10-20年小区居民的生活方式日勺变化和特点，适度超前日勺设计。否则就会出

现伴随建成，伴随过时，居民不满，难以调整的问题。

值得注意H勺是，这里所说口勺适度超前，不仅仅是指面积规划，更是指商业设施的）形态和

模式。

规律表明，市民欧J生活方式和消费方式与人均GDP的提高为正有关，小区商业所应提

供的服务内容、形式，商业的J业态、规模也必须与这种变化同步。

因此，规划小区商业时必须充足考虑未来市民H勺生活方式和消费方式日勺变化，适度超前

设计，并保留升级余地。

（五）以人为本原则

小区商业要以人为本，应当具有便利、安全、一站式、不扰民的规定。

小区商业提供的是居民平常生活消费的处理方案，满足居民高频度、平常性、必需品的

消费，因此，便利是必备规定。

安全应当体目前两个方面：一是经营的商品、提供的服务是安全的，二是商业设施环境

应当是安全的。小区商业的设计中后一点往往被忽视，由于小区购物者中，老人与小朋友占

相称的比重，因此，人车分流的规划，人性化的安全设计尤为重要。

小区商业IJ勺一站式不同样于SHOPPINGMALL的一站式，是指为小区居民提供代平常

必需品的齐全和生活服务项H服务端U勺高度集成。

小区商业在提供便捷的同步必须做到不扰民，实现两者的有效统一。

三、小区商业规划的重点

（-）鼓励发展小区商业中心

在有条件的居住区，建设集购物、餐饮、服务等平常生活基本功能于一体的、与居住区

相对分离的I、块状的小区商业中心。

（二）大力发展小区连锁商业

（三）重视早点工程和再生资源回收站点的配建

（四）积极引导绿色食品进入小区

四、小区商业的配置原则

商业服务设施指标是攻府调控社会资源配置的手段之一，其目U勺是控制都市内部的社会

极化和分离程度，保障社会公平。

小区商业设施是受市场作用力影响较大的项目，应交由市场运作，以市.场基于价格的机

制来配置。应建立一种由指导性原则，非强制性原则和导向性政策以及巾场研尢等方式构成

的包容性更强、更灵活的指标体系。

基础性配置应成分体目前政府规划之中，具有总量调控确实定性；发展性配置重要依

托市场的力量调整，具有企业运作的非确定性。

小区商业服务设施的配建原则只规定一种上下限U勺幅度，对若干项目的总量及地价规定

应有指导及规定，目的是防止因市场主体对于利润最大化的追求导致产生外部负效应。

商业服务设施属于居住区公共服务设施的范围，居住区配套公建"勺水平，必须与居住人

口规模相对应。

（一）居住区配套公建项目及指标

每处一般规模

类别项目名称服务内容设置规定

建筑面积用地面积

汤西、中成药及西<1>服务半径：居住区不宜大于

中西药店200—500—

药等500x：居住小区不宜大于300m

<2>地处山城地的居住区，其商

业期务设施的布点,除满足服务300-

书店书刊及音像制品—

半径的要求外,还应考虑上城空1000

手,下坡负重的原则

商居住区：

以储借农副产品设置方式应根据气候特点与当地

业市场1500-

和小丽品为主传统的集市要求而定

2500

务便民店小百货、小日杂宜设于组团的出入口附近——

零售、洗染、美容

美发,照相、影视

其它第三文化,休闲娱乐'

具体项目、规模不限——

产业设施洗浴、旅店、综合

修理以及辅助就

业设施等

详细指标:

居住区小区组团

建筑面积用地面积建筑面积用地面积建筑面积用地面积

商业配建指标700-910600-940450-570100-600150-370100-400

（平方米/千人）

（二）人口规模与商业网点配套

表16人口加横与商业网点此量对应关系

人口规桎商业网点配置爨求

2000人设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点

5000A增设综合超市、服务类店铺

增设中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店等）、

2万人

餐饮店

增设社区型综合超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（期装、医药、家电、书

5万人

店、维修店、家政服务店、洗衣店等人餐饮、旅店、文体场所

10万人增设大型,综合超市等，

（三）停车位配建的控制指标

配建公共停车场（库）应就近设置，并宜采用地下或多层车库。

表17配建公共停车场（库）停车位控制指标

名称单位自行车机动车

公共中心车位100m；建筑面积>7.5245

商业中心车位100m；建筑面积>7.5)0.45

集贸市场车位,100m：建筑面积>7.5230

钦食店车位10面建筑面积23.6去0.30

医院、门诊所车位100m；建筑面积^1.5230

注：1.本表机动车停车车位以小型汽车为标准当量兼示.

表18各型车辆停车位换算系款

车型换算系数

微型客、货汽车机动三轮车0.7

卧车、两吨以下货运汽车1.0

中型客车、面包车、2—4吨货运汽车2.0

较接车3.5

（四）不同样档次居住区的配建原则

小区商业服务设施的配建指标采用千人指标，分居住区、居住小区、居住组团三级设置,

居住区人口核定千人指标时，应同步考虑不同样档次居住区的需求。可以将居住区日勺档次按

该区住宅的售价划分为高档住宅区（其平均售价为当地区同等地段住宅平均售价的两倍以

上）、中等住宅区（其平均售价介于当地区同等地段住宅平均售价日勺两倍和一倍之间）、一般

住宅区（其平均售价低于当地区同等地段住宅的平均售价）。

袅I不同档次居住区商业服务设施的配置袅

高档居住及中档居住区普通居住区

项目名称

居住区居住小区居住组团居住区居住小区居住组团居住区居住小区居住组团

大型超级市场***

服务市场*

超级市场0O

餐饮娱乐中心0

快餐店、饭店OOO

便利店△△△

西店★**

书店***

集贸市场*

美容美发0

洗衣店***

浴室OO

综合修理**

旅店*

（五）经典都市的小区商业配套原则（略）：东、中、西三张表

五、小区商业规划的模式

——“现代生活广场+便利商业终端”的模式

即按照小区居民3分钟内步行抵达便利服务终端，10分钟自行车车程抵达小区商业中

心的原则，在小区中心集中设置小区商业中心“现代生活广场”，并设置若干便利店、

生鲜折扣店、小型便利餐饮等便利商业终端作为补充，实现网状布局。

伴随市民生活水平的提高，对生活品质的规定也逐渐升级，会越来越重视便利、安全、

环境，越来越重视健康、家庭、人际沟通。因此市民需要便利的设施、便利的服务、安全的

商品、安全的环境，化小区商业中心不仅仅需要购物，还需要满足家庭休闲、小区交往的需

要。

为此，在小区的中心构建“现代生活广场”这一新型的小区公共空间形态。“现代生活

广场”以“集中式店铺”却“开放式广场”为特性，小型开放式广场是小区生活的关键，人

们可在此休闲、锻炼、交流，参与小区活动，店铺集中右广场近旁，广场周围有绿地，人车

分流设计，并通过绿地使商铺建筑和住宅楼相对分离。

现代生活广场应当是现代都市牛•活方式的载体，除了承担小区商业中心满足人们平常购

物或服务需求U勺功能外，还应当同步是小区的文化中心、休闲中心和社会交往中心。“现代

生活广场”以一站式满足小区居民生活消费的业态为商业关键，补以满足现代生活方式U勺各

类商业、餐饮、健身、娱乐、休闲设施以及门类众多、配套较齐全的生活服务设施。小区服

务中心、派出所等政务机彻也设在这里。这种多中心合一的形态既有助于都市空间运用效率

的提高，还将有限的小区购置力集中起来，给所驻商家带来强大的人气。

现代生活广场商业营业面积可以设为25000平方米左右，商圈辐射半径约为2公里,

服务人口3-4.5万人。

第六章商品交易市场规划

商品交易尤其批发、也是大流通中不可或缺的重要行'也，其中批发市场是重要的市场形

式。在商品交易市场体系中，大中型商品交易市场因辐先面广，交易量大，节省了流通成本,

增进了商品生产、交易和消费，带来了大量的物流、商流、资金流和信息流，成为铸造区域

性现代商贸中心的重要基石。

一、商品交易市场的概念及分类

商品交易市场指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营

管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。

（一）商品交易市场分类

1、按功能的不同样分为：

批发市场：重要是相对于零售网点而言，是指商品重要进行批量交易，经营者重要是批

发商，一般不针对最终消费者II勺商品交易市场。

专业市场：指由市.场所有者提供销售场地和有关设施及服务，众多经营者销售某一类商

品或若干类具有互补和互替关系II勺一大批商品，以现货批发为主，兼顾零售的交易场所。

综合市场：经营商品品种齐全，兼顾批发和零售的商品交易市场类型。

2、按经营的商品种类分为：

消费品综合市场、农产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市

场、农业生产资料市场等类型。

（二）批发市场分类

这里重要讲大中型批发市场的规划布局。

1、批发市场等级划分

以营业面积或年交易额为重要标志进行批发市场日勺规模等级划分。

大型批发市场一一指营业面积在8万平方米以上或年交易额10亿元以上的批发市场。

中型批发市场一一指营业面积在3万平方米一8万平方米或年交易额3亿元一10亿元的

批发市场。

小型批发市场一一指营业面积在3万平方米如卜或年交易额3亿元如卜两批发市场。

2、按经营行业划分：

综合批发市场一一指经营多种行业商品H勺批发市场。

专业批发市场一一指专门经营某个行业产品欧J批发市场，如服装市场、花卉市场、茶叶

市场、生猪市场、汽车市场、金融物资市场、美容化妆品市场、玩具市场、建材市场、家俱

市场、蔬菜副食品市场等，

3、按经营商品划分：

工业品批发市场一一指重要经营工业品（包括生产资料和生活资料）的批发市场。

农副产品批发市场一一指重要经营农产品（包括生产资料和生活资料）的批发市场。

二、商品交易市场的发展趋势

（一）从无序到有序发展

未来商品交易市场将从无序到有序发展，市场构造将更为合理，管理更为科学，档次深

入提高，市场秩序明显好转，逐渐形成一批在国内有较重影响和较强商贸旅游吸引力的大中

型商品交易市场。

（二）向规模化发展

由于商品交易市场向都市外围发展和市场需求拉动，加上政府U勺有力引导，一批大型的

商品交易市场集群将会崛起，商品交易市场规模将会深入扩大。同步，商品交易市场向中高

级方向发展，提高市场功能，重视品牌效应，加强规范管理，将大大变化老式商品交易市场

的面貌。

（三）专业化、特色化更为突出

具有鲜明特色的专业性商品交易市场，将得到迅速发展，•批专业化、特色化的商品交

易市场将更为突出。在专业化、特色化日勺基础上做强做大，将涌现•批对行业产品价格具有

重要影响力II勺专业市场。

（四）商品交易市场向都市外围延伸

由于旧城区打勺改造和商品交易市场对停车、仓储设施规定高的特点，使得大中型商品交

易巾场由老式的都巾中心X转向靠近高速路出入口的都巾边缘区和车站、重要交通干道的沿

线，市场的空间将更为合理。

（五）商品交易市场与物流配送相融合

物流业已成为世界经济的“第三利润源''、新兴U勺朝阳产业。商品交易市场与物流配送的

深入融合，有两种形式，其中一种形式是两者的复合，即在商品交易市场集群中复合物流配

送，在物流园区中复合商品交易业务；另一种形式是两者的互补，即商品交易市场的商流与

物流分离，通过第三方物流来保证货品伴随交易流转，商品交易市场为物流配送提供业务。

物流配送为商品交易市场提供服务。

（六）商品交易市场广泛应用电子信息技术

大中型商品交易市场的发展将适应现代科技发展，越来越多地运用电子信息技术，大大

变化市场交易、信息传播、市场管理、市场营销等的老式模式，促使商品交易市场走信息化

的发展道路。

三、商品交易市场的规划原则

1、以都市总体规划为指导，科学划分市场体系日勺等级，统筹商品市场体系空间分布日勺

格局，使商业和市场体系形成各具特色、配置合理、相埔相成的统一体。

2、根据商业市场等级不同样所导致的负荷区和功能的差异，合理配置市场网点，使大、

中、小相结合，高、中、低相搭配，满足买方市场全方位、多层次的消费需求。

3、把地区资源开发与市场选择紧密结合，以资源定市场，依托市场促开发。

4、采用国际国内最新的市场组织形式，提高商品流通产业组织化水平，使商品市场迅

速向流通现代化水准靠拢，

四、商品交易市场规划的一般程序

摸清现实状况状况

确定规划的目的和思绪

划分市场的等级

确定大中型商品交易市场的位置、规模、功能等，以此为基础，科学规划市场网点体系

制定对应U勺保障措施和提议

五、商品交易市场的规划重点

商品交易市场规划是都市商业规划的重要内容之一。都市商业规划重点关注大型农产品

批发市场、生产资料批发市场等II勺规划布局。重点内容有：

科学分析都市商品交易市场U勺发展现实状况，精确评价面临的问题；

确定合理的市场体系建设目的，并制定实现目的的战略；

确定大型商品交易市场的市场名称、位置、规模与服务半径、经营特色、改造升级重点

等方面的内容。

六、《南京市大型商品交易市场规划》分析

1.现实状况状况

现实状况2000平方米以上的

商品交易市场包括了99个专业批

发市场和79个农贸市场。

专业批发市场总营业面积共

205.3万平方米。其中生产资料市

场共18个，总营业面积约41.8万

平方米，占商品交易市场总营业面积日勺20.4%。农副产品市场共16个，均为批发市场，总

营业面积约33.4万平方米，占商品交易市场总营业面积的116.2%,其他商品交易市场所计

65个，营业面积约130万平方米，占商品交易市场总营业面积的63.4%。

表专业批发市场分类登记表

占总营业面积

类别营业面积（nF）个数

比例（％）

生产资料市场4181001820.4

农副产品市场3335861616.2

其他商品交易市4

总计205308099100

现实状况重要形成6个市场群，建宁路口用工业品市场群、桥北建材家居市场群、赛虹

桥建材市场群、江东路建材家居市场群、新庄汽配市场群、热河南路农副产品市场群。

2.规划原则

1）大型商品交易市场在都市中心地带原则上不再新建：

2）既有"勺面向市区的生活资料批发市场在市区或市区中心边缘可以保留；

3）物流量大、以区域性辐射为主的生活资料和生产资料批发市场，以及硬件条件较

差、配套不齐全的生活资料批发市场，要结合都市规划改造逐渐调整出都市中心。

4）老城内逐渐取消粗放型的农副产品市场，往生鲜超市方向改造。

3.工业消费品和生产资料市场群规划布局

到2023年，规划重要的工业消费品和生产资料市场群共6处。其中规划新建4处，保

留2处。原江东路建材市场群和赛虹桥建材市场群，规划外迁，提议迁至桥北和西善桥；原

新庄汽配市场群提议迁至纬一路市场群。

1）建宁路日用工业品市场群

保持原有市场群用地，但需要进行整体改造、提高市场管理水平和档次。此外，还要重

视组织交通流线和改造周圃环境。

2）桥北建材家居市场群

规划近期保留桥北建材家居市场群。以红太阳装饰城和金盛家居中心为龙头，大力发展

建材、家居市场，吸引建材超市、大型建材专业店等新型业态进入，打造南京市高端府建材

家居中心。远期可根据周围地区H勺发展状况逐渐进行业态和业种I付调整，将建材家居市场群

迁往珠江建材家居市场群，发展小区购物中心、百货店、大型超市等，向地区级商业中心过

渡。

3）西善桥建材家居市场群

规划新建西善桥建材家居市场群，位于宁马高速公路以东，占地约20公顷，主营建材

家居。

4）城东综合市场群

规划在主城东部沿绕城公路设一处综合性的市场群，以满足主城及都市发展区东部地区

的需求。

5）纬一路市场群

纬•路现实状况已经有南京高力国际家居广场、南京郎驰汽车物流园、德国欧倍德集团

栖霞店、南京高力汽车科技城4个大型项目进驻，此外，其交通条件良好，纬一路北侧形成

以百货、食品为主的综合市场群。中部以迈化路为轴线形成以建材、家居为主的市场群。南

部形成以五金、汽配为主的综合市场群。

6)珠江建材家居市场群

在桥北建材家居市场群改导致地区级商业中心或郊区型大型购物中心后，该市场群为江

北的重要建材家居市场群，提议选址在珠江镇南部，长江三桥附近，和江北物流配送中心相

结合布置。

4.农副产品批发市场群规划布局

结合农副产品物流基地和物流配送中心布置农副产品批发市场。

规划重要口勺农副产品批发市场群重要有三处，江北农副产品批发市场群、河西农副产品

批发市场群、高淳水产品批发市场。

规划逐渐搬迁热河路农副产品市场群至河西农副产品批发市场群。

5.农贸市场规划

现实状况全市农贸市场共315个，其中市区有196个。全市200()平方米以上日勺农贸市

场共79个，总营业面积约为30万平方米。从农贸市场的总数和规模上看基本满足需要，从

总体布局上看，也符合现实状况人口分布日勺规定，但在老城区还是有某些地方存在着局限性。

1)规划布局原则

农贸市场规划建设管理应以“宁政发[2()23]49号”和“宁政办发[2023]90号”两个文献为指

导。

农贸市场按照500-1000米左右的服务半径设置1处，服务人口一般为3万人左右。

2）农贸市场规划布局

规划新增2000平方米以上的农贸市场47个（表20）,其中近期新建32个，远期新建

15个，重要根据居住区进行配套建设，详细选址在实际建设时应再行规划确定。

3）规划控制与引导提议

农贸市场建设完毕后，未经市政府同意，不得变化其用途。

经规划同意设置的农贸市场不得随意拆除。确因都6建设需要拆迁的农贸市场，必须按

照规划选址规定进行重建，并有室内的过渡市场。

鼓励巾区内既和的农贸巾场向生鲜超巾过渡和改造,新建农贸巾场应坚挣超巾化发展方

向。鼓励生鲜超市往连锁化方向发展。

大型超市、仓储会员店等应设置专门H勺生鲜区，作为生鲜超市和农贸市场的补充，其规

模应根据周围地区的服务人口确定。

6.旧货交易市场规划布局

全市规划布局5个旧货交易市场，分别为铁心桥、丁家庄、禄口、高淳、江北，选址应

在交通便利、远离居住区的地方。旧货交易市场宜根据经营方向进行分类设置，如二手车、

旧家俱、旧鬼渊等专业市场。旧货交易市场应统一、规范管理。

第七章物流基地规划

现代物流业是社会化大生产和网络经济发展H勺产物，是在我国经济高速增长过程中产

生和发展起来的具有无限潜力和发展空间的新型服务产业，作为一种先进的组织方式和管理

技术，其发展水平被视为衡量•种国家综合国力的J重要标志。

一、物流基地的概念

物流是指以满足顾客需求、发明价值为目的，通过计划、执行、管理、控制及有关资讯,

使物品从原料产地到工厂生产，最终抵达消费地的实体流通过程。物流包括装卸、包装、保

管、运送等四项基本活动和流通加工、资讯等两项支援活动。

物流基地就是指多种物流设施和不同样类型的物流企业在空间上集中布局，具有一定

规模和综合服务功能的场所。

物流基地将众多物流企业汇集在一起，实行专业化和规模化经营，对物流企业发挥整体

优势，提高物流技术和服务水平，共享有关设施，减少运行成本，提高规模效益，将起到重

要作用。物流业U勺类型划分：

物流园区一指通过科学规划，引入物流配送中心和物流企业集中布局的场所，是具有

较大规模和综合服务功能的物流集结点。

物流中心一指处在枢纽或重要地位的、具有较完整物流环节，并能将物流集散、信息

和控制等功能实现一体化运作II勺物流据点。

配送中心一指将取货、集货、包装、仓库、装卸、分货、配货、加工、信息服务、送

货等多种服务功能融为一体的物流据点。

二、我国物流业发展的现实状况问题

（一）都市物流未能与都市规划有机结合

都市物流未能与都市规划发展有机结合是我国都市物流存在的战略性问题。我国都市数

量不停增长，都市区域范用不停扩大。这种面枳的扩张仅仅拓展了市民B勺生活空间，却增长

了物流的困难；有的都市带状化及卫星化发展，由于没有和物流系统结合，出现了交通拥挤;

有的）都市只重视规划生产和生活区域，不重视物流系统中物流基地及物流线路的规划和建

设，导致了物流费用的提高和物流效率的下降。

（二）都市物流基础设施数量局限性、水平不高。

重要体现为：

道路数量局限性。据汜录，我国道路面积占都市面积比例较高的北京，也只及东京、巴

黎等国际大都会都巾的二分之二，而人均道路面积仅可以抵达发达国家国际化大都巾的二分

之一；

保证物流系统高效运转的现代物流设施水平不高。如：公路、场站、运送装备上虽在

不停改善，但从总体能力上看，仍难以很好地满足都市物流发展的需要。

物流中心以及信息处理系统等矛盾更突出：

都市物流的重要工具-----公路的迅速化和网络化建设仍有较大差距。公路建设与站

场建设不配套、不衔接，限制了高等级公路通行效率和辐射能力的提高；

专用车辆比重偏低且未形成一定经济规模，公用型货运场站建设严重滞后，成为影响

都市物流发展的“瓶颈”；

基础设施水平低下。路面等级低、路口立体交叉少，导致车辆通行能力差。我国都市道

路平面交叉路口占很大比重，除了北京等大都市外，平面层次道路几乎是都市道路的所有，

这使得本来数量就不够的道路又不能充足发挥其作用。另首先是基础设施过于单一，又加剧

了基础设施的局限性。

（三）都市物流建设条块分割、区域封锁是我国都市物流建设的最严重问题。

在都市物流发展战略上，尚未打破地区、系统和部门H勺局限，较大程度上处在自我封闭

状态，且政出多门、各自为政、缺乏总体规划布局。这种战略决策上的失误极易导致新一轮

的反复投资和反复建设。首先既有资源得不到充足运用：另一方面大量投资新建的项巨，运

用效率不高。

都市物流中心赖以生存和发展的基础环境是专业化分工和协作，条块分割和地区间区域

市场的封锁，严重地制约着都市物流中心建设和发展。地区市场封锁导致了产、也构造区不合

理，这种不合理性减少了地区间的比较优势，减少了商品流通的相对规模，使物流中心日勺生

存空间受到相称挤压。同步也在一定程度和时间内保护了当地区企业占用的资源和巾场份

额，增长了物流中心开展业务的难度，减弱了物流中心也许带来的比较利益。并且现阶段我

国物流产业规模功能的不完善，无法缓和和调整各个经济主体的利益矛盾，影响和调整生产

消费构造的作用也不能充足体现。

（四）信息交流不畅、货源信息的自我封闭。

信息交流不畅、货源信息的自我封闭己是目前制约我国现代化都市物流技术应用的要

害。在建立大市场体系过程中，人们还不习惯将都市物流领域作为一种市场去认识和规划，

仍将它作为流通领域的附属品，或将它与流通环节对立或割裂。

（五）经营观念保守、管理手段落后、技术含量低。

经营观念保守、管理手段落后、技术含量低是导致我国都市物流组织化程度低下、车辆

空驶率高、货品在库和在途时间长、资金占用数量大以及影响都市物流综合经济效益提高的

一个重要原因，使都市物流经营处在低水平、高消耗的状态。

三、物流业的发展趋势

(一)物流业规模化

从国外物流业的发展趋势来看，物流业要有较大规模才能获得很好H勺效益。但物流业要

规模化，并不意味着盲目办园区、要土地、上规模，而是要科学合理地进行规划建设，才能

抵达规模化的效益。

(二)物流业信息化

信息设施和信息管理是物流业的关键。通过信息化技术，建立信息数据处理系统、电子

商务交易网络、信息化运送调度系统、数字仓库等，提高物流'业的信息化水平，将会大大提

高物流、业的整体运作效率，增强物流业的关键竞争力。

(三)物流业多功能化

现代物流业具有规模化和信息化的优势，因此与老式的物流网点U勺较为单一的储运功能

不同样，将是集商流、物流、信息流、资金流于一体的运作平台，是集管理、指挥、调度、

衔接、货品处理于一体的琮合服务设施，因此，物流业向多功能化方向拓展，除了运送仓储

的基本功能外，还可以包括信息管理、资金结算和调度、物流研发，人才培训、商务会展等

现代化综合功能。

四、物流基地规划的程序和重点

(a)都市物流基地的分类与统筹建设U勺原则规定；

(b)重要物流基地的名称、区位、服务特色与设施特点；

(c)重要物流基地之间的互补与配套；

(d)重要物流基地的技术改造与信息系统的整合方向：

(e)都市物流体系与区域性物流体系U勺关联。

五、物流体系规划的模式和措施

规划常常将物流设施分为物流基地、物流配送中心两个层次。

（一）物流基地布局

要依托铁路、公路、港口、空港，在重要对外交通口勺节点上布局；

布局位置顺应往郊区和新城拓展的趋势，减少或不在中心城内选点，防止对中心城交通

的干扰。

（二）物流配送中心布局

物流配送中心是根据市场需要进行建设；

规划上要促使物流配送中心在区域上集中，以利于形成规模优势，实现共同配送。

鼓励第二方物流服务，加速商品流转、减少采购和分销物流成本。

为都市进出货品的集散和厂商在都市及周围地区采购和分销提供物流平台；

为进行末端配送服务提供专业化的物流设施。

六、物流体系的优化措施

（一）物流的系统化

所谓物流系统化，就是把物流的各环节联络起来视为一种物流大系统，进行整体设计和

管理，以最佳11勺构造、最佳的配合，充足发挥其系统功能的效率，实现整体的物流优化。

（二）物流的合理化

物流合理化是指物流过程中各系统各要素之间的优化组合和协调运行，其H的是适应和

实现最佳的社会效益和经济效益。详细措施有：

提前做好计划；

尽量减少中间环节，最佳直达；

选择合理的运送路线，实现短距化;

强调往复、回程货源，防止空车回驶；

枳零为整，重视集中运送，提高运送工具的装载效率：

打破部门、地区的限制，加强横向经济联络；

制定服务规范，提高服务水平。

（三）物流的原则化

（四）物流环节的优化

通过运送路线、运送方式,、运送工具等的选择和加强联络等手段，减少物流的中间环节。

七、《南京市物流基地规划》分析

本次规划是以南京巾计委编制的《南京巾现代物流产业发展规划》为根据，并进行深化,

规划到物流配送中心层次，

1.南京市现代物流产业发展的功能定位