2026年物业管理实操考核试题及参考答案

2026年物业管理实操考核试题及参考答案一、单项选择题（每题2分，共20题，总计40分）1.某建成于2008年的老旧小区，2025年10月启动3栋二单元加装电梯项目，已有占本单元总户数三分之二以上、占专有部分面积三分之二以上的业主签字同意，且已完成全部规划、施工审批手续，一层业主王某以加装电梯遮挡自家采光、产生永久性噪音为由，多次进入施工现场阻挠施工，导致项目停滞。作为物业项目现场负责人，下列协调处置做法正确的是（）A.依据小区管理规约，直接要求王某停止阻挠，否则对王某家采取断水断电措施B.协助加装电梯牵头方、业主委员会向属地街道办事处、社区居委会申请人民调解，全程配合提供相关业主沟通记录、审批手续材料C.直接代表业主起诉王某，要求王某排除妨害承担误工损失D.为避免激化矛盾，默许王某持续阻挠，等待牵头方自行解决2.某商品住宅小区业主李某，购买了地下产权车位，向物业提出申请安装个人家用新能源汽车充电桩，下列物业流程处置符合现行法规和实操规范的是（）A.以小区建成时供电容量预留不足为由，直接拒绝李某的申请B.要求李某必须委托物业工程部进行施工，否则不予出具同意安装证明C.收到申请后，先核验李某的车位产权证明、业主身份信息，协助李某联系供电部门进场勘查供电容量，符合安装条件后按规定出具同意安装的证明文件D.要求李某承担整个小区的电力增容费用后，才同意李某的安装申请3.根据《中华人民共和国民法典》及现行物业管理法规规定，物业服务人已经按照合同约定和行业规范提供了物业服务，业主以下列哪项为由拒绝交纳物业费的，人民法院通常会支持业主的抗辩主张（）A.业主长期在外工作未在小区居住，未享受物业服务B.物业服务企业提供的保洁服务存在单次未及时清理楼道垃圾的微小瑕疵C.物业服务企业未按照合同约定履行消防设施维护义务，导致小区消防系统瘫痪半年无法正常使用，构成根本违约D.业主将房屋出租给承租人，双方约定由承租人交纳物业费，承租人未按时交纳4.某小区物业引入人脸识别门禁系统提升出入管理效率，部分业主以人脸识别侵犯个人隐私为由拒绝录入人脸信息，物业下列做法正确的是（）A.未录入人脸信息的业主禁止进入小区，倒逼业主完成录入B.保留刷卡、刷居民身份证、手动登记等多种出入验证方式，不得强制业主录入人脸信息C.要求业主必须签署隐私免责协议，否则禁止进入D.直接将未录入人脸的业主信息移出小区门禁系统后台5.小区某晚发生高空抛物事件，一个装满生活垃圾的塑料袋从1号楼抛下，落在小区公共步行道上，所幸未造成人员伤亡和财产损失，物业通过公共区域监控清晰锁定抛掷垃圾的是1号楼15层业主赵某，下列物业处置做法符合合规要求的是（）A.依据小区管理规约对赵某罚款1000元，直接从赵某预交的公共能耗费中扣除B.做好事件记录固定证据，对赵某进行批评教育，将线索上报属地公安机关，在小区公共区域公示事件经过（不泄露赵某个人隐私信息）C.将赵某的姓名、房号、手机号发到全小区业主群，呼吁全体业主对赵某进行抵制D.要求赵某搬出小区，否则限制赵某车辆进入小区6.业主大会按照法定程序选聘了新的物业服务企业B公司，要求原物业服务企业A公司退场并移交相关资料，原A公司以开发商拖欠其前期介入费用为由拒绝退场，下列做法错误的是（）A.业主委员会可以向属地住建部门投诉，要求住建部门责令A公司限期退场B.业主委员会可以向人民法院起诉，要求A公司退场并赔偿逾期退场造成的损失C.B公司可以直接强行接管小区，清理A公司的办公物品D.A公司可以通过协商或者诉讼的方式向开发商主张拖欠的费用，不得拒绝退场7.某小区业主王某将自家房屋改为民宿，每天都有不同的外来人员入住，频繁进出单元楼，噪音较大，严重影响同单元其他业主的正常休息，邻居向物业投诉，下列物业处置第一步正确的是（）A.直接断水断电，要求王某停止经营民宿B.接到投诉后第一时间到现场核实情况，做好记录，对王某进行劝阻，要求王某整改，降低噪音，遵守小区管理规约C.直接向市场监管部门举报，要求吊销王某营业执照D.把王某的民宿信息告诉所有邻居，让邻居一起抵制8.根据现行物业管理实操规范，物业项目对小区消防栓的例行检查频率最低要求是（）A.每日一次B.每周一次C.每月一次D.每季度一次9.小区突发公共卫生事件，全体业主需要居家健康监测，物业下列做法错误的是（）A.配合社区做好业主信息摸排，登记涉险人员信息B.对公共区域每日进行消毒，做好消毒记录公示C.帮助隔离业主代收快递、代购生活物资，收取合理的跑腿服务费D.未经允许泄露确诊业主的个人身份信息、家庭住址，安抚其他业主情绪10.业主准备装饰装修房屋，到物业办理装修登记手续，下列物业做法错误的是（）A.要求业主必须委托物业推荐的装修公司，否则不予办理装修登记B.告知业主装修禁止行为，包括禁止拆除承重墙、禁止改变外立面、禁止占用消防通道堆放装修材料C.和业主签订装修管理服务协议，明确装修时间、垃圾堆放点、垃圾清运费标准D.按照规定收取装修保证金，约定装修完成无违规行为后30日内全额退还11.小区公共区域的电梯广告、公共车位停车费收益，根据《民法典》规定，该部分收益扣除合理成本之后归谁所有（）A.归物业服务企业所有B.归业主共有，归入公共收益账户C.归开发商所有D.归业主委员会主任个人所有12.业主赵某在小区公共楼道堆放自家杂物，占用消防通道，物业多次要求清理赵某都拒不清理，物业正确做法是（）A.直接把赵某的杂物扔掉，无需告知赵某B.做好记录，上报消防救援部门，由消防部门依法处置C.对赵某罚款200元D.限制赵某进出单元楼13.前期物业服务合同到期后，业主大会还没有成立，也没有选聘新的物业服务企业，原物业服务企业继续提供服务的，说法正确的是（）A.原合同自动终止，业主不需要交纳物业费B.原物业服务合同自动延续，对全体业主具有约束力C.原物业企业可以随时撤离，不需要提前告知D.开发商可以直接重新选聘新物业，不需要征求业主意见14.小区地下人防车位，下列说法正确的是（）A.人防车位产权归开发商所有，可以办理产权登记出售B.人防车位产权归国家所有，开发商可以依法对外出租，租赁期限不得超过20年C.人防车位归业主共有，开发商不能出售也不能出租D.人防车位可以出售给非业主，永久使用权15.物业项目负责人接到业主投诉，称家中漏水，影响正常生活，第一步应当怎么做（）A.告诉业主漏水是开发商房屋质量问题，和物业无关，让业主找开发商B.告诉业主自己找装修公司修，物业不管C.安排工程人员在1小时内（市区项目）上门查看，明确漏水原因，属于物业维修范围的及时安排维修，不属于物业维修范围的，协助业主联系责任方处理D.让业主找业主委员会处理16.根据《住宅室内装饰装修管理办法》，装修人员禁止在什么时间段施工，避免扰民（）A.工作日12点到14点半，18点到次日8点，法定节假日全天禁止施工（地方有特殊规定的从其规定）B.工作日全天都可以施工C.周末全天都可以施工D.法定节假日只要业主同意就可以随便施工17.小区发生火灾，物业项目负责人的应急处置顺序，排序正确的是（）①拨打119火警电话②启动消防应急预案，组织人员疏散③切断非消防电源，启动消防设施④引导消防车进场灭火，配合火灾原因调查A.①②③④B.②①③④C.③①②④D.③②①④18.下列哪种费用不需要从小区公共收益中支出（）A.小区公共区域监控设备更新费用B.业主委员会办公经费C.物业员工工资福利费用D.小区公共设施维修费用19.业主委员会和物业签订的物业服务合同，期限最长一般不超过多少年（）A.2年B.5年C.10年D.没有限制，随便签20.小区业主在公共活动区域跳广场舞，音量过大，影响周边业主休息，物业协调无果的情况下，应当向哪个部门投诉举报（）A.公安机关B.市场监督管理部门C.税务部门D.民政部门二、多项选择题（每题3分，共10题，总计30分，多选、少选、错选均不得分）1.物业服务企业承接新建住宅物业项目的时候，应当共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验参与主体包括（）A.建设单位（开发商）B.物业服务企业C.业主委员会（已经成立的）D.属地住建部门代表E.业主个人自行决定参与查验2.下列属于业主共有的区域和设施的有（）A.小区建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）B.小区建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）C.小区建筑区划内的物业服务用房D.小区地下车位已经出售给业主的产权车位E.小区占用业主共有道路改造的公共停车位3.下列属于物业服务企业合法催缴物业费的方式有（）A.业主逾期1个月未交纳物业费，上门送达书面催缴通知书，由业主签字确认B.业主逾期3个月未交纳物业费，通过短信、微信等方式催告，保留催告记录C.业主逾期6个月经多次催告仍不交纳，向人民法院提起诉讼或者申请仲裁D.未经业主同意，将业主的姓名、房号、身份证号码、家庭住址全部公示在小区大门口E.直接断水断电断气，逼迫业主交纳物业费4.业主申请安装新能源充电桩，物业需要核验的核心材料包括（）A.申请人的业主身份证明B.车位权属证明（产权证明或者合法的租赁协议）C.申请人的购车发票D.物业公司要求的其他材料，符合规定即可E.申请人的社保证明5.老旧小区加装电梯过程中，物业可以提供的合规服务包括（）A.协助业主收集加装电梯的业主签字，公示相关信息B.配合施工单位做好施工现场的安全管理，提醒过往业主避让C.协调邻里冲突，协助对接街道、社区等相关部门D.违规收取施工单位的进场费用，才允许施工E.协助做好施工后的电梯日常管理对接，明确后续维保责任6.针对小区高空抛物治理，物业应当履行的职责包括（）A.在小区公共区域、楼栋出入口等位置安装监控设备，覆盖主要高空抛物高发区域B.定期开展宣传，提醒业主不得高空抛物C.发生高空抛物事件后，及时固定证据，协助公安机关调查D.定期排查外墙外立面，避免外墙脱落坠落E.对发生的高空抛物事件，物业可以依法对行为人进行行政处罚7.下列属于物业管理服务合同约定的基本服务内容的有（）A.小区公共区域的清洁卫生服务B.小区共用设施设备的维修养护服务C.小区公共秩序的维护服务D.业主室内管线维修服务（无偿服务）E.小区绿化养护服务8.物业服务企业退出项目管理的时候，应当移交的资料和物品包括（）A.竣工总平面图、设施设备技术资料等物业承接查验资料B.业主名册，业主欠费明细清单C.物业服务用房，物业共用设施设备D.小区公共收益的结余资金和相关账目E.物业员工个人档案资料9.针对小区内饲养宠物的管理，物业正确的做法包括（）A.要求养宠业主办理养宠登记，定期给宠物接种疫苗B.提醒业主出门遛弯牵绳，及时清理宠物粪便C.发生宠物伤人事件后，协助受害人联系养宠业主协商处理D.禁止任何业主在小区养宠物，发现一只驱赶一只E.在小区设置专门的宠物便箱，方便业主清理宠物粪便10.发生电梯困人事件的时候，物业正确的处置流程包括（）A.接到困人报警后，第一时间通过电梯对讲安抚被困人员，询问被困人员数量、有无人员受伤B.立即通知电梯维保单位到场救援，通知物业工程人员到现场配合C.安排人员在电梯轿厢外等候，引导维保人员，疏导围观人员D.维保人员到达前，物业非专业人员可以自行尝试撬门救人E.救援完成后，做好事件记录，对电梯进行全面检查，排除故障后再投入使用三、实操案例分析题（共3题，总计30分）1.案例一（10分）：某商品住宅小区总建筑面积15万平方米，住户1024户，由A物业服务有限公司提供物业服务，2025年12月，有业主向物业项目办公室反映，小区南侧围墙外的在建商业项目开发商，破拆了小区南侧围墙，占用了小区红线范围内约300平米的公共绿地堆放建筑砂石材料，该绿地属于小区业主共有。接到反映后，项目负责人现场核实确认情况属实，部分情绪激动的业主已经组织了50余人准备集体围堵商业项目的工地出入口，要求开发商立刻撤出场地，赔偿业主损失，双方矛盾一触即发。问题：（1）作为A公司的项目负责人，接到诉求后第一步应当采取什么应急处置措施？（4分）（2）后续物业应当按照什么流程处理该侵权事件？（3分）（3）如果开发商拒绝撤出、拒绝赔偿，物业可以采取哪些合法措施维护业主权益？（3分）2.案例二（10分）：某老旧小区建成于1995年，共8栋楼，312户，60岁以上老年业主占比超过70%，2025年该小区纳入老旧小区改造范围，允许符合条件的楼栋加装电梯，5栋一单元共有6层12户业主，其中10户业主同意加装电梯，占总户数和专有面积比例都超过三分之二，相关审批手续全部办理完成，施工单位已经进场准备施工，一楼的两名业主王某和李某始终不同意加装电梯，认为加装电梯后会遮挡自家采光、造成房屋贬值，而且施工产生的噪音和灰尘会严重影响正常生活，二人多次进入施工现场拔掉施工电源、阻拦施工人员进场，导致施工停滞超过15天，加装电梯的牵头业主找到物业，要求物业强制清离王某和李某，恢复施工。问题：（1）针对本次冲突，物业应当履行哪些基本职责？（4分）（2）如果王某和李某持续阻挠施工，物业应当如何合规处置？（3分）（3）物业在加装电梯全过程中，可以提前做好哪些工作避免类似冲突？（3分）3.案例三（10分）：某刚需住宅小区建成于2017年，总住户1260户，地下车位780个，2026年初，小区共有62户业主向物业提出安装家用新能源充电桩的申请，物业对小区供电容量进行排查后发现，小区建成时设计的供电总容量预留了100KW用于充电桩，目前已经安装使用了85KW，剩余容量只能满足约10个新增个人充电桩的需求，还有12名未购买产权车位的业主提出，要求利用小区公共停车位安装共享充电桩，方便业主使用，部分申请安装充电桩未通过的业主，以物业不作为为由拒绝交纳当期物业费。问题：（1）针对业主个人产权车位安装充电桩的申请，物业应当如何分类合规处理？（4分）（2）针对业主提出的在小区公共区域安装共享充电桩的诉求，物业应当遵循什么流程处理？（3分）（3）针对以未通过充电桩申请为由拒交物业费的业主，物业应当如何合规处置？（3分）参考答案一、单项选择题参考答案1.B2.C3.C4.B5.B6.C7.B8.C9.D10.A11.B12.B13.B14.B15.C16.A17.C18.C19.B20.A二、多项选择题参考答案1.ABCD2.ABCE3.ABC4.ABD5.ABCE6.ABCD7.ABCE8.ABCD9.ABCE10.ABCE三、实操案例分析题参考答案1.案例一参考答案：（1）第一步应急处置措施：首先第一时间安排项目客服负责人、秩序维护主管赶到业主集合地点，安抚业主激动情绪，明确告知业主围堵工地属于违法维权行为，一旦引发冲突所有参与人都需要承担法律责任，承诺物业会在3个工作日内给出明确的处置进展，先稳住业主避免矛盾升级引发群体性冲突；同时安排专人到侵占现场拉起临时警示围栏，设置警示标识，避免无关人员进入发生意外，第一时间完成现场拍照、录像固定证据，标注清楚侵占地块的位置、面积，记录堆放物品的数量和权属，留存开发商侵权的完整事实证据，避免后续出现举证困难。（2）后续处理流程：第一，固定证据后第一时间联系开发商项目对接负责人，当面沟通并提交证据，明确告知该地块属于小区业主共有产权范围，要求开发商3日内撤出堆放的建筑材料，清理场地并恢复绿地原状；第二，若双方协商达成一致，要落实侵权赔偿方案，所有赔偿收入归入小区公共收益账户，向全体业主公示收支明细；若协商无法达成一致，第一时间将事件全貌和证据材料通报给业主委员会和属地社区、街道办事处，请求基层管理部门出面协调处理。（3）开发商拒绝配合的情况下，物业可以推动业主委员会作为原告向侵权行为发生地人民法院提起民事诉讼，要求开发商停止侵权、恢复原状并赔偿业主损失；若小区尚未成立业主委员会，物业可以协助业主推选合法的业主代表，对接属地街道办事处，由街道出面协调，或者协助符合条件的业主代表提起诉讼，全程配合提供所有证据材料，不得擅自放弃业主合法权利，也不得私下与开发商达成损害业主利益的私下协议。2.案例二参考答案：（1）物业的基本职责：第一，接到诉求后第一时间安排工作人员赶到施工现场，第一时间拉开争执双方，劝阻发生肢体冲突，疏散围观业主，先恢复现场基本秩序；第二，分别接待一楼业主和加装电梯牵头业主，倾听双方的合理诉求，做好书面记录，组织双方开展当面协商，尝试居中调解分歧；第三，向双方宣讲老旧小区加装电梯的相关法规和地方政策，明确已经完成法定流程和审批手续的加装电梯项目是合法合规的，同时也要说明一楼业主的采光、噪音等合法权益也应当得到保障，引导双方通过沟通解决分歧。（2）如果二人持续阻挠施工，物业不得擅自对二人采取人身限制措施，也不得采取断水断电、限制出入等违法方式逼迫二人配合，应当协助加装电梯牵头方、业主委员会向属地街道、社区申请人民调解，充分利用基层调解机制化解矛盾；若调解无法达成一致，引导加装电梯牵头方通过向人民法院提起诉讼的方式，要求排除妨害，物业全程配合提供业主签字记录、审批手续、阻挠施工的证据材料，法院出具判决后，配合执行部门开展相关工作，不擅自采取过激处置措施。（3）提前做好冲突预防的工作：第一，在加装电梯启动阶段，协助牵头方逐户上门沟通，充分听取低楼层业主的诉求，推动牵头方针对低楼层业主受到的实际影响约定合理补偿，从根源上减少利益冲突；第二，提前向全体业主公示施工时间、施工方案、降噪防尘措施，明确施工期间的扰民防控方案，减少对低楼层业主日常生活的影响；第三，建立常态化沟通机制，及时化解小分歧，避免矛盾积累升级为大面积冲突。3.案例三参考答案：（1）分类处理方