小阳春能否持续？再论房地产市场止跌企稳的三个条件

国海证券研究所小阳春能否持续？--再论房地产市场止跌企稳的三个条件宏观深度研究最近一年走势2026年一季度，房地产市场出现“小阳春”，重点城市二手房成交显著放量，新房价格环比上涨城市数量有所增加。但当前成交热度能否持续？还要看居民对房地产的信心能否持续改善、库存能否持续去化、政策能否持续支持？本报告试图回答，房地产“小阳春”能否持续的问题。n居民对房地产的信心持续改善信心比黄金更重要。一季度以来，房地产市场已呈现出积极变化。要让“小阳春”持续下去，居民信心必须继续改善并保持稳定。购房者信心恢复，主要有四个支撑。一是由于宏观经济向好提供底层支撑。2026年一季度国民经济实现良好开局，GDP同比增长5.0%。从收入端看，一季度全国居民人均可支配收入12782元，扣除价格因素实际同比增长4.0%。从结构来看，工资性收入同比增长4.9%，保持稳定；经营净收入同比增长6.6%，是收入增长的主要贡献项，体现出小微企业和个体工商户的经营活力有所恢复。从物价看，2026年1-4月CPI同比上涨0.9%，温和通胀环境亦有助于名义收入的改善和消费意愿的释放。宏观经济的向好，为房价预期改善提供了坚实基础。二是股市财富效应逐步显现。2024年9月24日政策组合拳推出以来，上证指数从2863点上涨至2026年5月超4200点，刷新2015年以来新高。2024年9月24日至2026年5月11日，上证指数累计涨幅达48%，显著修复并提升了居民金融资产市值，形成了较为可观的财富效应，为居民“卖旧买新”提供重要资金储备。与此同时，居民资产配置行为出现明显变化。2026年一季度住户存款增加7.7万亿元，同比少增1.5万亿元；银行理财市场存续规模较去年末缩水1.38万亿元。新增定期存款占比从2023年的96.2%下降至2026年一季度的84.9%，居民“持币待购”意愿增强。三是法拍房对边际房价的冲击减弱。2026年一季度重点城市法拍住宅成交占比整体维持低位，北京降至0.6%，上海0.7%，广州、深圳小幅上升1.7个和0.6个百分点，占比约为3.4%和3.6%。法拍房占比整体维持低位，因法拍折价引发的“价格坍缩”被有效隔离在证券研究报告2局部范围，并未蔓延至主流二手房定价体系。法拍房对市场影响更可控。根据中指数据统计，2026年一季度住宅类法拍房挂拍9.5万套，同比下降4.3%。在此基础上，以深圳为例，部分债权银行已主动“下场”定价快速处置抵押资产，未来法拍房的折价率将更合理，有助于避免价格螺旋下跌，边际房价得到稳定。四是租金回报率回升修复房地产资产估值。2026年3月，中指研究院50城平均租金回报率为2.26%，高于同期5年期定存利率1.3%和10年期国债收益率1.8%。居民购房现金流正逐步转正。租金回报率托底资产价格的核心机制在于，租金收益覆盖月供成本，持有房产从“净支出”状态切换为“收支平衡甚至盈余”。以北京朝阳区安贞西里一套60平方米两居室为例，根据链家资料显示当前市场总价约220万元，月租金约5300元，租金收益率约为2.9%，明显高于定存利率。假设首付120万元，公积金贷款100万元，贷款期限20年、等额本息还款，月供约为5347元，月供与月租金已非常接近。这意味着购房者每月实际现金流出压力较小，当公积金贷款额度提升或房贷利率进一步走低，租金收益完全覆盖月供将是大概率事件。宏观经济、财富效应、供给扰动、资产估值四个维度形成合力，居民信心改善具备一定可持续性，这是“小阳春”延续的最重要条件。但股市波动、经济复苏斜率等不确定性仍需继续观察。n库存持续去化2026年4月末，全国商品房待售面积同比下降0.5%，连续2个月下降，供求关系出现边际改善。但全国房地产库存总量（含现房、在建及已供未动工土地）约为57.4亿平方米，库存压力尚未根本缓解。只有推动库存持续去化，才能为市场止跌企稳提供基础。目前库存去化渠道在拓宽。2026年各地积极探索多渠道盘活存量商品房，将有助于库存去化。湖南省已明确2026年计划收购存量商品房200万平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍和人才住房等；河南省支持发行专项债收购存量住房。通过收储转化，可以在补充保障房供给的同时，消化库存。土地成交持续下降。根据中指数据统计，全国土地成交规划建面连年土地成交下降持续，1-4月同比下降19.2%。土地成交的持续缩量，意味着后续新房供应将减少，有助于去库存。各地也因城施策精准调控，如福建省明确，部分市、县去化周期超过24个月应暂停商品住宅用地供应，12至24个月的按“盘供平衡”原则供应。这种的精准调控，使土地供应与各地实际消化能力相匹配，避免无效供给的进一步累积。证券研究报告3产品升级，供给结构优化。2026年《政府工作报告》明确“好房子”建设标准，“安全、舒适、绿色、智慧”成为新一轮产品升级的核心方向。通过容积率优化、绿色建筑、智慧社区等产品升级政策，鼓励开发商打造符合新一代居住需求的改善型产品，推动住房“更新换代”，激活新房市场需求，避免库存长期沉淀。与此同时，规划端也给予有力支持。相关部门优化居住用地规划指标，包括适度提高容积率、调整绿地率、建筑密度、建筑退让距离、停车配建标准，并完善公共服务、市政交通设施配建以及风貌引领要求。这些供给结构优化措施，既提升了新房产品的竞争力，又更好地匹配了居民改善型住房需求，有助于加速库存去化。多渠道去化、供给收缩、产品升级共同发力，有望推动库存持续去化，助力市场企稳。n政策持续支持本轮“小阳春”是限购松绑、房贷利率下调、公积金优化、“以旧换新”等多项政策叠加的结果。政策边际效应容易递减，要让行情持续，必须保持政策连续性和针对性。一是进一步降低交易成本。在现有换房退税、增值税3%税率基础上，可继续降低首套或唯一住房契税，对“卖一买一”家庭给予契税减免。同时推动中介费率公开透明、实行分档收费，减少交易摩擦。二是保持金融支持力度。当前购房首付最低15%、房贷利率已低至3.06%。下一步可因城施策放宽首套认定，如挂牌房源不计套数，按区划分首套房标准。扩大公积金提取支付首付范围，提高多子女家庭额度。推广贷款利息补贴，如苏州青年人才50%贴息，南京“卖旧买新”的1%贴息等。金融支持力度的持续可支持房地产市场稳定。三是政策工具箱保持动态更新。加大“以旧换新”力度，推广国企收购旧房、中介优先帮卖、解约保护等模式，打通置换堵点。因地制宜发放购房补贴，重点支持多子女和换房家庭。全面推广“房票安置”，珠海等地已明确用于城中村改造。建立多元化房源库，探索房票跨区域流通，直接为新房市场导入需求。政策保持其支持力度并持续优化，可助力巩固当前房地产市场回暖n风险提示房地产市场超预期下行风险；对政策解读偏差；调研样本有限，不足以反映市场主体；数据可得性局限，口径不完全统一；历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差。证券研究报告451、居民对房地产的信心持续改善 1.1、宏观经济向好 1.2、股市财富效应逐步显现 1.3、法拍房对边际房价的冲击减弱 1.4、租金收益率回升修复房地产资产估值 2、库存持续去化 2.1、库存去化渠道在拓宽 2.2、土地成交持续下降 2.3、产品升级，供给结构优化 3、政策持续支持 4、风险提示 证券研究报告6图1：2026一季度居民人均可支配收入增长4% 7图2：2026年1-4月CPI同比上涨 7图3：股市上涨修复了居民金融资产市值 8图4：一线城市租金收益率变化 图5：新建住宅、二手住宅价格环比上涨城市数增多 图6：新建住宅、二手住宅价格环比降幅收窄 图7：2023年-2026年4月北京二手房成交套数 图8：2023年-2026年4月上海二手房成交套数 图9：2023年-2026年4月成都二手房成交套数 图10：2023年-2026年4月杭州二手房成交套数 表1：2026年一季度住户存款存款增长放缓 8表2：公募基金、银行理财产品资产规模下降 9表3：一线城市法拍房占比 9表4：2026年一季度各能级城市法拍住宅成交结构 表5：北京部分小区租金收益率超过3% 表6：2015-2026年4月库存情况 13表7：2019-2026年1-4月全国土地成交情况 证券研究报告72026年一季度的房地产市场“小阳春”，重点城市二手房成交显著放量，新房价格环比上涨城市数量有所回升。但当前成交热度能否持续？还要看居民对房地产的信心能否持续改善、库存能否持续去化、政策能否持续支持？本报告试图回答，房地产“小阳春”能否持续的问题。1、居民对房地产的信心持续改善信心比黄金更重要。要让“小阳春”持续下去，居民信心必须继续改善并保持稳购房者信心恢复，一是由于宏观经济向好，为房价预期改善提供底层支撑。经济增长动能稳固，增速处于合理区间。2026年一季度国民经济实现良好开局，GDP同比增长5.0%。居民收入保持实际增长，结构上呈现积极变化。一季度全国居民人均可支配收入12782元，扣除价格因素实际同比增长4.0%，与GDP增速基本同步。从收入结构看，工资性收入同比增长4.9%，保持稳定增长，反映出就业市场的韧性；经营净收入同比增长6.6%，成为收入增长的主要拉动项，小微企业和个体工商户的经营活力有所恢复，有望这成为购房的重要力量。温和通胀环境有利于名义收入改善与消费意愿释放。2026年1-4月CPI同比上涨0.9%，处于理想区间。温和的价格上行一方面提振了企业盈利预期，另一方面降低了居民持有现金的观望情绪，增强了对包括房产在内的实物资产的配置意愿。图1：2026一季度居民人均可支配收入增长4%图2：2026年1-4月CPI同比上涨股市财富效应成为居民购房的重要资金储备来源。2024年9月24日政策组合拳推出以来，上证指数从2863点开启持续上涨行情，至2026年5月上证指数证券研究报告8上证指数累计涨幅达48%，显著修复并提升了居民金融资产市值，形成了较为可观的财富效应，为居民“卖旧买新”提供重要资金储备。图3：股市上涨修复了居民金融资产市值与此同时，央行数据显示今年一季度住户存款增加7.7万亿元，同比少增1.5万 亿元，存款增长放缓；银行理财市场存续规模为31.9万亿元，较去年末下降1.38 万亿元；公募基金规模37.5万亿元，较2025年底下降约1815亿元。新增定期存款占比从2023年的96.2%下降至2026年一季度的84.9%，居民“持币待购”意愿增强。表1：2026年一季度住户存款存款增长放缓人民币住户存款余额定期及其他存款余额定期存款占比新增住户存款新增定期存款新增定期占比201554.634.362.8%4.42.3201659.836.661.2%5.22.3201764.439.661.4%4.62.9201871.644.962.7%7.25.3201981.351.863.8%9.76.9202092.659.964.7%11.38.12021102.568.266.5%9.98.32022120.381.968.1%17.813.72023137.098.071.5%16.716.02024151.3109.972.7%14.311.92025165.9121.873.4%14.611.92025年1-3月160.5117.873.4%9.28.02026年1-3月173.6128.373.9%7.76.5证券研究报告9表2：公募基金、银行理财产品资产规模下降银行理财产品资金余额（万亿元）综合来看，股市财富效应与居民资产再配置形成合力。一方面，金融资产增值直接充实了购房资金；另一方面，存款与理财资金流出为家庭资产结构优化提供了腾挪空间。这对于弥补改善型购房“卖旧买新”过程中的资金缺口，以及提振市场整体信心，正在发挥积极的边际作用。法拍房对边际房价的冲击减弱，折价效应被有效控制在局部范围。法拍房作为市场化处置不良资产的重要渠道，其挂拍量与成交价往往对周边二手房定价形成锚定作用。从重点城市看，法拍住宅成交占比整体维持低位，未出现系统性攀升。根据我们计算，2024年，北京、上海、广州、深圳的法拍住宅成交占比分别为1.2%、0.7%、1.8%、2.9%；2026年一季度这一占比出现明显分化，北京降至0.6%，上海持平于0.7%，而广州、深圳分别上升1.7个和0.6个百分点，对应占比约为3.4%和3.6%。尽管广深占比有所抬升，但绝对水平仍处于个位数低位，因法拍房折价引发的“价格坍缩”效应被有效隔离在局部范围，并未蔓延至主流二手房定价体系。表3：一线城市法拍房占比证券研究报告从总量数据看，法拍房供给压力有所缓解。根据中指数据统计，住宅类法拍房方面，2026年一季度法拍住宅挂拍房源数量9.5万套，同比下降4.3%；成交2.96万套，同比增加12.7%；清仓率31.1%，较上年提升4.7个百分点；成交总金额307.4亿元，同比下降12.4%；一季度法拍住宅成交均价7507元/㎡，同比下降17.5%。前期存量风险正在逐步出清，新增不良资产进入司法拍卖的节奏放缓。一线城市新增法拍房较少，清仓率高，折价率低，对边际房价影响较小。根据中指数据统计，2026年一季度一线城市法拍住宅房源成交1963套，成交总金额73.9亿元，成交均价29999元/㎡。其中，北京成交276套，清仓率44.5%，成交折价率74.3%，成交均价37994元/㎡。上海成交407套，清仓率59%，成交折价率75.4%，成交均价40860元/㎡。广州成交809套，清仓率47.3%，成交折价率76.9%，成交均价15755元/㎡。深圳成交471套，清仓率64.9%，成交折价率91.5%，成交均价37325元/㎡。表4：2026年一季度各能级城市法拍住宅成交结构处置机制趋于成熟，银行主动“下场”定价有助于稳定边际房价。以深圳为例，部分债权银行已主动快速处置抵押资产，缩短了法拍周期，避免了反复流拍导致的折价率螺旋式下降。实践中，银行作为最先评估法拍房抵押价值的金融机构，能够在厘清债权顺位、完成内部估值后，合理设定挂牌参考价，减少因信息不对称、评估滞后带来的流拍和反复调价。这一机制优化，使得法拍房的折价率将更趋合理，其对周边二手房市场的负面外溢效应有望进一步收敛。租金收益率持续回升，推动房地产资产估值修复，持有住宅的现金回报已具备比较优势。租售比是衡量房产资产价值的重要标尺。当租金回报率上行至超过无风险收益率时，住宅资产的内在价值获得重估支撑。住宅租金收益率已超过主要无风险金融资产收益率。2026年3月，中指研究院50个重点城市平均租金收益率为2.26%。横向比较当前低利率环境，截至2026年3月国有大型银行5年期定存利率仅为1.3%，10年期国债收益率约1.8%。持有住宅并通过出租获取的现金回报，已高于将资金存入银行或购买长期国债的收益。但租金收益率这个指标是静态的，假定了未来租金不变。随着CPI的温和上涨，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望进一步提升。证券研究报告图4：一线城市租金收益率变化更为关键的机制在于，租金收益逐步覆盖月供成本，购房现金流由负转正。租售比托底资产价格的核心逻辑是，当租金收益与月供支出接近甚至超过时，持有房产从“净支出”状态切换为“收支平衡乃至盈余”状态，从而显著降低购房者的持有压力，激发真实居住需求和长期配置需求。部分租金收益率高的小区，月还款现金流可小于租金。以北京朝阳区安贞西里一套60平方米两居室为例，根据链家资料显示当前市场总价约220万元，月租金约5300元，租金收益率约为2.9%，明显高于定存利率。假设首付120万元（首付比例55%公积金贷款100万元，贷款期限20年、等额本息还款，月供约为5347元，月供与月租金已非常接近。这意味着购房者每月实际现金流出压力较小，若首付比例下调或房贷利率进一步走低，租金收益完全覆盖月供将是大概率事件。表5：北京部分小区租金收益率超过3%贷款（万元）款展望未来，租售比仍有进一步改善空间。一方面，政策层面有望引导房贷利率维持在低位，降低购房成本；另一方面，通过城市更新、产业导入、人口净流入证券研究报告等手段提升真实租金水平，从而继续推高租售比。随着租售比的持续修复，房地产资产估值将获得更坚实的基本面支撑，这对稳定市场预期、引导长期资金回流楼市具有积极意义。今年一季度以来，房地产市场已呈现出积极变化。未来宏观经济、财富效应、供给扰动、资产估值四个维度形成合力，居民信心改善具备一定可持续性。但股市波动、经济复苏斜率等不确定性仍需继续观察。从价格端来看，4月份70个大中城市中，房价环比企稳的城市数量明显增多。其中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有14个和12个，较前期低点有所回升。从整体价格指数看，4月70城新建商品住宅价格环比下跌0.2%，二手住宅价格环比亦下跌0.2%，虽然仍处负值区间，但降幅较前期已显著收窄。这表明，在持续的政策支持和市场自我调节下，房价下跌的势头得到初步遏制。图5：新建住宅、二手住宅价格环比上涨城市数增多图6：新建住宅、二手住宅价格环比降幅收窄成交量上，全国重点城市二手房市场放量，上海3月二手房成交31215套，同比增长6%，创近五年单月新高，4月二手房成交28742套，创近十年同期新高；北京3月二手房成交21822套，创近15个月新高，4月二手房成交19784套，套、24498套，时隔七个月再度超过2万套；杭州3月二手住宅成交4900套，创近11个月单月成交新高，4月二手住宅成交5062套。图7：2023年-2026年4月北京二手房成交套数图8：2023年-2026年4月上海二手房成交套数证券研究报告图9：2023年-2026年4月成都二手房成交套数图10：2023年-2026年4月杭州二手房成交套数2、库存持续去化2026年4月末，全国商品房待售面积同比下降0.5%，连续两个月回落，标志着供求关系出现边际拐点。但库存压力尚未根本缓解，截至2026年4月，全国房地产库存总量（含现房、在建及已供未动工土地）约为57.4亿平方米，仍处历史高位。多渠道去化、供给收缩、产品升级，正共同推动库存持续消化，助力市场企稳。表6：2015-2026年4月库存情况指标名称库存狭义库存广义库存更广义库存合计（已竣工未销售，万（已开工未竣工，万（已拿地未开工，万证券研究报告针对广义库存高企的现实，2026年“收购存量商品房用作保障性住房”作为核心政策工具全面铺开，形成了财政端“以购代建、以存补保”的组合工具箱，加速存量房去化，缓解房企流动性与债务压力。目前库存去化渠道在拓宽，多省市发力。2026年1月，湖南省住房城乡建设工作会议提出，计划全年收购存量商品房200万平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。2025年，湖南省在积极探索中已通过收购存量商品房用作保障性住房6726套，发行专项债9.79亿元。省住建厅将统筹专项债、保障性住房再贷款、公积金增值收益等多种资金渠道，推动“以购为主”模式走向规模化、制度化。在县区层面，慈利县发布了收购存量商品房用作保障性住房的房源征集通告，明确面向城区内已建成未出售的商品房开展收购工作。河南省支持各地加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房，并加快推进郑州、洛阳市127个专项借款城中村改造项目建设。截至2025年末，郑州已有2个存量房收购项目获批发行地方政府专项债资金3.8亿元，并获银行授信7.47亿元，授信期限超过25年，利率不到3%，将促成2206套存量商品房转化为保障性租赁住房。财政资金与信贷资金政策的协同合力，不仅降低了保障房的供给成本，也成为库存消化的重要驱动力。2026年2月，重庆市五部门联合发布稳定房地产市场新政，鼓励收购主体按照市场化、法治化原则，运用保障性住房再贷款政策工具，使用企业自有资金、住房租赁团体购房贷款、保障性住房收购贷款、地方政府专项债券等多渠道资金，大力收购存量商品房，用作保障性住房、人才房、青年公寓、职工宿舍等，有效盘活存量。区县政府（管委会）加大支持力度，按照批量收购存量商品房总金额的1%给予收购主体补贴。收购存量商品房既补充了保障性住房供给，缓解了特定群体的住房困难，又以市场化方式赋予存量资产新的价值，为各地去库存提供了可复制的经验。当前多地收储实践已呈现积极进展，收购规模逐步扩大，资金来源日趋多元，运营机制不断规范。但从全国看，当前收购规模相对总库存而言仍较为有限，资金可持续性和项目收益平衡仍是主要制约。未来仍需进一步扩大专项债和保障性住房再贷款支持规模，吸引更多市场化主体参与；同时探索收购后持有运营的长期收益机制，如REITs。并在更多去化压力较大的城市加快复制推广。只有持续拓宽资金渠道、优化运营模式，这一工具才能从局部探索转向全国规模化的库存去化主力渠道。从总量看，全国土地成交规划建面连续5年下降。根据中指数据统计，2025年全年土地成交规划建面约9.9亿平方米，较2024年下降12%，较2020年峰值下降67%。其中，2025年住宅用地成交约1.07万宗，合计规划建筑面积6.5证券研究报告亿平方米，同比分别下降22.8%、12.2%，两项指标自2021年以来已连续5年下降。进入2026年，土地市场延续缩量态势，2026年1-4月全国土地成交规划建面成交同比下降19.2%。土地成交的持续缩量，意味着未来新房供给将显著减少，是从供给侧推动去库存的根本性举措。从结构看，“因城施策、供地联动去化”的原则正在各地落地。福建省出台政策，明确要求，商品住房库存去化周期超过24个月的市、县（除福州、厦门、泉州外），应暂停商品住宅用地供应；去化周期在12至24个月的，按照“盘供平衡”的原则进行供应。对去化周期较短的区域，督促项目加快前期工作、推动提前开工，避免“有需求无供应”的结构性缺位。2026年4月，广州市规划和自然资源局与市住房和城乡建设局联合印发《关于支持高品质住宅建设的若干意见》，探索了进一步缩减存量房库存的路径，鼓励存量低效用地功能转换、精细供地节奏推行“小步快跑、高频少量”供地方式，强化供需动态适配。这种“因城施策”的精准调控，使土地供应与各地实际消化能力相匹配，避免无效供给的进一步累积。表7：2019-2026年1-4月全国土地成交情况在存量去化的同时，以供给结构优化，是激活新房市场去库存的重要驱动力。2026年政府工作报告明确提出“有序推动安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，“好房子”已连续两年被写入政府工作报告，从探索实践走向全面推进。住房城乡建设部印发了《关于提升住房品质的意见》，对“好房子”建设作出全面部署。在地方层面，多地已就“好房子”建设出台细化措施。重庆市将“好房子”建设与财税金融工具深度结合。要求积极支持开发企业利用新供地和存量地打造成品住宅“好房子”项目，对达到一星级以上绿色建筑标准的成品住宅项目享受绿色金融支持政策；鼓励银行为符合条件的“好房子”项目加大信贷支持力度，对推行定制化装修的项目提供装修贷款优质服务。同时，将符合条件的智能家居纳入个人消费者购新补贴范围，推动房屋消费升级与产业链协同发展。成都于2026年3月印发《成都市2026年“好房子”建设工作要点》，从“好设计—好建造—好质量—好运维”四个维度入手，构建全流程管理体系。证券研究报告与此同时，规划端也给予有力支持。2026年1月，辽宁省住建厅和自然资源厅联合印发《关于支持“好房子”建设的若干措施》，其中明确提出“支持在详细规划中优化居住用地的容积率、绿地率、建筑密度、建筑退让、停车配建以及公共服务、市政交通设施配建、风貌引领等规划要求”；“优化容积率计算规则，对为提升居住品质而增加的特定空间，给予容积率计算上的激励”；“适度提高停车泊位标准”。这一省级文件是自然资源部导向在地方落地的具体体现。福建省自然资源厅也在答复人大代表建议时明确：落实建筑容量控制指标有关规定，“合理确定新出让高品质住宅用地的容积率、建筑密度、建筑限高、市政基础设施配套等规划指标，提高住宅小区建设品质”。湖南省支持各地因地制宜组织开展“好房子”建设试点，因地制宜出台“好房子”建设的公共服务设施配套标准及规划导则，优化设计。这些供给结构优化措施，既提升了新房产品的竞争力，又更好地匹配了居民改善型住房需求，有助于加速库存去化。3、政策持续支持本轮“小阳春”是限购松绑、房贷利率下调、公积金优化、“以旧换新”补贴等一系列政策累积效应的集中释放。据中指研究院统计，截至4月27日，年内全国各地出台房地产相关政策已超300条，频次明显高于去年同期。政策密集发力有助于短期行情的实现，但政策效果往往存在边际递减规律，要保持行情延续，后续仍需在多个维度持续输出。一是降低交易成本。降低成本是激发市场活力的基础性手段。近年来，房地产交易相关税费持续降低，契税、增值税、个人所得税政策均有所调整，为住房消费创造了低成本的税收环境。在税费方面，多项减负政策已于2026年初落地并持续优化。自2026年1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，增值税征收率由此前的5%下调至3%；购买满2年的住房，继续免征增值税。以一套成交价100万元的住房为例，新的征收率下需缴纳约2.91万元增值税，较此前减少约1.85万元。与此同时，换购住房个人所得税退税政策延续至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，给予个人所得税退税优惠，这是该优惠政策自2022年出台以来的第二次延期。在契税方面，有空间进一步优化。目前个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。在此基础上，可进一步探索降低契税税率，如首套或唯一住房契税降至1%以下，或对“卖一买一”家庭给予额外契税减免，进一步降低置换门槛。在交易费用方面，推动中介费率公开透明、鼓励分档收费模式成为政策新方向。贵阳市明确，参与“以旧换新”活动的中介机构全部中介费不超过成交价的2.5%。深圳市南山区推出的“以旧换新”活动，不仅推出最高5万元的房产以旧换新消费券，还将卖房佣金最低降至1%，出售800万元旧房、购入1500万元新房的证券研究报告一卖一买，最高可省约40万元。未来可以鼓励在“以旧换新”活动中减免中介相关费用，以降低置换成本、提高旧房销售效率。二是保持金融支持力度。金融端的持续宽松是稳定市场预期的关键支撑。当前全国层面房贷最低首付已降至15%，商业性个人住房贷款不再区分首套房和二套房，个人住房贷款加权平均利率维持在3.06%的低位。广州、深圳、武汉等核心城市在“五一”前后接连出台新政，金融支持力度持续加码。因城施策放宽首套房认定标准。将首套房认定范围从全市缩小至拟购房所在行政区（县跨区购房不计入已有住房套数，如成都市、东莞市、合肥市、杭州等，2026年武汉、郑州也发布相关新政。将家庭名下已挂牌计划出售的住房不纳入贷款套数认定，为置换群体打通“卖一买一”通道，如武汉市、成都市。提升公积金贷款支持力度。上海市2026年2月“沪七条”落地，将家庭首套公积金贷款最高额度由160万元提升至240万元，购买绿色建筑可上浮15%，多子女家庭可再上浮20%，叠加后单笔最高可贷324万元。深圳市2026年4月万元。叠加首套房、初婚初育、多子女家庭等多重上浮因子后，家庭最高可贷351万元。广州市2026年4月30日出台新政，个人公积金贷款最高额度提至100万元，两人及以上共同购房最高额度提至200万元。若同时满足多子女、购买“好房子”等条件，额度上浮比例叠加后，家庭最高可贷360万元。杭州、苏州、宁波、武汉、成都、天津也陆续提升。下一步可因城施策继续扩大提取公积金支付首付的适用范围，以及多子女家庭公积金额度上浮、套数认定优化等政策。拓展贷款利息补贴试点。南京对“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息补助，全市贴息总资金限额1亿元，先申先领。苏州给予35周岁以下青年人才公积金贷款利息50%补贴，以精准支持青年群体购房。三是政策工具箱保持动态更新。“以旧换新”和房票安置正在成为消化存量、激活需求的有力手段，各地探索的丰富案例为政策推广提供了可复制的经验集合。“以旧换新”正从试点探索走向规模化落地，但仍需进一步拓宽覆盖面和打通堵点。目前各地已形成国企收购、政府补贴、委托销售+中介协同等多种成熟模式，成效逐步显现。国企收购模式，由地方国企直接收购存量二手房，转化为保障性租赁住房，同时引导居民购置新建商品住房，打通存量房与新房之间的流通通道。上海静安区、浦东新区通过国企直接收购二手房转为保障性租赁住房，同步引导居民购买新房，打通了存量与增量市场的循环；杭州市富阳区采用“抵价券+购房券”组合，收购一套评估价100万元的二手房，换房人最高可抵扣105万元新房房款。政府补贴模式。深