2024年房地产估价师之房地产案例与分析押题练习试卷A卷附答案

2024年房地产估价师之房地产案例与分析押题练习试卷A卷附答案一、案例一（一）案例背景某市区有一宗待开发的土地，土地面积为2000平方米，规划用途为居住用地，容积率为2.5，土地使用年限为70年。该地块周边配套设施完善，交通便利，周边同类住宅项目市场售价为8000元/平方米。土地所有者拟对该地块进行开发建设，并委托估价机构对该地块进行评估，为其转让土地及后续开发提供参考依据。（二）估价过程1.市场法评估选取了周边三个类似已开发的居住小区作为可比实例。可比实例A：建成于2022年，位于该地块附近，小区环境较好，配套设施齐全。建筑面积为120平方米，成交价格为96万元，成交日期为2022年10月。可比实例B：建成于2023年，距离该地块稍远，但交通条件更为便利。建筑面积为100平方米，成交价格为80万元，成交日期为2023年6月。可比实例C：建成于2022年，与该地块相邻，小区规模较小，但位置优越。建筑面积为110平方米，成交价格为92万元，成交日期为2022年12月。对可比实例进行交易情况修正：可比实例A交易情况正常，无需修正；可比实例B由于急于出售，价格比正常价格低5%，修正系数为1.05；可比实例C由于是内部关系成交，价格比正常价格高3%，修正系数为0.97。对可比实例进行交易日期修正：以2023年12月为估价时点，根据当地房地产市场价格变动情况，可比实例A价格变动率为5%，修正系数为1.05；可比实例B价格变动率为3%，修正系数为1.03；可比实例C价格变动率为4%，修正系数为1.04。对可比实例进行区域因素修正：该地块与可比实例A区域因素基本相同，无需修正；可比实例B区域因素比该地块稍差，修正系数为0.98；可比实例C区域因素比该地块稍好，修正系数为1.02。对可比实例进行个别因素修正：可比实例A个别因素与该地块基本相同，无需修正；可比实例B房屋户型不如该地块合理，修正系数为0.99；可比实例C小区规模较小，修正系数为0.98。计算比准价格：可比实例A比准价格=960000÷120×1×1.05×1.05÷1×1=8680（元/平方米）可比实例B比准价格=800000÷100×1.05×1.03÷0.98÷0.99=8630（元/平方米）可比实例C比准价格=920000÷110×0.97×1.04÷1.02÷0.98=8570（元/平方米）求取该地块的比准价格=（8680+8630+8570）÷3=8627（元/平方米）2.假设开发法评估预测开发完成后的价值：根据规划，该地块开发完成后的建筑面积为2000×2.5=5000平方米。假设开发完成后全部出售，预计售价为8000元/平方米，则开发完成后的价值=5000×8000=4000万元。估算后续开发成本：建筑安装工程费：预计每平方米建筑安装工程费为2000元，总建筑安装工程费=5000×2000=1000万元。专业费用：取建筑安装工程费的10%，专业费用=10×10%=100万元。管理费用：取建筑安装工程费与专业费用之和的5%，管理费用=（1000+100）×5%=55万元。销售费用：取开发完成后价值的3%，销售费用=4000×3%=120万元。投资利息：假设开发周期为2年，年利率为6%。土地取得成本为地价，设地价为V。则投资利息=V×[(1+6%)²1]+(1000+100+５5+120)×[(1+6%)½1]销售税费：取开发完成后价值的6%，销售税费=4000×6%=240万元。计算地价：根据假设开发法公式：地价=开发完成后的价值后续开发成本投资利息销售税费即V=4000(1000+100+55+120)V×[(1+6%)²1](1000+100+５5+120)×[(1+6%)½1]240解方程可得地价V=1950万元则单位地价=19500000÷2000=9750元/平方米3.综合确定地价考虑到市场法和假设开发法的评估结果，综合分析两种方法的合理性。市场法评估结果较为直接地反映了当前市场类似土地的价格水平，但受可比实例选择及修正因素影响；假设开发法考虑了土地开发的预期收益和成本，更侧重于土地的潜在价值。综合考虑，取两种方法评估结果的加权平均值作为最终地价。市场法权重为0.4，假设开发法权重为0.6。最终地价=8627×0.4+9750×0.6=9301（元/平方米）（三）估价结果经评估，该地块在2023年12月的土地单价为9301元/平方米，总价为2000×9301=1860.2万元。二、案例二（一）案例背景某写字楼位于城市中心商务区，建筑面积为5000平方米，共20层，地下1层为停车场，地上13层为商业裙楼，420层为办公区域。该写字楼于2018年建成并投入使用，现业主欲转让该写字楼，并委托估价机构进行评估。该写字楼周边写字楼市场竞争激烈，同类写字楼租金水平为每月每平方米80元，空置率约为10%。（二）估价过程1.收益法评估确定潜在毛收入：潜在毛收入=建筑面积×月租金×12=5000×80×12=4800万元。计算有效毛收入：有效毛收入=潜在毛收入×(1空置率)=4800×(110%)=4320万元。估算运营费用：管理费：取有效毛收入的8%，管理费=4320×8%=345.6万元。维修费：取有效毛收入的3%，维修费=4320×3%=129.6万元。保险费：取有效毛收入的0.2%，保险费=4320×0.2%=8.64万元。房产税：取有效毛收入的12%，房产税=4320×12%=518.4万元。运营费用合计=345.6+129.6+8.64+518.4=1002.24万元。计算净收益：净收益=有效毛收入运营费用=43201002.24=3317.76万元。确定报酬率：通过市场调查，选取了三个类似写字楼项目作为参考，其报酬率分别为7%、7.5%、8%。经分析，该写字楼的报酬率取7.5%。计算收益价格：根据收益法公式：V=A/Y[11/(1+Y)ⁿ]，其中A为净收益，Y为报酬率，n为收益年限。该写字楼土地使用年限为40年，已使用5年，剩余收益年限为35年。收益价格V=3317.76÷7.5%×[11/(1+7.5%)³⁵]=41345.7万元2.市场法评估选取可比实例：可比实例D：位于同区域，建成于2020年，建筑面积为4500平方米，共18层，地下1层为停车场，地上13层为商业裙楼，418层为办公区域。成交价格为40000万元，成交日期为2023年6月。可比实例E：位于相邻区域，建成于2019年，建筑面积为5500平方米，共22层，地下2层为停车场，地上14层为商业裙楼，522层为办公区域。成交价格为45000万元，成交日期为2023年9月。可比实例F：位于同区域，建成于2021年，建筑面积为5000平方米，共20层，地下1层为停车场，地上13层为商业裙楼，420层为办公区域。成交价格为42000万元，成交日期为2023年3月。对可比实例进行交易情况修正：可比实例D交易情况正常，无需修正；可比实例E由于急于出售，价格比正常价格低8%，修正系数为1.08；可比实例F由于是内部关系成交，价格比正常价格高5%，修正系数为0.95。对可比实例进行交易日期修正：以2023年12月为估价时点，根据当地写字楼市场价格变动情况，可比实例D价格变动率为2%，修正系数为1.02；可比实例E价格变动率为3%，修正系数为1.03；可比实例F价格变动率为4%，修正系数为1.04。对可比实例进行区域因素修正：该写字楼与可比实例D区域因素基本相同，无需修正；可比实例E区域因素比该写字楼稍好，修正系数为1.05；可比实例F区域因素比该写字楼稍差，修正系数为0.98。对可比实例进行个别因素修正：可比实例D建筑层数比该写字楼少2层，修正系数为0.98；可比实例E建筑面积比该写字楼大500平方米，修正系数为0.97；可比实例F与该写字楼个别因素基本相同，无需修正。计算比准价格：可比实例D比准价格=40000÷4500×1×1.02÷1÷0.98=9057.1（元/平方米），总价=9057.1×5000=45285500元=4528.55万元可比实例E比准价格=45000÷5500×1.08×1.03÷1.05÷0.97=9374.1（元/平方米），总价=9374.1×5000=46870500元=4687.05万元可比实例F比准价格=42000÷5000×0.95×1.04÷0.98÷1=8232（元/平方米），总价=8232×5000=41160000元=4116万元求取该写字楼的比准价格=（4528.55+4687.05+4116）÷3=4443.87万元3.综合确定价格综合考虑收益法和市场法的评估结果，收益法侧重于写字楼的收益能力，市场法更直接反映当前市场交易价格。收益法权重为0.6，市场法权重为0.4。最终价格=41345.7×0.6+4443.87×0.4=40237.2万元（三）估价结果经评估，该写字楼在2023年12月的市场价值为40237.2万元。三、案例三（一）案例背景某商铺位于繁华商业街，建筑面积为200平方米，目前出租给一家品牌服装店，租金为每月每平方米150元，租期还有3年。该商铺所在区域商业氛围浓厚，人流量大。现业主欲对该商铺进行抵押融资，委托估价机构对其价值进行评估。（二）估价过程1.收益法评估确定潜在毛收入：潜在毛收入=建筑面积×月租金×12=200×150×12=360000元。计算有效毛收入：有效毛收入=潜在毛收入×(1空置率)，假设空置率为5%，则有效毛收入=360000×(15%)=342000元。估算运营费用：管理费：取有效毛收入的5%，管理费=342000×5%=17100元。维修费：取有效毛收入的3%，维修费=342000×3%=10260元。保险费：取有效毛收入的0.2%，保险费=342000×0.2%=684元。运营费用合计=17100+10260+684=28044元。计算净收益：净收益=有效毛收入运营费用=34200028044=313956元。确定报酬率：通过市场调查，选取了三个类似商铺项目作为参考，其报酬率分别为8%、8.5%、9%。经分析，该商铺的报酬率取8.5%。根据收益法公式计算收益价格：该商铺剩余收益年限为3年。收益价格V=313956÷8.5%×[11/(1+8.5%)³]=837457元2.市场法评估选取可比实例：可比实例G：位于同商业街，建筑面积为180平方米，目前出租给一家咖啡店，租金为每月每平方米160元，成交价格为850000元，成交日期为2023年9月。可比实例H：位于相邻商业街，建筑面积为220平方米，目前出租给一家书店，租金为每月每平方米140元，成交价格为880000元，成交日期为2023年11月。可比实例I：位于同商业街，建筑面积为200平方米，目前出租给一家餐厅，租金为每月每平方米155元，成交价格为900000元，成交日期为2023年7月。对可比实例进行交易情况修正：可比实例G、I交易情况正常，无需修正；可比实例H由于急于出售，价格比正常价格低6%，修正系数为1.06。对可比实例进行交易日期修正：以2023年12月为估价时点，根据当地商铺市场价格变动情况，可比实例G价格变动率为2%，修正系数为1.02；可比实例H价格变动率为3%，修正系数为1.03；可比实例I价格变动率为4%，修正系数为1.04。对可比实例进行区域因素修正：该商铺与可比实例G区域因素基本相同，无需修正；可比实例H区域因素比该商铺稍差，修正系数为0.98；可比实例I区域因素比该商铺稍好，修正系数为1.02。对可比实例进行个别因素修正：可比实例G建筑面积比该商铺小20平方米，修正系数为1.01；可比实例H建筑面积比该商铺大20平方米，修正系数为0.99；可比实例I与该商铺个别因素基本相同，无需修正。计算比准价格：可比实例G比准价格=850000÷180×1×1.02÷1÷1.01=4837.2（元/平方米），总价=4837.2×200=967440元可比实例H比准价格=880000÷220×1.06×1.03÷0.98÷0.99=4987.3（元/平方米），总价=4987.3×200=997460元可比实例I比准价格=900000÷200×1×1.04÷1.02÷1=4635.3（元/平方米），总价=4635.3×200=927060元求取该商铺的比准价格=（967440+997460+927060）÷3=963987元3.综合确定价格综合考虑收益法和市场法的评估结果，收益法反映了商铺基于租金收益的价值，市场法体现了市场交易价格水平。收益法权重为0.5，市场法权重为0.5。最终价格=837457×0.5+963987×0.5=900722元（三）估价结果经评估，该商铺在2023年12月的抵押价值为900722元。四、案例四（续）（一）案例背景某住宅小区位于城市边缘，占地面积为50000平方米，总建筑面积为80000平方米，共建有10栋多层住宅楼，小区内配套有幼儿园、社区活动中心等设施。该小区于2020年建成，现欲整体转让，委托估价机构进行评估。小区周边新建了一条城市主干道，交通便利性有所提升，但周边商业配套仍有待完善。（二）估价过程1.市场法评估选取可比实例：可比实例J：位于同区域，建成于2021年，占地面积为45000平方米，总建筑面积为75000平方米，共建有9栋多层住宅楼，小区配套设施与该小区类似。成交价格为5000万元，成交日期为2023年3月。可比实例K：位于相邻区域，建成于2020年，占地面积为55000平方米，总建筑面积为85000平方米，共建有12栋多层住宅楼，小区配套设施比该小区更完善。成交价格为5500万元，成交日期为2023年6月。可比实例L：位于同区域，建成于2022年，占地面积为50000平方米，总建筑面积为80000平方米，共建有10栋多层住宅楼，小区配套设施与该小区相近。成交价格为5200万元，成交日期为2023年9月。对可比实例进行交易情况修正：可比实例J、L交易情况正常，无需修正；可比实例K由于急于出售，价格比正常价格低7%，修正系数为1.07。对可比实例进行交易日期修正：以2023年12月为估价时点，根据当地住宅小区市场价格变动情况，可比实例J价格变动率为%，修正系数为1.01；可比实例K价格变动率为3%，修正系数为1.03；可比实例L价格变动率为2%，修正系数为1.02。对可比实例进行区域因素修正：该小区与可比实例J区域因素基本相同，无需修正；可比实例K区域因素比该小区稍好，修正系数为1.05；可比实例L区域因素比该小区稍差，修正系数为0.98。对可比实例进行个别因素修正：可比实例J住宅楼栋数比该小区少1栋，修正系数为0.99；可比实例K住宅楼栋数比该小区多2栋，修正系数为0.98；可比实例L与该小区个别因素基本相同，无需修正。计算比准价格：可比实例J比准价格=5000÷(75000÷45000)×1×1.01÷1÷0.99=3030.3（元/平方米），总价=3030.3×80000=242424000元=24242.4万元可比实例K比准价格=5500÷(85000÷55000)×1.07×1.03÷1.05÷0.98=3347.8（元/平方米），总价=3347.8×80000=267824000元=26782.4万元可比实例L比准价格=5200÷(80000÷50000)×1×1.02÷0.98÷1=3I87.8（元/平方米），总价=3187.8×80000=255024000元=25502.4万元求取该小区的比准价格=（24242.4+26782.4+25502.4）÷3=25509.1万元（因篇幅限制，后续内容可继续按照案例分析的步骤，如成本法评估等，详细展开计算过程和结果分析，最终得出准确的估价结论。）经评估，该住宅小区在2023年12月的转让价值为25509.1万元。五、案例五（一）案例背景某工业厂房位于工业园区，占地面积为10000平方米，建筑面积为8000平方米，建成于2015年。该厂房目前出租给一家制造企业，租金为每年每平方米200元，租期还有4年。厂房内设备齐全，可正常使用。现厂房所有者欲将该厂房连同设备一起转让，委托估价机构进行评估。工业园区内同类工业厂房市场需求较为稳定，但竞争也较为激烈。（二）估价过程1.成本法评估土地取得成本：通过查询相关土地出让资料，该地块土地取得成本为1000万元。建筑物建造成本：根据当时的建筑造价资料，该厂房建造成本为1500万元。开发利润：取土地取得成本与建造成本之和的20%，开发利润=(1000+1500)×20%=500万元。建筑物折旧：该厂房已使用8年，经济寿命为40年，采用直线法折旧。年折旧额=(15000)÷40=３7.5万元，累计折旧额=37.5×8=300万元。成本法评估价值：成本法评估价值=土地取得成本+建筑物建造成本建筑物折旧+开发利润=1000+1500300+500=2700万元2.收益法评估确定潜在毛收入：潜在毛收入=建筑面积×年租金=8000×200=1600000元。计算有效毛收入：有效毛收入=潜在毛收入×(1空置率)，假设空置率为3%，则有效毛收入=1600000×(13%)=1552000元。估算运营费用：管理费：取有效毛收入的5%，管理费=1552000×5%=77600元。维修费：取有效毛收入的3%，维修费=I552000×3%=46560元。保险费：取有效毛收入的0.2%，保险费=1552000×0.2%=3104元。运营费用合计=77600+46560+3104=127264元。计算净收益：净收益=有效毛收入运营费用=1552000127264=1424736元。确定报酬率：通过市场调查，选取了三个类似工业厂房项目作为参考，其报酬率分别为7%、7.5%、8%。经分析，该厂房的报酬率取7.5%。根据收益法公式计算收益价格：该厂房剩余收益年限为4年。收益价格V=1424736÷7.5%×[11/(1+7.5%)⁴]=4635747元3.市场法评估选取可比实例：可比实例M：位于同工业园区，建成于2016年，占地面积为9500平方米，建筑面积为7800平方米，目前出租给一家类似制造企业，租金为每年每平方米190元。成交价格为2500万元，成交日期为2023年5月。可比实例N：位于相邻工业园区，建成于2015年，占地面积为10500平方米，建筑面积为8200平方米，目前出租给一家不同行业的企业，租金为每年每平方米210元。成交价格为2800万元，成交日期为2023年8月。可比实例O：位于同工业园区，建成于2017年，占地面积为10000平方米，建筑面积为8000平方米，目前出租给一家类似制造企业，租金为每年每平方米200元。成交价格为2600万元，成交日期为2023年10月。对可比实例进行交易情况修正：可比实例M、O交易情况正常，无需修正；可比实例N由于急于出售，价格比正常价格低6%，修正系数为1.06。对可比实例进行交易日期修正：以2023年12月为估价时点，根据当地工业厂房市场价格变动状况，可比实例M价格变动率为2%，修正系数为1.02；可比实例N价格变动率为3%，修正系数为1.03；可比实例O价格变动率为4%，修正系数为1.04。对可比实例进行区域因素修正：该厂房与可比实例M区域因素基本相同，无需修正；可比实例N区域因素比该厂房稍差，修正系数为0.98；可比实例O区域因素比该厂房稍好，修正系数为1.02。对可比实例进行个别因素修正：可比实例M建筑面积比该厂房小200平方米，修正系数为1.01；可比实例N建筑面积比该厂房大200平方米，修正系数为0.99；可比实例O与该厂房个别因素基本相同，无需修正。计算比准价格：可比实例M比准价格=2500÷(7800÷9500)×1×1.02÷1÷1.01=3051.3（元/平方米），总价=3051.3×8000=24410400元=2441.04万元可比实例N比准价格=2800÷(8200÷10500)×1.06×1.03÷0.98÷0.99=3547.7（元/平方米），总价=3547.7×8000=28381600元=2838.16万元可比实例O比准价格=2600÷(8000÷10000)×1×1.04÷1.02÷1=3352.9（元/平方米），总价=3352.9×8000=26823200元=2682.32万元求取该厂房的比准价格=（2441.04+2838.16+2682.32）÷3=2653.84万元4.综合确定价格综合考虑成本法、收益法和市场法的评估结果，成本法侧重于资产的原始投入和成本构成，收益法关注资产的收益能力，市场法反映市场交易价格。成本法权重为0.3，收益法权重为0.2，市场法权重为0.5。最终价格=2700×0.3+463.57×0.2+２653｡84×0.5=2555.8万元（三）估价结果经评估，该工业厂房连同设备在2023年12月的转让价值为2555.8万元。六、案例六（一）案例背景某酒店位于旅游景区内，占地面积为5000平方米，建筑面积为10000平方米分为客房、餐饮、会议等功能区域。该酒店于2012年建成，经营状况良好，客源稳定。现酒店业主欲对酒店进行整体转让，委托估价机构进行评估。景区内旅游市场持续升温，对酒店的需求不断增加，但也面临着一些新的竞争对手。（二）估价过程1.收益法评估确定潜在毛收入：客房收入：酒店共有客房200间，平均出租率为80%，每间客房日租金为300元。则客房年潜在毛收入=200×300×３65×80%=17520000元。餐饮收入：餐饮部年营业收入预计为1000万元。会议收入：会议中心年营业收入预计为500万元。潜在毛收入合计=17520000+10000000+5000000=32520000元。计算有效毛收入：有效毛收入=潜在毛收入×(1空置率)，假设空置率为5%，则有效毛收入=32520000×(15%)=30894000元。估算运营费用：人员工资：每年1200万元。物料消耗：取有效毛收入的5%，物料消耗=30894000×5%=1544700元。水电费：每年800万元。维修保养费：取有效毛收入的3%，维修保养费=30894000×3%=926820元。营销费用：取有效毛收入的5%，营销费用=30894000×5%=1544700元。运营费用合计=12000000+1544700+8000000+926820+1544700=24016220元。计算净收益：净收益=有效毛收入运营费用=3089400024016220=6877780元。确定报酬率：通过市场调查，选取了三个类似酒店项目作为参考，其报酬率分别为8%、8.5%、9%。经分析该酒店的报酬率取8.5%。根据收益法公式计算收益价格：该酒店土地使用年限为40年，已使用11年，剩余收益年限为29年。收益价格V=6877780÷8.5%×[11/(1+8.5%)²⁹]=75333774元2.市场法评估（此处可继续按照市场法的步骤，详细阐述选取可比实例、修正因素及计算比准价格等过程）选取可比实例：可比实例P：位于同旅游景区，建成于2013年，占地面积为4800平方米，建筑面积为9500平方米，客房、餐饮、会议等功能区域与该酒店类似。成交价格为7000万元，成交日期为2023年4月。可比实例Q：位于相邻旅游景区，建成于2011年，占地面积为5200平方米，建筑面积为10500平方米，功能布局与该酒店相似，但经营状况稍差。成交价格为6500万元，成交日期为2023年7月。可比实例R：位于同旅游景区，建成于2014年，占地面积为5000平方米，建筑面积为10000平方米，经营状况与该酒店相近。成交价格为7200万元，成交日期为2023年10月。对可比实例进行交易情况修正：可比实例P、R交易情况正常，无需修正；可比实例Q由于急于出售，价格比正常价格低7%，修正系数为1.07。对可比实例进行交易日期修正：以2023年12月为估价时点，根据当地酒店市场价格变动情况，可比实例P价格变动率为3%，修正系数为1.03；可比实例Q价格变动率为4%，修正系数为1.04；可比实例R价格变动率为2%，修正系数为1.02。对可比实例进行区域因素修正：该酒店与可比实例P区域因素基本相同，无需修正；可比实例Q区域因素比该酒店稍差，修正系数为0.98；可比实例R区域因素比该酒店稍好，修正系数为1.02。对可比实例进行个别因素修正：可比实例P建筑面积比该酒店小500平方米，修正系数为1.01；可比实例Q建筑面积比该酒店大500平方米，修正系数为0.99；可比实例R与该酒店个别因素基本相同，无需修正。计算比准价格：可比实例P比准价格=7000÷(9500÷4800)×1×1.03÷1÷1.01=3547.4（元/平方米），总价=3547.4×10000=35474000元=3547.4万元可比实例Q比准价格=6500÷(10500÷5200)×1.07×1.04÷0.98÷0.99=3478.5（元/平方米），总价=3478.5×10000=34785000元=3478.5万元可比实例R比准价格=7200÷(10000÷5000)×1×1.02÷1.02÷1=3600（元/平方米），总价=3600×10000=36000000元=3600万元求取该酒店的比准价格=（3547.4+3478.5+3600）÷3=3541.97万元3.综合确定价格综合考虑收益法和市场法的评估结果，收益法反映了酒店基于经营收益的价值，市场法体现了市场交易价格水平。收益法权重为0.6，市场法权重为0.4。最终价格=7533.38×0.6+3541.97×0.4=6233.38万元（三）估价结果经评估，该酒店在2023年12月的转让价值为6233.38万元。七、案例七（一）案例背景某在建工程位于城市新区，土地面积为3000平方米，规划建筑面积为12000平方米，用途为商业办公。该工程于2023年3月开工建设，预计2024年10月竣工。目前已完成基础工程和部分主体结构施工，工程进度约为50%。建设单位欲转让该在建工程，委托估价机构进行评估。新区基础设施正在逐步完善，周边已有一些商业项目在建。（二）估价过程1.假设开发法评估预测开发完成后的价值：根据市场调研，预计该商业办公项目开发完成后可全部出售，售价为每平方米15000元。则开发完成后的价值=12000×15000=180000000元。估算后续开发成本：建筑安装工程费：预计后续建筑安装工程费为每平方米3000元，总建筑安装工程费=12000×3000×50%=18000000元。专业费用：取建筑安装工程费的10%，专业费用=18000000×10%=1800000元。管理费用：取建筑安装工程费与专业费用之和的5%，管理费用=(18000000+1800000)×5%=990000元。销售费用：取开发完成后价值的3%，销售费用=180000000×3%=5400000元。投资利息：假设开发周期为1.5年，年利率为6%。土地取得成本为地价，设地价为V。则投资利息=V×[(1+6%)¹.⁵1]+(18000000+1800000+990000+5400000)×[(1+6%)⁰.⁷⁵1]销售税费：取开发完成后价值的6%，销售税费=180000000×6%=10800000元。计算地价：根据假设开发法公式：地价=开发完成后的价值后续开发成本投资利息销售税费即V=180000000(18000000+1800000+990000+5400000)V×[(1+6%)¹.⁵1](18000000+1800000+990000+5400000)×[(1+6%)⁰.⁷⁵1]10800000解方程可得地价V=123888889元则单位地价=123888889÷3000=41296.3元/平方米2.成本法评估土地取得成本：通过查询相关土地出让资料，该地块土地取得成本为5000万元。已投入的开发成本：已完成基础工程和部分主体结构施工，已投入开发成本为3000万元。管理费：取已投入开发成本的5%，管理费=3000×5%=150万元。投资利息：假设已投入资金在开发周期内均匀投入，开发周期为1.5年，年利率为6%。投资利息=(5000+3000)×[(1+6%)⁰.⁷⁵1]+150×[(1+6%)⁰.⁷⁵1]=351.3万元。成本法评估价值：成本法评估价值=土地取得成本+已投入的开发成本+管理费+投资利息=5000+3000+150+351.3=8501.3万元3.综合确定价格综合考虑假设开发法和成本法的评估结果，假设开发法侧重于在建工程的预期价值实现，成本法基于已发生的成本投入。假设开发法权重为0.6，成本法权重为0.4。最终价格=12388.89×0.6+8501.3×0.4=10733.8万元（三）估价结果经评估，该在建工程在2023年12月的转让价值为10733.8万元。八、案例八（一）案例背景某老旧住宅位于城市中心区域，建筑面积为150平方米，建成于1990年。该住宅为砖混结构二层小楼，维护状况较差，周边配套设施较为齐全，但房屋外观陈旧。现业主欲对该住宅进行改造后出租，委托估价机构对改造前的价值及改造后的预期价值进行评估。（二）估价过程1.改造前价值评估市场法评估：选取可比实例：可比实例S：位于同区域，建成于1992年，建筑面积为160平方米，房屋结构为砖混三层，维护状况较好。成交价格为120万元，成交日期为2023年6月。可比实例T：位于相邻区域，建成于1988年，建筑面积为140平方米，房屋结构为砖混二层，维护状况一般。成交价格为110万元，成交日期为2023年9月。可比实例U：位于同区域，建成于1991年，建筑面积为150平方米，房屋结构为砖混二层，维护状况较差。成交价格为105万元，成交日期为2023年11月。对可比实例进行交易情况修正：可比实例S、T、U交易情况正常，无需修正。对可比实例进行交易日期修正：以2023年12月为估价时点，根据当地老旧住宅市场价格变动情况，可比实例S价格变动率为2%，修正系数为1.02；可比实例T价格变动率为3%，修正系数为1.03；可比实例U价格变动率为4%，修正系数为1.04。对可比实例进行区域因素修正：该住宅与可比实例S区域因素基本相同，无需修正；可比实例T区域因素比该住宅稍差，修正系数为0.98；可比实例U区域因素比该住宅稍好，修正系数为1.02。对可比实例进行个别因素修正：可比实例S建筑面积比该住宅大10平方米，修正系数为0.99；可比实例T建筑面积比该住宅小10平方米，修正系数为1.01；可比实例U房屋维护状况比该住宅稍差，修正系数为1.01。计算比准价格：可比实例S比准价格=120÷160×1×1.02÷1÷0.99=0.77（万元/平方米），总价=0.77×150=115.5