2026年物业管理阶段考核试题及参考答案

2026年物业管理阶段考核试题及参考答案一、单项选择题（每题1分，共20分，每题只有1个正确答案）1.根据2025年新修订的《全国物业服务收费管理办法》，物业服务企业预收物业服务费的最长期限不得超过（）A.3个月B.6个月C.12个月D.24个月参考答案：C解析：2025版《物业服务收费管理办法》明确规定，业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费，物业服务企业不得违背业主意愿提前收费，经业主同意预收物业费的，最长预收周期不得超过12个月；对于已完成交付手续、业主连续6个月以上未入住使用的空置物业，业主提出书面申请后，可按不低于当地规定标准的80%交纳物业费，因此本题选择C。2.物业管理区域内，利用业主共有的公共道路设置的停车位产生的租金收益，扣除物业服务企业合理运营成本后，收益归属为（）A.建设单位所有B.物业服务企业所有C.业主共有D.业主委员会所有参考答案：C解析：根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。公共道路属于业主共有部分，因此其产生的收益扣除成本后归全体业主共有，本题选择C。3.城镇老旧小区改造完成后，物业服务企业承接改造新增的共用设施设备时，应当在（）的现场监督下完成交接手续。A.街道办事处或乡镇人民政府B.原产权单位C.建设单位D.业主代表参考答案：A解析：根据2024年住建部印发的《城镇老旧小区改造运维管理指南》明确要求，老旧小区改造新增的共用设施设备完成竣工验收后，移交给物业服务企业管理的，必须由属地街道办事处或乡镇人民政府安排工作人员现场监督交接，同步移交设施设备的建设档案、维保手册等全套资料，因此本题选择A。4.根据《中华人民共和国民法典》关于业主共同决定事项的规定，下列事项中，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意方能通过的是（）A.制定和修改业主大会议事规则B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集住宅专项维修资金D.选举业主委员会成员参考答案：C解析：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条明确规定了业主共同决定事项的表决规则：制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、使用建筑物及其附属设施的维修资金等事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；而筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施、改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营性活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，因此本题选择C。5.业主家中室内供水主管道损坏，该房屋交付未满2年，根据《建设工程质量管理条例》，该管道维修的责任主体是（）A.业主自行承担B.物业服务企业承担C.供水单位承担D.建设单位承担参考答案：D解析：《建设工程质量管理条例》第四十条明确规定了建设工程的最低保修期限：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，因此本题选择D。6.物业服务企业对物业管理区域内人员车辆进出进行登记管理，属于物业管理活动中的哪一项基础服务内容（）A.共用部位的维护B.公共秩序维护C.共用设施设备的运行维护D.环境卫生服务参考答案：B解析：物业管理基础服务内容主要包括物业共用部位的维护与管理、物业共用设施设备的运行、维护和管理、环境卫生和绿化管理服务、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，车辆人员进出管理属于公共秩序维护范畴，因此本题选择B。7.住宅专项维修资金不能用于下列哪一项支出（）A.住宅共用部位保修期过后的维修B.住宅共用设施设备保修期过后的更新改造C.住宅共用部位保修期内的大修D.电梯应急故障维修参考答案：C解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，保修期内的维修责任由建设单位承担，不得使用维修资金，因此本题选择C。8.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.60参考答案：B解析：根据《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，因此本题选择B。9.前期物业服务合同终止后，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，经责令限期撤出仍不撤出的，可由（）依法强制撤出。A.业主委员会B.街道办事处C.人民法院D.物业行政主管部门参考答案：C解析：根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释，前期物业服务合同终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持；原物业拒不退出的，业委会可依法向人民法院申请强制执行，因此本题选择C。10.物业管理区域内，发生火灾、燃气泄漏等安全事故时，物业服务企业应当首先采取的措施是（）A.保护现场等待警方处理B.协助救助伤员，采取应急措施防止损失扩大C.统计损失上报主管部门D.组织业主撤离，关闭小区出入口参考答案：B解析：根据《物业服务安全管理规范》，物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当第一时间启动应急预案，协助开展救助，采取必要措施防止损失扩大，同时及时向相关行政主管部门报告，因此本题选择B。11.新建物业承接查验时，物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，承接查验的组织主体是（）A.建设单位B.物业服务企业C.街道办事处D.业主代表参考答案：A解析：根据《物业承接查验办法》，新建物业的承接查验由建设单位组织，建设单位应当邀请物业服务企业提前参与查验，在交付前完成全部共用部位设施设备的查验工作，因此本题选择A。12.根据《物业服务企业信用管理办法》，物业服务企业挪用公共收益且拒不整改的，应当被评定为哪个信用等级（）A.A级B.B级C.C级D.D级参考答案：D解析：2024年出台的《物业服务企业信用管理办法》明确，挪用侵占业主公共收益、拒不整改属于严重失信行为，直接评定为D级信用，纳入失信主体名单向社会公示，因此本题选择D。13.物业管理区域内，饲养烈性犬进入公共区域，物业服务企业应当首先采取的措施是（）A.直接抓捕烈性犬B.及时劝阻，向公安机关报告C.通知物业保安封锁出入口D.等待业主自行处理参考答案：B解析：物业服务企业没有行政执法权，发现违规饲养危险犬只进入公共区域的，应当第一时间劝阻，劝阻无效的立即向公安机关报告，配合公安机关处置，因此本题选择B。14.业主对业主委员会的决议有异议，认为决议侵害了自身合法权益，可以通过什么途径维护权益（）A.拒绝执行决议，要求业委会重新表决B.向人民法院起诉请求撤销决议C.直接要求物业不执行决议D.召集业主重新表决参考答案：B解析：根据《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，因此本题选择B。15.电梯经检验机构认定存在严重安全隐患，需要更新改造，但是小区维修资金余额不足，费用不足部分应当由（）A.物业服务企业承担B.建设单位承担C.相关业主按照专有部分面积比例分摊D.街道办事处承担参考答案：C解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》，维修资金余额不足支付更新改造费用的，不足部分由受益范围内的业主按照各自拥有的专有部分面积比例分摊，因此本题选择C。16.物业服务企业收取的装修保证金，在装修完成后，应当在多少日内退还业主（）A.7B.15C.30D.60参考答案：C解析：多数地方物业服务收费管理细则明确，装修完成后经物业服务企业查验，没有违规装修行为的，物业服务企业应当在30日内全额退还装修保证金，不得截留克扣，因此本题选择C。17.下列哪一项不属于物业服务企业的法定义务（）A.对物业管理区域内的垃圾分类进行引导管理B.对小区出入口进行24小时值守C.对业主室内漏水维修承担免费保修责任D.配合街道办事处做好疫情防控等社会治理工作参考答案：C解析：业主室内设施维修属于特约服务，除了保修期内由建设单位承担责任外，物业服务企业没有法定免费保修义务，因此本题选择C。18.业主大会筹备组中，业主代表的人数不得少于筹备组总人数的（）A.二分之一B.三分之一C.四分之一D.三分之二参考答案：A解析：根据《业主大会和业主委员会指导规则》，筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，因此本题选择A。19.物业服务合同的期限届满后，业主大会没有选聘新的物业服务企业，原物业服务企业继续提供服务的，原合同效力为（）A.无效B.继续有效，转为不定期合同C.自动终止，业主无需交费D.效力待定，需要街道确认参考答案：B解析：根据《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，因此本题选择B。20.物业管理区域内，电动汽车充电桩的建设管理，产权属于（）A.建设单位所有B.物业服务企业所有C.投资建设人所有，共用场地部分属于业主共有D.业主委员会所有参考答案：C解析：个人或者单位投资建设的专用充电桩，产权归投资建设人所有，建设充电桩占用的小区公共场地属于业主共有，因此本题选择C。二、多项选择题（每题2分，共10题，每题有2个及以上正确答案，错选、少选均不得分）1.根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（2024修订版）》，一级物业服务标准中关于公共区域保洁服务的要求包括（）A.主出入口、小区公共道路每日清扫2次B.电梯厅、楼梯间等区域每日保洁1次，擦拭扶手1次C.生活垃圾分类收集，垃圾日产日清，分类容器外观整洁无污渍D.化粪池每半年清掏一次，定期检查无满溢E.雨雪天气2小时内清理主要通行道路的积水积雪参考答案：ACE解析：一级物业服务标准中明确要求，电梯厅、楼梯间等公共区域每日保洁2次，扶手每日擦拭2次，因此B选项错误；化粪池每年至少清掏一次，每季度检查一次，因此D选项错误，ACE符合一级服务标准要求，本题选择ACE。2.根据《物业管理条例》，物业服务企业在物业管理活动中不得实施下列哪些行为（）A.挪用、侵占业主共有财产和公共收益B.擅自占用、挖掘物业管理区域内业主共有的道路、场地C.按照物业服务合同约定收取物业费和特约服务费D.擅自利用业主共有部分开展经营活动E.泄露业主个人信息和房屋信息参考答案：ABDE解析：物业服务企业按照合同约定收取物业服务费和特约服务费属于合法行为，因此C选项不选，ABDE均属于法律法规禁止物业服务企业实施的侵害业主合法权益的行为，本题选择ABDE。3.下列属于业主共同所有的物业配套设施有（）A.物业管理区域内的公共厕所B.建设单位未分摊产权的地下车库C.占用业主公共道路建设的停车位D.纳入公摊面积的小区配套会所E.小区的户外健身器材参考答案：ACDE解析：建设单位未将地下车库的面积分摊给业主，且初始登记在建设单位名下的，地下车库产权归建设单位所有，因此B选项错误，ACDE所述设施均属于业主共有，本题选择ACDE。4.当业主逾期不交纳物业服务费时，物业服务企业可以采取下列哪些合法方式解决纠纷（）A.停止向业主供水供电B.向人民法院起诉要求业主交纳C.申请人民调解委员会调解D.在小区公共区域公示欠费业主姓名和房号E.按照合同约定申请仲裁参考答案：BCE解析：物业服务企业不得采取停止供电、供水等方式催交物业费，因此A选项错误；公开业主个人信息侵犯业主隐私权，属于违法行为，因此D选项错误，BCE均为合法的纠纷解决方式，本题选择BCE。5.下列属于物业服务企业应急预案应当包含的内容有（）A.消防安全应急预案B.公共卫生事件应急预案C.特种设备故障应急预案D.极端天气应急预案E.物业服务合同变更应急预案参考答案：ABCD解析：物业服务企业应当针对物业管理区域内可能发生的各类安全突发事件制定应急预案，主要包括消防安全、公共卫生、特种设备故障、极端天气、治安事件等，合同变更不属于突发事件应急预案范畴，因此E选项不选，本题选择ABCD。6.下列关于前期物业服务合同的说法，正确的有（）A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订B.前期物业服务合同约定期限届满后，自动失效C.前期物业服务合同期限未满，业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止D.建设单位和物业服务企业签订的前期物业服务合同，不能约定收费标准E.前期物业服务合同可以约定期限，也可以约定至业主大会成立后签订新物业服务合同之日终止参考答案：ACE解析：前期物业服务合同必须明确约定物业服务内容和收费标准，因此D选项错误；前期物业服务合同约定期限届满，但是业主大会未选聘新的物业服务企业的，原前期物业服务合同继续有效，转为不定期合同，因此B选项错误，ACE表述正确，本题选择ACE。7.老旧小区引入专业化物业服务，应当符合下列哪些程序要求（）A.由街道办事处组织业主成立业主自治组织或者选举业主委员会B.公开选聘符合资质要求的物业服务企业C.公示物业服务内容、收费标准，征得多数业主同意D.签订规范的物业服务合同明确双方权利义务E.由街道办事处直接指定物业服务企业参考答案：ABCD解析：老旧小区引入物业服务应当遵循公开公平原则，通过公开招标或者业主表决选聘，不得由街道直接指定，因此E选项错误，ABCD符合程序要求，本题选择ABCD。8.物业管理区域内，业主进行房屋装饰装修，物业服务企业有权采取的措施有（）A.将房屋装饰装修中的禁止事项告知业主B.要求业主必须委托物业指定的装修公司施工C.对装修现场进行巡查，发现违规装修及时制止D.收取装修保证金，装修完成无违规后退还E.发现业主违规拆改承重结构，及时向住建部门报告参考答案：ACDE解析：物业服务企业不得强制业主指定装修公司，侵犯业主选择权，因此B选项错误，ACDE均为物业服务企业合法的装修管理权利和义务，本题选择ACDE。9.公共收益的支出范围包括下列哪些（）A.补充住宅专项维修资金B.抵扣业主物业费C.用于业主大会和业主委员会的工作经费D.物业服务企业的合理管理费成本E.用于小区公共设施的日常维修改造参考答案：ABCDE解析：根据现行规定，公共收益的使用由业主大会决定，可以用于补充维修资金、抵扣物业费、业委会工作经费、扣除物业合理管理成本、公共设施维修改造等，以上选项均符合规定，本题选择ABCDE。10.物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会或者新物业服务企业移交下列哪些资料和财物（）A.竣工总平面图，设施设备的建设、使用和维保档案B.业主信息资料C.公共收益结余资金D.物业服务用房E.物业质量保修文件和使用说明文件参考答案：ABCDE解析：根据《物业管理条例》，物业服务企业退出时应当移交全部物业资料、物业服务用房、结余的公共收益和业主相关资料，以上选项均属于应当移交的内容，本题选择ABCDE。三、案例分析题（共2题，每题30分，共60分）案例一：某建成于2010年的城镇老旧小区，总建筑面积12.6万平方米，总户数1012户，原无专业化物业服务，2023年由属地街道牵头指导成立了业主委员会，公开选聘甲物业服务企业签订了为期3年的物业服务合同，约定物业费标准为每月每平方米1.2元，小区公共收益扣除30%作为甲物业的运营管理费，剩余70%归入小区住宅专项维修资金统筹使用。2026年年初，小区业主提出多项诉求引发纠纷：（1）小区2024年改造新增了52个公共停车位，每个停车位每月收取150元停车费，一年累计收取停车费9.36万元，甲物业从未在小区公示过该笔收益的收支明细，也未按照约定转入维修资金账户；（2）小区2号楼外墙瓷砖出现大面积空鼓脱落，已经砸伤了一名业主，经第三方机构鉴定属于重大安全隐患，需要整体维修，预估维修费用120万元，甲物业申请动用住宅专项维修资金，但是1-3层的87户业主联名提出，外墙脱落不会影响低层住户，自己不需要维修，拒绝同意动用维修资金；（3）小区1/3业主认为物业费标准高于周边同类型老旧小区，要求下调物业费，业委会与甲物业协商调价不成，业委会拟提前解除物业服务合同，重新选聘新的物业服务企业。问题1：甲物业对该笔公共停车收益的管理是否符合规定？物业服务企业应当如何规范管理小区公共收益？（10分）参考答案：甲物业仅约定收益分配比例但未公示收支明细、未按时划转收益的做法不符合规定。规范管理公共收益的要求如下：①物业服务企业应当对公共收益单独建账核算，不得与物业服务企业自有资金混同，保证公共收益收支清晰可查；②按照法律法规和物业服务合同约定，至少每季度在小区显著位置（包括单元门公告栏、小区业主公众号）公示一次公共收益的收支明细，公示时间不得少于15日，接受全体业主和业主委员会的监督，本次甲物业一年内未公示收支明细明显违规；③扣除合同约定的合理管理成本后，剩余收益应当按照约定及时划转至业主共有账户或者维修资金账户，不得截留挪用，本案中甲物业未按时将剩余70%收益转入维修资金账户，属于违规截留行为，应当限期整改。（10分）问题2：本案中部分低层业主不同意动用维修资金，是否影响本次外墙维修使用维修资金？请说明理由。（10分）参考答案：部分低层业主不同意不影响本次维修资金的正常使用。理由如下：①外墙属于小区全体业主共有的共用部位，保修期已满后大型维修应当使用住宅专项维修资金，本案中外墙脱落已经造成人员受伤，属于危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，按照《住宅专项维修资金管理办法》和各地应急维修相关规定，紧急情况下动用维修资金可以免除业主表决程序，直接启动应急维修流程；②住宅专项维修资金属于全体业主共有，本质上是用于保障小区共用部位安全的专项基金，维修外墙脱落维护的是整个小区的公共安全，哪怕低层业主受到的直接影响较小，也应当服从公共利益的需求，部分业主以不影响自身利益为由拒绝使用，不符合公共利益原则，也违反维修资金的设立初衷和使用规定；③本案中不需要业主就是否使用维修资金进行表决，甲物业只需要提供安全鉴定报告等材料，就可以直接向维修资金管理部门申请拨付资金，立即开展维修工作，部分业主的反对不影响程序正常推进。（10分）问题3：本案中业主委员会是否有权提前解除物业服务合同？需要满足哪些条件？（10分）参考答案：业主委员会有权依法提前解除物业服务合同，需要满足以下条件：①提前解除物业服务合同属于业主共同决定的重大事项，业主委员会应当先组织召开业主大会会议，就是否提前解除合同、重新选聘物业进行表决，不能由业委会直接决定解除；②表决应当符合法定要求，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，表决结果才合法有效；③业主大会表决通过提前解除合同后，业主委员会应当提前90日书面告知甲物业服务企业，按照合同约定做好交接筹备工作，如果合同约定了提前解除的违约责任，业委会应当代表全体业主按照约定承担相应责任；④完成上述程序后，业主委员会依法公开选聘新的物业服务企业，双方完成交接后，原物业服务合同正式解除。（10分）案例二：某新建商品住宅小区，2024年10月由建设单位组织交付，建设单位前期选聘乙物业服务企业签订了前期物业服务合同，约定物业费标准为每月每平方米2.8元。交付过程中出现多起纠纷：（1）乙物业服务企业要求业主必须先预交一年物业费、签订装修协议后，才能允许业主验房收房，很多业主坚持先验房再交费，双方僵持不下；（2）大约有120户业主收房后因长期在外工作，房屋一直空置未入住，业主向乙物业提出按照当地规定减免空置房物业费，乙物业拿出前期物业服务合同，合同中约定“无论房屋是否空置，业主都应当全额交纳物业费，不予减免”，因此拒绝业主的减免申请；（3）小区规划设计中有一处1200平方米的配套会所，建设单位在销售房屋时未将会所面积纳入公摊面积，交付后建设单位将会所对外出租给第三方经营健身房，业主认为会所属于小区公共配套，应当归全体业主所有，要求建设单位收回会所移交业主使用，双方对权属产生争议。问题1：乙物业服务企业要求先交物业费再验房的做法是否合法？请说明理由。（10分）参考答案：乙物业的做法不合法。理由如下：①商品房交付过程中，业主依法享有先验房后收房的法定权利，开发商和物业不得颠倒交付流程侵犯业主权利，物业费的交纳义务自业主完成收房手续、实际接