【收益法在房地产价值评估中的应用研究-以福州某房地产项目为例10000字（论文）】

收益法在房地产价值评估中的应用研究—以福州某房地产项目为例内容摘要随着社会经济的不断发展，房地产业崛地而起，居民越来越重视住房质量，近几年房产交易量也在逐年增长，为了能够更好地服务居民，房地产估价行业出现大量相关从业者。在实操中，收益法在房地产评估的运用范围较广。收益法评估过程，是将其获利能力作为基础来求取其价值，在这一点上与当前我国经济形势是相符的。本次论文结合当下房地产市场状况，首先从房地产评估理论出发，分别介绍了房地产评估的概念及相关原则，并分析研究了市场法、收益法、成本法三大方法的局限性和适用性。综合分析后，本次评估选择以收益法为主要方法，随后分析运用收益法所需前提条件，结合福州晋安大名城这一案例进行分析，在分析过程中，对房地产的市场背景、实物状况、区位状况以及权益状况进行了分析描述，从分析中将各项影响因素数据化，最终将所需数据运用到收益法公式中求取出估价对象的价值并确定评估结果。关键词：收益法房地产评估案例分析目录TOC\o"1-3"\h\u10672一、引言 14359（一）研究背景及意义 1172231.研究背景 1223762.研究意义 112116（二）国内外研究现状 1276041.国外研究现状 197202.国内研究现状 213140（三）研究内容与研究方法 2306801.研究内容 2175832.研究方法 311896二、房地产价值评估相关理论 325062（一）房地产价值评估的概念 34142（二）房地产价值评估的原则 36864（三）房地产价值评估常用方法 4115001.常用评估方法 4187512.常用评估方法比较 5573三、收益法在房地产评估中的应用 523441（一）收益法概念及应用公式 530745（二）收益法的适用性 618597（三）收益法估价需具备的条件 617799（四）收益法估价的操作步骤 68321四、案例分析：以福州晋安大名城为例 6805（一）案例背景分析 718431.估价对象权益状况 789692.估价对象实物状况 750443.估价对象区位状况 71574.市场背景描述与分析 86863（二）估价过程分析 841941.评估方法的选择分析 8282542.应用收益法评估的价值 914013结论 147005参考文献 15一、引言 （一）研究背景及意义1.研究背景由于国民经济的快速发展，房地产在社会经济中的比重稳步增长，居民对于住房要求也随之提高，二手房交易量日益增长，相应的房地产估价行业也出现了越来越多的相关从业者。我国的房地产估价在多年的评估实践中形成了与我国国情相适应的评估方法体系，其中最常见的评估方法是成本法、收益法和市场法三种。对于评估过程而言，收益法应用较为广泛。在实际操作中，收益法也是具有重要的意义并且拥有巨大的发展空间，主要原因是运用收益法评估房地产价值时，是将其获利能力作为基础来求取其价值，在这一点上与当前我国经济形势是相符的。2.研究意义本论文通过对房地产估价中的三大方法进行分析，结合福州晋安大名城项目并运用收益法测算分析，最后总结运用收益法所求得的该项目价值，对于房地产估价具有一定的理论意义;对于评估机构而言，可以为客户提供现实和客观的数据，对于委托方来说，它可以更好地参考房地产价值，通过应用研究收益法后，可以对房地产估价市场的标准化产生有益的影响，可以促使相关机构和专业人士提高自身的质量，还可以帮助政府监督和管理房地产。因此，在房地产价值方面具有一定的现实意义。（二）国内外研究现状国内外对房地产评估的研究很多，内容所涉及的方面也很广泛，从评估方法的角度，有很多专家和学者分别研究和分析了成本法、收益法、市场法。1.国外研究现状BenedettoManganelli(2018)[1]等学者们展示了一种将归纳法和演绎法相结合的模型，并通过案例分析说明，运用这种模型能够使得房地产估价过程变得更加容易。JunchiBin(2019)[2]等学者们探讨了关注机制和数据融合在房地产估价中的应用潜力，通过实验结果表明，此方法在现在方法中具有一定的竞争力。NuriErdem(2020)[3]提出了关于土耳其房地产估价系统问题，并且针对该问题提出相关对策建议。2.国内研究现状杨冰（2015）[4]通过蒙特卡罗模拟法，对各种参数进行模拟运算，最终发现这种做法能够减少评估人员由于主观判断所带来的误差。蔡鋆（2016）[5]运用楼层价差法对房地产价值评估中的影响因素进行修正，减少了误差使得结论更加令人信服。申彩婷(2017)[6]认为收益法存在一定的缺陷，例如还原率的选择会对评估结果产生误差，但收益法任然是房地产评估中重要的评估方法。宋继革（2017）[7]提出了应用收益法存在的问题并通过案例分析强化问题所在，针对性的提出来解决问题的意见。谭希为（2018）[8]针对收益法在房地产估值中数据有效性低、主观性强、样本选择范围小的缺点，引入蒙特卡罗模拟法。最终结果表明，改进后的收益法减少了估价结果与实际交易之间的差距。张旭东（2019)[9]指出收益法主要是评估和预测未来房地产收益，由于该预期收益值本身是不稳定的，会对预测结果会带来更大不确定性，导致评估过程难度增加。考虑到这些问题，应该采用同类型房地产市场价值作为收益额的计价基础且折旧费应计算到支出费用中。综上所述，在房地产评估领域中，虽然每个国家的发展市场不尽相同，相应在评估方法上也有自己所侧重的选择，但总体来看，收益法是房地产评估方法中的主流方法。本次论文重点采取了收益法对福州大名城项目进行具体分析。（三）研究内容与研究方法1.研究内容本文以收益法为主要评估方法，通过理论研究与案例分析探讨收益法在房地产价值评估中的应用，论文共分以下几个部分：第一部分是引言。主要讲述国内外关于以收益法为主的房地产评估方法相关文献，以及关于本文的案例研究内容及方法。第二部分是房地产价值评估相关理论。首先对房地产价值评估概念及原则做了一个简单介绍，然后介绍了几种常用的评估方法。第三部分是收益法在房地产评估中的应用。简要介绍了收益法的概念及公式，重点讲述收益法在房地产评估中的适用性。第四部分对福州晋安大名城项目基于收益法评估进行分析，首先是对福州晋安大名城项目基本情况及影响因素进行分析，其中包括市场背景、实物状况、权益状况以及区位状况等，然后利用市场法以及收益法对该案例进行评估分析。第五部分为结论。是在前面几章的内容基础上形成一个关于福州晋安大名城项目基于收益法评估的相关结论。2.研究方法（1）文献研究法：根据本文研究内容，通过文献检索从网上获得相关文献资料，了解如何运用收益法对房地产进行评估，为后续的研究奠定基础。（2）比较分析法：基于对房地产价值评估概念及原则初步介绍，对几种常用的评估方法进行分析及对比，并对适用性进行区分。（3）案例分析法：结合真实案例，对评估项目具有影响的相关因素进行分析，最后运用收益法评定估算形成结论。二、房地产价值评估相关理论（一）房地产价值评估的概念房地产价值评估是指由专业的房地产评估人员遵照公认的评估原则，基于特定估价目严谨按照评估程序，合理选择和使用评估方法，对影响因素进行分析，评定估算价值时点的估价对象价值的活动。（二）房地产价值评估的原则估价人员对房地产进行评估的基本前提是遵循房地产估价原则，因此，估价人员应当在评估时严格遵守评估原则。评估原则如下表：表2-1房地产价值评估原则表独立客观公正原则该原则要求估价人员和估价机构：第一，不得与委托人有任何利害关系且不受任何单位和人的影响；第二，在评估过程中不夹带个人情感、好恶和偏见，评估必须基于事物本身，从事实中寻找真相；第三，不对任何一方有偏袒之意，坚持以公正诚实的方式评估。合法原则该原则要求基于被估对象合法权益进行评估。合法权益包含合法处分、合法产权合法使用。价值时点原则该原则要求评估人员在确定价值或价格过程应基于特定时间以及评估目的。替代原则该原则要求在相同条件下，评估值与相似属性的值之间的差在合理范围内。房地产评估是基于具有类似功能和条件的房地产的市场交易价格，例如邻近地区，并且评估结果不应与具有替代性房地产价格有显着差异。通常情况下，投资者或消费者会在相似功能上的商品中选择价格较低的一个。房地产价格同理。房产价格受到具有相同使用价值的另一房产价格的限制。贡献原则是指房地产总收入是土地和建筑物共同作用的结果。总收入中特定部分产生的收入是该整体与部分之间的关系。贡献原则涉及增加或减少部分利润的应用，也是剩余法和收益还原法的基础。最高最佳利用原则该原则要求从以下三个方面最大合理化价值，即法律允许、技术上可能和财务上可行。预期收益原则是指房地产评估应基于客观和有效的预期收益，在正常使用下进行未来估值。由于房地产价格是通过反映未来房地产总收入来确定的，因此有必要捕获房地产过去的收入状况，并详细分析和预测房地产发展趋势、市场的状况、政策规定、政治经济，对房地产当前和将来的总利润准确预测出来，即收益价值。谨慎原则该原则要求评估人员应慎重考虑对待估对象进行评估是所出现的不确定因素，不高估也不低估其价值。（三）房地产价值评估常用方法1.常用评估方法（1）市场法市场法是一种基于与估价对象相似的房地产交易价格获取评估对象价值或价格的方法；更准确地说，是一种选择一定数量的可比实例，通过与估价对象对比，将所产生的差异进行量化处理最终得到评估对象价格或价值的评估方法。市场法的理论基础是经济学中提到的替代原则，通常情况下，投资者或消费者会在相似功能上的商品中选择价格较低的一个。应用市场法的首要条件是拥有一个公开且活跃的交易市场，即在估价对象所处市场中提供的交易信息是真实、准确的并且可用交易价格表示所交易的资产行情。在评估基准日对估价对象进行评估时，估价人员必须能够找到公开市场上与被估对象相同或者相似的案例，并且能够收集到与待估房地产可比指标相关的资料。（2）收益法收益法的实质是根据预期房地产收益来求取房地产的价值或价格，具体而言，是预测估价对象的未来收益，并通过资本化率或报酬率、收益乘数将未来收益进行折现得到估价对象的价值或价格的一种评估方法。（3）成本法成本法是通过测算估价对象在价值时点的重建成本或重置成本和折旧，并从重建成本或重置成本中减去折旧得到估价对象的价格或价值的一种评估方法。在运用成本法进行房地产评估时，重新建造待估对象是其最根本的思路。在评估基准日重新投资建造一个与待估对象房地产具有相同的区位以及权益因素的房地产，通过估算房地产在全新状态下的重置成本，与有关的各种损耗费用，进而形成的对应的数据贬值，最后得出有效价值的房地产评估方法。2.常用评估方法比较市场法适用于估价对象所处市场发育成熟，且交易案例多的房产。例如住宅类、商铺、写字楼等，市场法很难应用在交易量少的房地产上，例如机场、码头。收益法适用于具有收益性质的房地产，该收益性质不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产（住宅、商店、写字楼、停车场等）有收益即可，而对于公园、学校等公益性房地产，收益法很难应用计算。成本法在其他两种方法被限制使用的房地产中较为适用，例如医院、学校等以公用、公益为目的的房地产。但是相比于其他两种方法，运用成本法估价更加费时费力，特别是估价对象为老旧房地产的，难以计算其重建成本和折旧。所以，成本法不用在过于陈旧或基本没有使用价值的建筑物评估中。三、收益法在房地产评估中的应用（一）收益法概念及应用公式收益法是一种预测估价对象未来收益并折算为现值，将各年收益折现值的总和作为待估对象价值的评估方法。收益法的应用公式如下：（3-1）式中;V-估价对象在价值时点的收益价值A-估价对象年租金Y-折现率n-收益年限（二）收益法的适用性收益法适用于收益性房地产，但是只要类似的房地产能够盈利，它就不仅限于当前是否可盈利，例如，当前评估对象为空闲或自用状态，在这种情况下虽然没有收益，但是其同类房地产是具有收益的，所以可以采用收益法来计算。能利用收益法进行计算价值的房地产类型有住宅、商店、写字楼、停车场等，而对于学校、行政办公楼、公园等这类公益性房地产，运用收益法很难计算。（三）收益法估价需具备的条件第一点，能够准确预测房地产未来收益并可以用货币计量；第二点，能够准确预测房地产未来收益所带来的风险；第三点，可以预测估价对象预期获利年限。（四）收益法估价的操作步骤第一步，选择具体估价方法，即选择运用直接资本化法或报酬资本化法；第二步，测算收益期或持有期；第三步，测算未来收益；第四步，确定报酬率或资本化率、收益乘数；第五步，计算收益价值。四、案例分析：以福州晋安大名城为例福州大名城地处福州市晋安区福马路168号，小区东至岳峰南路，南至福马路，西至长乐北路，北至福新公寓，距离紫阳地铁站较近、且周围有多个公交车站，交通便捷度较好，附近有多个景点，环境较好。（一）案例背景分析1.估价对象权益状况估价对象权属清晰，土地取得方式为出让，土地用途为住宅用地，使用年限为70年，房屋用途为住宅，符合合法性规定，权益状况明晰，不存在对估价对象的价值产生不利的因素。2.估价对象实物状况估价对象座落于福州市晋安区大名城XX座XXXX单元，建筑面积234.55平方米。该房产于2002年建成的钢混结构12层带电梯商品房，XXXX单元位于该楼宇的自然层地上第11、12层，为复式楼。该楼宇配套设施完备，主体结构完整，基础牢固，整体外观良好。基础配备设施齐全且采光通风好，使用正常。价值时点为2021年1月5日。3.估价对象区位状况（1）地理位置估价对象座落于福建省福州市晋安区福马路168号，距离福州汽车站2.2公里，距离于山风景公园直线距离2.1公里，距离三坊七巷3.3公里，附近有世欧广场、星华商业广场等商场。（2）交通条件估价对象附近的公交站有长乐北路口、大名城、岳峰南路、晋安区委、紫阳等多个公交站点，可以乘坐的公交车有17路;79路;86路；92路；73路；125路；107路；166路等，距离紫阳地铁站仅215米，来往的士数量较多，整体交通便捷程度较好。（3）环境状况及公共配套服务设施情况估价对象附近有于山风景公园、牛岗山公园、鹤林生态公园等景点，绿植种类丰富，数量多年，拥有较好的绿化率，环境状况较好。估价对象附近有沃尔玛、永辉超市等大型连锁超市，711、万嘉便利等便利店，中国工商银行、中国邮政储蓄银行、中国农业银行等多家银行，该区域内拥有完备的公共配套设施。（4）商业繁华程度估价对象附近的商场、购物中心较多，比如：世欧广场、星华商业广场、东二环泰禾广场、大洋百货等，且距离福州晋安区体育场、懒人CIUB等运动场所较近；距离福州晋安区人民政府机关仅453米；附近拥有较多所医院，比如：福建省立医院、福州市第一医院等。综上所述，商业繁华程度较高，区位状况较好。（5）住宅集聚状况估价对象周边目前已开发的商服类、住宅类房地产数量较多，人口稠密度较大，商业店面数量较多，人流量较多，住宅集聚状况较好。4.市场背景描述与分析（1）宏观经济形势通过查询国家统计局所公布的资料数据，得到福州市2019全年实现9392.30亿元的地区生产总值，比上年增长了7.9%。当中，第一产业实现的增加值为526.47亿元，增长幅度3.8%；第二产业实现3830.99亿元的增加值，增长幅度7.8%；第三产业实现5034.84的增加值亿元，增长幅度8.3%。由以上数据可以发现第三产业在2019年增长的最多，而本次案例晋安大名城房产属于第三产业。因此，本次在对该项目进行求取收益时需考虑到第三产业的增速以及在本市的居民可支配收入的提升等因素。（2）房地产市场状况福州市2019全年实现5673.13亿元的房地产开发投资额，比上年增长了14.8%。当中，住宅投资额为4076.31亿元，拥有17.9%增长幅度；办公楼投资额为272.72亿元，拥有26.5%增长幅度；商业营业用房投资额为450.01亿元，下降了1.7%。年末剩余待售面积1862.04万平方米的商品房，与上年末相比，减少了17.09万平方米。年末剩余待售面积532.54万平方米的商品住宅，与上年末相比，增加了9.67万平方米。（二）估价过程分析1.评估方法的选择分析市场法基于替代原理，将评估对象与在评估日期最近在市场上进行替代和交易的类似房地产交易进行比较，并修正类似房地产的交易价格差异，以此估算估价对象价格的方法。市场比较法适用于房地产市场发达、具有替代性的交易实例多的地区。因为评估对象土地用途为住宅用地，其所在地交易市场较发达，可查阅到近期较多类似的交易实例信息，有足够交易量进行对比，因此采用市场比较法。收益法是以一定的报酬率还原待估宗地未来正常年净收益（例如租金），以此估算被评估对象价格的方法。收益法可适用于具有实际收益或潜在收益的土地或房地产估价。因为评估对象土地用途为住宅用地，周边拥有较多直接出租的案例，客观租金较好确定，因此采用收益法。由于该建筑物于2002年建成，距离价值时点较久远，且近年来年房地产价值变动较大，运用成本法难以估算其价值，故不采用成本法。2.应用收益法评估的价值（1）搜集可比实例通过房地产市场调查查找与估价对象处在同一供求范围内、用途相同、规模与档次相当、建筑结构相同、权利性质相同、成交日期与价值时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格是正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。（2）选取可比实例从调查的实例中，选择与评估对象规模、结构、用途、档次相同或相似的交易实例作为可比实例，可比案例对照表如下：表4-1待估对象与可比实例因素对照表因素待估对象可比实例1可比实例2可比实例3区位位置福建省福州市晋安区福马路168号，位置较好福建省福州市晋安区福马路168号，位置与估价对象相当位于福建省福州市晋安区长乐中路296号，位置与估价对象相当福建省福州市晋安区福马路168号，地段位置较估价对象相当交通便捷度该区域内有福马路、长乐北路、岳峰南路，路网密集，公交线路辅射范围较广，综合分析其拥有较好的交通便捷度。该区域内有福马路、长乐北路、岳峰南路，路网密集，公交线路辅射范围较广，综合分析拥有较好的交通便捷度。该区域内有长乐中路、国货东路，路网密集，公交线路辅射范围较广，综合分析其拥有较好的交通便捷度。该区域内有福马路、长乐北路、岳峰南路，路网密集，公交线路辅射范围较广，综合分析其拥有较好的交通便捷度。区域景观与环境及人文环境周边绿化状况较好，卫生状况一般，无较大的噪音污染，无特殊人文氛围，人文环境一般，距离于山风景公园较近，总体区域景观及环境较好周边绿化状况较好，卫生状况一般，无较大的噪音污染，无特殊人文氛围，人文环境一般，距离于山风景公园较近，总体区域景观及环境较好周边绿化状况较好，卫生状况一般，无较大的噪音污染，无特殊人文氛围，人文环境一般，距离于山风景公园较近，总体区域景观及环境较好周边绿化状况较好，卫生状况一般，无较大的噪音污染，无特殊人文氛围，人文环境一般，距离于山风景公园较近，总体区域景观及环境较好公共服务配套设施公共服务配套设施齐全公共服务配套设施齐全公共服务配套设施齐全公共服务配套设施齐全基础配套设施齐全，满足生活需要齐全，满足生活需要齐全，满足生活需要齐全，满足生活需要教育配套设施无名校因素，教育配套一般无名校因素，教育配套一般无名校因素，教育配套一般无名校因素，教育配套一般实物小区档次小区档次较好小区档次较好小区档次较好小区档次较好建成年份2002年200320062003小区配套设施小区有水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络等配套设施，满足生活需要小区有水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络等配套设施，满足生活需要小区有水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络等配套设施，满足生活需要小区有水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络等配套设施，满足生活需要小区绿化及景观环境小区内绿化率较好，景观环境较好小区内绿化率较好，景观环境较好，与估价对象相当小区内绿化率较好，景观环境较好，与估价对象相当小区内绿化率较好，景观环境较好，与估价对象相当结构质式钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构楼宇外观、档次外墙面为高级涂料，档次中等外墙面为高级涂料，档次中等外墙面为高级涂料，档次中等外墙面为高级涂料，档次中等建筑面积234.55㎡180㎡，与估价对象较小，较好250㎡，与估价对象相当200㎡，与估价对象略小，略好楼宇设施设备有安防、消防设施等有安防、消防设施等有安防、消防设施等有安防、消防设施等房型布局复式层，布局较好平层，布局一般平层，布局一般复式层，布局较好物业管理专业物业管理专业物业管理专业物业管理专业物业管理个别景观环境个别景观一般个别景观一般个别景观一般个别景观一般装修精装修精装修中装修中装修（3）建立可以实例基础1）统一财产范围统一财产范围主要包括三种情况：①含有非房地产成分；②带有债权债务的房地产；③房地产的实物范围不同。可比实例与基准单元一致，均为已装修，无需调整。2）统一付款方式它通常基于一次性付款，以为便于比较。可比实例如果存在分期付款，需将分期付款金额转换为一次性付款金额。在此次评估中选取的可比实例付款的方式统一是一次性付款。3）统一税费负担可比实例与评估对象税费负担的方式统一为买卖双方各自缴纳应缴税费。二者均相一致，无需进行修正。4）统一计价单位a.统一价格表示单位本次估价价格表示单位均为月租金。二者均相统一，无需进行修正。b.统一币种和货币单位可比实例与估价对象的币种均采用人民币，货币单位为元。二者均相统一，无需进行修正。c.统一面积内涵和计量单位可比实例与估价对象的面积内涵均按建筑面积计价，计量单位为平方米。二者均相统一，无需进行修正。d.统一土地性质估价对象为国有出让用地，可比实例均为出让地，则此价格内涵已统一。e.期房与现房调整根据估价目的，是求取在价值时点住宅现房均价，可比实例1、2、3均为现房，无需修正。5）市场状况调整均为估价期日的均价，无需调整。6）交易情况修正实例均未发现非正常交易情况，不修正。7）房地产状况调整区位、实物及权益状况的调整方法均采用百分率法。各子项调整值中均已考虑了该子项因素对价值的影响权重。（4）区位状况调整（采用连加方式）以待估单元住宅的区位状况因素为准，各可比实例分别与之相比较，比待估单元住宅房地产好的调节值为正，比待估单元房地产差的为负。根据表4-1待估对象与可比实例对照表可得出区位状况调整表如下：表4-2区位状况调整表区位状况可比实例1可比实例2可比实例3比较修正幅度(%)比较修正幅度(%)比较修正幅度(%)位置相似0相似0相似0交通便捷度相似0相似0相似0区域景观与环境相似0相似0相似0公共服务配套设施相似0相似0相似0基础配套设施相似0相似0相似0教育配套设施相似0相似0相似0合计000区位状况修正系数100/100100/100100/100（5）实物状况调整（采用连加方式）以待估单元住宅的区位状况因素为准，各可比实例分别与之相比较，比待估单元住宅房地产好的调节值为正，比待估单元房地产差的为负。实物状况调整表如下：表4-3实物状况调整表实物状况可比实例1可比实例2可比实例3比较修正幅度(%)比较修正幅度(%)比较修正幅度(%)小区档次相似0相似0相似0建成时间略好1较好4略好1小区配套相似0相似0相似0小区绿化及景观环境相似0相似0相似0结构质式相似0相似0相似0楼宇外观、档次相似0相似0相似0建筑面积较好2相似0略好1楼宇设施设备相似0相似0相似0房型布局略差-1略差-1相似0物业管理相似0相似0相似0个别景观环境相似0相似0相似0装修相似0略差-1略差-1合计221实物状况修正系数100/102100/102100/101（6）求取个别比较价格并确定综合比较价格对可比实例交易价格进行交易期日、交易因素、区域因素、个别因素修正，因计算出的个别比较价格差异不大，故取各比较价格的简单算数平均数为综合比较价格，则比较价格计算表如下：表4-4综合比较价格表可比实例交易单价市场状况交易情况区位因素权益因素实物因素比较价格综合比较价格1650010010010010010063736721100100100100102275001001001001001007353100100100100102365001001001001001006436100100100100101估价对象比较单价为：（6373+7353+6436)÷3≈6721（元/月）。由比较法求得估价对象开发完成后的住宅月租金均价约为6721元，根据市场调查，该价格客观合理，符合当前市场状况。（7）收益期的确定估价对象的建成时间为2002年，钢混结构，建筑物经济寿命为60年，至评估时点即2021年01月05日，估价对象剩余经济寿命为41年，住宅用地土地使用年限为70年，土地剩余使用期限为49年，由于建筑物与土地的剩余使用年限不一致，根据熟短原则，此次评估采用剩余使用年限41年作为收益期。（8）折现率的确定采用累加法确定房地产报酬率，该方法包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。无风险报酬率也称安全利率，是资金的机会成本，取价值时点银行一年期存款基准利率1.5%；风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，具体是对估价对象自身及其所在的区域、行业、市场等所在的风险补偿。风险报酬率公式如下：(4-1)风险报酬率＝2%+2%+2%-0.5%=5.5%(4-2)报酬率(Y)＝1.5%＋5.5%＝7%表4-5报酬率（Y）求取表项目数值无风险报酬率1.5%风险报酬率投资风险补偿率2%管理负担补偿率2%缺乏流动性补偿率2%易于获得融资的优惠率-0.5%报酬率Y7%（9）最终结果的确定由以上公式可得估价对象价值=12×6721/7%×（1-1/（1+7%）^41）=1080262.60（元）取整为1080300元。本文在对案例项目进行分析时，主要运用了收益法，先求出估价对象的月租金，通过调查查找到了三个可比案例，运用已知数据求得估价对象的月租金，而后再运用收益法求得待估对象剩余使用年限下的收益价值，最终算出估价对象的价值为1080300元。结论通过对市场法、收益法、成本法这三大基本方法的分析研究，选择对房地产评估较为合适的一种方法来分析评估本次所研究的项目，通过研究发现收益法比较适合此次所研究的项目，并且将收益法应用到福州晋安大名城项目中，在房地产价值评估过程中，通过对房地产实物、区位、权益状况因素等影响因素进行