项目拓展流程简述

项目拓展及论证流程

编制

期

日

核

期

审

日

意

期

日

同

修订记录

日期修订状态修改内容修改人审核人同意人

1.目的

为保持企业可持续发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。

2.合用范围

合用于房地产新项目发展体系U勺新项FI论证工作，以及为之展开"勺对应研究和决策工作。

3.术语和定义

3.1.新项目论证：包括“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个原因进行充足讨论

和预测，最终针对预测的综合效果进行可行性求证。

3.2.房地产土地储备：为保证企业未来项目开发的土地需求，而预先进行的I以控制土地开发

权力为目的购入土地的行为。

3.3.可行性研究：就是对拟购入II勺土地进行房地产项H技术经济上U勺论证分析，并在此基础

上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供根据,

4.职责

4.1.集团经营管理中心（拓展小组）：

4.1.1.负责组织基础信息研究，每年末制定《土地储备计划》，并对研究成果进行归档。

4.1.2.信息搜集、甄别阶段：以基础研究为指导进行土地信息搜集，并予以筛选。

4.1.3.发展项目确定阶段：负责根据项目初步谈判的成果，讨论项目的运作方式，并通过初步

市场判断确定项目的定位，进行项目经济初步测算，形成初步可行性汇报，提交集团主

管副集团总裁审核，集团总裁审批后确定立项。

4.1.4,可行性研究阶段：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，通过项目背景调研，确定

产品定位提议并以其为关键组织各有关部门展开对应流程工作，最终形成包括固定内容

的项目可行性汇报。

4.1.5.决策、评审阶段：负责将可行性汇报交由企业管理层及董事会评审。

4.1.6.负责按照企业通过的项目合作条件，获得项目开发权利，并负责合作条件H勺实行和跟踪。

4.1.7.项目可行性研究阶段：根据项目的背景状况进行法律风险分析，对合作协议等法律文献

进行审核。

4.1.8.负责项目所在区域的百场调研，并根据市场调研成果提出产品定位提议、营销初步计划。

4.2.技术管理中心（设计组）：

4.2.1.发展项目确定阶段：应经营管理中心的规定，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设

计条件等特性和规定，提供地块初步设计分析。

4.2.2.项目可行性研窕阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周围环境进行项目规划的分

析，并根据产品定位提议，完毕规划草案。

4.3.技术管理中心（工程组）：

4.3.1.在项目可行性研究阶段，对现场勘察地块H勺地形、地貌、周围市政配套状况调查等进行

工程建造的分析，并根据技术管理中心（设计组）提供的规划草案完毕工程技术分析。

4.4.财务管理中心（成本组）：

4.4.1.发展项目确定阶段：应经营管理中心的规定，根据技术管理中心（设计）提供的项目初

步设计分析进行成本初步测算。

4.4.2.项目可行性研究阶段：根据技术管理中心（设计）提供的规划草案和技术管理中心（工

程）提供的工程技术分析，提供精确的建安成本测算，并根据经营管理中心提供H勺初步

计划，进行经济效益日勺测算。

4.7财务管理中心（财务组）

在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、销售计划等材料，完毕经济效益预测及

财务有关分析。

4.8集团总裁

4.8.1在发展项目确定阶段听取项目的初步可行性分析，决定与否进入可行性研究阶段，指导

项目发展方向。

4.8.2在新项目可行性研究阶段，听取项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，决定项

目合作条件的实行，同意项目并交由董事会评审。

5.工作程序

5.1.基础研究

5.1.1.基础研究是为确定企业房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水

平所进行H勺持续性动态研究工作。

5.1.2.基础研究包括土地信息研究、宏观市场研究、都市规划动态研究、经济动态研究、政策

法规研究、项目风险研究、企业战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。

5.1.3.各分项研究工作由经营管理中心牵头完毕，做到专题有专人负责，然后再充足运用内外

资源，予以功能完善和健全。

5.1.4.各分项工作需及时把握动态信息，做到及时搜集、及时分析，其研究成果可在即时汇报

中和以年度为节点的总结汇报中体现。

5.1.5.基础研究H勺成果经向企业集团总裁汇报后，最终提炼作为经营计划外部环境分析H勺重要

部分，并在此基础上制定企业房地产土地储备滚动沙划，以指导土地储备工作的进行。

5.1.6.基础资料和研究成果需须经整顿、编号后放入各基础研究库归档。

5.2.信息搜集、甑别

5.2.1.土地信息Fl勺搜集可通过如下几种渠道进行：

a）政府公告搜集类：从有关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心

进行口勺企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交

易中心对拥有土地储备H勺企业进行转让的挂牌公告。

b）其他积极搜集信息类：积极理解各区土地运用规划，旧城改造和土地供应计划等信息;

各类招商会与项目推介会等。

c）其他被动搜集信息类：土地信息人来电、、约访、推介等。

5.2.2.理解到有效土地信息后，需于当日最迟不超过两日内填写《土地信息采集表》，经营管

理中心不定期对各土地信息进行合议，根据企业土地储备规定对土地信息进行初步判

断，会议由项目发展专人记录并存档，会议成果知会集团总裁。

5.2.3.通过初步判断的土地信息进入发展项目确定阶段，原则上指定负责土地所在片区的项目

发展人员为项目负责人接管后续工作，并通过《土地信息采集表》将十.地状况向集团总

裁知会；未通过的I信息由」.地信息负责人填写判断意见，存入L地信息库，并统一笞复

信息提供人，此后由十.地信息负责人对该项土地的后续成交状况或条件变化状况加以跟

踪。

5.3.发展项目确定

5.3.1.土地信息初步判断后，由经营管理中心部主管副总裁指定一名项目负责人。

5.3.2.项目负责人按统一格式及时填制每周的《新项目信息通报》，交土地信息负责人汇总后

报副总裁，上报企业集团总裁。

5.3.3.项目负责人根据项目状况，可通过征询等理解该项目的背景资料，初步判断项目H勺澡作

方式，资料汇总后提请集团法务主管提供意见，最终做出项目用地购置操作方式的判断。

5.3.4.项目负责人进行项目实地勘察和周围市场的简易调查，根据市场状况和项目特点做出初

步项目定位，初步项目定位至少需包括如下内容:

a）项目的档次、重要客户群。

b）项目在企业项目组合口的地位和大体开发周期。

c）项目中不一样建筑产品的种类和各自面积份额、售价。

5.3.5.项目负责人可根据项目口勺特殊性与否，进行后续处理：

a）常规项目，易于规划向：可与技术管理中心（设计）、经营管理中心口头沟通后确定多

种形式产品的面积组合，并由财务管理中心（成本组）提交多种形式产品（含基本配

套）的成本数据，作为初步经济测算的根据。

b）特殊地形或包括特殊配套口勺项目：可将项目资料和初步产品定位交由技术管理中心（设

计）做出规划设计草案，交财务管理中心（成木组）做出建安成本的粗略测算，作为

初步经济测算的根据。

5.3.6.项目负责人根据项目状况，做出初步经济测算成果，综合项目谈判后确定的操作方式,

形成简易的《新项目发展汇报》，经部门内部评审后，中清召开集团总裁专题汇报会。

5.3.7.专题汇报会是由企业管理层组员参与的、判断项目能否确定并进入可行性研究程序的评

审会议，根据需要也可加入企业其他专业技术部门人员参与，会议内容如下：

a）项目汇报会初步汇报包括项目简介、周围环境和市场简介、未来发展趋势和市场定位、

合作方式及风险分析、设计要点和对应成本分析、企业方略和开发周期、经济效益测

算等。

b）项目负责人需提前将项目初步汇报发给与会人员，为保密起见，土地方状况和重要谈

判条件不能波及。

c）项目负责人根据项目状况，可确定参与会议各专业部门的人员，须提前告知。

d）会议首先由项目负责人做简介，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最终综合

各部门意见。

e）集团总裁最终决定项目与否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发展方

向。

5.3.8.项目经评审确定后，进入可行性研究阶段，未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会

议内容根据会议记录形成会议纪要。

5.4.项目可行性研究

5.4.1.项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，其最终形成《项目可行性研究汇报》。

5.4.2.项目负责人首先将专感汇报会上的意见汇总，根据项目状况，透过副总裁，向集团总裁

申请成立项目发展小组，并制定《可行性研究计划》，该计划需包括各对应工作的责任

部门（负责人）、到达效果和时间规定，并根据时间节点列出横道图，发有关部门。

5.4.3.项目负责人根据可行性研究计划，组织各有关部门对项目进行现场勘察，并组织完毕如

下工作：

a）项目负责人深入完善项目背景调研，包括：项目获得方式口勺流程、L地方资信状况、

项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。

b）企业法务主管参与项目后续谈判，做出法律风险分析。

O经营管理中心根据可行性研究计划时项目周围市场进行详细调研，反馈给项目负费人，

制定产品定位提议，形成《新项目市场定位提议设计草案任务书》。

d）技术管理中心（设计）先期对现场勘察地块日勺地形、地貌及周围环境进行项目规划的

分析，并根据《新项目市场定位提议设计草案任务书》，完毕规划设计草案，形成《新

项目可行性论证规划草案指标阐明上

o）技术管理中心（工程）先期对现场勘察地块曰勺地形、地貌进行工程建造的分析，并根

据技术管理中心（设计）提供口勺规划草案完毕工程技术分析。

f）财务管理中心（成本组）根据技术管理中心（设计）提供H勺规划草案、《新项目可行性

论证规划草案指标阐明》和技术管理中心（工程）提供H勺工程技术分析，提供建安成

本估算。

g）财务管理中心根据各专业部门提供的规划、销售计划等材料，完毕经济效益预测分析,

形成《新项目可行性研究测算表.经济指标部分》。

h）经营管理中心在技术管理中心（设计）完毕规划设计草案后，制定销售初步计划。

5.4.4.经营管理中心最终组织各方面材料，形成固定格式的项目可行性汇报，经内部审议后，

以《新项目可行性研究汇报评审会会议告知》申请召开企业新项目评审会。

5.5.决策评审

5.5.1.企业新项目评审会由企业管埋层和参与项目论证的各部门参与，听取项目负责人对项目

可行性研究的I汇报，最终由企业集团总裁进行决策后提交董事会评审同意。

5.5.2.若项目在上述环节中未获通过,项目负责人则需要根据会议意见对可行性研究进行综合

调整或放弃该项目。

5.5.3.项目论证会通过后，若无需深入处理的问题，经营管理中心可根据实际状况向企业申请

提前启动该项目开发的前期准备工作（包括经营管理中心提前介入）。经营管理中心负

责按照项目评审会通过的I项目合作条件获得项目，井负责合作条件口勺实行和跟踪。

5.5.4.无论通过何种方式，企业合法地获得项目土地日勺开发权力后，经营管理中心立即根据可

行性研究口勺状况提请集团总裁办制定新项目开发提议。项目立项前，经营管理中心组织

项目有关资料的顺利移交和存档，并做出对应总结。都市企业总经办组织其他专业部门

共同制定《项目开发节点计划》并上报集团总裁办进行评审审批。

6.支持性文献

6.1SDJT-WI-JY01可行性汇报编写作业指导

7.有关记录

7.1.《土地储备计划表》

7.2.《土地信息采集表》

7.3.《新项目发展信息通报》

7.4.《新项目市场定位提议设计草案任务书》

7.5.《新项FI可行性论证规划草案指标阐明》

7.6.新项目可行性研究测算表一一财务管理中心（成木组1分

7.7.新项目可行性研究测算表一一经济指标部分

7.8.新项目开发节点计划

土地信息采集表

记录编号:

信息来源:填报日期:

项目联络人：

实地考察日期：

一、宗地基本状况概要

宗地名称

位置区域位置土地编号

（详见东南

四至范围

附图）西北

地段

土地所有土地使用权归

国有

权归属属

土地方土地使用年期

交易方土地规划用途

占地面积（平米）建筑密度%

技术指标建筑面积（平米）其中：住宅

（根据对容积率*商业

方论述）会所

车库

土地渊源

土地现实

状况

周围环境

土地周围

水电供应

状况

合作方式

土地价格

周围可拓展土地

出让条件

付款条件

交地原则

开发时间规定

市场

周围楼市

价格状况

经济测算

备注

项目判断

意见

经营管理

中心意见

意见

副集团总

裁（市场-

成本-客

服）

集团总裁

意见

后续跟进

状况记录

最终成交

状况

附：

1.项目成本简朴测算:

2.项目利润简朴测算:

3.项目位置图

4.项目宗地图：

备注:

本表可根据项目实际状况，增长表格汇报项目;

2.后附图片可根据资料掌握的实际状况附上;

新项目发展信息汇报

填报单位：填报日期:

二、项目进展状况及工作计划

详细内容

接触阐明与土地方接触程度，初步接触、深入理解、有合作意向、准备上会还是准备

程度签约。

项

谈判

R谈判进展状况，谈判条件等发生重大变化。

进状况

展

法律

状法律手续办理程度，如：已获得的J政府、法律文献根据等。

手续

况

焦占

项目进展H勺重要难点和焦点。

难点

竞争竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及重要竞争对手在整个都市

对手重大土地购置或其他投资。

竞争

对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。

项楼盘

目

政府重要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域口勺

发

政策提出或形成。

展

环

都市

境都市规划发生重大变动或（即将）实行，重大都市规划调整。

规划

变

化

市政整个都市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，重要道路的动工或通车），

配套以及项目周围市政配套的变化。

其他

如：房地产热点发展区域的形成和变化等。

原因

阐明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采用的J方

下一步计划

略、突破点、与否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。

土地储备计划表

记录编号:

2023年2023年

1、当年新储备总规模（建

筑面积）

2、目的发展方向

A、目的一

1）区域位置规定

2）规模（建筑面积）

3）楼面地价水平

4）销售净利润水平

5）最迟签约时间

6）最早体现利润时间

7）备选项目

B、目附二

1）区域位置规定

2）规模（建筑面积）

3）楼面地价水平

4）利润水平

5）最迟签约时间

6）最早体现利润时间

7）备选项目

C、目的三

1）区域位置规定

2）规模（建筑面积）

3）楼面地价水平

4）利润水平

5）最迟签约时间

6）最早体现利润时间

7）备选项目

3、关注发展方向

4、估计地价支付最大需求

5、年末土地储备估计

6、估计土地经营成果体现

A、增长净利润估计

B,增长销售面积估计

C、增长销售额估计

D、增长剩余资金估计

E、增长新动工面积估计

F、增长在建面积估计

G、增长竣工面积估计

7、2023年土地储备方向与

目的设想

备注：本表设置的年度可根据实际年份调整;

新项目可行性论证规划草案指标阐明（含建造原则）

记录编号:

项目编号填写H期项目名称

一、指标记录

指标类型指标单位任务书提议数值实际数值备注

总用地面积平方米

建筑用地面积平方米

用地平衡

总建筑面积（计容积率）平方米

其他不计容积率建筑面积平方米

小区道路平方米

消防道路平方米

人行道平方米

广场平方米

用地构成

绿化平方米

水景平方米

室外体育设施平方米

室外泳池平方米注明个数

规划容积率—

覆盖率%

基本指标绿化率%

总户数个

车位数（其中地面停车）个

挖方量立方米

境方量立方米

土方平衡

挖填方差量立方米

边坡支护米

二、建筑细部面积指标

层户

可售住宅分类占地面积建筑面积层高数构造类型电梯个数数内外部装修原则、厨卫.设置

别里住宅

联排住宅

多层住宅

小高层住宅

高层住宅

超高层住宅

合计

备注：属于同种建筑类型但层数差异较大时，或有重大影响成本状况时可单列

层

计容积率配套占地面积建筑面积层高数构造类型内外部装修原则、设施设置

商业

会所

幼稚园

小学

物业用房

其他

层

不计容积率配套占地面积建筑面积层高数构造类型装修原则

架空花园

架空车库

地面停车

地下商业街

地下室面积

三、其他阐明：

1、设计概念：产品体观的主题思想，重要设计风格、设计特点：

建筑概况2、重要产品类型分布：多层、高层，还是联排别墅，及多种产品的楼栋数，各个楼株大堂及电梯专修原则：

3、多种占地的配比与否恰当，车位布置与否合理;

4、商业物业独立布置:还是沿裙楼布置.，商业人流入场考虑，与否布置扶梯、中央空调；

园林小品原则

其他配套设施内容及

规模

单独占地体育设施规

模和原则阐明

总体装修原则包括内墙装饰、外墙装淅、厨卫装饰的原则：节能和环境保护型建筑材料选用的考虑：

备注

其他必要文字阐明

四、签字栏

填表校对审核签收

备注：本表可根据项目实际状况进行调整，但需作阐明

建造原则

类型1类型2类型3类型4举例

建筑类别

层数/层高7层/3.2M

构造类型框架

地基处理强夯等

C20钢筋混凝土桩承

基础台、砖基础

加气混身上砌块墙，一

外墙砖

加气混凝土砌块墙，

内墙1/2砖

C25钢筋混凝土矩形

柱柱、4(X)*6()0

梁C25钢筋混凝土单梁

C25钢筋混凝土有梁

土

板、C30预应力钢筋混

建

板凝土空心板

部

分地面混凝土垫层

楼面水泥砂浆

水泥砂架平面、水泥珍

珠岩保温层、石油沥青

油毡防水、混泥土板架

屋面空隔热层

木镶板门、铝合金推拿

门窗窗

外墙装饰外贴马赛克

内墙装饰混合砂浆、仿瓷涂料

橱卫装饰地面苣、抽水坐厕

给拌水消防

安电气

装采暖燃气

部空调

分智能化

电梯

新项目市场定位建议草案任务书

记录编号:

项目编号填写日期I项目名称

一、规划要点指本示

指标类型