2026年物业管理限时作答试题与参考答案

2026年物业管理限时作答试题与参考答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1.根据2024年修订的《住宅专项维修资金管理办法》及《民法典》关于业主共同决定事项的表决规则，业主大会成立后，决定将住宅专项维修资金划转至业主大会开立的维修资金账户的，应当满足下列哪一表决要求？A.专有部分面积占比二分之一以上且人数占比二分之一以上的业主同意B.专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主同意C.专有部分面积占比四分之三以上且人数占比四分之三以上的业主同意D.专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意2.业主李先生办理收房手续后，因长期在外地工作，房屋连续空置18个月，未享受任何针对该房屋的针对性物业服务，根据现行多数地方物业管理相关法规的规定，李先生应缴纳物业费的最低标准为？A.无需缴纳物业费B.全额缴纳物业费，不得减免C.不低于物业服务合同约定标准的70%D.不高于物业服务合同约定标准的50%3.某新建商品住宅小区，建设单位与甲物业服务企业签订的前期物业服务合同约定合同期限为5年，合同期限届满前1年，业主大会已经依法成立并选聘了乙物业服务企业，下列说法正确的是？A.前期物业服务合同自动延续至原约定5年期限届满B.前期物业服务合同自业主委员会与乙物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止C.建设单位必须继续履行前期物业服务合同至原期限届满D.业主大会需要向甲物业服务企业支付违约金才能终止前期合同4.根据《民法典》物权编的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的权属，下列说法正确的是？A.归全体业主共有，收益纳入住宅专项维修资金B.归建设单位所有，建设单位可以通过出售、附赠或者出租等方式处分C.归小区业主委员会所有，由业主委员会对外出租D.归人防部门所有，不得出售只能出租5.根据最新修订的《物业管理条例》，物业服务人应当至少多长时间向业主公开一次物业服务费用收支情况、业主共有部分的经营与收益情况？A.每月B.每季度C.每半年D.每年6.下列哪种情形不属于业主委员会委员资格应当终止的法定情形？A.因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的B.连续二次无故缺席业主委员会会议的C.因犯罪被判处刑罚无法履行职责的D.以书面形式向业主大会提出辞呈的7.某小区物业服务企业利用小区出入口的业主共有墙面发布商业广告，累计获取收益12万元，扣除合理运营成本后剩余的9万元收益应当归谁所有？A.物业服务企业所有，用于弥补物业服务成本缺口B.建设单位所有，纳入小区配套建设经费C.业主共有，应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用D.业主委员会所有，用于业主委员会委员工作补贴8.业主王女士停放在小区封闭地下车库的私家车被人为划伤，物业公共监控设施损坏无法正常调取录像，也无法提供侵权人相关信息，下列说法正确的是？A.物业不需要承担任何责任，因为侵权人不是物业服务企业B.物业未尽到合同约定的安全保障义务，应当承担相应的补充责任C.物业只要收取了停车管理费就必须承担全部赔偿责任D.王女士自己没有看管好车辆，责任应当自行承担9.下列哪一项费用不得从住宅专项维修资金中列支？A.小区屋面防水层损坏渗漏的整体维修费用B.小区电梯核心部件损坏的更换费用C.业主自家室内暖气片损坏的更换费用D.小区整体消防设施瘫痪的整改维修费用10.首次业主大会会议的筹备组，应当由哪个单位负责组织成立？A.街道办事处、乡镇人民政府B.建设单位C.县级以上房地产行政主管部门D.社区居民委员会11.物业服务企业退出物业管理项目时，下列哪一项不属于应当移交的法定资料范畴？A.小区竣工总平面图、配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料B.全体业主的个人征信报告资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.物业管理所必需的业主名册等资料12.单个业主对物业服务人公布的物业费收支情况、公共收益情况有异议的，物业服务人应当如何处理？A.拒绝提供查询，因为物业费收支属于物业服务企业商业秘密B.应当及时予以答复，配合业主查阅相关原始账目凭证C.要求业主必须经业主大会全体表决同意才能允许查询D.只配合业主委员会查询，拒绝单个业主的查询申请13.物业管理区域内发生电梯故障困人突发事件，物业服务人应当第一时间采取哪项处置措施？A.等待专业电梯维保单位到场，物业服务企业无需提前处置B.立即启动电梯应急救援预案，通知维保单位，安排持证救援人员到场开展先期处置C.通知被困业主自行联系电梯维保单位救援D.要求被困业主先行缴纳救援费用再开展救援14.建设单位在完成物业承接查验后，应当按照规定向物业所在地的哪个部门办理物业承接查验备案手续？A.市场监督管理部门B.街道办事处民政部门C.住房城乡建设主管部门或房地产行政主管部门D.自然资源主管部门15.业主共同决定事项采用电子表决方式的，下列说法符合现行法规要求的是？A.电子表决不符合法定要求，必须采用现场纸质投票方式才有效B.只要业主大会议事规则明确规定电子表决的规则和身份验证方式，就可以采用，表决结果符合法定效力C.电子表决只能用于业主意见征求，不能作为正式表决结果认定依据D.电子表决不需要身份验证，直接按照平台统计票数认定即可16.物业服务收费实行政府指导价管理的，定价基准价和浮动幅度应当由哪个部门制定公布？A.街道办事处价格监督站B.价格主管部门会同房地产行政主管部门C.建设单位会同物业服务企业D.业主委员会会同物业服务企业17.小区共用部位发生维修，需要动用住宅专项维修资金，已经发生危及房屋安全和业主人身安全的紧急情况，需要立即维修的，下列说法正确的是？A.必须先经过业主大会表决通过才能动用维修资金B.可以启动应急维修绿色通道，不经过业主表决程序直接申请动用维修资金C.必须由建设单位先行垫付维修费用，维修完成后再申请维修资金拨付D.只能由物业服务企业先行全额垫付，维修完成后再申请拨付，维修资金不得直接支付给施工单位18.业主依法转让房屋所有权时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应当如何处理？A.由原业主提取带走，新业主重新缴纳维修资金B.随房屋所有权同时转让过户给新业主，新业主不需要重新缴纳C.直接归业主大会所有，纳入小区公共维修资金账户，新业主重新缴纳D.由原业主和新业主平均分割，各取一半19.根据《民法典》规定，物业服务人不得采取下列哪种方式催交拖欠的物业费？A.向业主发送书面催缴通知书，要求限期补缴B.通过业主委员会催告欠费业主补缴物业费C.采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费D.依法向人民法院提起诉讼或者申请仲裁，主张物业费20.物业管理区域内，业主养犬行为干扰他人正常生活的，物业服务人应当采取下列哪项处置措施？A.无需管理，直接告知受害业主向公安机关报案B.及时进行劝阻、制止，劝阻制止无效的，及时向有关行政管理部门报告C.直接将违规饲养的犬只带离小区处置D.对违规养犬的业主处以罚款，截留罚款用于小区公共支出单项选择题参考答案：1.D2.C3.B4.B5.C6.B7.C8.B9.C10.A11.B12.B13.B14.C15.B16.B17.B18.B19.C20.B二、多项选择题（每题2分，共20分）1.根据《民法典》物权编相关规定，建筑区划内下列区域属于业主共有的有？A.建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外B.建筑区划内的绿地，属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外C.建筑区划内的其他公共场所、公用设施D.建筑区划内的物业服务用房E.占用业主共有道路或者其他场地设置用于停放汽车的车位2.业主共同决定事项中，需要经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意才能通过的事项有？A.筹集住宅专项维修资金B.改建、重建建筑物及其附属设施C.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营性活动D.选聘和解聘物业服务企业E.制定和修改业主大会议事规则3.根据《民法典》物业服务合同章的规定，物业服务人的法定义务包括下列哪些？A.按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分B.维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全C.对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理D.定期公开物业服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况E.接受业主的监督，及时答复业主对物业服务情况提出的询问4.下列哪些情形下，业主委员会可以依法组织业主重新选聘物业服务企业？A.物业服务合同期限届满，业主大会已经决定不续聘原物业服务人的B.原物业服务人违反合同约定，擅自提前退出物业管理项目的C.原物业服务人被依法吊销营业执照、无法继续提供物业服务的D.物业服务合同约定的解除事由已经出现，合同依法解除的E.业主委员会半数以上委员要求更换物业服务企业的5.住宅专项维修资金的法定使用范围包括下列哪些？A.住宅共用部位保修期满后的维修和更新、改造B.住宅共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造C.改善小区物业服务人员的福利待遇D.弥补物业服务企业的物业费亏损E.业主委员会的日常办公经费6.物业服务人收取下列哪些费用符合法律规定和合同约定？A.物业服务合同明确约定的物业服务费用B.经业主共同决定同意，扣除利用业主共有部分经营产生的合理成本C.未经业主同意自行收取的电梯运行公摊电费D.未经业主大会同意擅自提高标准的物业费部分E.符合物业服务合同约定的车辆停放服务费7.根据《物业管理条例》，业主委员会的法定职责包括下列哪些？A.执行业主大会的决定和决议B.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况C.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同D.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同E.监督管理规约的实施8.物业承接查验过程中，建设单位应当向物业服务企业移交下列哪些法定资料？A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.物业管理所必需的业主名册等其他资料E.建设单位近三年的财务会计报表9.物业服务合同终止后，原物业服务人拒不移交相关资料和物业服务用房的，业主委员会可以通过下列哪些合法途径解决争议？A.向街道办事处、乡镇人民政府以及房地产行政主管部门报告，请求协调处理B.向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人履行移交义务C.组织业主强行驱赶原物业服务企业工作人员，自行接管小区D.直接截留所有剩余物业费，不予支付给原物业服务人E.向当地人民调解委员会申请调解，协商解决移交争议10.物业管理区域内突发重大公共卫生事件时，物业服务人应当依法履行下列哪些职责？A.按照属地政府和疾控部门的要求，落实各项疫情防控措施B.对小区公共区域、共用设施设备定期开展消毒消杀C.协助社区居委会开展小区人员排查、信息登记、核酸检测等工作D.按照防控要求，阻拦不符合防疫规定的人员进入小区E.对违反防疫规定的业主处以拘留处罚多项选择题参考答案：1.ABCDE2.ABC3.ABCDE4.ABCD5.AB6.ABE7.ABCDE8.ABCD9.ABE10.ABCD三、案例分析题（共60分）案例一：（20分）某新建商品住宅小区，总建筑面积12万平方米，总户数960户，2025年3月全部交付业主，建设单位选聘了甲物业服务企业提供前期物业服务，前期物业服务合同约定合同期限为5年，自首批房屋交付之日起算。2025年10月，占总业主人数35%、专有部分面积占比38%的业主联合向街道办事处提出申请，要求召开首次业主大会会议，选举业主委员会，选聘新的物业服务企业。街道办事处在收到申请后15日内，指导成立了首次业主大会会议筹备组，筹备组由业主代表5人、建设单位代表1人、街道办事处代表1人、社区居委会代表1人组成，筹备组组长由街道办事处代表担任。筹备组制定了表决规则，明确可以采用实名电子表决的方式进行业主共同决定事项表决，并提前15日将会议时间、会议内容、表决方式通知了全体业主。首次业主大会会议召开后，统计结果显示，有专有部分面积占比68%的业主、人数占比65%的业主参与了表决，最终表决结果为：同意选举业主委员会，同意解聘甲物业服务企业，同意选聘乙物业服务企业，同意授权业主委员会与乙物业服务企业签订物业服务合同，其中同意解聘甲物业、选聘乙物业的票数，分别占参与表决专有部分面积的56%、参与表决人数的58%。首次业主大会会议结束后，业主委员会依法办理备案手续成立，随后要求甲物业退出小区，移交相关资料和物业服务用房，甲物业拒绝退出，提出前期物业服务合同还有4年多才到期，业主大会提前解聘属于违约行为，要求业主委员会支付违约金，否则拒绝退出小区。问题：1.本案中首次业主大会会议召开是否符合法定要求？解聘甲物业、选聘乙物业的表决结果是否有效？请说明理由。（12分）2.甲物业拒绝退出小区的理由是否合法？请说明理由。（8分）参考答案：1.本案中首次业主大会会议召开符合法定要求，解聘甲物业、选聘乙物业的表决结果合法有效。理由如下：第一，根据《物业管理条例》规定，物业管理区域内房屋交付使用的建筑面积达到总面积百分之五十以上的，即符合成立业主大会的条件，占总人数百分之二十以上的业主就可以提出召开首次业主大会的申请，本案中小区房屋已经全部交付，交付面积占比100%，35%的业主联合提出申请，符合法定申请条件。第二，筹备组的组成符合法定要求，现行法规规定首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道代表、社区代表组成，组长由街道代表担任，本案中筹备组成员构成符合规定，不存在违法情形。第三，表决程序合法，筹备组提前15日通知全体业主会议相关事项，明确电子表决规则符合现行法规要求，法律不禁止电子表决，只要议事规则明确约定就具备法律效力。关于表决结果效力，根据《民法典》规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，要求专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数、参与表决人数过半数的业主同意即为通过。本案中参与表决的专有部分面积占比68%、人数占比65%，满足双三分之二以上参与的要求，同意票占参与表决面积和人数的比例分别为56%、58%，均超过半数，因此表决结果合法有效。2.甲物业拒绝退出的理由不合法。根据《民法典》明确规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的期限即使未届满，业主大会选聘新的物业服务企业，且业主委员会与新物业服务企业订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止，不属于违约行为，不需要业主方承担违约责任。业主大会依法享有的选聘解聘物业服务企业的法定权利，不受前期物业服务合同剩余期限的限制，因此甲物业以合同未到期为由拒绝退出没有法律依据，应当依法配合移交，退出物业管理区域。案例二：（20分）某建成小区投入使用已经12年，小区共有各类业主共有公共收益项目：占用业主共有道路设置的停车位月租金收入每年24万元，电梯轿厢商业广告收入每年18万元，小区出入口业主共有墙面广告收入每年8万元，上述所有公共收益均由物业服务企业收取管理。2025年年底，多名业主要求物业服务企业公开近三年公共收益收支情况，物业公开的明细显示，三年累计收取公共收益150万元，扣除物业人工费、广告费税费、零星公共设施维修费等成本合计68万元，剩余82万元已经全部用于弥补物业服务企业的物业费亏损，物业称小区2018年签订物业服务合同时约定的物业费标准过低，物业每年都亏损近30万元，用公共收益弥补亏损是行业惯例，不需要经过业主同意。业主提出异议，认为公共收益属于全体业主共有，物业服务企业未经业主大会同意，擅自将公共收益用于弥补自身物业费亏损，侵犯了全体业主的合法权益，要求物业返还剩余的82万元公共收益，存入小区住宅专项维修资金账户，双方协商不成诉至人民法院。问题：1.本案中小区公共收益的权属应当如何认定？（8分）2.物业服务企业将公共收益用于弥补自身物业费亏损的行为是否合法？请说明理由。（12分）参考答案：1.根据《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。本案中，小区停车位占用业主共有道路设置，电梯轿厢、小区出入口墙面均属于全体业主共有的共有部分，利用上述共有部分开展经营活动产生的所有收入，扣除物业服务企业收取、管理过程中产生的合理成本后，剩余收益全部归全体业主共有，物业服务企业仅享有收取和管理的权限，不享有公共收益的所有权，不得擅自处分。2.物业服务企业的行为不合法，理由如下：第一，公共收益的处分必须经过业主共同决定，物业服务企业无权擅自决定公共收益的用途。根据现行物业管理法规规定，公共收益属于业主共有，应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于小区物业管理的其他事项，包括抵扣物业费、小区公共设施改造、业主委员会工作经费等，但是任何用途的处分都必须经过业主大会依法表决通过，物业服务企业没有擅自处分公共收益的权利。第二，物业费亏损属于物业服务企业自身经营风险，物业服务企业如果认为物业费标准过低无法覆盖成本，可以通过与业主委员会协商，提请业主大会表决调整物业费标准，或者按照合同约定程序解除物业服务合同，不能擅自处分业主的财产弥补自身经营亏损。第三，本案中物业服务企业主张的行业惯例不能对抗法律的强制性规定，也不能违反业主的共同财产所有权，因此其行为属于侵权行为，应当将扣除合理成本后的剩余公共收益返还给全体业主，由业主大会依法决定用途。案例三：（20分）某小区建成于2010年，共有12栋住宅楼，住户312户，小区配备6台乘客电梯，截至2025年已经使用15年，近年来电梯故障频率不断升高，2025年8月，当地特种设备检验机构对小区电梯进行年度检验后出具《特种设备安全整改通知书》，明确6台电梯的曳引机存在严重磨损，制动器部件老化，存在重大安全隐患，必须立即更换核心部件，否则电梯应当停止运行。小区已经依法成立业主委员会，小区住宅专项维修资金存放在当地住建部门的专用账户，经第三方机构测算，更换6台电梯核心部件总共需要费用128万元。业主委员会组织全体业主就是否动用维修资金更换电梯核心部件进行表决，结果因为有142户业主长期在外省工作生活，不回复表决通知也不参与线上表决，最终参与表决的业主专有部分面积占比只有55%，业主人数占比只有52%，没有达到法定的双三分之二参与表决的要求，表决未能通过。其中有38户低楼层业主明确表示不同意动用维修资金，主张自己很少乘坐电梯，不应当使用自己交的维修资金给高楼层业主修电梯。业主委员会随后向当地住建部门申请启动维修资金应急维修流程，住建部门工作人员回复称，本案不属于危及房屋结构安全的紧急情况，不能走应急流程，必须等待表决通过才能使用。问题：1.本案中更换电梯核心部件的费用是否可以从住宅专项维修