房地产经纪专业人员职业资格《纠纷处理》案例分析题（含答案）

房地产经纪专业人员职业资格《纠纷处理》案例分析题（含答案）1.房地产经纪机构仅负责提供房源撮合服务，对于卖方披露的房屋抵押、司法查封等权利瑕疵信息无需核实，如因信息不实产生纠纷，经纪机构无需承担任何责任。（）2.买方与经纪机构签署的《看房确认书》中约定“带看后6个月内不得绕过该机构与卖方交易”的条款，属于限制买方权利的无效格式条款，不具备法律效力。（）3.房屋买卖交易中，卖方收取的“订金”不具备担保效力，如卖方违约，买方无权主张双倍返还。（）4.出租房屋在租赁期限内发生所有权转移的，买方有权要求承租方提前搬离，由此产生的纠纷承租方仅能向原房东主张赔偿。（）5.房地产经纪人员为促成交易，可对房屋的学区、升值潜力等信息作出确定性承诺，由此产生的纠纷由经纪人员个人承担责任，与所属机构无关。（）6.共有房屋出售时，仅需登记的产权人签字即可，未登记的共有人反对出售不影响房屋买卖合同的效力。（）7.卖方明知房屋属于“凶宅”（曾发生非正常死亡事件）但未告知买方，由此签署的房屋买卖合同，买方有权以欺诈为由申请撤销。（）8.经纪机构代收交易定金后，如卖方反悔拒绝售房，买方可直接要求经纪机构承担双倍返还定金的责任。（）9.因不可抗力导致房屋交易无法按期完成的，违约方全部免除违约责任，无需履行任何告知义务。（）10.租赁纠纷中，承租方未经房东同意擅自转租房屋的，房东有权直接解除租赁合同，并要求承租方承担违约责任。（）1.2023年4月，买方赵某通过甲经纪机构带看了一套挂牌价240万元的二手房，带看前签署的《看房确认书》约定“买方利用该机构提供的房源信息、带看服务私下与卖方交易的，需支付成交价1.5%的违约金”。后赵某通过另一中介以238万元的价格购买该房屋，且经查实该房源为公开挂牌的多渠道共享房源。下列说法正确的是（）A.赵某的行为属于跳单，需向甲机构支付3.6万元违约金B.赵某的行为属于跳单，需向甲机构支付3.57万元违约金C.赵某的行为不属于跳单，无需向甲机构支付违约金D.甲机构的《看房确认书》条款无效，赵某无需承担任何责任2.卖方李某委托乙经纪机构出售其名下一套房屋，李某告知经纪人员该房屋是其个人所有，产权清晰，后买方王某与李某签署买卖合同并支付了50万元首付款，过户时发现该房屋是李某与前妻的共有财产，前妻不同意出售导致无法过户。下列关于责任承担的说法正确的是（）A.乙经纪机构已尽到服务义务，无需承担责任B.李某承担全部责任，王某仅能向李某主张返还首付款及赔偿C.乙经纪机构未尽到产权核实义务，应当与李某承担连带赔偿责任D.王某自身未尽到核实义务，需承担30%的损失3.买方孙某向丙经纪机构咨询学区房，明确要求购买对口实验小学的房源，经纪人员告知其某小区房源对口实验小学，孙某遂以280万元价格购买该房屋，后查明该小区对口的是另一普通小学。下列说法正确的是（）A.学区划分属于政府公开信息，孙某应自行核实，经纪机构无需承担责任B.经纪机构未如实告知学区信息，应当退还全部中介费用并承担相应赔偿责任C.经纪人员仅为口头告知，无书面约定的无需承担责任D.卖方未告知真实学区信息，应当由卖方承担全部责任4.2023年6月，买方周某与卖方吴某签署房屋买卖合同，约定定金20万元，周某实际支付了30万元，后吴某反悔拒绝售房。周某可主张的最高返还金额为（）A.40万元B.50万元C.60万元D.70万元5.卖方钱某委托丁经纪机构出租房屋，经纪人员未核实房屋漏水情况，承租方林某入住后发现房屋漏水导致其存放的价值2万元的电子产品损坏。下列说法正确的是（）A.林某仅能向钱某主张赔偿B.丁经纪机构未尽到房源核实义务，应当承担全部赔偿责任C.钱某和丁经纪机构应当根据过错程度承担相应赔偿责任D.林某入住前未检查房屋，需自行承担全部损失6.房屋交易完成后，买方郑某发现房屋内登记有他人的居住权，导致其无法正常入住，经查实经纪机构在交易前未核实居住权登记信息。下列说法正确的是（）A.居住权属于产权人设立的权利，经纪机构无核实义务，无需承担责任B.买方有权申请撤销房屋买卖合同，并要求卖方和经纪机构承担相应责任C.居住权不影响房屋所有权转移，买方无权主张任何权利D.仅由卖方承担全部责任，经纪机构无需承担责任7.经纪人员陈某私自以个人名义收取了买方的中介服务费2万元，未上交所属的戊经纪机构，后陈某离职，买方发现其缴纳的服务费未入账，要求戊机构退还。下列说法正确的是（）A.陈某属于私收费用，戊机构无需承担责任B.陈某的行为属于职务行为，戊机构应当退还费用后向陈某追偿C.买方未将费用转入机构公户，需自行承担全部损失D.买方可以要求陈某和戊机构各承担50%的责任8.租赁期限内，房东王某将出售房屋的信息告知承租方赵某，赵某明确表示不购买，王某遂将房屋卖给刘某。下列说法正确的是（）A.刘某有权要求赵某立即搬离房屋B.赵某有权按照原租赁合同继续居住至租期届满C.王某出售房屋需提前6个月告知赵某D.赵某享有优先购买权，其未同意的情况下房屋买卖合同无效9.买方冯某与卖方签署买卖合同后，因当地出台限购政策，冯某失去购房资格，导致交易无法完成。下列说法正确的是（）A.冯某属于违约，需向卖方支付违约金B.该情况属于不可抗力，双方均可解除合同，互不承担违约责任C.经纪机构已促成合同签署，有权收取全额中介服务费D.卖方有权没收冯某支付的定金10.房屋交易交割后，买方发现卖方拖欠了2年的物业费共计8000元，物业服务企业要求买方补缴。下列说法正确的是（）A.房屋已过户，物业费由买方承担B.拖欠的物业费属于卖方的个人债务，应由卖方承担C.如经纪机构未核实物业费缴纳情况，无需承担任何责任D.买方补缴后无权向卖方追偿1.下列属于房地产经纪服务中常见的纠纷类型的有（）A.中介服务费收取纠纷B.房屋信息披露不实纠纷C.交易资金安全纠纷D.物业交割纠纷E.合同效力纠纷2.房屋出售时，卖方应当主动向买方及经纪机构披露的信息包括（）A.房屋存在的抵押、查封等权利瑕疵B.房屋曾发生的非正常死亡事件C.房屋存在的漏水、墙体开裂等物理瑕疵D.房屋剩余的产权年限E.相邻住户的人员构成情况3.下列情形中，房地产经纪机构应当承担相应赔偿责任的有（）A.未核实房屋产权信息导致买方无法过户B.未提醒买方将交易资金存入监管账户导致资金被卖方挪用C.向买方承诺房屋升值空间导致买方投资亏损D.协助卖方隐瞒房屋凶宅信息导致买方产生损失E.经纪人员私收客户费用后离职4.下列属于“跳单”行为认定要件的有（）A.买方是否使用了该经纪机构提供的房源信息、带看服务B.买方是否绕过经纪机构直接或通过其他渠道与卖方完成交易C.买方是否存在逃避支付中介服务费的主观故意D.该房源是否为该经纪机构独家代理房源E.买方是否签署了《看房确认书》5.房屋租赁纠纷中，承租方有权单方解除租赁合同的情形有（）A.租赁房屋被司法机关依法查封导致无法使用B.房东未按约定交付房屋超过15天C.房屋存在严重安全隐患危及承租方人身安全D.房东擅自提高租金E.租赁房屋权属存在争议导致承租方无法使用6.下列关于房屋买卖纠纷中定金罚则适用的说法正确的有（）A.定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力B.卖方违约拒绝售房的，需双倍返还定金C.买方违约拒绝购房的，卖方有权没收全部定金D.因不可抗力导致合同无法履行的，不适用定金罚则E.同时约定定金和违约金的，守约方可以同时主张定金罚则和违约金7.共有房屋出售产生纠纷时，下列处理方式正确的有（）A.登记产权人单独出售共有房屋的，未登记的共有人有权主张追回房屋B.买方为善意第三人，已支付合理对价并完成过户的，共有人无权追回房屋C.共有人不同意出售的，即使买方已签署买卖合同也无法要求继续履行D.经纪机构未核实共有情况的，应当对买方的损失承担相应责任E.共有人口头同意出售的，无需出具书面同意书即可办理过户8.下列房地产经纪服务合同中的免责条款无效的有（）A.“因卖方提供信息不实产生的纠纷，本机构不承担任何责任”B.“本机构仅负责撮合交易，不承担房屋产权核实义务”C.“交易资金由买卖双方自行交割，本机构不承担资金安全责任”D.“因不可抗力导致交易无法完成的，本机构不退还已收取的服务费”E.“买方未按约定支付服务费的，本机构有权拒绝协助办理过户手续”9.房屋买卖交易中出现逾期交房纠纷时，买方可选择的合法救济路径有（）A.要求卖方继续履行合同，交付房屋并支付逾期违约金B.经催告后卖方仍未交房的，买方有权解除合同并要求赔偿损失C.直接上门强行收房D.要求经纪机构承担全部逾期损失E.向人民法院提起诉讼主张权利10.涉学区房交易纠纷中，买方需要提供的举证材料包括（）A.经纪机构或卖方承诺房屋对口目标学校的相关证据（聊天记录、录音、书面约定等）B.房屋实际对口学校的官方公示文件C.房屋买卖合同及中介服务合同D.买方的购房款支付凭证E.买方的子女就学需求证明材料1.案例背景：2023年3月，买方谢某委托A经纪机构购买三居室房源，经纪人员带领谢某实地查看了业主胡某挂牌的房屋，挂牌价格360万元，谢某签署了《看房确认书》，约定“谢某不得在带看后6个月内私下与胡某交易，否则需支付成交价2%的违约金”。2023年5月，谢某的妻子偶然认识胡某的妻子，双方协商后以355万元的价格直接签署了房屋买卖合同并完成过户，未向A经纪机构支付任何费用。A经纪机构发现后要求谢某支付7.1万元违约金，谢某以双方是亲友介绍、未使用A机构的中介服务为由拒绝支付，双方产生纠纷。问题：（1）谢某的行为是否构成“跳单”？请说明判定依据。（3分）（2）A经纪机构可通过哪些合法途径主张权利？（3分）2.案例背景：2023年7月，卖方黄某委托B经纪机构出售其名下的两居室，黄某告知经纪人员房屋没有任何问题，经纪人员未核实房屋的抵押情况，便促成买方徐某与黄某签署了房屋买卖合同，徐某支付了100万元首付款。后徐某得知该房屋在签署合同前已被黄某抵押给银行贷款120万元，黄某收了首付款后未偿还贷款，导致房屋无法过户，黄某已无偿还能力。问题：（1）本次纠纷中各方的过错分别是什么？（3分）（2）徐某可通过哪些方式主张自身权利？（3分）3.案例背景：2023年9月，买方秦某通过C经纪机构租赁了一套房屋，租期1年，月租金3500元，秦某支付了1年租金共计4.2万元。入住3个月后，房东林某找到秦某，称该房屋是其委托经纪人员王某出租的，王某是C经纪机构的在职人员，但其私自将房屋出租给秦某，收取的租金未交给林某，林某要求秦某要么重新支付租金要么搬离。经查实王某确实是C经纪机构的人员，其以C经纪机构的名义与秦某签署了租赁合同，合同上加盖了C机构的合同专用章。问题：（1）林某是否有权要求秦某搬离或重新支付租金？请说明依据。（3分）（2）本次纠纷的责任应当由谁承担？（3分）1.结合房地产经纪服务的全流程，论述经纪机构应当履行的核心义务，以及对应的纠纷预防措施。2.近年多地出现因学区政策调整、学区划片变化引发的房屋买卖纠纷，买方因所购房屋未划入目标学区要求解除合同、退还中介费或赔偿损失。请结合行业实操，论述该类纠纷的处理原则和救济路径。【参考答案及解析】一、判断题1.参考答案：错。解析：房地产经纪机构负有房源信息核实义务，应当对卖方披露的房屋权利瑕疵信息进行核实，未尽到核实义务导致买方损失的，应当承担相应赔偿责任。2.参考答案：错。解析：《看房确认书》中的限制交易条款如果是双方自愿签署，且不存在不合理免除机构责任、加重买方责任的情形，属于合法有效条款，对双方具有约束力。3.参考答案：对。解析：“订金”属于预付款性质，不具备担保效力，卖方违约时买方仅能要求返还已支付的订金，无权主张双倍返还。4.参考答案：错。解析：根据“买卖不破租赁”原则，租赁期限内房屋所有权转移的，原租赁合同对新的产权人继续有效，买方无权要求承租方提前搬离。5.参考答案：错。解析：房地产经纪人员不得对房屋的学区、升值潜力等作出确定性承诺，由此产生的纠纷由所属经纪机构承担责任，机构承担责任后可向有过错的经纪人员追偿。6.参考答案：错。解析：共有房屋出售需要全体共有人同意，未登记的共有人反对出售的，将导致房屋无法过户，买方有权主张解除合同并要求赔偿。7.参考答案：对。解析：“凶宅”属于影响买方购房意愿和房屋交易价格的重要信息，卖方负有如实告知义务，隐瞒该信息构成欺诈，买方有权申请撤销合同。8.参考答案：错。解析：经纪机构代收定金后转交给卖方的，定金罚则由卖方承担，如经纪机构未转交定金或存在过错的，才需承担相应责任。9.参考答案：错。解析：因不可抗力导致违约的，违约方应当及时履行告知义务，减少对方损失，未履行告知义务导致损失扩大的，应当对扩大的损失承担责任。10.参考答案：对。解析：承租方未经房东同意擅自转租的，房东享有法定解除权，有权解除租赁合同并要求承租方承担违约责任。二、单项选择题1.参考答案：C。解析：跳单的认定需要买方利用了经纪机构提供的独家房源信息，本题中房源为公开共享房源，赵某通过其他正规中介购买房屋，不属于跳单，无需向甲机构支付违约金。2.参考答案：C。解析：乙经纪机构未尽到产权核实义务，未查明房屋共有情况，存在过错，应当与卖方李某承担连带赔偿责任。3.参考答案：B。解析：经纪机构明确知晓买方的购房需求是学区房，未如实核实告知学区信息，存在过错，应当退还中介费并承担相应赔偿责任。4.参考答案：B。解析：根据《民法典》规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%，约定定金20万元未超过法定上限，实际多支付的10万元属于预付款，卖方违约需双倍返还定金40万元，加返还预付款10万元，总计50万元。5.参考答案：C。解析：卖方钱某负有如实告知房屋瑕疵的义务，丁经纪机构负有核实义务，双方均存在过错，应当根据过错程度承担相应赔偿责任。6.参考答案：B。解析：居住权属于影响房屋使用的重要权利信息，经纪机构负有核实义务，未核实导致买方损失的，买方有权申请撤销合同，并要求卖方和经纪机构承担相应责任。7.参考答案：B。解析：陈某是戊经纪机构的在职人员，其收取服务费的行为属于职务行为，戊机构应当承担责任，退还费用后可向陈某追偿。8.参考答案：B。解析：根据“买卖不破租赁”原则，租赁期限内房屋所有权转移的，原租赁合同继续有效，赵某有权居住至租期届满。9.参考答案：B。解析：限购政策出台属于不可预见的不可抗力，双方均可解除合同，互不承担违约责任，经纪机构未完成全部服务的，应当退还部分中介费。10.参考答案：B。解析：拖欠的物业费属于卖方在房屋交易前产生的个人债务，应当由卖方承担，买方补缴后有权向卖方追偿，经纪机构未核实的需承担相应责任。三、多项选择题1.参考答案：ABCDE。解析：所列选项均属于房地产经纪服务中常见的纠纷类型。2.参考答案：ABCD。解析：相邻住户的人员构成不属于卖方必须披露的信息，其余选项均为卖方应当主动披露的重要信息。3.参考答案：ABDE。解析：经纪机构向买方承诺升值空间导致的投资亏损，属于买方自身投资决策风险，经纪机构无需承担赔偿责任，其余选项均需承担责任。4.参考答案：ABC。解析：跳单的认定不要求房源为独家代理，也不要求必须签署《看房确认书》，只要买方使用了经纪机构提供的服务、逃避付费、私下交易即可认定。5.参考答案：ABCE。解析：房东擅自提高租金的，承租方有权拒绝支付超出约定的租金，但不属于法定的单方解除合同情形，其余选项均属于承租方可单方解约的情形。6.参考答案：ABCD。解析：根据《民法典》规定，定金和违约金不能同时主张，守约方只能选择其一适用，其余选项说法均正确。7.参考答案：ABCD。解析：共有房屋出售需要共有人出具书面同意书，口头同意不具备法律效力，其余选项说法均正确。8.参考答案：ABCD。解析：E选项属于经纪机构的合法履行抗辩权，条款有效，其余选项均属于不合理免除机构法定责任的无效条款。9.参考答案：ABE。解析：买方无权直接上门强行收房，经纪机构仅在存在过错的情况下承担相应责任，无需承担全部损失，其余选项均为合法救济路径。10.参考答案：ABCDE。解析：所列选项均为涉学区房纠纷中买方需要提供的举证材料。四、案例分析题1.参考答案及评分标准：（1）谢某的行为构成跳单（1分）。判定依据：谢某使用了A经纪机构提供的房源信息和带看服务，主观上存在逃避支付中介服务费的故意，客观上绕过经纪机构直接与卖方完成交易，符合跳单的构成要件（2分）。（2）A经纪机构可主张的合法途径包括：①与谢某协商解决；②请求房地产经纪行业协会或人民调解委员会调解；③向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求谢某按照约定支付违约金（3分，每答出1点得1分）。解题思路：本题核心考点为跳单的认定要件，需明确跳单的三个核心构成要素：使用经纪机构服务、逃避付费、私下交易，再结合场景判定即可。2.参考答案及评分标准：（1）各方过错：①卖方黄某隐瞒房屋抵押信息，收取首付款后未偿还贷款，存在主要过错；②B经纪机构未尽到房屋权利信息核实义务，未查明房屋抵押情况，存在次要过错；③买方徐某无过错（3分，每答出1点得1分）。（2）徐某的主张路径：①要求解除房屋买卖合同，要求黄某返还首付款并承担违约金；②要求B经纪机构退还全部中介服务费，并在其过错范围内承担连带赔偿责任；③向人民法院提起诉讼，同时申请财产保全，查封涉案房屋，保障债权实现（3分，每答出1点得1分）。解题思路：本题核心考点为经纪机构的核实义务，需区分各方的过错程度，明确权利主张的合法路径。3.参考答案及评分标准：（1）林某无权要求秦某搬离或重新支付租金（1分）。依据：王某是C经纪机构的在职人员，其以C机构的名义与秦某签署租赁合同并加盖机构公章，属于职务行为，租赁合同合法有效，对林某具有约束力，秦某已足额支付租金，无需重复支付，也有权继续居住至租期届满（2分）。（2）本次纠纷的责任由C经纪机构承担，C机构承担责任后可向存在过错的王某追偿（3分，答出C机构承担责任得2分，答出追偿权得1分）。解题思路：本题核心考点为职务行为的效力判定，经纪人员以机构名义签署合同的，相应责任由机构承担。五、论述题