2026年国房地产估价师试题(房地产制法规政策)模拟题(附答案)

2026年国房地产估价师试题(房地产制法规政策)模拟题(附答案)一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）1.根据2025年修订的《土地管理法实施条例》，集体经营性建设用地出让方案需经本集体经济组织成员的村民会议（）以上成员或者（）以上村民代表同意。A.三分之一；三分之一B.二分之一；二分之一C.三分之二；三分之二D.四分之三；四分之三2.某企业以出让方式取得一宗工业用地，土地出让合同约定容积率不低于1.2。现企业拟将部分用地改建为研发中心（仍属工业用地），需调整容积率至1.5。根据《城乡规划法》及相关规定，该调整应（）。A.直接向自然资源主管部门申请变更土地出让合同B.经原规划审批机关批准并补缴土地出让金差价C.无需审批，因用途未改变D.需经当地人大常委会备案3.2026年3月，张某通过司法拍卖购得一套住宅，该住宅原产权人王某因债务纠纷被法院强制执行。张某办理产权登记时，不动产登记机构应（）。A.要求张某提交王某的身份证明原件B.依据法院生效法律文书直接办理转移登记C.需王某到场签署放弃产权声明D.先办理注销登记再办理转移登记4.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2025年修正），被征收人对征收补偿决定不服的，可在收到决定之日起（）内向法院提起行政诉讼。A.15日B.30日C.60日D.90日5.某房地产估价机构承接一宗划拨土地上的酒店抵押估价业务，估价时应（）。A.仅评估土地使用权价值（不含土地出让金）B.评估房地产市场价值并注明需补缴的土地出让金C.按出让土地价格直接评估D.因划拨土地不得抵押，拒绝承接6.2026年5月，李某将其名下一套住房赠与侄女，双方签订赠与合同但未办理转移登记。后李某因债务纠纷被债权人起诉，法院查封该住房。关于赠与效力，正确的是（）。A.赠与合同有效，法院不得查封B.赠与合同未生效，法院可查封C.赠与合同有效，但不得对抗查封D.赠与合同无效，因未登记7.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.3个月B.6个月C.9个月D.12个月8.某开发企业取得一宗住宅用地，出让合同约定2024年6月开工，2027年6月竣工。截至2026年5月，该项目仅完成地基施工，开发企业申请延期竣工。根据《城市房地产管理法》，延期最长不得超过（）。A.6个月B.1年C.2年D.3年9.集体土地所有权首次登记时，不动产登记机构应（）。A.由村集体经济组织单独申请B.由村民委员会代为申请C.经乡镇政府审核后申请D.由本集体经济组织全体成员共同申请10.某估价师在执业中发现委托人提供的权属证明系伪造，正确做法是（）。A.继续估价并在报告中注明“权属证明真实性由委托人负责”B.终止估价业务并向行业协会报告C.要求委托人更换证明材料后继续D.直接向公安机关报案11.根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2025），运用比较法估价时，可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过（）。A.3个月B.6个月C.1年D.2年12.2026年7月，某城市调整普通住房标准，将单套建筑面积上限由144㎡提高至160㎡。李某2025年12月签订购房合同（未过户），2026年8月办理产权登记。该住房建筑面积150㎡，应（）。A.按原标准认定为非普通住房B.按新标准认定为普通住房C.由税务部门自由裁量D.需重新签订购房合同13.某企业以厂房抵押向银行贷款，后因经营困难无法还贷，银行申请实现担保物权。根据《民法典》，法院应（）。A.要求银行先提起诉讼确认债权B.直接裁定拍卖、变卖抵押财产C.组织双方调解D.告知银行需先办理抵押登记注销14.农村宅基地资格权人王某将宅基地使用权转让给同村村民李某（已有宅基地），该转让（）。A.有效，因双方同村B.无效，因李某已有宅基地C.效力待定，需经村委会批准D.有效，只需签订书面合同15.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发项目竣工后，需经验收合格方可交付使用。验收主体是（）。A.建设行政主管部门B.开发企业自行组织C.工程质量监督机构D.自然资源主管部门16.某估价机构为关联企业提供高估的估价报告，导致债权人损失。债权人可要求（）。A.仅估价机构承担赔偿责任B.仅关联企业承担赔偿责任C.估价机构与关联企业承担连带责任D.由行业协会调解赔偿17.2026年9月，某县启动成片开发征收集体土地，需符合（）要求。A.经省级政府批准的国土空间规划B.成片开发区域面积不小于50公顷C.无需征求被征地农民意见D.开发用途仅限于商业住宅18.张某购买预售商品房，与开发商签订合同后办理了预告登记。后开发商将该房抵押给银行并办理抵押登记。关于抵押效力，正确的是（）。A.抵押有效，因已办理登记B.抵押无效，因预告登记具有排他性C.抵押效力待定，需张某追认D.抵押部分有效，部分无效19.根据《不动产登记资料查询暂行办法》，律师查询不动产登记资料需提供（）。A.委托人身份证原件B.法院立案通知书C.律师执业证书及授权委托书D.被查询人同意书20.某工业用地出让年限50年，已使用10年，剩余年限40年。现因城市规划调整需收回土地，补偿时应（）。A.按原出让价格补偿B.按剩余年限的土地市场价值补偿C.按当前出让价格全额补偿D.不予补偿，因公共利益需要二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，错选或多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）21.根据《土地管理法》，下列土地属于集体所有的有（）。A.城市市区土地B.农村宅基地C.自留山D.国家征收未补偿的土地E.乡镇企业用地22.房地产转让时，应当符合的条件包括（）。A.以出让方式取得土地使用权的，已支付全部出让金并取得权属证书B.以划拨方式取得土地使用权的，报经批准并补缴出让金或收益C.共有房地产需经占份额三分之二以上共有人同意D.已抵押的房地产需经抵押权人书面同意E.未取得商品房预售许可证的期房不得转让23.国有土地上房屋征收补偿包括（）。A.被征收房屋价值补偿B.因征收造成的搬迁、临时安置补偿C.因征收造成的停产停业损失补偿D.被征收房屋室内装饰装修补偿E.对选择货币补偿的额外奖励24.不动产登记机构应履行的职责有（）。A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产进行实地查看E.要求对不动产进行评估25.房地产估价机构不得有（）行为。A.分支机构以自己名义承揽业务B.出具具有重大遗漏的估价报告C.利用执业便利谋取不正当利益D.受理超出资质等级范围的估价业务E.与委托人有利害关系时未回避26.根据《民法典》，居住权设立的方式包括（）。A.遗嘱设立B.合同约定C.法院判决D.继承取得E.善意取得27.集体经营性建设用地入市需满足（）条件。A.符合国土空间规划B.已办理农用地转用审批C.产权清晰无争议D.纳入年度建设用地供应计划E.经本集体经济组织成员大会三分之二以上同意28.下列房地产不得设定抵押的有（）。A.权属有争议的房地产B.已依法公告列入征收范围的房地产C.学校的教育设施D.正在建造的建筑物E.耕地的土地使用权29.房地产开发企业申请商品房预售许可需提交（）材料。A.土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证B.投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明C.工程施工合同及施工进度说明D.商品房预售方案E.房地产估价机构出具的预售价格评估报告30.不动产登记类型包括（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.异议登记三、判断题（共10题，每题1分。正确的打“√”，错误的打“×”）31.宅基地使用权人可以将地上建筑物转让给城镇居民，受让人取得宅基地使用权。（）32.房地产估价报告应由至少两名注册房地产估价师签字并加盖机构公章。（）33.土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（）34.因人民法院生效法律文书导致物权设立的，自法律文书送达当事人时发生效力。（）35.房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%。（）36.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）37.集体土地所有权登记，应当由村集体经济组织、村民委员会或村民小组申请。（）38.被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，作出征收决定的市、县级政府可直接强制执行。（）39.以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，经批准可以不办理土地出让手续，转让方应将转让收益中的土地收益上缴国家。（）40.房地产估价机构分立的，原机构资质自动终止，分立后的机构需重新申请资质。（）四、综合分析题（共5题，每题3分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，错选或多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）（一）2026年4月，甲市某区政府拟对A地块实施房屋征收，用于建设保障性租赁住房。A地块内有居民住宅120户，其中张某的房屋建筑面积120㎡（砖混结构，评估价值180万元），李某的房屋系2025年购买的二手房（未办理过户登记，原产权人王某）。区政府发布征收公告后，张某对评估结果有异议，向评估机构申请复核，复核结果维持原评估价；张某仍不服，向专家委员会申请鉴定，鉴定结果支持原评估。41.关于A地块征收程序，正确的有（）。A.征收前需进行社会稳定风险评估B.征收补偿方案应征求公众意见不少于30日C.保障性租赁住房建设符合公共利益需要D.区政府需报甲市政府批准征收决定42.张某对鉴定结果仍不服，可（）。A.向法院提起行政诉讼B.向甲市房地产估价师协会投诉C.要求重新选定评估机构D.申请行政复议43.李某的房屋征收补偿对象应为（）。A.李某（实际占有人）B.王某（登记产权人）C.李某与王某共同共有D.由征收部门裁定（二）2026年6月，乙公司以划拨方式取得一宗教育用地（面积50亩），后因经营转型，拟将其中20亩转让给丙公司用于建设老年公寓（符合规划）。双方签订转让合同后，向自然资源局申请办理土地手续。44.乙公司转让划拨土地需（）。A.报经乙公司上级主管部门批准B.经市、县政府自然资源主管部门批准C.补缴土地出让金或上缴土地收益D.丙公司需符合划拨用地目录45.若批准转让并办理出让手续，土地出让年限（）。A.按教育用地剩余年限确定B.按老年公寓用地最高年限（50年）确定C.重新计算，不超过50年D.由甲乙双方协商确定答案及解析一、单项选择题1.C解析：《土地管理法实施条例》第38条规定，集体经营性建设用地出让方案需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。2.B解析：《城乡规划法》第43条规定，变更规划条件需经原审批机关批准，涉及土地出让金调整的需补缴差价。3.B解析：《不动产登记暂行条例》第14条规定，因人民法院生效法律文书取得不动产权利的，可由单方申请登记，无需原产权人到场。4.D解析：2025年修正的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，诉讼期限为90日。5.B解析：《房地产抵押估价指导意见》规定，划拨土地抵押估价需评估市场价值并注明应补缴的土地出让金。6.C解析：《民法典》第215条规定，赠与合同有效，但未登记不发生物权变动，不得对抗法院查封。7.D解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第86条规定，预告登记失效期限为能够登记之日起12个月。8.B解析：《城市房地产管理法》第26条规定，延期竣工最长不超过1年。9.B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第29条规定，集体土地所有权由村集体经济组织、村民委员会或村民小组申请。10.B解析：《房地产估价机构管理办法》第33条规定，发现虚假材料应终止业务并报告行业协会。11.C解析：《房地产估价规范》（GB/T50291-2025）第4.3.3条规定，可比实例成交日期与价值时点相差不宜超过1年。12.B解析：《民法典》第215条规定，物权变动以登记为准，应适用登记时的新标准。13.B解析：《民法典》第410条规定，抵押权人可直接申请法院拍卖、变卖抵押财产。14.B解析：《土地管理法》第62条规定，宅基地使用权转让需受让方无宅基地，李某已有故无效。15.B解析：《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，开发企业自行组织竣工验收。16.C解析：《资产评估法》第50条规定，评估机构与委托人恶意串通造成损失的，承担连带责任。17.A解析：《土地管理法》第45条规定，成片开发需符合省级政府批准的国土空间规划。18.B解析：《民法典》第221条规定，预告登记后未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。19.C解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第12条规定，律师需提供执业证书及授权委托书。20.B解析：《土地管理法》第58条规定，收回国有土地使用权应补偿剩余年限的土地市场价值。二、多项选择题21.BCE解析：城市市区土地属国家所有（A错误）；国家征收的土地属国家所有（D错误）。22.ABDE解析：共有房地产需全体共有人同意或按份共有三分之二以上（C错误）。23.ABCD解析：奖励非法定补偿内容（E错误）。24.ABCD解析：登记机构不得要求评估（E错误）。25.ABCDE解析：均为《房地产估价机构管理办法》禁止行为。26.ABC解析：居住权需书面合同或遗嘱设立，不能通过继承或善意取得（D、E错误）。27.ACDE解析：集体经营性建设用地入市无需办理农用地转用（B错误，若原为农用地需转