装修管理管理制度

装修管理管理制度一、目的为规范本项目装修活动管理，维护房屋整体结构安全，保障公共设施正常使用，保护全体业主/使用人的合法权益，营造安全、有序、文明的装修环境，明确装修人、装修施工单位、物业服务中心各方权利义务，特制定本制度。本制度适用于本项目内所有住宅、商业物业的装修申请、施工、验收全流程管理。二、适用范围本制度适用于本物业管理区域内，所有业主、物业使用人（以下统称“装修人”）、承接装修工程的施工单位（以下简称“装修施工单位”）以及提供物业服务的物业服务中心，涵盖室内装修、局部改造、维修翻新等所有涉及房屋结构变动、管线改造、外观改变的装饰装修活动。三、装修申请与审批管理（一）申请条件1.装修人已完成物业交付手续，已足额缴纳物业服务费用、专项维修资金（如需），无未结清的物业相关欠费；2.装修工程投资额在30万元以上且建筑面积在300平方米以上的，装修人需已取得建设行政主管部门出具的施工许可证，符合国家工程装修施工管理规定；3.装修内容符合本项目房屋使用说明书、房屋质量保证书以及本制度的禁止性要求。（二）申请材料装修人需提前7个工作日到物业服务中心提交以下材料：1.房屋所有权证（或不动产权证）复印件，非业主装修需提供业主授权委托书、房屋租赁合同复印件；2.装修施工单位营业执照、资质证书复印件（加盖公章，承接住宅装修的施工单位需具备三级及以上装饰装修施工资质，承接商业装修的需符合对应工程等级资质要求）；3.项目负责人、施工负责人身份证复印件、联系方式，特种作业人员（电工、焊工、高空作业人员等）操作资格证书复印件；4.装修设计图纸，包括：原始平面结构图、改造后平面布置图、墙体拆改图、天花布置图、水电管线走向图、防水施工图、消防改造图（商业项目必须提供）；涉及房屋结构变动的，需提供原设计单位或者具有相应资质等级设计单位出具的结构安全审批文件；5.《装修施工登记表》，需明确装修工期、每日施工时间、施工人员数量、主要装修项目内容。（三）审批流程1.物业服务中心工程主管收到申请材料后，1个工作日内完成材料初审，材料不全的一次性告知补充；2.初审通过后，工程主管2个工作日内到现场核验房屋原始结构，核对装修方案与原始结构的一致性，出具现场核验意见；3.符合要求的装修方案，物业服务中心3个工作日内完成审批，出具《装修施工许可证》；不符合要求的，出具书面修改意见，装修人修改后重新申请审批；4.经审批同意的装修方案不得擅自变更，如需变更，需重新提交变更方案进行审批，审批通过后方可施工。（四）缴费与入场手续1.装修人需在领取《装修施工许可证》前，缴纳以下费用：（1）装修垃圾清运费：按建筑面积计算，住宅3元/平方米，商业5元/平方米，不足50平方米按50平方米计收；装修垃圾需由装修人自行袋装堆放到物业服务中心指定的集中堆放点，由物业统一清运；如需物业上门清运，额外加收100元/车次；（2）装修押金：住宅按100平方米以下（含100平方米）收取2000元/户，100平方米以上收取3000元/户；商业物业按建筑面积收取50元/平方米，最低不低于5000元，最高不超过20000元；装修完工经查验无结构损坏、无公共设施损坏、无违规施工记录的，验收合格后30个工作日内无息全额退还；（3）施工人员出入证工本费：10元/证，押金10元/证，施工结束退证时退回押金，工本费不予退还；2.缴费完成后，装修施工负责人与物业服务中心签订《装修施工安全责任书》，领取《装修施工许可证》，《装修施工许可证》需张贴在房屋入户门外侧显眼位置，以备查验。四、装修禁止行为与允许作业范围（一）禁止行为1.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具方案，擅自变动房屋建筑主体和承重结构：包括拆除承重墙、承重梁、承重柱，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，在承重墙上开挖壁柜、洞口等；2.擅自改变房屋外立面：包括在外墙上开窗、开门、增设防盗网、遮阳棚、雨棚、空调外机位变更，改变外墙涂料颜色、铺贴外墙砖，在外墙悬挂招牌、广告等；3.擅自改变房屋规划使用性质：将住宅改变为商业用房、办公用房，将厨房、卫生间改变为卧室，将阳台改为厨房、卫生间等；4.损坏或者擅自改动房屋公共管线设施：包括擅自改动供水主管道、供暖主管道、供电主电缆、燃气主管道、弱电主光缆，损坏公共雨水管、污水管、消防管线等；5.擅自改动消防设施，改变消防疏散通道：拆除消防栓、遮挡烟感报警器、喷淋头，占用、堵塞疏散楼梯、消防通道，擅自改变防火分区等；6.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，擅自破坏原有卫生间、厨房的防水层；7.超过设计标准增加房屋楼面荷载：包括在室内砌筑厚度超过12厘米的承重墙，铺设厚度超过5厘米的石材地面，存放超过设计荷载的重物等；住宅楼面设计活荷载标准为2.0kN/㎡，装修施工阶段临时荷载不得超过3.0kN/㎡；8.禁止使用国家明令淘汰的环保不达标装修材料，禁止使用易燃、有毒有害的装修材料；9.其他违反法律法规以及物业管理规约的装修行为。（二）允许作业范围符合以下要求的装修作业，经审批同意后可正常施工：1.不涉及结构变动的平面布局调整、墙面顶面翻新、地面铺装、门窗更换（不改变原有尺寸、不改变外立面）；2.在非承重墙体上开设门窗洞口、开凿管线槽，洞口截面面积不超过0.3平方米，且不影响相邻墙体结构安全；3.按照设计规范对室内水电管线进行分支改造，不改动公共主干管线；4.按照规范重做卫生间、厨房防水层，不破坏原有房屋结构；5.商业项目经消防部门审批同意后的消防改造，经规划部门审批同意后的外立面改造。五、施工现场管理（一）施工时间管理1.正常施工时间：周一至周五，上午8:30-12:00，下午14:00-18:00；2.禁止施工作业时间：法定节假日全天，工作日12:00-14:00、18:00-次日8:30，周六周日全天禁止产生噪音的施工作业（钻孔、切割、砸墙等），仅允许进行无噪音的油漆、铺贴等作业；3.因特殊工艺需要连续施工，需提前3个工作日向物业服务中心申请，经公示并征得相邻业主书面同意后，方可在允许时间外施工，且需采取严格的降噪措施。（二）施工人员管理1.所有施工人员必须办理《施工人员出入证》，凭证出入物业管理区域，未办理证件不得入场施工；不得将出入证转借他人，发现转借的，没收证件并罚款50元/次；2.施工人员需遵守物业管理规定，不得在施工现场酗酒、赌博、吸毒，不得留宿非施工人员，未经装修人同意不得留宿装修现场，如需留宿需提前向物业服务中心报备，且同一施工现场留宿人员不得超过2人；3.施工人员不得在物业区域内随意走动，不得使用公共区域卫生间（项目设置专门施工人员卫生间除外），不得损坏公共绿化、公共设施，违者照价赔偿并罚款200元/次。（三）材料堆放与垃圾管理1.装修材料仅可堆放在装修房屋室内，不得占用公共楼道、消防通道、电梯厅、公共绿地等公共区域；临时搬运确需临时堆放的，堆放时间不得超过2小时，且需做好地面保护，经物业服务中心同意，违者按50元/小时收取占用费，造成损坏的照价赔偿；2.装修垃圾必须袋装，密封后搬运到物业服务中心指定的集中堆放点，不得随意倾倒、抛撒，不得将垃圾遗撒在楼道、电梯内，违者责令清理，并收取清理费200元/次，造成公共设施污染损坏的另行赔偿；3.严禁将水泥浆、沙子、油漆、涂料残渣、建筑垃圾等倒入下水管道、地漏，违者疏通费用由装修人承担，并罚款500元/次；4.易燃、易爆装修材料（油漆、稀料等）存放不得超过5升，需放在阴凉通风位置，远离火源，施工现场严禁存放大量易燃材料。（四）安全施工管理1.施工现场必须配备至少2具4公斤干粉灭火器，放置在显眼易取位置，做好防火措施；2.施工动火作业（电焊、气焊、热熔焊接等）必须提前1天向物业服务中心申请，办理动火许可证，作业现场清理周边易燃物，安排专人看火，作业结束后确认无火源隐患方可离开；未经批准动火作业的，罚款500元/次，引发安全事故的承担全部责任；3.施工现场临时用电必须使用合格的电缆线，配备合格的漏电保护器，禁止私拉乱接，禁止使用铜线、铝线代替保险丝，每天施工结束后必须切断所有电源；4.高空作业（外墙施工、窗户安装等）必须由具备资质的人员操作，佩戴安全绳、安全帽，做好防护措施，严禁违规高空作业；5.装修施工期间，装修人需做好入户门保护，施工过程中封闭门窗，防止噪音、灰尘扩散，施工垃圾及时清理，保持公共区域整洁；6.因装修施工造成的安全事故，包括人员伤亡、财产损失等，全部由装修人、装修施工单位承担连带责任，物业服务中心不承担任何责任。（五）成品保护管理1.装修施工单位进场后，首先对公共区域进行成品保护：使用厚度不低于5毫米的珍珠棉加硬纸板对电梯轿厢、楼道墙面、地面进行保护，保护范围从电梯厅到入户门，防止材料搬运过程中刮擦、碰撞损坏公共设施；未做保护不得开始搬运材料，违者罚款200元；2.装修施工单位需保护好房屋原有设施：原有入户门、窗户、水电表、弱电箱、预留管线等，不得随意损坏，如有损坏照价赔偿；3.施工过程中不得损坏公共地砖、墙面砖、电梯按钮、消防设施等公共物品，如有损坏，按修复费用的1.5倍赔偿。六、公共设施设备装修管理（一）电梯使用管理1.装修材料运输需使用指定装修电梯，不得违规使用客梯，重量超过1000公斤、尺寸超过电梯轿厢（长2米×宽1.5米×高2.2米）的大型材料，需提前告知物业服务中心，安排错峰运输；2.运输砂石、水泥、腻子粉等散装材料，必须袋装密封，不得漏撒，不得直接在电梯内堆放散装材料，违者罚款100元/次，造成电梯损坏的承担全部维修费用；3.禁止运输超长、超宽、超重材料撞击电梯轿箱、电梯门，禁止用硬物撬动电梯门，违者造成电梯故障，维修费用由装修人承担，并处1000元以上罚款；4.装修施工期间，物业服务中心定期对电梯进行保养，装修施工单位需配合错峰运输，不得影响电梯正常保养。（二）给排水管理1.施工前装修施工单位需检查原有给排水管道是否通畅，做好管口封堵，防止杂物进入管道造成堵塞；2.室内给排水改造不得改变公共主管道管径、走向，不得降低排水坡度，改造完成后需做48小时闭水试验，验收合格后方可进行下一道工序；3.防水层施工完成后，必须做闭水试验，试验水头不低于20厘米，试验时间不少于24小时，确认无渗漏后方可铺贴瓷砖，物业服务中心将现场核验闭水试验结果，未做闭水试验不得进行下一道工序；4.因装修施工造成排水管道堵塞、漏水，渗漏到下层业主房屋的，装修人需承担全部维修、赔偿责任，并负责恢复原状。（三）电气管线管理1.室内电气改造必须符合《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327-2001标准，相线、零线、保护地线颜色必须区分：相线为红色，零线为蓝色，保护地线为黄绿双色线，导线截面面积符合要求：空调插座不低于4平方毫米，普通插座不低于2.5平方毫米，照明不低于1.5平方毫米；2.不得改动公共供电主电缆、不得改动单元配电箱，室内改造不得超过房屋设计总负荷，住宅设计每户总负荷为：100平方米以下不超过8kW，100-144平方米不超过12kW，144平方米以上不超过16kW，严禁超负荷用电；3.强弱电管线必须分开敷设，间距不小于30厘米，交叉处必须做屏蔽处理，避免信号干扰；4.所有接线必须穿管，严禁导线直接埋入墙面、地面，暗线敷设必须配阻燃PVC管，接线处必须设置接线盒。（四）燃气设施管理1.室内装修不得擅自改动燃气管道、燃气表，如需改动必须提前向燃气公司申请，由燃气公司专业人员施工，装修施工单位不得擅自改动；2.燃气管道、燃气表不得封闭在密闭墙、柜子内，必须预留检修口，保持通风，符合燃气安全规范；3.因装修施工造成燃气泄漏、安全事故的，由装修人、装修施工单位承担全部责任。（五）智能化设施管理1.不得擅自改动小区可视对讲、门禁、监控、烟感、报警等智能化设施，如需改动必须由物业服务中心指定的专业人员施工，费用由装修人承担；2.装修施工过程中不得损坏弱电管线，如有损坏，维修费用由装修人承担。七、装修巡查与违规处理（一）装修巡查制度1.物业服务中心工程主管、秩序维护员每日对装修施工现场进行不少于1次巡查，重点检查是否存在违规拆改结构、违规改变外立面、违规改动公共管线、违反施工时间规定等问题，填写《装修巡查记录表》；2.巡查发现违规行为，当场开具《违规整改通知书》，要求装修人、装修施工单位立即停止施工，限期整改，整改期限一般不超过3个工作日；3.涉及结构安全的重大违规行为，物业服务中心立即制止，同时上报属地街道办事处、住建部门、城管部门，配合行政部门处理；4.装修施工单位需配合巡查人员现场检查，不得拒绝、阻碍巡查，拒绝配合的，物业服务中心有权采取暂停施工、限制施工人员入场等措施。（二）违规处理标准1.轻微违规：违反施工时间规定、材料乱堆乱放、垃圾未按要求堆放、未办理施工人员出入证等，第一次给予口头警告，第二次开具书面整改通知，罚款50元-200元/次，拒不整改的，扣除装修押金10%；2.一般违规：擅自改动室内非承重墙、未做闭水试验、擅自封闭燃气设施、损坏公共设施未造成严重后果等，责令限期整改，罚款200元-500元/次，拒不整改的，扣除装修押金20%-30%；3.严重违规：擅自拆改承重墙、改变房屋外立面、改变房屋使用性质、破坏原有防水层、擅自改动公共主管线、破坏消防设施等，责令立即停工恢复原状，罚款500元-2000元/次，扣除全部装修押金，造成损失的，还需承担全部赔偿责任；4.装修人、装修施工单位拒不整改的，物业服务中心有权按照物业管理规约，限制施工人员进入小区，停止提供装修施工相关服务，并上报行政部门依法处理，同时可向人民法院提起诉讼，要求恢复原状、赔偿损失；5.因违规装修造成房屋结构安全隐患，危及整栋建筑安全的，装修人、装修施工单位需承担全部法律责任和经济赔偿责任。八、装修验收与押金退还（一）验收流程1.装修工程完工后，装修人提前3个工作日向物业服务中心提出验收申请，提交验收申请单；2.物业服务中心工程主管、客服主管在3个工作日内到现场进行联合验收，验收内容包括：（1）是否按照审批后的装修方案施工，是否存在违规未整改项目；（2）房屋结构是否安全，是否破坏承重结构；（3）给排水管线、电气管线是否改造合格，是否存在渗漏、堵塞问题；（4）公共设施、公共区域是否损坏，是否恢复原状；（5）装修垃圾是否全部清理完毕，是否遗留垃圾在公共区域；3.验收合格的，双方签署《装修验收合格单》；验收不合格的，出具书面整改意见，装修人整改完成后重新申请验收。（二）押金退还1.验收合格，且装修人已结清所