老旧小区改造民意征集实施细则

老旧小区改造民意征集实施细则一、总则民意征集不仅是老旧小区改造的启动程序，更是决定项目能否立项、方案能否落地的法定前置条件。本细则旨在解决改造过程中“政府干、群众看”、诉求众口难调、后期管理脱节等痛点，通过标准化的征集流程，将居民的分散诉求转化为可执行的工程输入。本细则适用于本市行政区域内建成于2000年以前、公共设施失修失养严重、居民改造意愿强烈且拟纳入中央补助资金支持或财政资金保障的老旧小区改造项目。安置房、商品房小区不适用本细则。核心原则：决策共谋：改造内容需经法定比例业主同意，未经征集或同意率不达标的项目，不予立项。清单管理：实行“基础类必改、完善类选改、提升类商改”的菜单式征集。闭环反馈：征集结果必须公示，未采纳的诉求必须书面反馈理由。二、组织架构与职责（RACI模型）清晰的责任划分是防止推诿扯皮、确保征集效率的基础。民意征集工作实行“区政府主导、街道组织、社区实施、居民参与”的四级联动机制。2.1街道办事处（责任主体R）统筹辖区内的民意征集工作，制定具体推进计划。协调供水、供电、燃气、通信等专营单位参与方案宣讲。对征集结果的真实性、完整性负责，并出具《民意征集情况报告》作为立项批复的必备附件。处理重大异议和群体性矛盾，组织召开听证会。2.2社区居委会（执行者A）组建由网格员、楼栋长、党员先锋队组成的“入户工作组”。具体实施问卷发放、回收、数据录入及现场宣讲。建立居民沟通群（微信群/QQ群），实时发布改造政策及进展。2.3设计/咨询单位（咨询者C）提供专业技术支持，编制通俗易懂的“改造菜单”及初步方案示意图。参加现场答疑会，解释技术可行性（如承重墙能否拆除、管网走向是否受限）。根据征集结果优化设计方案。2.4居民（参与者I）配合入户调查，如实填写诉求。推选居民代表（3-5人/单元）全程参与监督。对涉及个人利益的改造内容（如加装电梯、拆除违建）进行确认。三、征集内容与菜单化设计改造内容的确定不是“大杂烩”，而是基于资金筹措方式和紧迫程度的分层筛选。征集表必须采用“菜单式”勾选，严禁开放式问答导致数据无法统计。3.1基础类（必改项）定义：涉及房屋安全、基本民生保障的市政配套及公共设施，政府资金全额承担。征集重点：确认现状问题，非是否改造。房屋建筑本体：屋面防水、外墙修缮、楼道照明（优先感应灯）、公共窗户更换。市政管网：雨污分流改造（重点核查化粪池堵塞情况）、供水管网（“一户一表”改造意愿）、供电线路（老化裸线更换）。公共安全：完善消防通道、增设灭火器、安装单元门禁。3.2完善类（选改项）定义：满足居民生活便利需要和改善型生活需求的设施，遵循“谁受益、谁出资”原则，政府给予适当补贴。征集重点：同意率及出资意愿。环境整治：绿化补种、停车位划定（预估车位缺口）、架空线梳理（入地或捆扎）。服务设施：非机动车棚（含充电桩）、快递柜、智能信报箱。无障碍设施：坡道改造、扶手安装。3.3提升类（商改项）定义：丰富社区服务供给、提升生活品质的设施，市场化运作为主。征集重点：需求强度及选址意见。公共服务：养老托幼设施、社区卫生站、社区食堂。智慧社区：人脸识别门禁、高空抛物监控、周界报警系统。四、征集流程与执行规范流程的标准化程度直接决定了数据的真实性和法律效力。必须严格按照“准备-宣讲-调查-统计-公示”五步法执行，严禁跳过宣讲直接发问卷。4.1准备阶段资料准备：收集小区竣工图纸（若无，需进行现场测绘）、房产清册、特殊人群（孤寡、残疾）名单。人员培训：对入户人员进行统一培训，考核通过方可上岗。培训内容包括：政策口径、改造菜单解释、沟通礼仪、应急处理。公示公告：在小区主出入口、单元门张贴《改造意愿征集公告》，公示期不少于3天。公告需载明：改造范围、主要内容、征集起止时间、联系方式。4.2宣讲动员（关键动作）现场宣讲会：必须组织至少1次现场宣讲会，由设计单位通过PPT、效果图展示改造效果，解答技术疑问。会议需全程录像存档。线上推送：通过社区群推送“一图读懂改造政策”H5页面或短视频，确保政策触达率100%。4.3入户调查时间选择：优先选择工作日18:30-20:30或周末全天。避开午休时间（12:00-14:00），严禁在22:00后入户。人员配置：每组2人（其中至少1名为熟悉情况的社区网格员），佩戴统一工作证，携带《致居民的一封信》和《民意征集表》。调查动作：表明身份，出示证件。发放宣传资料，简要介绍改造政策。指导居民填写问卷，对“空关房”或“长期无人居住”户，通过电话联系或查看水电表读数确认，并在备注栏注明情况。填写完毕后，回收问卷并当场核对关键信息（如联系方式、是否同意改造）。异常处理：遇拒不开门户，严禁强行入户或反复骚扰。记录在案，次日通过物业或邻居侧面了解情况，累计3次无法联系的可视为“无反馈”，但不计入反对票。4.4数据统计与核算录入要求：采用“双人双录”机制，数据录入后需进行10%抽样复核，误差率不得超过1%。算法逻辑：参与率=（回收有效问卷数/小区总户数）×100%同意率=（勾选“同意改造”的户数/小区总户数）×100%专项同意率=（勾选“同意某项具体改造内容（如加装电梯）”的户数/涉及该栋楼的户数）×100%五、表决规则与效力认定表决结果是项目能否存续的唯一判据，必须严格遵循《中华人民共和国民法典》第278条规定。不同层级的改造内容适用不同的表决门槛。5.1项目立项表决判定标准：小区专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。执行动作：若参与率不足2/3或同意率不足1/2，项目终止。街道办事处需出具《项目终止说明书》，报区住建局备案，原则上2年内不再重新申报。5.2重大事项表决（涉及资金分摊或权益调整）针对以下内容，必须执行更高的表决门槛（3/4同意）：加装电梯。改变绿地用途（如缩减绿化增加停车位）。居民出资比例超过1000元/户的改造项目。拆除违章建筑后产生的空间利用方案。判定标准：应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。5.3异议处理与争议解决异议分级：一般异议（如对材料颜色不满）：由社区居委会记录，在设计方案中统筹考虑，无需单独表决。重大异议（如反对占用公共空间）：必须启动“调解-听证”程序。听证程序：街道办事处在收到异议后5个工作日内发布公告。组建听证小组（街道代表、社区代表、法律顾问、居民代表、异议人）。围绕异议焦点进行辩论，制作《听证会议纪要》。若听证后仍无法达成一致，且反对比例超过法定门槛，该改造内容剔除或暂缓实施。六、结果公示与应用征集的终点不是统计数字，而是转化为设计输入和施工依据。6.1结果公示公示内容：《民意征集结果统计表》，包括总户数、参与户数、同意户数、不同意户数、各分项改造内容的得票率。公示位置：小区主出入口、单元门、社区微信公众号。公示期限：不少于7天。异议处理公示期内：居民对统计结果有异议的，可书面申请核查。街道办事处需在3个工作日内完成复核并书面答复。6.2方案转化设计对接：街道办事处将《民意征集确认单》（签字盖章版）移交设计单位。强制条款：设计说明书中必须设立“民意响应专篇”，逐条说明设计方案如何响应居民诉求（如：根据80%居民要求，将外墙颜色由米黄改为暖灰）。未采纳说明：对于居民提出但因规划条件、技术规范或资金限制未采纳的诉求，必须在方案公示时附带《未采纳诉求及理由清单》。七、监督与考核7.1过程监督抽查机制：区住建局随机抽取10%的已完成征集小区，进行电话回访。回访内容包括：是否有人入户调查？是否清楚改造内容？是否自愿签字？一票否决：若发现弄虚作假（如代签、伪造数据），直接取消该小区当年改造资格，并追究街道责任人责任。7.2资金挂钩奖惩措施：民意征集配合度高（入户率>95%）、同意率高的小区，在年度资金分配和项目排序上优先安排；配合度低的小区，暂缓安排。八、附则本细则中涉及的户数、面积比例计算，均按照《民法典》及《物业管理条例》相关规定执行。本细则由市住房和城乡建设局负责解释。自发布之日起施行。附录A：老旧小区改造民意征集表（样表）小区名称：\\\\\\\\\\\\\\\\楼栋号：\\\\\\单元号：\\\\\\户号：\\\\\\业主姓名：\\\\\\\\\\\\\\\\联系电话：\\\\\\\\\\\\\\\\居住情况：□自住□出租□空置第一部分：基础信息确认您是否支持本小区进行老旧小区改造？□支持（进入第二部分）□不支持（请在此栏注明原因：\\\\\\\\\\\\\\\\）□弃权第二部分：改造内容选择（请在对应方框打√，可多选）类别项目名称现状问题描述是否需要改造备注房屋本体屋面防水渗漏□是□否外墙修缮剥落/渗水□是□否楼道修缮墙皮脱落/无照明□是□否市政设施雨污分流经常堵塞□是□否供水管网水压小/水质差□是□否供电管网线路老化/跳闸□是□否环境设施道路修复破损/积水□是□否停车位规划严重不足□是□否绿化提升杂乱/裸土□是□否安防设施监控系统无/损坏□是□否门禁系统失灵□是□否提升类加装电梯无□是□否需另行签署协议充电桩无□是□否第三部分：出资意愿调查根据政策，完善类和提升类改造可能需要居民承担部分费用。若改造内容涉及个人出资，您是否同意？□同意（最高承受金额：\\\\\\元/户）□不同意第四部分：意见与建议您对小区改造还有其他具体建议或特殊需求吗？（如：保留某棵老树、特定位置增设无障碍坡道等）\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\业主签字：\\\\\\\\\\\\\\\\日期：202\年\\月\\_日调查员签字：\\\\\\\\\\\\\\\\日期：202\年\\月\\_日附录B：入户调查标准话术（SOP）场景1：敲门应答话术：“您好，打扰了。我们是XX街道老旧小区改造工作组的（出示工牌），正在进行民意征集。耽误您5分钟时间，了解一下您的改造需求。”场景2：居民表示“不知道/不关心”话术：“这次改造主要是解决咱们小区漏水、停车难、线路老化这些实际问题。政府有补贴，现在是摸底阶段，如果您不填，可能会影响咱们小区争取资金和确定改造内容，您的意见很重要。”场景3：居民对“违建拆除”有抵触话术：“我理解您的顾虑。根据规定，改造需要腾退公共空间。现在拆违是为了后续更好的环境，比如能多划车位、做绿化。如果现在不配合，可能导致整个小区改造项目卡住，大家都享受不到政策红利。具体的困难您可以跟我们说说，我们记录下来向