某商业中心经典策划方案

金沙湖岸商业街项目策划方案图拓（杭州)商业地产营销机构

杭州—这座曾被意大利著名旅行家马克波罗赞为"世界上最美丽华贵之城”的城市，是浙江省省会，长江三角洲南翼中心城市，"东南第一洲”。是浙江省政治、经济、文化科教中心，中国最著名的风景旅游城市，连续五次在《福布斯》"中国大陆最佳商业城市榜”中荣登榜首，是中央电视台评选的"中国十大最具经济活力城市”、2010年被评选为"中国十大最奢侈城市”、2009年，全市人口810万，全市实现生产总值5098.66亿元，人均年GDP为9272元，人均可支配收入26864元，全年实现社会消费品零售总额1804.93亿元。杭州——一个宜居的城市，更是一个宜商的城市。

古云："上有天堂，下有苏杭”项目概括

杭州金沙湖岸风情商业街地处杭州下沙经济开发区生态旅游湖“金沙湖”东面，南临四号大街、北临九沙大道（地铁一号线下沙中心站与下沙东站之间)东临新业北路，项目周遍交通十分便利。是杭州市“一主三副”中下沙新城未来的行政、商贸、文化、旅游与居住中心。

商业街由临四号大街、新业北路与上沙北路部分底商门面与多层商业裙房组成，商业街使用面积近15000平方米。开发区政府、金沙湖、地铁中心站、四号大街商业

圈、龙湖购物中心、万亚商业广场、希尔顿五星级酒店、中沙新区商业城、中沙综合市场以及众多的在建商业写字楼和住宅小区云集于此，使本项目蕴藏着无限的商机和潜力……项目所在地

下沙开发区概括：

下沙位于杭州东部，钱塘江西北岸。全区面积为105.3平方公里，国家级开发区—杭州经济技术开发区、全国最大的高教园区—浙江省高教园区（有传媒学院、理工大学、计量学院、警官学院、科技大学等十几所高等院校)。浙江杭州出口加工区（东芝、松下、矢岐、摩托罗拉、东方通信、三菱、富士康、华语电子、等近百家世界500强及相关企业)都坐落在开发区内。现有人口约40余万人，其中本地人口约6万，新杭州人口约近20万，高教师生约16万人，09年地区生产总值312亿元。人均可支配收入2.6万。下沙开发区2.下沙商业分布及现状；（附图）A、四号大街商业区

主要以商贸城、新美商城、物美超市及1号路与5号路之间的街边店铺形成的是商业区，是目前下沙最主要的商业区。主要经营的品类有超市、中低档品牌服饰店、价格低廉的大众服饰，鞋帽化妆品珠宝、数码通信产品、药店部分连锁餐饮（肯德基、九百碗、两岸咖啡）等、从目前下沙现有的环境和商业氛围来看，该区域是下沙人气和综合度最高的区域。B.学源街-福雷德商圈

主要以传媒学院、理工大学、计量学院等区域的学源路之间的店铺、金沙数码港、福雷德等商业项目形成的商业区，是下沙的校园商圈。主要经营的品类有数码产品、电器、休闲、运动服饰及餐饮为主。该区域主要消费以学生为主。

市场现状分析C.高沙商业街

主要以都尚超市及1号路与星河北路之间的沿街商铺形成的商业区，是下沙的主要商圈之一。主要经营的品类有特色餐饮、超市、休闲运动服饰、大众娱乐项目（如：KTV、快捷酒店、旅馆等），主要消费全体为学生及高沙社区居民。

综上所述：下沙前期作为杭州教育及工业基地，人口结构主要以学生及外来务工人群为主。从杭州整体来看，下沙现有的是商业与杭州市区的商业相比，下沙商业经营的品类相对单一、消费层次属于大众偏低水平，商业分布较为零散，商业主要针对日常的基本生活需求和食住，缺乏具有良好的品牌、品质、形象、服务、品味、和具有消费附加值的大型中高档百货商场、酒店、餐饮、家电城、KTV、娱乐城等等。

市场现状分析

综上所述:下沙前期作为杭州的教育及工业基地，人口结

构主要以学生及外来务工人群为主。从杭州整体来看，下沙现有的商业与杭州市区的商业相比，下沙商业经营的品类相对单一、消费层次处于大众偏低水平，商业分布较为零散，商业主要针对日常的基本生活需求和食住，缺乏具有良好品牌、品质、形象、服务、品位和具有消费附加值的大型中高档百货商场、酒店、餐饮、家电城、KTV、娱乐城等等。

现状分析小结

下沙商业的发展展望：

下沙商业的"一主四副”为下沙商业带来巨大的需求和无限潜力。

一主："下沙新城”大刀阔斧的建设，地铁将下沙与市区的无缝对接及一体化，大量高档住宅小区的兴建，相应的交通、居住、商业环境的优化，将为下沙带来众多的到质量的消费群体。

四副：以高教、移动通信、医疗、饮料的四大经济支柱为下沙的商业不断的输送新的血液和可持续动力。

发展展望

历史证明任何一次改革和发展都会带来巨大的发展空间和机会,但巨变带来发展空间同时竞争和风险也是同时存在的。综观下沙,随着下沙新城的建设,大量的房产公司汇集下沙,形成了一股强大的房产建设人潮,而目前在建以及将建的项目和楼盘几乎都能涉足商业领域。下沙在建及规划商业项目如图:商业名称商业面积M2商业性质商业层次备注地铁中心站15000商业街中高龙湖购物中心100000购物中心中高万亚商业广场32000百货商场、地下商业街、超市中高中沙新区商业城33000综合性购物城中高新元社区商业城33000中高下沙社区商业城600000商场中高

项目定位分析A.四号大街段：

四号大街段主要商业状况，（对面是商场、东面是中沙新区商业城等商业项目，结合四号街作为金沙湖岸商业街的主力形象街区）及自身物业结构（该面物业主要面积较大、楼层较高）

计划四号大街段主要定位为美食、休闲娱乐街。

主要引进以连锁餐饮、酒店品牌如MOT168、上岛咖啡、外婆家、屈臣氏、麦当劳等以突出形象和满足物业的使用。

项目定位B.新业北路段

新业北路对面为金沙湖、北面为九沙大道，管委会、希尔顿五星酒店、地铁站等主要旅游景点和商业项目。结合新业路段商业街物业主要以面积小的一层门面为主。

计划新业北路段定位为旅游观光产品商业街。

主要引进以周大福、六福、天福名茶、微微新娘等品牌珠宝、工艺品、礼品、精美饰品、婚纱影楼、冲印、旅游产品、特色品牌美食（泡夫工坊、COCO奶茶等）。

项目定位C.星河北路段

星河北路对面主要为万亚商业广场及中沙新区商业城，结合他们主要经营特色和物业多为一二层商业。

计划新河路段定位为流行服饰街。

主要引进如耐克、阿迪、ESPIRI、淑女屋、ONLY、达芙妮、利朗、太平鸟、GXG等服饰、鞋贸类品牌以一拖二形式开设品牌旗舰店。