《物业管理区域消防安全管控实施细则》

《物业管理区域消防安全管控实施细则》第一章总则第一条为进一步规范物业管理区域内的消防安全管理工作，落实消防安全主体责任，预防火灾和减少火灾危害，保障业主及使用人的生命财产安全，根据《中华人民共和国消防法》《物业管理条例》《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等相关法律法规及技术规范，结合物业管理实际情况，特制定本实施细则。第二条本细则适用于物业管理企业承接的所有物业管理区域内的消防安全管控工作，涵盖前期物业管理阶段及常规物业管理阶段的消防日常管理、设施维护、隐患排查、应急演练及宣传教育等全流程管控。第三条物业消防安全管控工作必须贯彻“预防为主、防消结合”的方针，坚持“谁主管、谁负责”的原则，建立健全消防安全责任制，实行网格化管理，将消防安全责任层层分解，落实到具体岗位和具体人员。第四条物业管理企业法定代表人或主要负责人为物业管理区域的消防安全第一责任人，全面负责区域的消防安全工作；分管消防安全工作的负责人为消防安全管理人，具体负责消防安全日常管理工作；各岗位员工履行本岗位的消防安全职责，形成“全员参与、全流程覆盖”的消防安全管理体系。第二章组织架构与各级消防安全职责第五条物业管理企业应成立消防安全领导小组，由项目负责人担任组长，工程部、安保部、客服部及环境部负责人为成员。领导小组负责统筹、协调、监督物业管理区域内的消防安全工作，定期召开消防安全工作会议，分析消防安全形势，解决消防管理工作中的重大问题。第六条消防安全第一责任人职责（一）贯彻落实国家及地方有关消防安全的法律法规，将消防安全工作纳入日常经营管理全局。（二）组织审定物业管理区域的消防安全制度、操作规程及应急预案，并督促落实。（三）为消防安全管理提供必要的经费保障，确保消防设施设备的维护保养、隐患整改及应急演练等费用的投入。（四）组织开展年度消防安全大检查，督促落实重大火灾隐患的整改工作。第七条消防安全管理人职责（一）直接负责消防安全管理工作的组织实施，定期向消防安全第一责任人报告消防安全状况。（二）拟定年度消防安全工作计划，组织实施日常消防安全管理和防火巡查、检查。（三）组织实施消防设施设备的维护保养，确保其完好有效；管理专职消防队或微型消防站，组织日常业务训练。（四）组织开展消防安全宣传教育，制定并实施灭火和应急疏散预案，定期组织演练。（五）及时制止和纠正违章行为，消除火灾隐患；对不能立即整改的隐患，提出整改方案并落实防范措施。第八条各职能部门及岗位消防安全职责（一）安保部：负责门岗、车场及园区的日常防火巡查；负责消防控制室的值班与应急处置；管理微型消防站器材；监督电动自行车违规停放及充电行为。（二）工程部：负责消防水系统、火灾自动报警系统、防排烟系统及电气线路等设施设备的日常维护、保养与维修；配合开展消防设施年度检测。（三）客服部：负责向业主及使用人宣贯消防安全知识；在签订物业服务协议或装修协议时明确消防安全责任；协助处理因消防违规行为引发的业主纠纷。（四）环境部：负责及时清理楼道、走廊、管井等公共区域的易燃可燃杂物；规范垃圾房、垃圾桶的防火管理，严防烟头等火源引发火灾。第九条消防控制室值班人员职责（一）必须持消防设施操作员证上岗，严格遵守值班制度，严禁脱岗、漏岗、串岗。（二）熟练掌握消防控制室设备的功能及操作规程，及时发现并处置火灾报警信号。（三）每日检查消防控制室设备运行情况，填写《消防控制室值班记录表》。（四）接到火灾警报后，必须立即以最快方式确认，确认火灾后立即启动内部应急预案，拨打119火警电话，并操作联动控制设备。第十条各级各岗位消防安全职责矩阵表岗位类别核心消防安全职责关键工作频次责任落实指标项目负责人统筹消防资源，审批消防制度，组织大检查，保障资金每月听取汇报，每季组织大检查区域内无重大火灾隐患，消防资金100%保障消防安全管理人制定计划，组织巡查检查，督导隐患整改，组织演练培训每周抽查，每月组织全面检查隐患整改率≥95%，年度演练≥2次安保部/巡逻岗日间及夜间防火巡查，违规行为制止，初期火灾扑救每两小时巡查一次，夜间重点巡查违规停放清理率100%，巡逻无盲区工程部/维修工消防设施设备维保，电气线路检查，故障排除每日巡视机房，每月维保测试消防设施完好率≥98%，故障24小时内修复客服部/管家消防宣传入户，装修巡查把关，沟通协调业主每周全覆盖管辖区，装修每日巡查业主消防知晓率提升，违规装修零发生环境部/保洁员清理楼道杂物，垃圾房防火管理，发现隐患上报每日清理，随时发现随时上报楼道无杂物堆放，垃圾桶无冒烟第三章消防设施与器材的日常管理第十一条物业管理区域内所有消防设施设备及器材必须建立详尽的台账，注明设置位置、规格型号、生产日期、维保日期及责任人，实行“一物一档”的精细化动态管理。第十二条灭火器的配置与检查（一）灭火器应设置在位置明显、便于取用的地点，且不得影响安全疏散。手提式灭火器宜设置在灭火器箱内或挂钩、托架上，顶部离地面高度不应大于1.5米，底部离地面高度不应小于0.08米。（二）每月对灭火器进行一次压力检查及外观检查。压力表指针应在绿区；铅封和保险销应完好；灭火器筒体不应有锈蚀、变形；喷管不应有龟裂、破损。（三）对干粉灭火器期满5年或虽未期满但已使用过的，必须送专业维修单位进行水压试验和重新充装；期满10年应予以强制报废。第十三条室内、室外消火栓系统的维护（一）室内消火栓箱内应配备水带、水枪及消火栓按钮。每月检查消火栓箱门是否开启灵活，玻璃是否完好；水带是否干燥、无霉变，接口是否脱落；阀门是否有漏水、锈死现象；启动消火栓按钮，测试消控室是否能接收到报警信号。（二）室外消火栓每月进行一次外观检查，重点检查闷盖是否丢失，接口是否锈蚀。每半年至少进行一次出水试验，测试最不利点处消火栓的出水压力，确保满足消防用水需求。第十四条火灾自动报警系统及联动控制系统（一）每日检查火灾报警控制器的功能，查看自检、消音、复位、故障报警、火灾优先等功能是否正常，填写运行日志。（二）每季度对火灾探测器进行抽测，采用专用的检测仪器逐步对感烟、感温探测器进行模拟火灾响应试验，抽测比例不低于10%。（三）每半年对消防联动控制设备进行一次联动测试，包括：切断非消防电源，迫降电梯至首层，启动防排烟风机，打开排烟口及送风口，启动消防水泵等，确保系统处于完好联动状态。第十五条自动喷水灭火系统及防排烟系统（一）每月对湿式报警阀组进行一次放水试验，检查压力开关、水力警铃是否动作，延迟器是否排水正常。检查水流指示器是否正常报警。（二）每月检查喷头外观，确保玻璃球无破损，喷头无被遮挡、悬挂异物现象。发现玻璃球变色或破损应立即更换。（三）每月启动防排烟风机进行一次运转测试，检查风机运转是否正常，排烟口、送风口风速是否符合规范要求，防火阀、排烟阀动作是否灵敏可靠。第十六条应急照明与疏散指示标志（一）每月切断主电源，测试消防应急照明和疏散指示标志的备用电源持续供电时间，确保不低于相关规范要求（通常不低于30分钟，超高层不低于60分钟）。（二）检查指示标志的指示方向是否正确，图形文字是否清晰，灯具是否有损坏。疏散通道上严禁堆放任何阻碍人员疏散及遮挡指示标志的物品。第四章日常防火巡查与检查制度第十七条防火巡查分为日间巡查和夜间巡查。巡查人员由安保部当班人员担任，巡查时应佩戴统一的巡查标识，携带通讯工具及必要的应急器材。第十八条防火巡查内容与频次（一）巡查频次：公共区域每两小时巡查一次；夜间巡查在闭场后至次日开业前应进行不少于两次的全面巡查；重点部位如配电室、消防水泵房、发电机房等应每日重点巡查。（二）巡查内容：用火用电有无违章情况；安全出口、疏散通道是否畅通；消防设施、器材和消防安全标志是否在位、完整；常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘下是否堆放物品；电动自行车是否在楼道、门厅、楼梯间等室内区域违规停放或充电。第十九条防火检查内容与频次（一）检查频次：由消防安全管理人或部门负责人组织实施，每月至少开展一次全面防火检查；在重大节日、重大活动前及火灾高发季节应开展专项防火检查。（二）检查内容：火灾隐患的整改情况及防范措施落实情况；安全疏散通道、消防车通道及消防登高场地畅通情况；消防给水系统、火灾自动报警系统等主要消防设施运行情况；员工消防安全知识掌握情况；消防控制室值班及设施运行记录情况；动火作业及装修施工区域的消防审批及现场监护情况。第二十条巡查、检查记录与隐患闭环管理（一）巡查、检查必须如实填写记录表，记录表应包含巡查时间、部位、发现问题、处理情况及巡查人签名。记录表应当场生成，严禁事后补造。（二）发现火灾隐患必须立即整改；对不能立即整改的隐患，必须下发《火灾隐患整改通知书》，明确整改责任人、整改期限及整改措施。整改完毕后，由安保部组织复查，复查合格后方可销案。对于存在严重威胁公共安全的隐患，必须采取停业、停用等断然措施，并报告属地消防救援机构。第五章重点区域与高风险部位管控第二十一条电动自行车停放与充电管控（一）严禁电动自行车进入电梯、楼道、门厅、疏散走道及室内停放和充电。物业应在各楼栋入口处张贴醒目禁令标识。（二）物业管理企业应结合区域实际，合理规划并建设集中停放及充电场所。集中充电设施必须具备定时断电、过载保护、短路保护及漏电保护功能。（三）安保部应利用监控系统及现场巡查严密监控，发现违规停放或飞线充电行为，应立即劝阻并制止；对拒不配合的业主，应做好现场取证，并联动社区居委会、公安派出所进行联合处理。第二十二条消防车通道及救援场地管理（一）物业管理区域内所有消防车通道必须施划黄色网格线或设置“消防通道禁止占用”警示标牌，确保标识清晰。（二）严控私家车占用消防车通道。在地面划定的停车位不得挤占消防车通道；对于违规停放的车辆，安保人员应第一时间联系车主挪车，对拒不挪车或联系不上车主的，应联合交警、消防部门进行拖移处理。（三）消防登高操作场地严禁被绿化树木、路灯、地下管网井盖等设施阻碍，确保大型消防车辆能够顺利展开作业。严禁在消防车通道上方私自搭建雨棚、线缆等限高障碍。第二十三条装修施工及动火作业管控（一）业主及施工单位在进场装修前，必须到物业客服部办理《装修施工许可证》，签订《装修消防安全责任书》，明确装修期间的消防安全责任。（二）装修现场必须按每50平方米配备2具4kg干粉灭火器的标准配置消防器材。施工现场严禁吸烟，严禁违规使用大功率电热设备及明火做饭。（三）涉及电焊、气割等动火作业的，必须提前向物业管理企业申请办理《动火作业许可证》。动火作业必须落实“动火十不烧”原则，清理现场可燃物，现场必须配备灭火器，并安排专人进行全程旁站监护。动火作业人员必须持特种作业操作证上岗。第二十四条管道井及设备用房管控（一）电缆井、管道井必须每层在楼板处采用不低于楼板耐火极限的不燃材料进行防火封堵。每季度检查防火封堵是否完好，严禁管井内堆放杂物及违规走线。（二）配电室、消防水泵房、发电机房等重要设备用房严禁无关人员入内。机房内严禁存放易燃易爆危险品，严禁吸烟。机房内必须配备专用灭火器材（如气体灭火系统或干粉灭火器），且温湿度控制应符合设备运行要求。第二十五条商业街区及外包商铺管控（一）对于物业管理区域内的商业街区，物业应与商铺经营者逐一签订《消防安全责任书》，明确各自责任边界。（二）严禁商铺违规住人（即“三合一”及“多合一”现象）；餐饮商铺必须定期清洗厨房排油烟管道，建议每季度彻底清洗一次，并向物业提交清洗证明及影像资料。（三）商铺内的消防设施不得被装饰物遮挡，疏散门严禁上锁或设置门槛。物业有权随时对商铺进行消防检查，对发现的违规行为下发整改通知，逾期不改的按合同约定予以处罚或停业整顿。第六章消防控制室运行与管理第二十六条消防控制室必须实行每日24小时不间断值班制度，每班不少于2人。值班人员必须取得由人社部门及消防救援机构联合颁发的消防设施操作员国家职业资格证书，严禁无证上岗或持假证上岗。第二十七条值班人员必须严格遵守《消防控制室管理及应急程序》，熟悉物业管理区域内的基本概况、消防设施设置及分布情况，熟练掌握控制室主机的各项操作规程。第二十八条火灾报警信号处置程序（四个能力建设标准）（一）接警：接到火灾报警信号后，必须在3秒内通过主机确认报警位置。（二）确认：立即通过对讲机通知就近安保人员或利用视频监控系统确认现场情况。（三）处置：如果确认为误报，查明原因并复位恢复系统；如果确认为火灾，立即将主机转入自动联动状态，启动内部应急预案。（四）上报：拨打119火警电话报警，报告起火部位、燃烧物质、火势大小及有无人员被困等情况；同时报告消防安全管理人及第一责任人。第二十九条消防控制室值班记录必须使用统一制定的台账，详细记录值班期间的主机运行状态、故障情况、火警处理经过、设备检查情况。记录字迹工整，严禁涂改。交接班时，交班人员须将值班情况及遗留问题向接班人员交代清楚，双方签字确认交接完成。第七章消防安全隐患排查与整改闭环机制第三十条隐患排查体系建立“日巡查、周抽查、月检查、季评估”的四级隐患排查体系。日巡查由岗位员工负责；周抽查由部门负责人组织；月检查由消防安全管理人牵头组织各部门联合进行；季评估由项目负责人主持，对季度消防安全形势进行全面复盘，评估现有消防管控措施的有效性。第三十一条火灾隐患等级界定（一）一般火灾隐患：指违反消防安全规定，但未直接导致火灾发生或未严重威胁公共安全，能够立即或在短时间内整改完毕的隐患（如：个别灭火器压力不足、常闭式防火门未关闭、楼道堆放少量杂物等）。（二）重大火灾隐患：指违反消防法律法规，可能导致火灾发生或火灾危害增大，并由此可能造成重大人员伤亡或重大财产损失的隐患（如：消防给水管网无水、火灾自动报警系统瘫痪、安全出口数量不足或被完全堵塞、违规采用易燃可燃材料大面积装修等）。第三十二条隐患整改流程与闭环要求（一）发现隐患必须填写《火灾隐患登记表》，明确隐患名称、位置、发现时间及发现人。（二）下发整改：对需要限期整改的隐患，向责任部门或责任人下发《火灾隐患整改通知书》。整改责任部门必须制定整改方案，落实整改资金、人员及期限。（三）防范措施：在隐患整改期间，必须采取切实有效的临时防范措施，防止隐患演变成火灾事故。（四）复查销案：整改期限届满后，安保部必须组织复查。合格后由复查人在登记表上签字销案；不合格的需重新下发整改通知，并加倍处罚，直至隐患彻底消除。第八章消防安全宣传、培训与演练第三十三条全员消防安全培训（一）新员工入职培训：新入职员工必须接受不少于4课时的消防安全培训，经考核合格后方可上岗。培训内容应涵盖本岗位职责、消防基础知识、灭火器使用方法及疏散逃生技能。（二）在岗员工定期培训：每年至少组织一次全体员工消防安全集中培训，重点宣贯消防法律法规、应急操作规程及近期火灾案例警示教育。特殊岗位人员如消防控制室值班员、电气焊工等，须按国家规定接受专业培训。第三十四条业主及使用人消防宣传（一）利用宣传栏、电子显示屏、业主微信群、电梯轿厢海报等多种媒介，高频次推送消防安全常识、季节性防火提示及火灾警示案例。（二）每年至少开展一次面向广大业主的“消防宣传进社区”活动，现场演示油锅起火扑救、灭火器实操体验、防烟面罩佩戴及疏散帐篷逃生演练，提升业主的消防安全参与度和自救能力。第三十五条应急疏散与灭火演练（一）物业管理企业必须结合本区域建筑特点、人员分布及设施状况，制定针对性强、可操作性强的《灭火和应急疏散预案》。（二）微型消防站队员每月至少开展一次业务技能训练，每季度与周边微型消防站及辖区消防救援站开展一次联勤联训。（三）每年至少组织两次全员实战化消防演练（其中一次应包含夜间演练）。演练结束后，必须组织评估总结，针对演练中暴露出的通讯不畅、人员到位不及时、设备故障等问题，修订完善应急预案，形成演练闭环报告。第九章微型消防站建设与初期火灾扑救第三十六条微型消防站建设标准（一）物业管理区域应依托安保队伍建立微型消防站，站点位置应选择在便于车辆出动、辐射全区域的中心地带。（二）微型消防站人员配备不应少于6人，设站长1名。队员需接受消防专业技能培训，熟练掌握消防器材使用及初期火灾扑救战术。微型消防站须配备灭火服、头盔、消防靴、防毒面具、空气呼吸器、灭火器、水带、水枪、消防扳手、破拆工具、强光手电及对讲机等基本器材。第三十七条微型消防站运行机制实行24小时值班备勤制度，确保一旦发生火情，队员能够在1分钟内就近携带器材赶赴现场，3分钟内展开灭火战斗。微型消防站必须接入当地消防指挥调度系统或建立通讯联络群，实现与119指挥中心联动。第三十八条初期火灾处置原则（一）救人第一：火灾发生后，首要任务是疏散被困人员，特别是优先救助老弱病残孕等弱势群体。（二）先控制、后消灭：对于初期火灾，应利用灭火器、室内消火栓等器材迅速控制火势蔓延，防止形成立体燃烧。在具备灭火条件且确保人员安全的前提下，组织力量彻底扑灭初期火灾。（三）协同作战：火势无法控制时，微型消防站必须立即组织人员撤离，配合到达现场的消防救援队伍开展外围警戒、水源引导及人员清点工作。第十章消防档案与台账管理第三十九条物业管理企业必须建立健全消防档案，消防档案应当详实反映消防安全管理的基本情况，并附有必要的图表及影像资料。档案内容应至少包括但不限于以下几类：（一）基本概况类：物业管理区域平面布置图、消防设施系统图、重点部位明细表、消防验收意见书等。（二）管理制度类：各项消防安全制度、操作规程及各级责任书。（三）动态记录类：每日防火巡查记录、月度防火检查记录、消防控制室值班记录表、隐患整改通知书及复查记录。（四）设施维保类：建筑消防设施维护保养计