2026年基层法律服务物业纠纷调解实务真题及参考答案

2026年基层法律服务物业纠纷调解实务练习题及参考答案一、单项选择题（共10题，每题2分，总计20分）1.根据2024年修订的《物业管理条例》，业主与物业服务人发生物业纠纷申请人民调解的，调解申请的法定受理时效是：A.自权利人知道或应当知道权利受损之日起1年B.自权利人知道或应当知道权利受损之日起3年C.自纠纷发生之日起2年D.无时效限制，只要双方自愿均可受理2.某街道2025年辖区物业纠纷统计数据显示，纠纷占比最高的类型是：A.物业费欠缴纠纷B.公共收益分配纠纷C.物业服务质量瑕疵纠纷D.小区公共设施维修责任纠纷3.物业纠纷调解过程中，对于物业服务人公开作出的服务承诺及制定的服务细则，下列说法正确的是：A.仅为内部管理规范，不构成物业服务合同组成部分B.属于物业服务合同的组成部分，对业主具有约束力C.需经业主大会表决通过后才对业主具有约束力D.仅对物业服务人具有单方约束力，业主可不受其约束4.业主以房屋存在外墙渗漏、窗户密闭性差等质量问题为由拒缴物业费，经调解释法后，下列处理方式正确的是：A.支持业主拒缴诉求，责令物业服务人限期维修后再核算物业费B.告知业主房屋质量问题属于开发建设单位责任，与物业服务无关，需全额缴纳物业费C.若物业服务人已按合同约定履行公共区域维修协助、报备义务，引导业主向开发建设单位主张权利，督促双方就物业费缴纳达成分期/酌减约定D.直接判定业主承担70%物业费责任，剩余30%由开发建设单位承担5.调解小区电梯广告、公共区域车位租金等公共收益纠纷时，公共收益的法定归属是：A.物业服务人所有，用于补贴物业服务成本B.业主委员会所有，由业委会自主支配C.建设单位所有，冲抵前期物业开办费D.业主共有，扣除合理经营成本后剩余部分按约定或专有部分面积比例分配6.经人民调解委员会调解达成的物业纠纷调解协议，双方当事人可在协议生效后多少日内向有管辖权的人民法院申请司法确认？A.15日B.30日C.60日D.90日7.某小区业主王某将住宅改为对外经营的菜鸟驿站，未征得有利害关系的业主一致同意，物业服务人劝阻无效引发纠纷，调解时应当：A.支持业主住宅经营自主权，要求物业服务人不得阻挠驿站正常经营B.告知物业服务人无权干涉业主房屋用途，应当直接向市场监管部门举报C.明确业主改变住宅用途需经利害关系业主一致同意的法定义务，引导王某补办相关手续或调整房屋用途，督促物业服务人配合做好利害关系业主意见征集D.直接责令王某30日内关闭驿站，恢复住宅用途8.关于前期物业服务合同对业主的约束力，下列说法正确的是：A.前期物业服务合同由建设单位与物业服务人签订，对业主不具有约束力B.前期物业服务合同期限未满，业主委员会与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止C.业主未参与前期物业服务合同签订，有权以非合同当事人为由拒绝缴纳前期物业费D.前期物业服务合同约定的物业费标准高于本地政府指导价的，一律无效9.调解物业费欠缴纠纷时，物业服务人主张业主支付逾期缴费违约金的，若合同约定的违约金标准超过LPR的4倍，调解中应当：A.全额支持物业服务人的违约金主张，尊重合同意思自治B.引导双方参照实际损失调整违约金标准，对超过LPR4倍的部分不予确认C.完全驳回物业服务人的违约金主张D.要求业主按照LPR的2倍支付违约金10.物业纠纷调解中，涉及专有部分维修责任的，室内供水、供电、供气、供热管线的维修养护责任分界点是：A.业主入户端口B.小区总计量表C.楼栋分计量表D.物业服务人指定的分界点单项选择题参考答案：1.B2.A3.B4.C5.D6.B7.C8.B9.B10.A二、多项选择题（共5题，每题4分，总计20分，多选、少选、错选均不得分）1.基层法律服务工作者主持物业纠纷调解时，应当遵循的法定原则包括：A.当事人自愿、平等原则B.不违背法律、法规和国家政策原则C.尊重当事人权利，不得因调解阻止当事人依法通过仲裁、行政、司法途径维权的原则D.中立公正原则，不得偏袒任何一方当事人2.下列物业纠纷情形中，人民调解委员会不予受理的有：A.一方当事人明确拒绝调解的B.纠纷已进入人民法院诉讼程序且未征得法院同意委派调解的C.纠纷涉及刑事犯罪线索的D.纠纷标的额超过10万元的3.物业服务人主张业主缴纳物业费，业主提出的下列抗辩理由，经调解核查属实可以获得支持的有：A.物业服务人未按合同约定提供安保服务，导致业主停放在小区公共车位的车辆被盗，且无法提供完整监控记录的B.物业服务人擅自提高物业费收费标准，未就涨价部分征得业主大会法定比例同意的C.物业服务人未按规定每季度公示公共收益收支情况，业主以此为由拒缴全部物业费的D.物业服务人擅自将小区公共绿地改为收费停车场，未征得业主法定比例同意的4.物业纠纷调解卷宗应当归档保存的材料包括：A.调解申请书、双方当事人身份及授权委托材料B.纠纷证据材料、调解笔录C.调解协议书、司法确认相关文书D.调解回访记录5.关于小区维修资金使用引发的纠纷，下列说法符合2024年《物业管理条例》规定的有：A.维修资金属于业主共有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造B.发生电梯故障、消防设施损坏等危及人身财产安全的紧急情况，物业服务人可不经业主表决直接申请使用维修资金，事后补办公示手续C.维修资金的筹集、使用情况应当至少每半年公示一次，接受业主查询D.业主个人房屋内部装修需要动用维修资金的，经物业服务人同意即可使用多项选择题参考答案：1.ABCD2.ABC3.ABD4.ABCD5.ABC三、案例分析与调解方案设计题（共3题，每题20分，总计60分）1.案情简介：2026年3月，某街道幸福花园社区人民调解委员会接到辖区A物业服务公司申请：该小区业主李某自2023年1月起累计欠缴物业费7248元（按1.2元/㎡/月标准，房屋面积167.8㎡，累计欠费36个月），A公司多次上门、短信催缴均被李某拒绝。李某提出三点抗辩理由：一是2022年11月其停放在单元楼下公共车位的电动自行车被盗，当时单元楼门口监控损坏未及时维修，导致公安机关无法锁定嫌疑人，损失价值3200元，要求物业公司全额赔偿；二是2024年5月其家外墙渗水导致室内墙面霉变、壁纸脱落，多次报修后物业公司仅登记未协调维修，自行修复花费4800元，要求从物业费中抵扣；三是小区北门岗长期无人值守，外来人员随意进出，楼道堆物清理不及时，服务质量远未达到合同约定标准，要求物业费减半收取。A公司回应称：电动自行车被盗系李某未按规定停入专用充电车棚、未上锁导致，监控损坏已按流程报备业委会申请维修资金，无赔偿责任；外墙渗水属于房屋质量问题，开发单位保修期至2025年10月，公司已两次发函给开发单位，已尽到协助义务；岗亭值守实行每1小时巡逻签到制，楼道堆物每半月清理一次，已履行合同义务。问题：作为主持本次调解的基层法律服务工作者，请拟定完整的调解处理方案，明确释法要点、责任划分、调解协议核心内容。参考答案（20分）：（1）调解前置准备（3分）：提前3日告知双方调解时间、地点及需携带的证据材料（物业服务合同、物业费催缴记录、监控报备记录、外墙渗水报修及发函记录、李某车辆购买凭证、墙面维修票据等）；实地核查小区监控运行、岗亭值守、楼道清理现状，调取2023年至今的物业巡逻记录、公共设施维修报备台账，固定服务瑕疵的客观证据。（2）释法明理（8分）：一是依据《民法典》第944条规定，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒缴物业费，物业公司已提供基础物业服务的，李某负有按约缴纳物业费的法定义务。二是针对电动车被盗抗辩：核实A公司监控损坏后是否在7日内启动维修资金申请流程，若未及时履行报修、维修义务，按照安全保障义务责任比例，酌定A公司承担李某损失的20%即640元；若李某存在未按规定停放车辆的过错，自行承担80%责任；三是针对外墙渗水抗辩：核实A公司是否按《住宅质量保证书》要求在接到报修后15日内书面告知开发建设单位，若已尽到协调、报备义务，明确告知李某外墙质量问题的责任主体为开发单位，引导李某另行向开发单位主张维修赔偿，A公司需配合李某提供报修记录、协调沟通证据；若A公司未履行报备义务，酌定承担维修费用的15%即720元。四是针对服务质量抗辩：根据调取的巡逻记录、清理台账，若存在值守脱岗、堆物清理不及时等瑕疵，依据最高法物业服务纠纷司法解释规定，引导双方酌减10%的物业费即724.8元。（3）责任划分与协议内容（9分）：经核算，李某应缴物业费7248元，扣减A公司应承担的车辆损失640元、服务瑕疵酌减费用724.8元，李某实际需向A公司缴纳物业费5883.2元，可约定分3个月付清，每月支付1961元；明确A公司需在调解协议生效后10日内公示2023-2025年公共收益收支情况、维修资金使用记录，每半月开展一次楼道堆物专项清理，将北门岗值守调整为高峰期（7:00-9:00、17:00-19:00）固定值守、其余时段巡逻签到，监控设施故障需在5个工作日内启动维修流程；明确李某可就外墙渗水问题另行通过协商或诉讼向开发单位主张权利，A公司予以配合；约定双方违约后果：若李某未按期缴费，需按LPR标准支付逾期利息；若A公司未按约定落实服务整改，业主可向住建部门投诉或依法主张服务违约赔偿。（评分标准：释法准确占8分，责任划分符合证据规则占6分，协议内容可执行、兼顾双方权益占6分）2.案情简介：2026年5月，阳光社区居民王某向调解委员会反映：其居住的阳光佳苑小区2023年成立业委会后，与原前期B物业公司签订了3年物业服务合同，约定物业费1.8元/㎡/月，2025年12月B物业公司在未告知业主、未征得业委会同意的情况下，擅自将物业费标准上调至2.2元/㎡/月，且将2023-2025年小区电梯广告、地面公共车位租金共计128.6万元公共收益全部用于冲抵物业办公成本，未向业主分配，王某等127户业主集体要求B公司返还公共收益、恢复原物业费标准，双方多次发生冲突，部分业主开始围堵物业办公室。问题：请说明本次调解的风险防控要点，并拟定调解核心条款。参考答案（20分）：（1）风险防控要点（7分）：一是第一时间介入稳控，安排2名专职调解员到现场疏导情绪，告知业主围堵办公场所属于违反治安管理的行为，引导推选3-5名业主代表参与调解，避免群体性冲突升级；二是同步向街道综治办、属地派出所报备纠纷情况，联动社区居委会做好情绪安抚，防范舆情风险；三是调解前委托第三方审计机构对B公司2023-2025年公共收益收支情况进行审计，明确经营成本占比、可分配收益金额，避免因金额争议导致调解破裂。（2）释法要点（6分）：一是依据《民法典》第282条、《物业管理条例》第54条规定，公共收益属于业主共有，物业服务人仅可扣除不超过30%的合理经营管理成本，剩余部分应当按业主专有部分面积比例分配或存入维修资金账户，B公司擅自将全部公共收益冲抵办公成本的行为违反法律规定；二是依据《民法典》第941条规定，物业服务人擅自提高收费标准的，业主对超出部分有权拒绝缴纳，物业费调整需经业主大会专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数、参与表决人数过半数业主同意方可生效，B公司单方涨价不具有法律效力。（3）调解核心条款（7分）：一是B公司于协议生效后15日内，在小区公示栏、业主群公示第三方审计报告，扣除28.7%的合理经营成本36.9万元后，剩余91.7万元公共收益，其中50%存入小区专项维修资金账户，50%按业主专有面积比例折算为物业费抵扣额度，直接冲抵业主2026年下半年物业费；二是B公司立即恢复1.8元/㎡/月的物业费标准，已按2.2元/㎡标准缴纳2026年1-5月物业费的业主，超出部分直接顺延为后续物业费；三是B公司建立公共收益季度公示制度，每季度首月10日前公示上一季度公共收益收支明细，接受业委会和业主监督；四是约定若B公司未按约定期限返还公共收益，需按应付金额每日万分之三支付违约金，业主有权向住建部门投诉或向法院起诉。（评分标准：风险防控覆盖群体性事件处置、证据固定占7分，释法符合现行规定占6分，条款可落地、兼顾双方利益占7分）3.案情简介：2026年1月，某老旧小区（无业委会、无专项维修资金）居民张某到社区反映：其居住的单元楼下水主管道频繁堵塞，2025年以来共堵塞6次，每次都是该单元住户凑钱疏通，最近一次堵塞后污水倒灌进张某家（一楼），造成地板、家具损失1.2万元，张某多次找负责该小区兜底服务的C物业公司要求疏通管道、赔偿损失，C公司称该小区物业费仅0.3元/㎡/月，费用仅包含垃圾清运、公共区域保洁，下水主管道疏通费用需要业主自行承担，且管道堵塞是因为部分业主往下水道扔杂物导致，与物业公司无关。该单元12户业主均认为物业公司应当承担疏通责任，拒绝再凑钱疏通，管道堵塞问题持续半个月未解决，严重影响居民正常生活。问题：请结合老旧小区物业服务特点，拟定调解思路与具体解决方案。参考答案（20分）：（1）调解前置核查（4分）：一是核查C公司与社区签订的兜底物业服务协议内容，明确服务范围是否包含公共管道疏通；二是联系市政管道疏通人员现场勘验，确认管道堵塞原因是年久管径狭窄、存在油污淤积，还是业主丢弃杂物导致；三是逐一征求该单元12户业主意见，了解各户对疏通费用、损失赔偿的接受度。（2）分类释法（6分）：一是依据《民法典》第942条规定，物业服务人应当按照约定和物业使用性质，妥善维修、养护、清洁、经营管理物业服务区域内的业主共有部分，下水主管道属于业主共有设施，即便物业费标准较低，若服务协议未明确排除管道疏通责任，C公司应当承担日常疏通、养护义务；二是明确老旧小区兜底物业服务的公益属性，告知业主0.3元/㎡/月的收费标准确