项目规划模板与范例

项目筹划书

序言

通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一种可塑性非常强

的项目，通过专业日勺营销和筹划操作，它不仅可体现出开发商的实力

和形象，更应在小高层市场上独树一帜。

我司通过长时间的市场调研，根据市场所反应出来日勺背景，结合自

身所积累的经验，提出切合市场销售日勺提议供贵司参照。

如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据详细资料提供一套系统

日勺极具可行性日勺营销筹划汇报，以飨贵司慧眼。

众成伟业房地产营销管理有限企业

目录

一、市场背景

二、项目分析

三、项目定位

四、客源定位

五、产品提议

六、推案方略

七、广告方略

八、销售执行

九、企业简介

十、合作模式

一、市场背景

济南房产市场日趋规范，整体处在上升态势，在市场发展的过程中，

我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特性，简析如下:

（一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：

客源特性：以高收入者为主，追求身份与地位口勺显示，此时市场选

择范围小，客户购置存在一定盲目性。

开发商特性：政府对开发企业的实力规定不严，开发商实力良莠不

齐，受老式观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开

发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。

项目特性：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不重视整体规划,

且有明显区域性特性（集中在千佛山周围）。

销售特性：无整体营销思绪.盲目追求高利，定价偏高,且无有效

的体现及宣传手法，不重视品牌的培养和树立。

（二）XX年后来，振荡中走向规范的过渡阶段

客源特性：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上

趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。

开发商特性：迫于竞争日勺压力，开发商积极寻求新的开发理念，对

营销筹划理念逐渐接受，同步专业销售人才带来日勺先进理念也影响了

开发商的思想，开始重视客源需求，逐渐向以产定销日勺路线靠拢C品

牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进出J外地开发企业着眼于

济南房产市场日勺良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同步由于政

府时土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴

利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发

理念陈旧的小企业将面临严峻考验。

项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同步，小高层逐渐为市

场承认，高层也占领一定市场份额。地区限制日渐被打破，小区规划

趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不停51高。

销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销

售机构的介入逐渐为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不停翻新。

在上述市场背景下，客户、市场及开发商几种方面都发生了较大变

化：

1、客户需求日勺变化

ø能承受价格在2500元/m2如下楼盘日勺客户，已由先期的单

纯追求满足居住规定、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方

向转变。

ø对于能承受2500-4000元/m2价格客户，在追求上述规定

的基本基础上，愈加重视楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区口勺整

体规划规定较严格。

ø能承受4000元/m2以上日勺客户，相对前两种客户来说己经

有了质的提高，在选择楼盘时，最重视日勺是享有，追求一种理念和内

涵，同步对开发商的资质、楼盘W、J著名度、小区环境也非常重视。

ø营销方面：竞争日勺剧烈带动了销售手段日勺不停翻新，由炒

绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天日勺炒理念、规模、

品牌，并且营销已越来越成为一种全程性筹划行为，必须重视前期准

备工作，要熟悉当地状况并与之结合，理解客户心态。

二、项目分析

1、基本状况：

本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）

山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必然会辐射到周围，从而

拉动区域经济W、J繁华。东临高新技术产业开发区，众多著名国际国内

大企业投资于此，本案正处在这两个发展区域口勺中间位置，交通以便,

地段口勺升值潜力巨大。

2、区域消费能力分析：

经济水平：

整体消费群体主力仍为比较重视生活质量的中高阶层，社会层次也

以机关工作人员为主。

伴随周围生活设施时不停完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘

的汇集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域

消费日勺一块热土。

3、客源定位：

由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源

所处出J区域、社会地位、购房意图、购房时间等差异作如下分析：

（一）当地客源：

此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为重要

有如下类型：

私营业主：有较为雄厚口勺经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交

关系，并且有足够的休闲时间去品味、享有生活，对新理念有较强的

接受度，但有着冷静的思索与判断，大多为二次置业。对地段及对应

升值潜力较为重视。

政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已经

有单位分派的住宅，但但愿一种更为私密、高档的生活空间。此类人

群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高规定。

高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味口勺生

活气氛，以突显自己日勺价值。这部分客源对小区档次、配套、著名度

等较为关怀C

年青成功人士：此部分人有着灵活的思索、较高口勺收入，社会地位

起点高，追求现代的上流生活。此类客源重要选择小户型，但比例有

限。

小结：当地客源大多为二次或三次置业，且以原则户型为重要需求。

（二）外地客源

此类客源是本案完毕整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品

牌之所必需，可分为如下类型

外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、

独身，重视生活的品味与个性的张扬，同步但愿有一种温馨、私密时

生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为重视。

外资企业驻济高层管理人士：加入wto后，外商投资将大大增长，

外来管理人员增多，此类客源重要对配套、交通、物业管理、智能化

较为重视，将成为本案后期客源开发的重点。

三、项目定位

本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人

文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其他楼盘难以比

拟的优势，因此我司提议将本案定位于：会养人的房子一一滋养都市

贵族。

综上所述，在本案目的客源中，重要需求点有如下几方面：

1、地理位置优越。

2、交通动线充足0

3、市政与小区配套皆较为齐全。

4、小区规划合理。

5、智能化水平高。

6、有强大日勺升值潜力。

7、户型实用、舒适。

五、产品提议

由于本案不具有突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我

有”人有我精”，依托独特出J内部设施深入提高本案所处W、J层次，详

细提议如下：

（一）小区配套设施

1、采暖：采用韩式地面供暖系统

理由：a无暖气片及其支管，增长使用面枳，并且宜摆放家俱。

b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调整控制，具有

健身功能。

c辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。

d便于设落地窗。

2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅

设落

地窗，其他房间配双层中空塑钢窗。

3、保安系统：全方位口勺防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消

防电

梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。

4、信息系统

有线：市区原则有线电视信号及卫星电视系统。

通讯设施：预留两部idd插口。

网络：宽带网入户，并预留管线。

5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配

置整

套高级厨具，纯净水入户。

6、卫生间：墙面镶砌一般瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆c

（二）本案多层商业楼为沿街场所，提议楼顶建造能代表本案风格

的造型，而非平顶。

（三）外立面材料及颜色

提议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色,

中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。

理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易

查出，而用面砖则不易查出。

b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体口勺暖色调搭配

衬显出独特的阳光住宅区I时代感觉。

（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此提议原则上小区整体

走小而精的路线，通过精致的小景，烘托小区气氛。在绿化布置上要

争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株互相搭配，互相组合°以独

具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提高小区形象。

（五）规划布局：要在充足满足园林绿化W、J同步，合适增长健身设

施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提高的需要也是对业主负

责的I真实体现，这样很轻易引起消费者日勺承认。

（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购置能力和生活习

惯，面积应在100——180平方米之间，合适保留200——250平方的

大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。

（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳

光日勺感觉。

六、推案方略

（一）售楼处选址：

我司提议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有

楼盘特色和文化口勺豪华售楼处。

理由：

（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力C

（2）人员流动量大，易扩大著名度。

（3）交通动线发达，以便客户征询。

缺陷：投入费用高。

（二）推案操作阶段及操作目口勺

本案操作由期房开始，我司提议将本案操作分为三个阶段：

第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击.营造楼盘品牌，回笼资

金。

理由：

（1）本案为同期升发，需要较大的资金，前期日勺资金回笼对支持后

期的开发意义极其重大。

（1）中、后期日勺销售成功重要依赖于前期建立的良好市场人气，由

此而

形成日勺良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建

立市场人气，引起市场轰动。

在此阶段应注意前期的价格制定，规定与整体结合，为中、后期的操

作做好铺垫。

理由：

价格是整个营销方略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接

不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致

在市场上受挫。）

第二阶段：建立品牌，在立足于当地客源的基础上，拓展客源面，

发明相

对较高a、J利润。

理由：

（1）第三阶段的销售重要依托前两阶段建立欧I品牌支撑。

（2）在第二阶段，本案的I著名度及品牌已建立，如能向更广的泛围

内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌企、11/形象以及发明利润发明更为

有利条件。

第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高

层次。

（三）价格方略

目前市场竞争剧烈，操作周期不适宜过长，不合适作大范围的价风

格整，因此，我司提议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人

气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的

提高，以拉动市场。

整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，详细推案方略及

各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参照。

七、广告方略

（一）主诉求点：

突出小区无以伦比的内部优势，以“会生活口勺人选择会养人的房

子”为主诉求点。

理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房

开始销

售，如单纯宣传小区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势

及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起

市场冲击相对轻易。

（二）各销售期诉求

1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，重

要简介小区的地理优势及内部配套设施开发观念等。

2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客

户，建立人气。

3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期

展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之

成为一广告系列。

理由：

（1）可令小区整体优势全面展现。

（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不停保持

市场新鲜度，冲击力持久。

（三）广告媒体选择

1、电视一一以形象广告为主，结合综艺性广告。

2、报纸一一软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式

销售期通过硬广告进行冲击

3、车体一一重要选择能直达本案口勺以及通过重要公共场地等繁华地

区的公交车。

4、电台一一选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声c

5、三维动画一一提前展现小区内部口勺景致和内部设施，便于树立消

费者信心，运用高科技的宣传手段还深入提高开发商口勺品牌力度。

八、操作执行安排

我司以数年的筹划代理经验.总结出一套严谨日勺项目操作流程0完

全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士口勺运作，足以

保证任何一种优秀的筹划创意充足演绎。

（一）前期市调阶段（第一阶段）

第一阶段人员安排

1、市场研究分析

ø环境研究分析ø项目地段背景调研ø附近房

地产调研ø市场消费倾向调研分析市调员1员,筹划员1名市

调员1员，筹划员1名市调员2员，筹划员1名市调员2员，筹划员

2名

2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共

同编写市场总结

3、物业规划研判专案组动脑会议

4、营销方向与设想（开盘时间提议，售楼处及样板房搭建、布置提

议）

5、筹划汇报纲要专案筹划员执笔

此阶段口勺工作范围重要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调

汇报。在对本案的规划状况熟知后，结合前期aJ市场调研成果，召开

动脑会议，初步确认本案的营销筹划方向，并编写初步筹划草案,在

与发展商共

同就筹划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段日勺工作内容。

（二）销售准备阶段（第二阶段）

第二阶段人员安排

1、营销筹划汇报的正式交稿重要内容W、J决定：ø目日勺市场定

位ø销售方略制定ø推广措施及诉求重点ø广

告目的与目Wø广告预算的编制ø平面制作物设计规

定（楼书风格提议、dm及单页制作提议、海报提议、展板内容提议

等）ø现场pop布置提议øsp活动提议ø媒体

选择与安排进行专案组的动脑会议由本案日勺专案筹划员执笔，广告筹

划辅助，完毕汇报。

2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、sp活

动计划等内容）——

3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计

人员、筹划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。

4、印刷品样稿的审核与修正

5^现场pop布置详细内容：ø现场围墙装饰ø现场横

幅和锦旗布置ø现场灯箱、指示牌ø展板、模型制作

ø售楼处装修布置ø售楼处导引牌ø样板房装

修布置我司与发展商共同制作、监督

6、市区内长期有效媒体安排

7、销售文献口勺准备专案筹划

8、售讲资料编写

9、营池员培训与考核专案经理、专案筹划员、广告企划等

10、楼盘报章广告审核与安排广告筹划人员、专案主管

11、销售名片印刷广告企划专人监督广告企业完毕

此阶段基本为筹划汇报内容日勺实行，我司将在此阶段，协助发展商

进

行与广告企业的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发

展商进行现场布置;进行业务员培训I,及一切销售资料W、J准备与贯彻。

三、销售阶段（第三阶段）

第三阶段负责人员

1、实行广告计划在获得发展商确实认条件下，我司详细实行。

2、现场销售状况记录与监控专案经理、筹划员

3、量、客户量、成交量记录与通报

4、价格反应与检讨

5、广告效果记录广告筹划人员、筹划员、专案经理

6、广告效果检讨

7、销售方略调整专案组动脑会议，并由筹划员与广告筹划人员实行

8、广告方略调整

9、销售形势分析与预测专案组会议

10、会议安排

ø每周例会专案经理通报销售状况，理解工程进度（与发展

商），业务员反馈状况调查

ø月会专案经理、筹划专案与发展商进行销售T作总结,月

度销售计划确定，广告计划确定。

阶段销售会议专案经理、筹划员、广告筹划人员与发展商进行销售

阶段总结，销售形势分析预测，下阶段总体计划与安排

一、活动主题：

为了宣传十七大提出H勺“归属感”，我们班决定举行以“归属感”

为主题的团日活动，这次活动的重要目的是为了消除在异地求学日勺莘

莘学子W、J思乡、思家之情，消除他们在新环境下产生的陌生感与孤单

感，使他们在大学感到同样具有家的温暖，努力营造一种“大学一一

我们家园”的气氛，响应商大所提出日勺“子女战略”日勺口号。

二、活动单位：物流07甲班

三、准备工作：海报制作，50张自制特色卡片，气球购置，数码相机

租用

四、活动地点：清风食堂广场，行云食堂广场，金沙港生活区花园

五、活动用品：多部数码摄影机、气球、卡片桌子、海报、横幅。

六、活动时间：3月21日〜2023月23日

七、活动负责人：金增强联络号码：

谢奕奕联络号码：

陈祎村联络号码：

八、活动内容：

（一）前期工作：海报制作，特色卡片制作，气球采购和数码相机

租用。

（二）宣传阶段：两张海报宣传，传单宣传和口头宣传相结合（以到

达宣传范围广度和效果）

（三）主体工作：

1、我们在清风食堂广场，行云食堂广场，金沙港生活区花园各设

一种站点，用4名学生各负责一种站点，各站点配2部数码相机。首

先我们自己班以寝室为单位、班级为主体进行合影，每寝室一张合家

福C

2、邀请路过的同学一起合影，并为一起抵达日勺寝室组员拍“合家

福”，并送上带有我们全体同学祝愿的特色卡片，体现我们的心愿。

3、本活动并设置流动摄影，为行走中亲密的朋友们拍照留念，将

他们日勺大学美好日勺友谊记录在纸上。

4、在这次活动中我们自己也参与，我们可邀请任何一位不认识H勺

人摄影，来认识更多的朋友。

5、本次活动对象不单单仅停留在学生方面，也邀请老师们一起合

影，并请老师们在卡片上写祝愿给我们。

6、每一次拍照我们都会做记录，问询他们与否索要照片，并问询

他们与否同意我们将照片公开展览。

7、邀请辅导员、任课老师和代理班主任共进晚餐。

（四）后期工作：

1、清理现场

2、我们会在第三天设置站点统一发放照片，并将一系列精彩照片集

成册，挂在海报板上展览，供大家欣赏。

九、活动目的：

1本次活动是为宣传十七大提出日勺归属感，消除在异地求学的学子们

思家之情，努力营造“大学一一我们家园”的气氛，响应商大所提出

的“子女战略”的口号。

2、整个活动由全班同学参与，以体现班级的主体性和互助性，加

强班级体的团结性和凝聚力，展现浙江工商大学商学院物流07甲班

的风采。

3、拍合家福是为了消除同学们在新环境下产生的陌生感与孤单感,

使他们感到在大学同样具有家的温暖，并且本次活动有较强的互动交

流，能使同学们结交到更多口勺朋友。

4、与老师们合影，共进晚餐，以此来体现我们师生和睦，体现了

师如父母，响应商大所提出日勺“子女战略”日勺口号。

十、活动流程：

（一）前期工作：

1、前期的海报制作和道具制作

2、提前几天海报宣传，传单宣传和口头宣传

3、提前告知团委记者前来进行活动拍照和跟踪报道

（二）活动阶段：

1、设置站点和布置活动背景

2、活动当日活动负责人做简朴的活动简介

3、自己班同学们积极参与活动

4、邀请路过的同学参与活动，发放特色卡片

5、邀请院长和老师合影,发放特色卡片

（三）

1、活动结束，清理现场

2、与老师门共进晚餐

3、第三天设置站点统一发放照片和精彩照片展览

、经费预算:

为展现现代大学生的风采和活力，闪亮现代大学

生的智慧和灵性，放飞大学生欧I激情和灵感，为丰富我院广大同学的

课余文化生活，由“阳光”爱心社和院学生会女生部主办口勺“福建工

程学院手工艺品大赛”将于11月20日—12月15日在福建工程学院

（仓山校区）举行。

它以“友好校园”、“八荣八耻”、“让心随我动”、“保护环境”

为主题，将传承上大赛的优良风格，并充足吸取其经验，在此基础上,

将更多的目光关注于校外的孩子们一一福州市聋哑将本次大赛日勺部

分作品捐给小朋友学校「我们学校将与聋师小朋友学校联谊计那些需

要关怀的孩子们感受到满天飞舞的爱，看到生活的但愿，获得努力向

前的力量。

伴随当今社会的飞速发展，人们日勺生活水平在日益W、J提高！而

随之产生的垃圾数量也在随之增多，我们在倡导文明的同步与否也在

破坏着文明？为了配合全院为期一种月日勺巡礼月活动，学习艰苦朴素

出J精神，更好的发扬我们的优良老式，“阳光”爱心社特举行废物再

运用手工艺品创作大赛，我们向全院学生发出邀请一一来吧！我们的

精采！废物也可以飞舞，不是在露天W、J广场，而是在你我W、J手中!

主办：福建工程学院院团委

承接：福建工程学院社团联合会社团联合会“阳光”爱心社

“思达特”创业协会、

摄影协会

协办：**报社（报社）

赞助：（待定）

手工艺品大赛筹划书

本次大赛让大学生“关注社会、关注未来”的心伴随双手舞动起来,

伴随这次大赛行动起来，将自己『、J爱心伴着春天的激情释放出来。

一活动计划

（一）活动前期

由“阳光”爱心社确定一份活动的详细流程方案，交由院团委审核、

修改C由组织部安排后勤工作C（必要时调动其他社团）

由宣传部起草活动时告知交由院团委向各系发出告知邀请各系广大

同学参与，同步以横幅海报广播等方式向学生宣传，鼓励同学们踊跃

报名参与。

（二）活动报名

报名对象：福建工程学院（仓山校区）全体在校生

报名方式：在所在班级报名，由班长汇报到社联办公室

（三）活动安排：（详细流程）

这次大赛分为三部分:

11月20日一一12月10日作品征集阶段届时在全校范围内征集作品；

在各班级征集同学们各类手工艺品，经班级和各系女生部初选和精选

将参赛作品交至院社联办公室

12月10日—12月12日作品展览评奖并发放证书阶段；由各系辅导

员、团委老师、学生会社联主席公开评分，并由院社联学生会统一颁

发奖状，作品由院学生会女生部保管，并且邀请社联摄影协会进行拍

照留念。

12月15日将由阳光'爱心社,院思达特创业协会,摄影协会把优秀作

品赠送给福州市聋哑小朋友学校并组织社员现场学习手语，与聋哑小

朋友手牵手心连心「同步将在聋即小朋友学校将部分优秀作品进行拍

卖。

（四）对外联络

1、与某报社合作邀请报社记者进行采访报道，为次活动做好宣传工

作。

2、与某商家联谊，同步做好学院