合规年风暴下的房地产企业汇算清缴实战与风险防控

合规年风暴下的房地产企业汇算清缴实战与风险防控

主讲人2025年12月CONTENTS01监管风暴下房企汇缴难点与应对策略02收入确认风险自查与调整实操目录03成本费用预提技巧与合规性审核实操04往来款挂账的梳理与风险应对05企业所得税申报表变化解读与填报实操01监管风暴下房企汇缴难点与应对策略监管风暴下房企汇缴难点汇算清缴风险应对策略监管风暴下房企汇缴难点与应对策略一、监管风暴下房企汇缴难点1.

收入确认特殊性（1）预售阶段与完工年度纳税处理巨大差异（2）特殊业务模式纳税处理

以房抵债、无产权车位销售

、政府补助

（3）收入不一致如何合理解释4监管风暴下房企汇缴难点与应对策略2.

成本结转特殊性（1）成本费用预提（2）资本化利息纳税调整

（3）完工年度成本结转与纳税调整3.往来款挂账金额巨大

（1）关联方借款

（2）银行贷款5监管风暴下房企汇缴难点与应对策略4.

纳税申报特殊性（1）预缴申报特殊19加：特定业务计算的应纳税所得额19.1其中：销售未完工产品的收入（2）年报申报特殊A100000企业所得税年度纳税申报主表A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表

（3）预售阶段和完工年度申报差异6监管风暴下房企汇缴难点与应对策略二、监管风暴下房企汇缴应对策略1.梳理本年度税收新政与优惠政策2.收入确认自查与调整3.成本费用预提与合规性审核4.往来款清理5.纳税申报准备702收入确认的风险自查与调整实操预缴阶段收入审核与调整完工年度收入审核与调整特殊业务收入审核与调整8收入确认的风险自查与调整实操一、预售阶段收入确认风险自查与调整（一）收取预收款、定金、诚意金的纳税处理是否正确房地产企业是否将收取的的定金、售房款计入其他应付款；将银行按揭款计入短期借款科目,不做为预收款处理。收取诚意金是否事实上已经构成预售款。9典例题【案例】A地产公司2025年发生如下业务，是否年底确认收入？（1）收取甲项目诚意金50万元，尚未签订预售合同。（2）收取客户购房定金100万元。（3）收取预售房款到账30000万元，截止12月末尚有7000万元为实际到账。依据：国税发（2009）31号第六条10收入确认的风险自查与调整实操（二）收取违约金与代收款项纳税处理是否正确【案例】房地产企业收到下列款项如何纳税处理（1）没收客户放弃的购房定金（2）因施工方延误工期收取违约金（3）客户延期付款收取的违约金（4）代收代付住宅专项维修基金11收入确认的风险自查与调整实操（三）预缴税款计算是否正确1.增值税预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简方法计税的，按照5%的征收率计算。12收入确认的风险自查与调整实操2.土地增值税国家税务总局公告2016年第70号第一条第一款规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”13收入确认的风险自查与调整实操为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款14收入确认的风险自查与调整实操目前各地尺度不一：（1）土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

例如：广西、深圳等（2）二选一预征土地增值税计税依据=预收款－应预缴增值税税款预征土地增值税计税依据=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）例：国家税务总局内蒙古自治区税务局公告2023年第7号15收入确认的风险自查与调整实操（3）国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告（征求意见稿）二、关于预征土地增值税计税依据房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率16收入确认的风险自查与调整实操3.企业所得税一般计税项目=预收账款/1.09简项目=预收账款/1.0517典例题【案例1】甲房地产开发公司开发A房地产项目，2025年第四季度开始预售，截止2025年12月末,A项目已收到预售房款30000万元，尚有按揭房7000万元月末尚未到账，收取定金5000万元，收取诚意金5000万元（尚未签合同），当地计税毛利率为15%，土地增值税预征率1.5%。全年期间费用5000万元。（其中：管理费用3000万元，销售费用2000万元。）（1）计算2025应预缴的增值税、附加税加土地增值税。（2）计算2025年企业所得税18典例题【案例解析】

1.计算2025年应预缴的增值税、附加税加土地增值税（1）增值税=35000/1.09*3%=963.3万元（2）附加税=963.3*12%=115.6万元（3）土地增值税（假设当地计税依据=含税价-应预缴的增值税）=（35000-963.3）*1.5%=510.55万元19典例题2.计算2025年应缴纳的企业所得税应税收入=35000/1.09=32110.1万元期间费用=5000万元预缴附加税=963.3*12%=115.6万元预缴土增税=（35000-963.3）*1.5%=510.55万元应纳税所得额=32110.1-5000-115.6-510.55=26483.94万元应纳所得税额=26483.94*25%=6620.99万元20收入确认的风险自查与调整实操二、完工年度收入确认风险自查与调整（一）现房销售是否需要预缴税款1.增值税【案例】甲房地产开发企业自行开发商品房项目，2020年5月取得商品房预售，2022年4月办理竣工验收备案。2025年底，甲企业签订的商品房销售合同中，有含税总额2000万元的合同，已收取首付款300万元，剩余按揭款项于2026年1月收取，并集中交付商品房。问：针对这部分现房销售首付款是否预缴增值税？21收入确认的风险自查与调整实操（1）国家税务总局公告2016年18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

《增值税及附加税费预缴表》填表说明第一条规定，房地产开发企业预售自行开发的房地产项目，按规定在税务机关预缴增值税时，填写本表。其中，“销售额”栏次填写本期收取的预收款（含税），包括在取得预收款当月或主管税务机关确定的预缴期取得的全部预收价款和价外费用。22收入确认的风险自查与调整实操（2）《商品房销售管理办法》（建设部令第88号印发）第三条第三款明确，本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。。23收入确认的风险自查与调整实操（3）某省市营改增问题集》对于第41问“现房销售是否要按3%预缴增值税？”答复如下，现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征税。24收入确认的风险自查与调整实操2.现房销售是否预缴土地增值税按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办某省市、自治区某省市税务局根据当地情况制定。25收入确认的风险自查与调整实操3.现房销售企业所得税如何处理根据国税发（2009）31号第六条的规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。第九条

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。26收入确认的风险自查与调整实操（二）纳税义务发生时间确认是否准确1.增值税根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》四十五条第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。27收入确认的风险自查与调整实操（1）应税行为的发生以什么为标志？

（2）取得索取销售款项凭据的当天以什么为标志？

是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。28典例题【案例】A公司是一家房地产公司，销售自行开发的商业房产项目。合同约定的交房时间为2025年10月，客户付款时间也是2025年10月，付款方式为一次性。但是在交房后，A公司只收到客户50%的房款。此时还没有开具增值税发票，但增值税纳税义务是不是已经发生了？还有，房地产公司应以合同约定价格计算确认销售额，还是以实际收到50%的金额计算确认销售额缴税？29收入确认的风险自查与调整实操2.企业所得税

国税发[2009]31号文件第三条规定，除土地开发之外，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；2.开发产品已开始投入使用；3.开发产品已取得了初始产权证明。现房销售一般已经办理竣工备案，所以不属于销售未完工开发产品，不需要预缴所得税，应直接确认纳税义务并结转成本。30典例题【案例】A地产公司所得税2025年底公告交房1000套，但由于各种原因，实际交房才只有500套，余下500套没人过来收房，企业财务人员按照实际办理交房手续数开具全额增值税发票

，并在会计上结转收入和成本，并据此纳税。问：是否可以按照已办理实际交房手续开具全额发票的金额确认收入和结转成本？31收入确认的风险自查与调整实操三、取得政府补助的纳税处理风险审核【案例】企业取得下列财政补贴是否缴纳增值税和企业所得税？（1）A地产公司取得政府奖励，未规定用途共计600万元。（2）B地产公司建造一所学校，成本2000万元，移交政府后，政府给予1000万元补贴。（3）A企业土地被征用征地补偿款500万，本年度收到200万元。32收入确认的风险自查与调整实操1.增值税

根据2019年第45号第七条的规定

：“纳税人取得的财政补贴收入，与其销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产的收入或者数量直接挂钩的，应按规定计算缴纳增值税。

纳税人取得的其他情形的财政补贴收入，不属于增值税应税收入，不征收增值税。”33收入确认的风险自查与调整实操2.企业所得税（1）财税〔2011〕70号)规定：“一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：(一)企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件;(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;(三)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”34收入确认的风险自查与调整实操（2）国家税务总局公告2021年第17号)六、关于企业取得政府财政资金的收入时间确认问题企某省市场价格销售货物、提供劳务服务等，凡由政府财政部门根据企业销售货物、提供劳务服务的数量、金额的一定比例给予全部或部分资金支付的，应当按照权责发生制原则确认收入。除上述情形外，企业取得的各种政府财政支付，如财政补贴、补助、补偿、退税等，应当按照实际取得收入的时间确认收入。35收入确认的风险自查与调整实操3.土地增值税1.是否做收入？2.是否冲减开发成本？36收入确认的风险自查与调整实操四、以房抵债行为的纳税处理审核1.增值税

《增值税法》第二十八条

增值税纳税义务发生时间，按照下列规定确定：（一）发生应税交易，纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得销售款项索取凭据的当日；先开具发票的，为开具发票的当日。（二）发生视同应税交易，纳税义务发生时间为完成视同应税交日。（三）进口货物，纳税义务发生时间为货物报关进口的当日。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当日。37收入确认的风险自查与调整实操《增值税法实施条例》第（征求意见稿）四十一条

增值税法第二十八条第一款第一项所称

收讫销售款项，是指纳税人发生应税交中或者完成后

收到款项;取得销售款项索取凭据的当日，是指书面合同确定的付款日期，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，是指应税交的当日。

应税交的当日，是指货物发出、服务完成、金融商品所有权转移、无形资产转让完成或者不动产权属变更的当日。38收入确认的风险自查与调整实操2.企业所得税根据国税发（2009）31号文第七条

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：39收入确认的风险自查与调整实操3.土地增值税根据国税发[2006]187号，

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，

其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房某省市场价格或评估价值确定40典例题[案例1]某房地产公司（以下简称“A公司”）因经营困难2022年11月与其债权人签订了“以房抵债”协议，约定两种抵债方式：（1）直接抵顶，互开发票，（2）销售给第三方。协议签订后，房屋未交付，也未办理房产过户登记，于2025年1月交付并办理了房产过户登记。2025年2月对A公司立案实施了税务检查，发现该公司2022年少确认视同销售收入约2000万，要求该公司补缴相应的税款及滞纳金.问；税务机关处理是否正确？41典例题案例解析：（1）以房抵债是否属于视同销售行为？（2）以房抵债纳税义务发生时间42典例题【案例2】A地产公司与B建筑公司2025年2月8日签订《以房抵债协议书》，约定A公司以其开发的房某省市场平均价500万元)抵顶B公司510万元债务，协议自签订之日生效，债务清偿，房屋交付使用，但双方约定暂不过户，待找到第三方买家直接过户至买家，到目前仍未过户，发票未开，

税务机关认为A公司应该在2025年2月份按照510万元申报增值税。企业认为应在完成过户时按照500万元确认收入实现，问：谁的主确？43收入确认的风险自查与调整实操五、无产权地下车位销售的纳税处理是否正确1.增值税租赁还是销售不动产，增值税纳税义务发生时间如何确定？2.企业所得税企业所得税纳税义务发生时间？分期确认收入还是一次性确认收入？44收入确认的风险自查与调整实操3.土地增值税是否参与清算（1）产权车位（2）无产权车位（人防、非人防）4.房产税（1）人防车位（2）非人防车位

如何申辩案例：以租代售销售无产权车位如何纳税？45收入确认的风险自查与调整实操六、收入不一致是否能合理解释1.财政补贴收入可能产生三税申报收入不一致。增值税按照国家税务总局公告2019年第45号规定，企业所得税是否属于不征税收入。2.预收租金业务3.债务重组所得4.提前开票5.房地产企业税种计税依据差异4603成本费用预提技巧与合规性审核实操成本费用预提技巧成本费用合规性审核与调整资本化i利息调整实操完工年度成本结转实操47成本费用预提技巧与合规性审核实操一、常规成本费用预提技巧1.为何年终关账之前需要预提成本费用贯彻权责发生制原则收入成本配比原则确保汇算清缴结束前汇算清缴结束后取得次年取得发票可以在发票容追补至当年税前扣除费用发生年度扣除年终关账前计提费用的主为特定收入发生的成本，201828号公告第十三条公告（2018）28号第十要目的是确保财务报表的必须与收入在同一期间企业应当取得而未取得发七条企业以前年度应当票、其他外部凭证或者取取得而未取得发票、其他完整性和准确性，同时遵确认。若费用已发生，得不合规发票、不合规其外部凭证，且相应支出在循权责发生制原则。否则但供应商发票未到，不他外部凭证的，若支出真该年度没有税前扣除的，通过“以前年度损益调整”计提则毛利率虚增，扭实且已实际发生，应当在在以后年度取得符合规定当年度汇算清缴期结束前，的发票、其他外部凭证，增加核算难度。曲经营分析。要求对方补开、换开发票、相应支出可以追补至该支其他外部凭证。可以作为出发生年度税前扣除，但税前扣除凭证。追补年限不得超过五年。48成本费用预提技巧与合规性审核实操2.哪些费用可以预提工资、社保、年终奖管理费用利息费用税费本年12月的工资和社保，属于本年度的管理费用，属于2025年度的贷款利属期为2025年12月或者4如房租、水电费、办公一般应在当月计提、次月息，先预提，2026年5月季度以及预计年度汇算清费、差旅费等，即使本发放，最迟不晚于5月3131日之前支付并取得发票。缴应补缴的企业所得税的年度未支付，也应当按日发放和缴付。按照权责向非金融机构借款的利息企业所得税、印花税、城照实际发生额或者预估发生制，应于当年12月费用，在不超过金融机构建税及附加等税费，应结发生额计提，次年5月3131日前计提2025年度年同期同类贷款利率的部分合财务数据准确测算，在日前支付并取得发票等终奖和绩效奖，次年5月可扣除

，金融机构的贷12月计提、次月申报缴凭证；31日前发放。款利息可据实扣除。纳。49成本费用预提技巧与合规性审核实操3.预提费用之后汇算清缴如何处理

（1）次年5月31日之前取得发票无需做任何处理，直接在汇算清缴年度扣除即可。（2）次年5月31日前未能取得发票-当年纳税调增-当年直接扣除问：哪种处理更好？50成本费用预提技巧与合规性审核实操【相关政策】国家税务总局公告（2018）28第十五条

汇算清缴期结束后，税务机关发现企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证并且告知企业的，企业应当自被告知之日起60日内补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证。其中，因对方特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的，企业应当按照本办法第十四条的规定，自被告知之日起60日内提供可以证实其支出真实性的相关资料。51成本费用预提技巧与合规性审核实操第十六条

企业在规定的期限未能补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证，并且未能按照本办法第十四条的规定提供相关资料证实其支出真实性的，相应支出不得在发生年度税前扣除。52成本费用预提技巧与合规性审核实操第十七条

除发生本办法第十五条规定的情形外，企业以前年度应当取得而未取得发票、其他外部凭证，且相应支出在该年度没有税前扣除的，在以后年度取得符合规定的发票、其他外部凭证或者按照本办法第十四条的规定提供可以证实其支出真实性的相关资料，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除，但追补年限不得超过5年。53成本费用预提技巧与合规性审核实操4.当年发生的费用会计未计入损益次年取得发票的处理会计通过“以前年度损益调整”追补记账，追补扣除税务处理：（1）次年5月31日之前取得发票（2）次年5月31日之后取得发票54典例题【案例】2025年应付A公司借款利息200万元，年末未计提费用，2026年3月支付并取得发票。会计：借：以前年度损益调整200万

贷：银行存款200万税务：如果未办理汇算清缴，直接在2025年汇算清缴时扣除。如果已经过办理汇算清缴，则需要更正2025年纳税申报，追补扣除。55成本费用预提技巧与合规性审核实操二、完工年度成本预提技巧1.适用条件仅限于企业所得税。仅限于完工年度。2.预提范围（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。56成本费用预提技巧与合规性审核实操（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。57成本费用预提技巧与合规性审核实操3.预提成本仍不足如何处理（1）按计税成本结转成本第三十四条“企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本”的规定，国税发[2009]31号文件第三十五条规定，“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。问：以后取得发票时成本追述调整还是计入发票当年？58成本费用预提技巧与合规性审核实操（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。59成本费用预提技巧与合规性审核实操国税发（2009）31号文第二十八条

企业计税成本核算的一般程序如下：（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。60成本费用预提技巧与合规性审核实操（2）按会计成本结转成本

问：如果项目尚未销售完毕实际结转的总成本小于发票总成本是否需要调整？

国税发（2009）31号文第二十八条

（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。61成本费用预提技巧与合规性审核实操（3）不结转成本国税发[2009]31号文件第三条规定，除土地开发之外，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；2.开发产品已开始投入使用；3.开发产品已取得了初始产权证明。

问：是否有风险？62成本费用预提技巧与合规性审核实操三、完工年度开发成本纳税审核与成本结转实操1.如何将会计成本调整为计税成本（1）超过比例预提成本调整（2）调整超标的资本化利息（3）不合规发票调整2.计税成本＝会计成本－纳税调整成本3.计算单位可售面积的计税成本4.年度企业所得税纳税调整63典例题【案例】A房地产开发企业项目于2025年9月完工，开发成本总额35000万元，出包工程合同总金额20000万元，2025年12月尚未与承包商结算完毕，仅取得的发票金额15000万元，为准确核算结转成本，预提成本5000万元，开发成本中包括资本化利息5000万元。利率10%，同期银行贷款利率6%，总可售面积40000平。截至2025年末已售30000平，2025年如何结转成本？64典例题2025年成本预提与调整如下：第一步：预提成本会计按照5000万元全额预提计入成本第二步：计算会计总成本与单位成本（1）会计开发成本总额＝35000万元（2）会计单位面积成本＝35000/40000＝8750（元/平方米）（3）会计结转主营业务成本8750×30000＝26250（万元65典例题第三步：确定总计税成本与单位计税成本（1）税法允建安成本2000万元（20000×10%），超额预提3000万元不得计入计税成本。（2）资本化利息超标5000×4%/10%＝2000（万元）（3）计税成本＝35000－3000－2000＝30000（万元）（4）单位面积计税成本＝30000/40000＝7500（元/平方米）（5）纳税调整。单位会计成本8750元/平，每平米调增应纳税所得额1250元，已售部分应分摊的超标金额为1250×30000＝3750（万元），2025年度应做纳税调增。66成本费用预提技巧与合规性审核实操四、其他期间费用的审核与纳税调整1.工资与劳务报酬区分【案例】企业下列支出属于工资还是劳务报酬(1)企业直接某省市场找了一个程序员，帮助企业完成了一个小程序的构建，为期2个月，共支付报酬10000元。(2)企业直接某省市场找了一个兼职会计，帮助企业每月进行账务处理，每月支付报酬1000元。(3)没有劳动合同，没有社保，农民工取得的是工资还是劳务费?67成本费用预提技巧与合规性审核实操（1）区分标准根据国税发〔1994〕089号文件规定，工资、薪金所得是属于非独立个人劳务活动，即在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织中任职、受雇而得到的报酬;劳务报酬所得则是个人独立从事各种技艺、提供各项劳务取得的报酬，两者的主要区别在于，前者存在雇佣与被雇佣关系，后者则不存在这种关系。68成本费用预提技巧与合规性审核实操劳社部发〔2005〕12号一、用人单位招用劳动者未订立书面劳动合同，但同时具备下列情形的，劳动关系成立。

（一）用人单位和劳动者符合法律、法规规定的主体资格；

（二）用人单位依法制定的各项劳动规章制度适用于劳动者，劳动者受用人单位的劳动管理，从事用人单位安排的有报酬的劳动；

（三）劳动者提供的劳动是用人单位业务的组成部分。69成本费用预提技巧与合规性审核实操二、用人单位未与劳动者签订劳动合同，认定双方存在劳动关系时可参照下列凭证：

（一）工资支付凭证或记录（职工工资发放花名册）、缴纳各项社会保险费的记录；

（二）用人单位向劳动者发放的"工作证"、"服务证"等能够证明身份的证件；

（三）劳动者填写的用人单位招工招聘"登记表"、"报名表"等招用记录；

（四）考勤记录；

（五）其他劳动者的证言等。

其中，（一）、（三）、（四）项的有关凭证由用人单位负举证责任。70成本费用预提技巧与合规性审核实操（2）季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员的扣除要求根据国家税务总局公告2012年第15号）规定：企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按《企业所得税法》规定在企业所得税前扣除。其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。71成本费用预提技巧与合规性审核实操（3）劳务派遣用工报酬的扣除要求国家税务总局2015年34号公告“企业接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应分两种情况按规定在税前扣除：按照协议（合同）约定直接支付给劳务派遣公司的费用，应作为劳务费支出；直接支付给员工个人的费用，应作为工资薪金支出和职工福利费支出。其中属于工资薪金支出的费用，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。72成本费用预提技巧与合规性审核实操2.职工福利费扣除与调整

（1）必须实际发生且限额扣除《企业所得税法实施条例》第四十条的规定：企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。73成本费用预提技巧与合规性审核实操

（2）审核福利费开支范围

国税函〔2009〕3号第三条规定，企业职工福利费，包括以下内容：（一）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。（二）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。74典例题【案例】下列支出可否作为福利费扣除？

（1）给员工的子女医疗补贴

（2）给退休人员发放的补贴

（3）组织员工旅游的支出

（4）员工食堂大额采购费，未取得发票75成本费用预提技巧与合规性审核实操（3）如何将福利费转化为工资国家税务总局公告2015年第34号列入企业员工工资薪金制度、固定与工资薪金一起发放的福利性补贴，符合《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）第一条规定的，可作为企业发生的工资薪金支出，按规定在税前扣除。不能同时符合上述条件的福利性补贴，应作为国税函〔2009〕3号文件第三条规定的职工福利费，按规定计算限额税前扣除76成本费用预提技巧与合规性审核实操（4）如何区分福利费和办公费企业根据其工作性质和特点，由企业统一制作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，根据《实施条例》第二十七条的规定，可以作为企业合理的支出给予税前扣除（国家税务总局公告2011年第34号）77成本费用预提技巧与合规性审核实操3.业务招待费扣除问题（1）准确确定扣除基数一般企业：主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入国税函【2009】202号房地产企业的扣除基数：包括预售账款。78成本费用预提技巧与合规性审核实操从事股权投资业务的企业扣除基数：

国税函

[2010]79号：对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等），其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额。

问：从事股权投资业务的企业是否仅指专门从事股权投资业务的企业？（北京国税企业所得税汇算清缴2017年度政策辅导）79成本费用预提技巧与合规性审核实操（2）筹建期业务招待费扣除

国家税务总局公告2012年第15号

第五条

关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60％计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。80成本费用预提技巧与合规性审核实操纳税人不可不知的所得税新政（国家税务总局所得税司2012年所得税政策解读）_《中国税务》

2013年03期

企业在筹建期发生的与筹办活动有关的业务招待费，可按实际发生额的60%计入筹办费；广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入筹办费。企业生产经营开始后，其按照国税函〔2009〕98号文件规定摊销的筹办费中的业务招待费、广告费和业务宣传费数额，加上当年度发生的业务招待费、广告费和业务宣传费之和，作为该年度企业业务招待费、广告费和业务宣传费总额，按照《实施条例》的有关规定计算扣除。问：何为开始生产经营之日？81成本费用预提技巧与合规性审核实操筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日止的期间。目前执行口径有若干种，如领取营业执照之日（辽地税发（2011）16）取得第一笔收入之日（例如：天津、厦门）、开始计算损益的年度（国家税务总局广西壮族自治区税务局回复时间：

2024-03-04）82成本费用预提技巧与合规性审核实操4.利息扣除问题（1）资本化还是费用化《中华人民共和某著名企业业所得税法实施条例》第三十七条规定，企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货而发生的借款，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，不得在企业所得税税前扣除，后期通过折旧的方式予以分期摊销。83成本费用预提技巧与合规性审核实操国税发(2009)31号文

第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。问：如果房地产项目本年度已经完工，借款利息应如何处理？84成本费用预提技巧与合规性审核实操（2）同期同类贷款利率确定向非金融机构借款的利息费用，在不超过金融机构同期同类贷款利率的部分可扣除，需某省市任何一家金融机构同期同类贷款利率情况说明；（3）超过债资比应对策略向关联企业借款，超过债资比（金融企业5：1，其他企业2：1）的利息不予扣除，但是如果能够提供资料证明符合独立交则或者实际税负不高于境内关联方，利息扣除可不受债资比限；（4）在汇算清缴结束前，需要取得利息发票。85成本费用预提技巧与合规性审核实操5.三项经费扣除基数的确认（1）工资总额是否包括兼职人员、临时工、离退休返聘人员的报酬？国家税务总局公告2012年第15号，企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员用工所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按《企业所得税法》规定在企业所得税前扣除。其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。86成本费用预提技巧与合规性审核实操（2）扣除基数是否包括劳务派遣人员工资

国家税务总局公告2015年第34号规定：企业接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应分两种情况按规定在税前扣除：按照协议(合同)约定直接支付给劳务派遣公司的费用，应作为劳务费支出;直接支付给员工个人的费用，应作为工资薪金支出和职工福利费支出。其中属于工资薪金支出的费用，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。8704往来款挂账的梳理与风险应对

往来款挂账的风险分析往来款挂账的应对措施88往来款挂账的梳理与风险应对

一、往来款挂帐的潜在风险隐瞒收入风险虚开发票风险视同股东分红风险关联方借款不收利息表现：将销售收虚开发票资金回流挂账财税[2003]158号，纳税年财税[2016]36号附件1第十度内个人投资者从其投资企借：银行存款四条下列情形视同销售服务、入计入“预收账业(个人独资企业、合伙企业

贷：其他应付款无形资产或者不动产：款”或“其他应除外)借款，在该纳税年度终（一）单位或者个体工商户或付款”，延迟纳了后既不归还，又未用于企向其他单位或者个人无偿提借：管理费用业生产经营的，其未归还的税。供服务，但用于公益事业或

贷：其他应付款借款可视为企业对个人投资者以社会公众为对象的除外者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。89往来款挂账的梳理与风险应对

二、往来款处理技巧与风险规避1.掌握文件的关键词2.科目合并3.三方协议4.收回或清偿5.符合条件确认损失某著名企业架构7.不得随意对冲科目风险。不同主体往来款强行对冲（如应收与应付抵消），引发关联交。90企业所得税申报表变化解读与填报实操企业所得税变化解读房地产企业年度申报实操91企业所得税申报表变化解读与填报实操一、申报表主表的变化与实务风险点国家税务总局公告2025年第1号1细化利润总额计算相关栏次结合新收入准则、租赁准则、金融工具和金融资产相关准则，根据最新财务报表样式优化调整“利润总额计算”相关行次。（1）增加第六行“研发费用”（2）增加第八行“其他收益”•

（3）增加第10行“净敞口套期收益”（4）增加第12行“信用减值损失”（5）增加第14行“资产处置收益”92行次类别项

目1利润总额计算一、营业收入(填写A101010\101020\103000)2减：营业成本(填写A102010\102020\103000)3减：税金及附加4减：销售费用(填写A104000)5减：管理费用(填写A104000)6减：财务费用(填写A104000)7减：资产减值损失8加：公允价值变动收益9加：投资收益10二、营业利润(1-2-3-4-5-6-7+8+9)11加：营业外收入(填写A101010\101020\103000)12减：营业外支出(填写A102010\102020\103000)13三、利润总额（10+11-12）行次类别项

目1利润总额计算一、营业收入（填写A101010/101020/103000）2减：营业成本（填写A102010/102020/103000）3减：税金及附加4减：销售费用（填写A104000）5减：管理费用（填写A104000）6减：研发费用（填写A104000）7减：财务费用（填写A104000）8加：其他收益9加：投资收益（损失以‘－’号填列）10加：净敞口套期收益（损失以‘－’号填列）11加：公允价值变动收益（损失以‘－’号填列）12加：信用减值损失（损失以‘－’号填列）13加：资产减值损失（损失以‘－’号填列）14加：资产处置收益（损失以‘－’号填列）15二、营业利润（亏损以‘－’号填列）16加：营业外收入（填写A101010/101020/103000）17减：营业外支出（填写A102010/102020/103000）18三、利润总额（15＋16－17）93企业所得税申报表变化解读与填报实操2.增加“稽查查补”“特别纳税调整”补退税行次

第43行“稽查查补（退）所得税额”：填报年度汇算清缴期结束后发生的税款所属期为本年度的稽查查补（退）所得税额。94企业所得税申报表变化解读与填报实操37实际应补（退）税额计算减：本年累计预缴所得税额38九、本年应补（退）所得税额（36－37）39其中：总机构分摊本年应补（退）所得税额（填写A109000）40财政集中分配本年应补（退）所得税额（填写A109000）41总机构主体生产经营部门分摊本年应补（退）所得税额（填写A109000）42减：民族自治地区企业所得税地方分享部分：（□

免征

□

减征减征幅度

%）43减：稽查查补（退）所得税额44减：特别纳税调整补（退）所得税额45十、本年实际