房地产开发程序及策划课件

一个问题什么是房地产开发?1房地产开发土地开发？房屋开发？房地产综合开发？一项综合性社会经济活动？定义：通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。=2主要内容1、房地产开发主要程序2、房地产开发各环节主要参与者3、深圳市项目前期开发建设流程4、关注几个文件3

一、房地产开发主要程序4八大步骤

投资机会寻找投资机会筛选可行性研究获取土地规划设计与方案报批签署有关合作协议施工建设与竣工验收市场营销5房地产开发主要程序租售阶段投资决策分析前期工作建设阶段四阶段延续物业管理6前期工作阶段二获取土地确定规划设计方案并获得规划许可建设工程招标开工申请与审批前期工作的其他环节

立项及组建公司签订土地合同资金筹措勘察测量规划设计临时供水供电场地平整等开发报建工程招投标8质量控制进度控制成本控制合同管理安全管理竣工验收开发建设原材料、配套设备检验建立质量文件档案竣工验收（单项、综合）验收备案竣工结算编制竣工档案入伙通告建设阶段阶段三9选择物业租售形式制定租售方案制定宣传与广告策略自行销售或委托经纪机构招商出租、出售及其进度租售价格租售阶段阶段四10物业交接物业管理初始登记转移登记交接物业物业管理延续阶段11小结开发建设质量、进度、成本、合同、安全控制竣工验收验收备案投资决策分析(阶段一)前期工作(阶段二)建设阶段(阶段三)租售阶段(阶段四)物业管理(延续阶段)投资机会研究项目建议书可行性研究报告项目取地策略报告资金筹措立项及组建公司签订土地合同资金筹措勘察测量规划设计临时供水供电场地平整等开发报建工程招投标选择租售形式制定租售方案宣传与广告策略初始登记转移登记交接物业12

二、房地产开发环节主要参与者13立项开发商《固定资产投资项目投资许可证》前期计划立项、新开工计划《土地使用权出让合同书》《付清地价款证明》办理用地手续及初始登记取得土地途径国土资源和房产管理局出让划拔转让合作发展和改革局土地《房地产证》14设计对建设项目用地提出规划选址意见、规划许可与变更规划局《建设用地方案图》

《深圳市建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》按照规划要点进行设计设计单位施工图设计初步设计方案设计《深圳市建筑工程扩初设计审批意见书》

审批建筑工程方案设计审批，审批建筑工程扩初设计

规划局《深圳市建筑工程方案设计审批意见书》15施工取得环保、消防、人防、民防、卫生防疫、文物保护等相关主管部门的审查并取得上述证书规划局《建设工程规划许可证》进场，执行施工图将蓝图变为现实施工单位监理单位开工申请开发商资金已经落实施工企业已落实地价已经付清审核资金落实审查，施工企业资质，施工图设计文件依法审查

建设局《建筑工程施工许可证》16竣工燃气、消防、电梯、节能环保等部门勘察、设计、施工、监理部门建设局主体工程竣工验收合格证《工程竣工验收备案证明书》竣工验收最后进行主体工程最早验收监督、备案建筑工程竣工验收报告分项工程竣工验收合格证隐蔽工程随时验收专项工程分步验收规划局《深圳市建设工程规划验收合格证》规划验收17交楼预售许可证《房地产证》交付使用开发商住宅使用说明书住宅质量保证书销售许可证符合预售条件《买卖合同》国土资源和房地产管理局18

三、深圳市项目前期开发建设流程19消防局：消防报建发防办：民防报建水务局：水土保持方案审批水务局：文物保护范围和建设控制地内建设工程的许可或审批水务局：水土保持方案审批规划局：建筑工程扩初设计审批业主：扩初设计自行委托方案设计或按规定进行方案设计招标规划局：建筑工程方案设计审批发改局：新开工计划民防办：民防报建业主：地质勘探消防局：消防报建发改局：前期计划立项国房局：招拍挂成交，签订《土地使用权出让合同书》环保局：环评估批复规划局：建设用地规划许可前期开发建设流程图20业主：施工图设计，通过有施工图审查资质的单位对施工图设计文件的审查业主：施工发改局：固定资产投资许可建设局：施工许可规划局：建筑工程规划许可或建设工程基础提前开工审查施工（监理）发包［直接发包、邀请招标或公开招标(建设工程交易中心)］及招投标等备案卫生局：建设项目职业卫生审查城管局和交警局：需占用和挖掘城市道路的审批城管局：需占用城市绿地、树木砍伐或迁移审批交通局或公路局：需利用、占用公路或公路用地的审批农林渔业局：需征用占用林地的审批农林渔业局：需征用使用海域的审批安监局：属化学品生产、储存设施改建、扩建审批水务局：排水许可安监站：安全文明施工审查现场放线，规划验线前期开发建设流程图续上表21

四：关注几个文件22相关文件关于加强商业性房地产信贷管理的通知（20070927）二：“四证”三：预售许可证一：土地出让合同/补充协议对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深计〔2003〕590号文件）项目可行性研究报告应由具有二级资质以上的深圳市房地产估价机构和具有乙级以上资质的工程咨询机构编制23

附件：开发手续及文件24程序提供资料认可文件经办单位1、签订《土地使用权出让合同书》

《土地使用权出让合同书》国土资源和房产管理局2、申请土地使用权初始登记

1.深圳市房地产初始登记申请书；

2.申请人身份证明；3.土地权属证明；

4.登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书;

5.违法用地经处理并准许留用的，应提交行政处罚决定书及缴交的罚款发票；6.法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。《房地产证》（土地）国土资源和房产管理局3、核发建设用地规划许可以招标拍卖挂牌取得为例：1、申请书；2、申请人身份证明3、《土地使用权招标、拍卖、挂牌成交确认书》4、《土地使用权出让合同书》《深圳市建设用地规划许可证》规划局附件：开发手续及文件25程序提供资料认可文件经办单位4、立项审批1、申请报告；2、深圳市年度项目申报表；3、可行性报告（投资3000万以上）；4、项目法人注册文件；5、项目资本金证明文件；6、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、当年固定资产投资新开工计划的复印件等《固定资产投资许可证》发展和改革局5、设计方案审批1、申请书；2、申请人身份证明资料3、《建设用地规划许可证》；4、《土地使用权出让合同书》；5、有关专业主管部门对设计方案的审查意见；6、设计方案及有关图纸；7、设计单位资质《建筑工程设计方案审批意见书》方可进行初步设计规划局6、扩初设计审批（一般多层民用和工业建筑略）1、申请书；2、申请人身份证明资料3、《建设用地规划许可证》；4、《土地使用权出让合同书》；5、有关专业主管部门对设计方案的审查意见；6、设计方案及有关图纸；7、《深圳市建筑工程方案设计审批意见书》《建筑工程扩初设计审批意见书》方可进行施工图设计规划局附件：开发手续及文件26程序提供资料认可文件经办单位7、施工图审批1、申请书；2、申请人身份证明资料；3、《建设用地规划许可证》；4、《土地使用权出让合同书》；5、《深圳市建筑工程方案设计审批意见书》；6、《深圳市建筑工程扩初设计审批意见书》；7、环保、人防、卫生、文物保护、消防等相关主管部门的审查意见；8、施工图设计文件等《建设工程规划许可证》规划局8、办理有关手续及缴费1、合同备案（勘察设计、工程监理和施工合同）；2、人防、燃气、白蚁防治和水土保持方案的审查；3、质量监查和安全监查登记；4、交费：散装水泥基金、墙改保证金、交易咨询服务费。

建设局附件：开发手续及文件27程序提供资料认可文件经办单位9、施工报批申请(开工申请)1、申请表；2、经办人身份证明材料；3、规划许可证明文件；4、施工合同；5、监理合同和总监理工程师任命书；6、保证工程质量、施工安全检查的基本技术资料；7、支付保函收讫证明《建筑工程施工许可证》建设局10、施工招投标（招标工程）1、施工招标申请2、招标文件3、《建设工程规划许可证》4、立项批文5、资信证明和资金到位证明6、企业性质的有效证明7、由定额站审定的工程造价确定施工单位，签定承包合同建设局附件：开发手续及文件28程序提供资料认可文件经办单位11、预售1、行政许可申请书；2、身份证明；3、开发企业资质等级证书；4、土地使用权《房地产证》；5、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；6、会计师事务所出具的已投入开发建设资金的验资报告；7、施工进度和竣工交付日期说明及建设工程监理单位出具的进度报告及工程形象进度报告，7层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶，7层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成2/3结构工程；8、商品房预售方案（预售方案说明商品房位置、装修标准、预售面积及分户汇总表、交付使用后的物业管理，附预售查丈报告及商品房的总平面、立面、剖面图及分层平面图）；9、预售款监管协议；10、市地名办出具的命名批复《房地产预售许可证》国土资源和房产管理局附件：开发手续及文件29程序提供资料认可文件经办单位12、建设工程竣工验收与备案1、《深圳市房屋建筑工程竣工验收备案申请表》；2、房屋建筑工程竣工验收报告（原件）或核验证书；3、配套的燃气工程竣工验收报告（原件）或验收证书；4、消防、电梯验收合格证明文件或准许使用文件《建设工程竣工验收备案证明书》建设局13、建设工程规划验收1、申请书；2、申请人身份证明；3、《深圳市建设工程用地许可证》；4、《土地使用权出让合同》及补充协议；5、《深圳市建设工程规划许可证》及全套图纸；6、建设工程竣工测量和竣工查丈报告及图纸《深圳市建设工程规划验收合格证》（有此证方可办理产权登记）规划局附件：开发手续及文件30程序提供资料认可文件经办单位14、初始登记

1.深圳市房地产初始登记申请表；

2.申请人身份证明；3.土地使用权属证明；