2026年土地增值税清算实务试题及答案

2026年土地增值税清算实务试题及答案一、单项选择题（每题1分，共15分）1.土地增值税清算中，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和（）的，免征土地增值税。A.10%B.20%C.30%D.40%答案B2.根据土地增值税相关规定，下列各项中，属于房地产开发成本的是（）。A.土地征用及拆迁补偿费B.基础设施费C.开发间接费D.以上均是答案D3.在土地增值税清算时，利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的（）计算扣除。A.5%B.10%C.15%D.20%答案A4.某房地产开发企业转让一栋自用的办公楼，对于该项目的土地增值税清算，其扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括（）。A.增值税B.城市维护建设税C.印花税D.教育费附加答案A解析增值税是价外税，不在扣除项目金额中扣除；房地产企业开发房地产的印花税已列入管理费用，不在此处单独扣除，但非房地产企业或转让旧房时印花税可在此扣除。题目问“自用办公楼转让”，若为非房地产开发企业，印花税可扣；若为房地产企业，印花税不扣。但最核心的考点通常是增值税本身不作为扣除项目。选项A绝对不扣。5.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的（）日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。A.5B.7C.10D.15答案B6.下列关于土地增值税清算单位的说法，正确的是（）。A.以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算B.以分期开发的项目为单位进行清算C.对同一项目中的不同类型房产（如普通住宅、非普通住宅）必须合并清算D.只要开发项目立项，就必须整体清算，不能分期答案A解析土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。不同类型房产通常应分别计算增值额，但这属于清算单位内的分类计算，清算单位本身依据审批或分期。7.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（）。A.建成后产权属于全体业主所有的B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的C.建成后有偿转让的D.以上情形均可以答案D8.在计算土地增值税增值额时，如果纳税人不能提供转让房地产项目扣除项目金额的评估报告，但能提供购房发票的，其旧房及建筑物的评估价格可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计（）计算。A.5%B.10%C.15%D.20%答案A9.某非房地产开发企业转让一栋旧房，原价100万元，取得土地使用权所支付的地价款30万元。经评估，该房重置成本价为200万元，成新度为六成。转让时缴纳相关税费5万元。该企业计算土地增值税时，扣除项目金额为（）万元。A.30+120+5B.30+200×60%+5C.100+200×60%+5D.30+100+5答案B解析旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度。扣除项目=地价款+评估价格+税金。10.纳税人应进行土地增值税清算的情形是（）。A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.直接转让土地使用权的D.以上均是答案D11.在土地增值税清算中，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（）。A.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定B.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的最高价格确定C.按组成计税价格确定D.按税务机关核定的价格确定答案A12.计算土地增值税时，下列费用准予从收入中扣除的是（）。A.房地产开发企业的超过贷款期限的利息部分B.房地产开发企业的加罚利息C.房地产开发企业的未按项目计算分摊的利息D.符合规定的利息支出答案D13.某房地产开发公司取得土地使用权支付金额1000万元，开发成本2000万元，开发费用300万元（不含利息），转让收入8000万元，相关税金440万元。则该项目的房地产开发费用计算扣除金额为（）万元。（假设利息无法按项目分摊）A.300B.(C.(D.(答案B解析凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除（本题按标准比例计算）。注意：题目中“开发费用300万元”是实际发生额，但在计算扣除时，若不能提供证明，则按比例计算，不使用实际发生额。14.土地增值税纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，其税务处理方式是（）。A.免征土地增值税B.待项目竣工结算后一并计算C.先预征土地增值税，待竣工清算后多退少补D.按每次转让收入直接计算缴纳答案C15.主管税务机关接到纳税人清算申请后，应在限期内完成清算审核。该期限一般为（）。A.30日内B.60日内C.90日内D.120日内答案C二、多项选择题（每题2分，共20分）1.下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（）。A.出让国有土地使用权B.转让国有土地使用权C.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让D.转让集体土地使用权E.房地产的继承答案BC2.在计算土地增值税扣除项目金额时，不得扣除的税金有（）。A.增值税B.房产税C.城镇土地使用税D.印花税（房地产开发企业）E.个人所得税答案ABCDE解析增值税本身不扣；房产税、土地使用税计入管理费用，不作为“与转让房地产有关的税金”扣除；房地产开发企业的印花税计入管理费用，不在此扣除。3.纳税人办理土地增值税清算时，应报送的资料包括（）。A.土地增值税清算表及其附表B.房地产开发项目清算说明C.项目竣工决算报表D.土地使用权受让合同E.当期财务会计报表答案ABCDE4.关于土地增值税清算中房地产开发费用的扣除，下列说法正确的有（）。A.利息支出能分摊且有证明的，据实扣除B.利息支出能分摊且有证明的，其他费用按（地价+开发成本）×5%计算扣除C.利息支出不能分摊或无证明的，房地产开发费用按（地价+开发成本）×10%计算扣除D.全部使用自有资金，没有利息支出的，按（地价+开发成本）×10%计算扣除E.超过商业银行同类同期贷款利率部分的利息，不得扣除答案ABCDE5.下列情形中，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（）。A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上B.已竣工验收的房地产开发项目，虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用C.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的E.省税务机关规定的其他情况答案ABCDE6.下列关于土地增值税清算中扣除项目凭证管理的说法，正确的有（）。A.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中实际发生的B.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须提供合法有效凭证C.预提费用一律不得扣除D.质保金在清算时未取得发票的，不得扣除E.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除答案ABCD解析房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。7.计算土地增值税时，允许扣除的“与转让房地产有关的税金”包括（）。A.城市维护建设税B.教育费附加C.印花税（非房地产开发企业）D.契税（受让方缴纳，故转让方不扣）E.土地增值税答案ABC8.下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。A.土地征用费B.拆迁补偿费C.前期工程费D.建筑安装工程费E.公共配套设施费答案ABCDE9.关于土地增值税的纳税地点，下列说法正确的有（）。A.纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应分别向房地产所在地主管税务机关申报纳税B.纳税人转让房地产坐落在同一地区的，应向房地产所在地主管税务机关申报纳税C.纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税D.纳税人应向房产坐落地所在地主管税务机关申报纳税E.扣缴义务人应向机构所在地税务机关申报缴纳答案ABD10.在土地增值税清算审核中，对于非直接销售和自用房地产的收入确认，下列说法正确的有（）。A.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资等，应视同销售B.将开发产品用于自用或出租，未发生所有权转移的，不视同销售C.视同销售收入确认顺序：本企业同年度同类平均价>本企业同类平均价>组成计税价格D.视同销售收入确认顺序：本企业同类平均价>其他企业在同一地区同类平均价>组成计税价格E.自用的房产在清算时一律按成本价确认收入答案ABD三、判断题（每题1分，共10分）1.土地增值税实行四级超率累进税率。答案正确2.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本予以扣除。答案正确3.在土地增值税清算中，对于分期开发的项目，必须将各期合并作为一个清算单位进行清算。答案错误解析对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。4.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。答案正确5.土地增值税清算时，已竣工验收但未实际交付使用的房产，其成本费用不得计入扣除项目。答案错误解析已竣工验收的房产，其成本费用属于实际发生的成本，按规定计算扣除。6.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“房地产开发费用”中扣除。答案错误解析为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中，作为计算房地产开发费用和加计扣除的基数。7.个人因工作调动转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税。答案正确8.土地增值税清算扣除项目中的“房地产开发费用”，不仅包括管理费用、销售费用，还包括财务费用中的利息支出。答案正确9.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，但在清算时，这部分房产的成本费用也不允许扣除。答案正确10.在计算土地增值税时，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计20%的扣除。答案正确四、计算题（每题15分，共30分）1.某市一家房地产开发公司（非增值税一般纳税人）2025年开发一个普通标准住宅项目，发生如下业务：(1)取得土地使用权所支付的金额为1000万元。(2)房地产开发成本为3000万元。(3)发生房地产开发费用400万元，其中利息支出150万元（能提供金融机构证明且未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额），其他开发费用250万元。(4)转让该房地产项目取得收入8000万元（不含增值税），并按国家规定缴纳了与转让房地产有关的税金440万元（不含印花税）。要求：计算该企业应缴纳的土地增值税。答案(1)取得土地使用权所支付的金额：1000万元(2)房地产开发成本：3000万元(3)房地产开发费用：利息支出：150万元其他房地产开发费用：(1000+3000(4)与转让房地产有关的税金：440万元(5)从事房地产开发的加计扣除：(1000(6)扣除项目金额合计：1000+(7)增值额：8000−(8)增值额与扣除项目金额的比率：2410(9)适用税率为30%，速算扣除系数为0。(10)应纳土地增值税：2410×解析本题考察能提供分摊利息情况下的费用扣除计算。注意“其他开发费用”按5%计算，而不是直接使用实际发生的250万元。2.某工业企业2026年转让一栋90年代自建的旧厂房，取得转让收入2000万元（不含增值税）。该厂房原造价600万元，已提折旧200万元。经房地产评估机构评定：(1)该厂房重置成本价为1500万元；(2)成新度为五成；(3)取得土地使用权时支付的地价款为100万元，按规定缴纳的相关税费为5万元。转让时缴纳与转让房地产有关的税金110万元（不含印花税）。要求：计算该企业转让旧厂房应缴纳的土地增值税。答案(1)取得土地使用权所支付的金额：100+(2)旧房及建筑物的评估价格：1500×(3)与转让房地产有关的税金：110万元（注：非房地产开发企业转让房产，缴纳的印花税可在此扣除，若题目未明确说明是否包含，通常按给出的“有关税金”直接计算，或假设已包含。此处按题目给出的110万元计算）(4)扣除项目金额合计：105+(5)增值额：2000−(6)增值额与扣除项目金额的比率：1035(7)适用税率为50%，速算扣除系数为15%。(8)应纳土地增值税：1035×解析本题考察转让旧房及建筑物的计算。注意评估价格=重置成本价×成新度；工业企业不能享受20%的加计扣除。五、综合案例分析题（共25分）某房地产开发公司（一般纳税人）2026年对“御景花园”项目进行土地增值税清算。该项目相关资料如下：1.项目情况：该项目为普通住宅与非普通住宅混合开发，分期开发。本次清算为第一期。2.销售情况：第一期可售建筑面积50000平方米。已售建筑面积45000平方米。取得不含增值税销售收入共计45000万元。其中普通住宅不含税收入30000万元，非普通住宅不含税收入15000万元。3.扣除项目情况（按整体项目第一期归集）：(1)取得土地使用权所支付的金额：8000万元（按建筑面积分摊，本期应分摊6000万元）。(2)房地产开发成本：12000万元（本期发生）。(3)开发费用：该公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明。(4)与转让房地产有关的税金（不含印花税）：普通住宅165万元，非普通住宅82.5万元。4.特殊事项：该公司将一期未售出的5000平方米普通住宅转为自用办公楼，产权未发生转移。要求：(1)计算该项目的房地产开发费用扣除金额。(2)计算该项目的扣除项目金额合计（按已售面积比例分摊计算）。(3)分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额及应缴纳的土地增值税。(4)说明未售出转为自用的房产在清算时的税务处理。答案：(1)计算房地产开发费用扣除金额：由于不能按项目计算分摊利息且无证明，房地产开发费用按（地价+开发成本）×10%计算。房地产开发费用=(6000(2)计算扣除项目（单位成本）及分摊：a.土地成本：6000万元b.开发成本：12000万元c.开发费用：1800万元d.加计扣除：(6000e.税金：165+扣除项目总金额（按已售部分对应的基础成本计算，注意税金直接对应）：这里需要先计算单位建筑面积的基础扣除（