【投资性房地产金融街公司公允价值计量模式研究10000字（论文）】

引言由于经济的不断发展，人们逐渐把目光放在公允价值计量模式上而不是历史计量模式，在美国证券监督委员会证明了公允价值可以成为金融衍生品的专门计量属性之后，美国企业逐渐开始使用公允价值计量属性。我国借鉴了企业合并、无形资产相关的美国公允价值准则，但由于利润被许多上市公司恶意利用计量模式的转变来操纵，市场的秩序被严重影响。我国被迫又重新使用旧会计准则，取消了公允价值计量属性。近来我国完善了相关法律法规并规范了企业的相关举措，公允价值又能够继续使用了，条件是投资性房地产的公允价值需要具备可靠性或者其获取不具备连续性。这也意味着，公允价值这一曾经被人们所不断质疑的计量模式在我国有了进一步的发展和应用，这一计量模式因此得到了广泛的探讨和研究。第一章文献综述1.1国外相关文献综述William(2018)[15]William.R.Scott.FinancialAccountingTheory.fifthedition.Canada:PrenticeHall,2018发现年度报表中披露的公允价值实际上是低于实际销售价格,[15]William.R.Scott.FinancialAccountingTheory.fifthedition.Canada:PrenticeHall,2018Diana(2019)[13]Diana.W.Wills,FinancialAssetsandLiabilities-FairValueorHistoricCost.FASB,2019[13]Diana.W.Wills,FinancialAssetsandLiabilities-FairValueorHistoricCost.FASB,2019DietrichJ,Harris,MullerII(2020)[10]魏梦妍.从历史成本与公允价值两种计量属性看可靠性和相关性的权衡[J].经贸实践,2018(09):153-154.[10]魏梦妍.从历史成本与公允价值两种计量属性看可靠性和相关性的权衡[J].经贸实践,2018(09):153-154.1.2国内相关文献综述魏梦妍(2018)[10]魏梦妍.从历史成本与公允价值两种计量属性看可靠性和相关性的权衡[J].经贸实践,2018(09):153-154.[10]魏梦妍.从历史成本与公允价值两种计量属性看可靠性和相关性的权衡[J].经贸实践,2018(09):153-154.马闪霞，刘希麟(2018)[6]马闪霞,刘希麟.公允价值计量属性应用研究[J].中国集体经济,2018(36):131-133.[6]马闪霞,刘希麟.公允价值计量属性应用研究[J].中国集体经济,2018(36):131-133.鹿洪霞(2019)[5]鹿洪霞.关于公允价值计量属性的探究[J].现代经济信息,2019(01):172-173.[5]鹿洪霞.关于公允价值计量属性的探究[J].现代经济信息,2019(01):172-173.吴梦婕(2020)[1]吴梦婕.公允价值计量属性下我国上市公司财务报告的局限性探析[J].辽宁经济,2020(07):76-77.[1]吴梦婕.公允价值计量属性下我国上市公司财务报告的局限性探析[J].辽宁经济,2020(07):76-77.1.3文献评述国内外学者在公允价值在投资性房地产应用问题上的研究见解略有不同，这是基于整体经济市场的研究决定的。总的来说国外对于公允价值在投资性房地产应用问题上的研究起步较早，研究的范围也更加广泛，更为深入，研究成果也更为细致，对于整个房地产企业的风险及防范方面有着独特的见解。我国对于公允价值在投资性房地产应用问题的研究起步较晚，对于其并购及风险防范的内容研究相对来说还比较薄弱，国内学者应该在国外研究的基础上针对我国房地产企业的相关特征有针对性的进行研究，这样可以取得针对性的研究成果。第二章投资性房地产的有关理论2.1投资性房地产的定义房屋与土地还有周边的所属都可以被称为房地产。在土地公有制的基础之上，土地的所有权是属于国家的。所以我们常说的房地产中的土地指的是土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。随着经济的不断进展，公司实际拥有的房地产不仅可以当成是固定资产,还可以将其出租或者出售，因而出现了投资性房地产这一概念。投资性房地产主要有三个方面涉及到了建筑物和土地使用权。其中第一个方面包括企业已经出租了的建筑物，并且出租物必须满足两点：1.经营租赁；2.企业拥有其产权。第二方面包括企业通过在一级市场交纳土地出让金或在二级市场买入他人转让的方式取得土地使用权后,再以经营租赁的方式出租给他人使用的土地使用权。在获得土地使用权后,公司应当按照合同中规定在相应时间内进行开发建设，否则该土地就归为投资性房地产而是闲置用地。想将一项资产确认为投资性房地产，一方面必须满足和该资产有关的经济利益流入企业的可能性较大，另一方面还要满足与其相关的成本能够可靠的计量这两个条件。2.2投资性房地产计量模式的变更条件基于会计信息的可比性与谨慎性原则，假设企业开始就选择了一种模式，对投资性房地产进行计量，在没有重大变故的情况下，通常是不能够随意更改计量模式的。倘若公司想要从历史成本模式变成公允价值模式，需要符合两个条件：①满足公允价值模式；②公司的公允价值不但能接连获取，还具有可靠性。公司在更改对投资性房地产的计量模式后，最先要对以前已经折旧的计提数和成本已经计提的摊销额从资产的账面余额中扣除，之后的余额与公允价值之间的差额作用于对前期留存收益的调整，并且将该调整当成公司会计政策的更改。2.3投资性房地产采取两种模式下财务处理的对比分析在成本计量模式下，公司在投资性房地产这个会计科目上的账务处理与无形资产、固定资产做法一样，都是在会计期间中对资产原值的计提折旧或者对土地使用权的成本摊销。期末的折旧额与摊销额在本年利润处扣除。会计期间中的租金收入当成公司的其他业务收入。假如公司的投资性房地产发生减值，那么公司还需要计提该项的减值准备。公允价值计量模式就与前面所描述的不同。公司在公允价值计量模式下是不必进行计提折旧或者摊销成本。公司在会计期末的时候调整投资性房地产的账面价值，调整的依据是公允价值，调整的差额在当期损益中体现。如果期末的时候投资性房地产的公允价值低于它的账面价值，公司应该对其账面余额进行调增，并且确认公允价值变动损益。第三章案例分析——以金融街公司为例3.1金融街公司概况金融街公司，全称金融街控股股份有限公司（股票代码：000402），2000年在深交所上市。金融街公司的主业是商务地产开发运营，它是一家国有控股公司。金融街上市已经有二十多年，期间一直坚持规范运营，稳健发展，有着自己一套成熟的经营模式，并且在商务地产开发中取得优秀的业绩。截止到2020年底，公司总资产1620亿元，公司归属于上市公司股东的净资产347亿元。截至2020年12月底，公司土地储备权益面积总计1401万平米；持有运营物业面积约116万平方米。公司以开发业务和持有业务为双轮，以股权投资、资产管理为纽带，以四大产品和服务体系为抓手，期间提升房地产全价值链的价值创造能力。3.2金融街公司变更计量模式的动因分析3.2.1客观因素与历史成本模式不同，企业采取公允价值模式的话，可以降低经济风险的概率。会计信息质量特征的相关性被公允价值完全表现出来了。并且就目前国内外发展形势上看，公允价值对企业的实践效果更佳，这就意味着历史成本模式将会慢慢地被公允价值模式替代。另一方面，在金融街发布的关于对投资性房地产变更计量模式的公告中，提及了金融街公司考虑到国际上业务的发展，选择变更计量模式。这是由于公允价值计量模式在投资性房地产中已经有比较成熟的做法。公允价值不仅可以体现公司的真正价值，还能够帮助投资者与债务人等利益相关者更清楚地了解公司的现状，因此金融街选择公允价值计量模式是大势所趋。3.2.2主观因素（1）帮助企业更好的融资相比于历史成本计量模式，公允价值计量模式的好处是可以让公司的会计科目数额变大，从而能让公司的财务报表变得更美观，让投资者对公司更充满信心，这样可以让更多的资金流入公司。金融街公司在选择公允价值计量模式后，公司的资产、所有者权益和利润等财务数据都有明显的增加,从而使企业的偿债能力和盈利能力等有关会计数据指标变大，增加了企业的价值。（2）改善企业的经营业绩另一方面，选择公允价值模式计量可以使企业的业绩得到一定程度的提升。即使采用公允价值这一模式可能会给企业带来一定的风险，但是公司的管理层仍然采用此做法，原因是这样做可以美化财务报表,使相关的业绩指标有所提升,使之看起来更易被投资者所接受。3.3金融街公司应用公允价值存在的问题及原因分析3.3.1公允价值难以确认（1）缺乏活跃的交易市场公允价值计量模式被选择后，公司需要在主要市场假设的前提下计量资产或负债。假如该交易没有主要市场，那么需要设定存在有最有利的市场，让交易顺利开展。由上面的分析我们可以得出，相较于历史成本，公允价值计量模式需要满足的条件更多。在发达国家，相关要素的交易在主要市场上非常活跃，因此公司能够快速地确定公允价值。但是我国市场不太成熟，并且相关要素的交易比较沉闷，各个企业的估价能力参差不齐。并且同类房地产在活跃市场的市价是不公布的，这取决于土地必须位于相似环境下并且使用状况相同，或者建筑物必须结构类似、位置相近同时新旧程度差不多。对于公司而说，满足以上条件比较困难。因此，公司选择公允价值计量第一个困难是如何获取公允价值。（2）公允价值的可靠性不足在我国，市场信息种类过多，并且公允价值估值技术水平参差不齐，在可靠性方面公允价值还不是很好。主要原因有：①市场的环境不够完善。我国的产权交易市场没有国有股和法人股，并且外汇市场没有全部开放，这样做的结果是人民币汇率是固定的。除此之外，不成熟的要素市场使得竞争不够激烈。综上可得，我国虽然有初步的市场经济体制，但细节方面还需要提高。②监督机制不成熟。我国只有对上市公司和外资公司的监督机制较为成熟，但其他种类的公司，比如个体工商户、非上市公司、有限责任公司等虽然也做监督和检查，但是政府审计部门和社会审计机构的监督行为往往只是流于表面，这导致许多公司没有受到监督。③缺少诚信。公司从确认经济业务到报告这个全过程，都与会计诚信离不开关系。关于收入与费用的计量会通过利润分配对所有者权益造成很大的影响，而公司的财务报表使得会计诚信尤为重要。如果发生会计做假，失真的财务报表将使市场不利。如今我国上市公司的会计诚信不是很好，并且我国还没有一套成熟的适合市场的诚信机制，因此公允价值处在这种环境下将会很难实施。3.3.2增加收益波动性，导致利润操纵公司在采取公允价值计量模式后，因为公允价值变动会直接计入当期损益，从而使得企业利润突然变更，这样做的后果是如果房地产的价格下降，会导致公司的财务指标波动幅度大。而上市公司的财务指标波动大会使得投资者和债权人怀疑企业的盈利水平，后果就是公司可能会有财务与经营风险，对企业的社会形象也十分不利。选用公允价值计量模式的公司，需要在资产负债表日以公允价值为基础来调整资产的账面价值。如果公司是出于亏损状态的话，公司可能出于自身利益考虑，有很大可能高估资产的公允价值，从而改善公司的经营业绩，进而达到融资目的。3.3.3相对加大企业相关信息获取成本(1)市场价格难以取得公司如果选择公允价值模式，在确定公允价值时必须得清楚该资产在市场中的出售条件、地理位置或者使用条件。又因为上文所说的虽然市场的活跃程度很大，但要找到相似特征的建筑物是极其苦难的。基于以上陈述，并且我国还未有成熟的房地产交易机制，得出投资性房地产公允价值的市场价格获取难度很大。(2)加大更改成本变更为公允价值计量还需要考虑更改成本。更改成本包括公允价值的评估差额、收集市场信息的人力成本和审计费用。除此之外，我国企业需要通过资产评估的方法来获取公司的公允价值，因为市场的公允价值不能直接获取。这就意味着公司的更改成本花费更多。举个例子，对于更改为公允价值计量模式房地产开发企业来说，它的大部分资产的公允价值都是根据交易双方或中介获得的，二者一般存在区别，那么公司就得根据不同的资产进行估值，这样也会增加企业成本。假如公司通过资产评估了解其公允价值，那么一般是需要建立模型或聘请专业的资产评估师，这样的话，未来每年都需要这么一笔聘请的花销。这无疑是使得企业对更改实施公允价值的成本增加，侧面影响了公司的利润，甚至会让公司放弃更改公允价值计量模式的想法。3.3.4加大企业税收成本(1)当期费用对税收的影响在计量模式是公允价值模式的前提下，公司是不需要计提折旧或是摊销成本的。变更前，公司在计算应纳税额前得先扣除折旧或摊销费用，会出现抵税效应，进而影响公司的价值。在变更为公允价值计量模式后，公司不计提折旧和摊销，可以减少很多的当期费用，但不能抵税。可能使得公司的所得税费用增多。所以变更计量模式也会使得企业的税负增加。(2)进行纳税调整对税收的影响根据国家税务局的规定，公司在持有投资性房地产的时候，期末计算应纳税所得额可以忽略公允价值的变动，在转移其所有权的时候，销售取得的金额减去实际成本所得到的净利润，会影响当期的所得税费用。但财政部规定期末变动公允价值必须对账面价值进行调整，所以公司需要按照税法中的相关规定进行纳税调整。这样举措也可能使公司的成本增加。假如公司资产的公允价值下降，因为公允价值下降导致税负不能减少，相对地公司的税负也增多了。综上所述，公司对如何选择计量模式也会受到税收成本的干扰。第四章投资性房地产公允价值模式完善对策4.1建立成熟有效的市场环境4.1.1培养标准的公开交易市场市场的不断发展诞生了公允价值。被称为公允价值的原因是“公允”映射了市场交易过程中的公平性、活跃性。假如市场失去这些特性，那么公司就没有办法通过自身来获得准确的公允价值，进而必须聘请专门的资产评估师来获取公允价值。所以培养一个标准的、公开的、活跃的市场是获得公允价值的首要任务。虽然市场价格不等同于公允价值，但是市场价格可靠性却是较高的，也是较为容易获得公允价值的手段。另外，交易市场繁杂多样，即使有些市场是公开的、活跃的，国家财政机关也需要清晰说明哪些市场是满足公允价值确认条件的，明确哪些市场的交易价格可以作为确定公允价值的依据，这样有利于建立一个标准的平台，形成一个各行各业的统一确定公允价值的标准。为了保证公允价值的可靠性,如果一些市场中不存在活跃的交易市场，政府相关监管部门还应当深入研究估值技术，并制定一些相关的指导文件，从而帮助广大企业合理的确认和计量公允价值。4.1.2将公允价值计量属性体现在具体准则中将新的计量模式全面体现于各个具体项目中，可以在以下几个方面进行：公司在对资产进行初始计量的时候，就需要根据资产的取得方式为前提准确提出该项资产公允价值的判断流程。比如该项资产是通过融资租赁获得的，那么它的公允价值则是未来现金流出的现值；当该项资产是源自非货币性资产交换的，那么它的公允价值的确认依据则为同类资产的重置价值；当该项资产形成于公平的交易市场中时，它的公允价值确认依据是该资产的交易价格。财政局需要清晰指出，公司在采取公允价值计量模式后，它的资产或者负债在资产负债表日的处理流程，而且需要对该流程在产生的相关损益做出规范的处置手段。另外，监管部门需要制定相应的准则规范会计流程，防止公司为了自身利益滥用公允价值计量模式来进行会计造假。财政局需要对公司在取得公允价值时相关方法做出详细解释说明，这就需要有关部门将相关公允价值的披露手段与内容更多地导入到具体实施方案中。4.1.3提供可选择的方法优化会计政策基于公司拥有投资性房地产对于政策选择这一角度考虑，大部分公司当前还是处在一个比较低的位置，这是因为公司在做出相关改变时较容易受到企业税负或公司对于资金需求较大方面的影响。这些因素很容易影响公司选择的客观性。不过因为很多公司将自己所看重的对象变为了所有关联方而不单单是公司的投资者，这在某一方面可以对企业晓得选择造成一定的影响。对此体现在以下方面，一方面是公司目标制定为服务于所有人或组织。这是由于所有关联方为做出相对正确的决策，而去对公司的相关信息进行一个了解。另一方面，公司在定位自身目标时，处于一个较高的层级来改善自身情况。公司的内部会计要求都是通过不同的小目标构成一个系统。因为每个公司所在的竞争环境有所不同，如果公司在选择会计政策时目的单一，那么它所选用的政策作用可能就发挥不大，进而导致公允价值无法完全发挥作用。因此对于这一方面的研究机构，应该针对投资性房地产在该方面的知识与实务较为欠缺的前提下，去探索适合于大部分公司目标的恰当处理手法，提供一些切实可行的措施去帮助公司选择对比，从而完成改善企业会计政策这一目标，让公司能够能便捷的创造利润。要注意的是这一方法实施需要考虑到多方面，需要公司积极主动地去思考，基于自身的基本公司状况去套用方法，而不是一味地照搬。4.2按不同基础编制报表，完善相关信息披露4.2.1提供可选择的方法优化会计政策以前出于让股民与债务人等利益相关者更加清晰掌握公司的财务信息，美国等发达国家增加了全面收益表这第四张报表。他们觉得，利润表只显示了公司已完成的收益，而未完成或还在进行的收益没有体现出来。因此推出全面收益表可以补充这个缺漏之处。现在，因为我国的利润表不仅有公司未实行获得的收益比如公允价值变动损益，还有已经实现的收益，所以没有必要增加全面收益表。可是公司如果对资产采取公允价值计量后，在资产负债表日的时候公司得估计公允价值。假设公司无意地出现估值不当的现象，或公司出现故意地高估或低估公允价值的行为，财务报表中的信息都不能保证准确性。所以，选择公允价值计量模式的公司可以在期末编制报表的时候，按照两个模式——公允价值和历史成本模式来编制报表。这样做的目的是能够让信息使用者更便捷地查询公司财务信息，从而做出不受错误财务信息干扰的决定。这种做法不仅可以提供全面的财务信息给利益相关者，还能够极大可能防止公司利用公允价值操纵利润的这一行为。4.2.2加大公允价值信息的披露和政府监督力度①加大公允价值信息披露力度因为在活跃市场上，公司资产的公允价值不停地变化。公司对确认公允价值和计量是基于市场的公开报价的，而市场的价格又得公司的会计人员进行辨别。另外，某些财务水平不足的公司还得聘请专业资产评估师来对资产进行估值。这一现象可能会使得公司的治理层利用这一条件，通过公允价值来操纵公司利润。财政局假如可以要求公司加大对自身会计信息的披露，并且是及时披露，那么在某种程度上能够防止公司扰乱市场秩序，进而能够让财务信息真实、合理、可靠。如果需要防止出现人为地高估或低估公允价值，最有效的办法就是充分披露和公开投资性房地产的相关信息。比如，拥有投资性房地产的公司，需要披露该资产的地理位置、历史价值、房屋面积和同类房地产的参考价格。如果公司还聘请了资产评估师，那么还需要提供资产评估师的资质合格证、名称，以及选用的估值手段。公司采用的如果是成本计量模式，那么需要披露与该资产有关的公允价值和变动信息。如果公司选择的是公允价值计量模式，那么得披露的是评估师的证据来源、评估假设等信息。这样子才可以让公司合法地计量公允价值。②加大政府监督力度除了加大对公允价值相关信息的披露力度，相关的财政部门和监督管理机构还应当加大监督力度，加大对违反规定企业的惩戒力度，以此来保证房地产交易公平而有序的进行，维护投资者和债权人的利益。4.3依据成本效益原则获取价值，建立市场评估体系4.3.1依据成本效益原则获取公允价值对于有投资性房地产的公司而言，有两个因素是影响到公允价值的实施成本的。第一点，公允价值如何获取。因为市场的公开价格是最临近公允价值的，并且它的可靠性很高，所以假设该价格不存在的话，公司需要投入更多的成本来评估公允价值。另外，如果市场存在公开标价，但价格不停波动的话，资产的公允价值变动频率就很大，那么公司也是需要增加成本的。第二点关于可靠性。假设公司对财务误差容忍度很高的话，则公司要求的可靠性就很低，这个时候的实施成本就很低。所以，公司选择公允价值的取得方式最好通过成本效益原则进行。假如公司变动公允价值对其三表影响较大，或公司的公允价值信息比较重要的话，公司需要不惜一切代价来选用可靠的估值技术，虽然花费的成本很高。如果公司的资产负债表或利润表中的项目对公允价值变动反应不灵敏，或公司的公允价值信息不那么重要的话，公司应该选用成本低的方法来获得公允价值。4.3.2建设公允价值信息数据库由于企业每年均需花费大量的成本对有关资产的公允价值进行评估和判断，如果企业能够建设一个内容全面且可靠性较高的公允价值数据库,并将各行业的相关数据和指标都容纳其中，这无疑会极大的提高企业获取公允价值的效率。对于拥有投资性房地产的企业来说，可以依据与企业有关的房地产市场中的相关信息和自身拥有的房地产类型,来建设一个质量高并且数量多的公允价值信息库，并且重视对信息的获取和积累，从而在对投资性房地产的公允价值进行计量时，能够快速高效的得到相关信息，降低企业对公允价值的获取成本。基于公司每年都要花费大量的成本来评估判断资产的公允价值，假如市场或者国家财政局能够设置一个内容全面可靠的公允价值数据库的话，那么公司获取公允价值的效率将会大幅度提高。根据与公司有关的房地产市场相关信息和自身拥有的房地产类型，财政局或市场来建设一个质量高并且数量多的公允价值信息库，并且重视对信息的获取和积累，从而公司在对投资性房地产的公允价值进行计量时，能够快速高效的得到相关信息，降低公司对公允价值的获取成本。4.4制定税收优惠政策在选择投资性房地产的公允价值计量模式后，很多公司可能会担心因为模式的改变而增加的盈余公积和未分配利润需要缴税。但根据税法的相关规定，我国是以收付实现制作为征税基础的，因此增加的那部分未实现利润目前还不征税。也就是说，如果公司变更为公允价值计量模式，是不需要计提折旧或摊销成本的。同时，我国的财政局也明确规定，投资性房地产出售获得的收益与成本之间的差额影响公司的所得税费用，只是变动部分对所得税费用没有影响。所以说公司不计提折旧和摊销成本会使得其应纳税额增加。但有关资产变动的公允价值不会增加公司的税负。国家财政局的这个规定对于公司的公允价值产生积极的影响，并且也鼓励其他公司应用公允价值。在这个政策下，哪怕资产的公允价值增加，也不会影响到公司的所得税费用。因此有关部门还应该继续发扬，继续制定优惠公司的制度来降低公司税收压力，并且还要出台相关政策来规范公司的行为，从而引导公司在应用公允价值计量模式上的行为。结论在社会不断发展的前提下，在房地产行业以公允价值作为计量属性将是未来的发挥趋势。与以前的房地产行业不一样，这也让企业面临着更大的挑战。金融街公司作为率先进行新发展的代表企业，有以下几点建议：1.建立成熟有效的市场环境2.按不同基础编制报表，完善相关信息披露3.依据成本效益原则获取价值，建立市场评估体系4.制定税收优惠政策参考文献[1]吴梦婕.公允价值计量属性下我国上市公司财务报告的局限性探析[