老旧小区改造监理实施细则

老旧小区改造监理实施细则一、总则1.1编制依据本细则依据《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》《城镇老旧小区改造技术规范》（GB/T51435-2021）、《建设工程监理规范》（GB/T50319-2013）、项目所在地老旧小区改造专项规划、经审批的改造设计文件、施工合同及监理合同编制，适用于本项目所有改造工序的监理管控工作。1.2适用范围本项目涵盖12个建成于1995-2005年的老旧小区，总建筑面积48.2万㎡，涉及居民5216户，改造内容包含基础类、完善类、提升类3大类27项子工程，本细则覆盖所有改造内容的全流程监理管控。1.3监理工作目标质量目标所有分项工程合格率100%，屋面防水、给排水管线等关键工序优良率≥90%，改造后保修期内质量投诉率≤0.5‰，满足《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）及地方老旧小区改造验收导则要求。进度目标总工期180日历天，其中基础类改造120日历天内完成，雨季（6-8月）前完成屋面防水、地下管线清淤改造，10月底前完成全部室外工程，无正当理由不得延期。投资目标严格控制设计变更，变更签证金额占合同总价比例≤3%，无不合理签证，最终结算金额不超过批复概算的105%。安全目标杜绝一般及以上生产安全事故，轻伤事故频率≤1‰，消防安全零事故，居民施工期间人身伤害零事件。文明施工目标满足《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-2011）要求，施工噪声达标率100%，居民投诉响应率100%、办结率≥98%，达到市级安全文明施工标准化工地要求。二、监理组织架构与岗位职责2.1监理组织架构本项目设立总监理工程师1名（具备注册监理工程师资格，5年以上市政及老旧小区改造监理经验），专业监理工程师4名（分别负责土建、给排水、电气、弱电及环境专业，中级及以上职称，3年以上相关专业监理经验），监理员6名（经过监理业务培训，熟悉现场管控流程），另设专职资料管理员1名、居民协调专员1名，所有人员持证上岗，到岗率100%。2.2岗位职责总监理工程师负责监理机构全面工作，审批监理实施细则、监理规划，签发工程开工令、暂停令、复工令及工程款支付证书；组织审核施工组织设计、专项施工方案，处理重大质量安全问题，参与工程竣工验收，协调参建各方及属地街道、社区的关系；审批设计变更及工程签证，审核工程结算，对监理工作成果负总责。专业监理工程师编制本专业监理实施细则，负责本专业工序的质量、进度、安全管控，验收检验批、分项工程，处置本专业一般质量问题；核查本专业进场材料、构配件、设备的质量证明文件及抽检结果，不合格产品责令退场；下发监理通知单，跟踪整改闭环，编写本专业监理日志、监理周报/月报。监理员负责现场旁站、巡视、平行检验，如实记录施工情况，发现问题第一时间上报专业监理工程师；复核工序计量原始数据，检查施工人员到位情况及设备运行状态，协助专业监理工程师完成现场验收。居民协调专员配合街道、社区开展施工前居民意见征集，公示改造内容、工期、责任人及投诉电话；24小时响应居民诉求，一般诉求2小时内到场处置，复杂诉求24小时内给出解决方案，建立诉求处置台账，每月向社区反馈处置情况。资料管理员负责所有监理资料的收集、整理、归档，做到资料与施工进度同步，验收后30天内完成资料移交，满足城建档案管理要求。三、施工准备阶段监理工作3.1设计文件核查与交底监理机构收到设计文件后7天内完成内部审核，重点核查改造内容是否符合居民需求征集结果、管线改造是否与市政管网接口匹配、结构加固是否满足现行规范要求，累计提出设计意见不得少于15条，共性问题提前梳理形成清单反馈设计单位；组织设计交底会，要求设计单位对屋面防水、管线迁改、结构加固等关键工序进行专项说明，形成交底记录并签字确认，未经交底的工序不得开工。3.2施工组织设计及专项方案审核施工单位报送施工组织设计后5天内完成审核，重点审核总进度计划是否符合合同要求、人员设备配置是否满足施工需求、质量安全保证体系是否健全，总进度计划需细化到周，关键节点工期偏差超过3天的要求重新编制；对屋面防水、有限空间作业、结构加固、起重设备安拆等危险性较大分部分项工程，要求施工单位编制专项施工方案，超过一定规模的需组织专家论证，方案未经审批通过不得施工。3.3进场材料构配件管控所有进场材料必须具备出厂合格证、性能检测报告，施工单位提前24小时报监理核验，监理按照不低于规范要求1.2倍的比例进行平行检验，其中：①防水卷材每1万㎡为一批，不足1万㎡按一批计，每批取样4㎡检测拉伸强度、断裂延伸率、低温柔性、不透水性，不合格的加倍取样复检，复检仍不合格的24小时内清退出场；②给排水管材每5000m为一批，PVC-U管材检测落锤冲击试验、纵向回缩率，PE管材检测静液压强度，不合格批次不得使用；③外墙保温材料每5000㎡为一批，重点检测燃烧性能、导热系数，必须达到设计要求的B1级及以上，进场后现场取样送检，检测合格后方可施工；④电线电缆每10km为一批，检测导体电阻、绝缘厚度、耐压性能，严禁使用“非标”产品。建立材料进场台账，详细记录进场时间、批次、数量、检测结果、使用部位，做到可追溯。3.4施工条件核查开工前核查施工单位的项目管理人员资质、特种作业人员操作证，焊工、电工、架子工、高空作业人员等必须持证上岗，证件有效期核查率100%；核查施工围挡、临时用电、消防设施等是否符合文明施工要求，小区出入口必须设置洗车槽，施工区域与居民活动区域采用高度不低于1.8m的硬质围挡分隔，围挡上设置反光标识及降噪提示牌；与街道、社区共同召开开工前居民告知会，公示改造平面图、工期安排、监理及施工单位联系人电话，对低楼层住户、老人、孕妇等特殊群体提前告知施工时段，合理调整噪声较大工序的作业时间。四、分部分项工程监理管控要点4.1基础类改造工程4.1.1屋面及外墙防水改造基层处理：原有屋面防水层铲除后必须清理干净，找平层平整度用2m靠尺检查，偏差≤5mm，阴阳角处做成半径50mm的圆弧，含水率≤9%后方可铺设防水层，监理逐户验收基层，验收合格签字后方可进入下道工序；防水层施工：采用热熔法施工SBS改性沥青防水卷材时，搭接长度长边≥100mm、短边≥150mm，搭接缝处溢出热熔的改性沥青胶宽度≥5mm，无空鼓、皱折、翘边问题，防水层施工完成后做24小时蓄水试验，蓄水深度最浅处≥20mm，监理逐户检查渗漏情况，签字确认后方可铺设保护层；外墙防水：外墙空鼓、开裂部位剔除后，采用聚合物水泥砂浆找平，涂刷防水涂料厚度≥1.5mm，重点检查窗框周边、空调孔、落水管接口等部位的密封处理，雨后或淋水试验2小时无渗漏为合格；旁站要求：防水层铺设、蓄水试验全过程旁站，旁站记录详细记录施工温度、卷材搭接尺寸、操作人员资质、试验结果，每天旁站时间不少于4小时。4.1.2给排水管线改造原有管线清淤：采用高压水射流清淤时，清淤深度≥管径的90%，CCTV检测合格率100%，淤积超过管径1/3的管线必须更换，监理旁站CCTV检测过程，留存检测视频资料；新管线安装：给水管道采用PE管材，热熔连接接口强度≥管材本身强度，安装完成后做1.0MPa水压试验，10分钟内压力降≤0.02MPa为合格；排水管道采用PVC-U双壁波纹管，坡度≥3‰，接口采用橡胶圈密封，闭水试验水头高度≥2m，30分钟渗水量≤规范要求为合格；一户一表改造：水表安装位置便于抄表及维修，表前阀、止回阀齐全，打压试验逐户检查，无渗漏水现象，改造后供水压力≥0.16MPa且≤0.35MPa；管线标识：室外管线埋设深度≥0.7m，给水管、排水管、燃气管之间的水平净距≥0.5m，交叉净距≥0.15m，完工后地面设置明显标识牌，注明管线类型、走向、埋设深度。4.1.3供电及弱电改造供电线路改造：原有架空线缆全部入地，采用铜芯线缆，入户线截面积≥10mm²，电表箱安装高度底边距地1.5m，接地电阻≤4Ω，绝缘电阻≥0.5MΩ，通电试验逐户检查，电压偏差≤±7%；弱电改造：协调电信、移动、联通、广电等单位统一布设弱电管线，采用共用桥架，入户线采用六类网线，每户预留至少2个弱电接口，楼道内弱电箱统一安装，高度底边距地1.2m，弱电线缆与强电线缆间距≥300mm，避免信号干扰；公共照明改造：楼道照明采用声控LED灯，功率≤10W，楼梯间照度≥50lx，小区道路照明采用太阳能路灯，间距≤30m，路面照度≥10lx，亮灯率100%。4.1.4结构安全改造原有建筑结构检测：开工前对存在裂缝、沉降的建筑进行第三方检测，鉴定为C级的建筑必须进行加固处理，加固方案经设计单位确认后方可实施；加固施工：采用碳纤维布加固时，基层打磨平整，粘贴前涂刷底层树脂，碳纤维布搭接长度≥100mm，粘贴后空鼓面积≤5%为合格；采用钢筋网片水泥砂浆加固时，钢筋网片与原有墙体连接锚栓间距≤600mm，砂浆厚度≥20mm，养护时间≥7天；沉降观测：施工期间每15天进行一次沉降观测，沉降速率≤0.04mm/天为稳定，超过限值立即停工，会同设计单位处置。4.2完善类改造工程4.2.1小区道路及停车场改造原有道路破除后，基层压实度≥93%，采用200mm厚C25混凝土基层，上面层铺设50mm厚AC-13沥青混凝土，道路平整度用3m靠尺检查偏差≤3mm，宽度偏差≤±20mm，横坡≤±0.3%；停车场改造：车位尺寸为2.4m×5.3m，无障碍车位占比≥2%，电动车充电车位占比≥10%，车位之间采用植草砖分隔，停车场周边设置排水沟，坡度≥5‰，积水深度≤10mm；无障碍设施改造：单元出入口设置无障碍坡道，坡度≤1:12，宽度≥1.2m，两侧设置高度0.85m的扶手，坡道边缘设置高度≥50mm的挡台，无障碍通道上无障碍物。4.2.2楼道及公共空间改造楼道墙面铲除原有涂料后，批刮耐水腻子2遍，涂刷乳胶漆2遍，平整度偏差≤2mm，无掉粉、起皮、色差问题；楼梯扶手修复：原有铁艺扶手除锈后刷防锈漆2遍、面漆2遍，松动部位加固，扶手高度≥0.9m，竖向栏杆间距≤110mm，防止儿童攀爬；单元门改造：更换为带人脸识别功能的防盗门，密封性能≥6级，隔音性能≥30dB，门口设置雨棚，宽度≥1.5m，排水坡度≥5%。4.2.3适老化及健身设施改造养老服务用房改造：改造面积≥200㎡/小区，设置无障碍卫生间、活动区、休息区，地面采用防滑地砖，摩擦系数≥0.6，墙角处做圆角处理，半径≥30mm；健身场地改造：场地采用13mm厚塑胶地面，冲击吸收≥35%，滑动摩擦系数≥0.6，健身器材安装符合《室外健身器材安全通用要求》（GB19272-2011），器材边缘与周边建筑物距离≥1.5m，设置休息座椅，间距≤50m；老年休息廊架：高度≥2.5m，顶棚采用防紫外线材料，廊架下设置带靠背的座椅，座椅高度0.45m，宽度0.4m，满足老年人使用需求。4.3提升类改造工程4.3.1景观绿化改造原有树木保留率≥85%，不得随意砍伐成年树木，确需移栽的必须经园林部门及居民代表同意，移栽成活率≥90%；绿化种植：乔木种植穴尺寸≥1.2m×1.2m×1m，种植土厚度≥800mm，灌木种植土厚度≥400mm，草坪种植土厚度≥200mm，绿化存活率≥95%，无黄土裸露，绿化面积不低于改造前的90%；雨水花园设置：在低洼处设置雨水花园，种植水生植物，铺设透水层，雨水口设置截污挂篮，雨水径流总量控制率≥70%，满足海绵城市建设要求。4.3.2智慧社区改造视频监控系统：小区出入口、单元门口、停车场、主干道等重点部位摄像头覆盖率100%，采用200万像素以上高清摄像头，存储时间≥30天，监控系统接入属地派出所智慧平台；垃圾分类设施：每300-500户设置一个垃圾分类投放点，配置可回收物、厨余垃圾、其他垃圾、有害垃圾四类收集容器，投放点设置洗手池、防雨棚、照明设施，距离居民楼出入口≥10m；快递驿站及智能快件箱：每小区设置不少于1个快递驿站，智能快件箱格口数不低于户数的20%，设置位置便于居民取件，不占用消防通道。五、施工过程质量管控措施5.1巡视检查总监理工程师每周至少巡视现场2次，专业监理工程师每天巡视不少于4次，重点检查关键工序施工质量、人员到位情况、安全防护措施落实情况，巡视内容详细记录在监理日志中，发现问题立即要求整改。5.2旁站监理对屋面防水施工、有限空间作业、管线打压试验、混凝土浇筑等关键工序实施全过程旁站，旁站人员不得离岗，如实记录施工参数、人员设备情况、质量问题及处置情况，旁站记录签字齐全，可追溯。5.3平行检验按照不低于施工单位自检数量20%的比例进行平行检验，对防水材料、保温材料、管线等关键材料委托第三方检测机构抽样检测，检测不合格的立即责令退场，已使用的必须返工。5.4工序验收严格执行工序报验制度，上道工序未经验收合格不得进入下道工序，检验批由专业监理工程师组织验收，分项工程由专业监理工程师组织验收，分部工程由总监理工程师组织验收，验收不合格的下达监理通知单，整改完成复查合格后方可继续施工。5.5质量问题处置发现一般质量问题，由专业监理工程师下达监理通知单，要求施工单位3天内整改完成，复查合格后闭环；发现严重质量问题或存在安全隐患的，由总监理工程师下达工程暂停令，要求施工单位停工整改，整改完成经复查合格后方可复工，整改情况及时通报建设单位及属地社区。六、进度管控措施6.1进度计划审核要求施工单位编制总进度计划、月进度计划、周进度计划，总进度计划必须符合合同工期要求，月进度计划细化到分项工程，周进度计划细化到具体施工部位，监理机构3天内完成审核，对不合理的进度安排提出调整意见。6.2进度动态跟踪每天核对周进度计划完成情况，每周召开进度例会，对比实际进度与计划进度的偏差，偏差超过3天的要求施工单位分析原因，制定赶工措施，赶工措施不得影响工程质量及居民正常生活。6.3进度滞后处置因施工单位原因导致进度滞后10天以上的，监理机构下达监理通知单，要求施工单位增加人员、设备，调整施工工序，确保总工期不变；因不可抗力或设计变更导致进度滞后的，施工单位提出工期索赔申请，监理机构7天内完成审核，报建设单位审批。6.4关键节点管控建立关键节点工期台账，屋面防水、管线改造、室外工程等关键节点工期滞后的，对施工单位进行预警，连续2次预警的，建议建设单位按照合同约定追究施工单位违约责任。七、投资管控措施7.1工程量计量严格按照合同约定的计量规则进行工程量计量，只对验收合格的工程进行计量，施工单位报送的工程量报表，监理机构7天内完成审核，未经监理验收合格的工程不予计量。7.2设计变更管控所有设计变更必须经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位四方签字确认后方可实施，变更涉及费用调整的，施工单位在变更实施前报送费用申请，监理机构5天内完成审核，报建设单位审批，未经审批的变更不予计量。7.3签证管控现场签证必须具备建设单位、监理单位、施工单位三方现场代表签字，附现场照片、测量数据、工程量计算书，签证内容真实、准确，无虚假签证，签证金额在5000元以下的由专业监理工程师审核，5000元以上的由总监理工程师审核，报建设单位审批。7.4工程款支付审核施工单位报送的工程款支付申请，监理机构7天内完成审核，扣除不合格工程对应的工程款、质量保证金及违约金，出具工程款支付证书，报建设单位审批，确保工程款支付与实际完成工程量匹配。八、安全文明施工监理管控8.1安全防护管控高空作业人员必须佩戴安全带，安全带高挂低用，作业面下方设置安全网，严禁高空抛物，施工区域设置警示标识，无关人员不得进入；有限空间作业严格执行“先通风、再检测、后作业”要求，作业前检测氧含量在19.5%-23.5%之间，有毒有害气体浓度符合规范要求，作业时安排专人监护，配备应急救援设备，作业人员每隔2小时轮换一次；临时用电采用TN-S接零保护系统，三级配电两级保护，配电箱上锁，专人负责，接地电阻≤4Ω，露天配电箱设置防雨棚，线缆架空或埋地，严禁随意拖拽。8.2消防安全管控施工现场配备足够的消防器材，每500㎡配置2具4kg干粉灭火器，动火作业必须办理动火证，配备看火人，动火点周边10m内无易燃易爆物品；防水材料、保温材料等易燃物品单独存放，存放区距离明火作业点≥25m，设置防火标识，严禁在存放区吸烟。8.3文明施工管控施工时间严格控制在7:00-12:00、14:00-20:00，特殊工序需要夜间施工的，必须办理夜间施工许可证，提前3天公示告知居民，夜间施工噪声≤55dB；施工垃圾每天清运，严禁高空抛洒垃圾，清运车辆覆盖严密，不得遗撒，小区出入口设置洗车槽，车辆冲洗干净后方可驶出，施工现场扬尘浓度≤0.05mg/m³；施工期间保障居民出行通道畅通，单元门口铺设临时通道，雨天采取防滑措施，严禁占用消防通道施工。九、验收阶段监理工作9.1分项分部工程验收分项工程完工后，施工单位自检合格报送验收申请，专业监理工程师组织施工单位技术负责人、质量负责人进行验收，核查质量控制资料、检验批验收记录，现场实测实量，验收合格签字确认，不合格的要求整改后重新验收。9.2竣工预验收工程全部完工后，施工单位自检合格报送竣工预验收申请，总监理工程师组织建设单位、施工单位、设计单位、社区代表、居民代表进行预验收，重点核查改造内容是否全部完成、质量是否符合要求、居民诉求是否全部处置，对预验收发现的问题下达整改通知单，要求施工单位15天内整改完成。9.3竣工验收预验