2026年国房地产经纪人试题(房地产交易制政策)综合能力测(附答案)

2026年国房地产经纪人试题(房地产交易制政策)综合能力测(附答案)一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据2025年修订的《城市房地产管理法实施细则》，下列关于限购政策的表述中，正确的是（）。A.非户籍家庭在限购城市购房需提供连续12个月社保缴纳证明B.离异后2年内购房按离异前家庭总套数计算限购套数C.现役军人凭部队证明可不受户籍限制购买1套住房D.企业购房需满足注册满3年且年纳税额超50万元条件2.李某将一套满5年的普通住房以300万元出售，若当地契税税率为1.5%、增值税税率5%（附加税忽略）、个人所得税核定征收率1%，则买方需缴纳的税费总额为（）。A.4.5万元B.5.5万元C.9万元D.13.5万元3.某银行2026年执行的住房贷款政策中，不符合现行规定的是（）。A.首套房商业贷款利率不得低于LPR减20个基点B.二套房商业贷款首付比例不低于40%C.公积金贷款最高额度调整为家庭120万元（双职工）D.离婚1年内申请贷款按二套房政策认定4.关于存量房网签备案，下列行为中违反《房地产交易管理办法》的是（）。A.经纪机构为未取得不动产权证书的房屋提供网签服务B.买卖双方协商一致后通过网签系统撤销备案合同C.网签合同价格与实际成交价不一致时，以网签价为准计税D.房地产管理部门在网签后3个工作日内完成备案5.张某通过中介购买一套设有居住权的二手房，下列说法正确的是（）。A.居住权期限未届满时，张某可要求居住权人搬离B.居住权登记信息可通过不动产登记机构查询C.居住权设立需经张某书面同意D.居住权人死亡后，其继承人可继承居住权6.根据《住房租赁条例》，下列租赁行为中合法的是（）。A.出租人与承租人约定租赁期限为25年B.承租人未经同意将房屋转租给第三人C.出租人要求承租人支付3个月租金作为押金D.租赁期间出租人将房屋出售，要求承租人提前搬离7.王某购买的预售商品房已办理预告登记，后开发商将该房抵押给银行，下列表述正确的是（）。A.抵押合同无效，因预告登记具有排他效力B.银行可善意取得抵押权，预告登记不影响抵押C.王某需先注销预告登记，银行方可办理抵押D.开发商与银行的抵押行为需经王某书面同意8.某经纪机构在业务中出现的下列行为，属于违规的是（）。A.要求买卖双方分别签订《服务确认书》明确佣金标准B.对房龄超过20年的房屋标注“房龄较长，贷款可能受限”C.以“限时优惠”为由收取高于备案标准的中介服务费D.告知买方“通过阴阳合同可降低契税”9.共有产权住房购房人取得完全产权的条件是（）。A.购房满5年且按市场价格购买政府份额B.购房满3年且家庭人均收入低于当地中位数C.购房满10年且无其他住房登记D.购房满2年且缴纳全部公共维修基金10.不动产登记机构对异议登记的处理，正确的是（）。A.异议登记有效期为30日，可申请延长一次B.异议登记期间，不动产权利人不得处分该不动产C.异议登记申请人需在15日内提起诉讼，否则登记失效D.异议登记错误造成权利人损失的，由登记机构承担赔偿责任11.李某将抵押中的房产出售，需完成的法定程序是（）。A.提前清偿全部贷款并注销抵押登记B.经抵押权人书面同意并将转让所得优先清偿债务C.与买方约定由买方承担剩余贷款D.向不动产登记机构提交抵押合同复印件即可办理转移登记12.根据《房地产经纪管理办法》，经纪人员在执业中必须履行的义务是（）。A.向委托人披露竞争对手的业务信息B.保守委托人商业秘密及个人隐私C.为促成交易隐瞒房屋重大瑕疵D.允许其他经纪人员以自己名义执业13.某城市调整土地增值税预征率，普通住宅预征率从1%提高至1.5%，这一政策主要影响（）。A.二手房购买人B.房地产开发企业C.房屋承租人D.不动产登记机构14.关于房屋租赁合同备案，下列说法错误的是（）。A.备案是租赁合同生效的必要条件B.备案信息可作为承租人办理居住证的依据C.未备案不影响租赁合同的法律效力D.备案需提交房屋权属证明和双方身份证明15.张某继承父母遗留的房产，办理转移登记时需提交的材料不包括（）。A.被继承人死亡证明B.遗嘱公证书（如有遗嘱）C.契税完税凭证D.继承人身份证明16.某经纪机构为提升业绩，推出“零佣金”服务但收取高额“信息咨询费”，这种行为违反了（）。A.《反不正当竞争法》B.《消费者权益保护法》C.《价格法》明码标价规定D.以上均是17.存量房交易中，卖方隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件，买方发现后可主张（）。A.解除合同并要求赔偿损失B.继续履行合同但降低购房款C.要求经纪机构承担全部赔偿责任D.向公安机关报案追究刑事责任18.住房公积金贷款额度计算中，不纳入考量的因素是（）。A.借款人公积金账户余额B.借款人月收入C.房屋评估价值D.借款人婚姻状况19.根据《不动产登记暂行条例》，下列情形中需办理变更登记的是（）。A.房屋因地震灭失B.权利人姓名由“王强”变更为“王强”（曾用名）C.房屋用途由住宅改为商业D.继承取得房屋所有权20.某中介机构与卖方签订“包销合同”，约定以固定价格收购房屋后加价出售，这种行为（）。A.合法，属于正常商业行为B.违规，涉嫌赚取差价C.需经买方书面同意方可实施D.仅需在合同中明确包销价格即可二、多项选择题（每题2分，共10题，每题至少2个正确选项）21.下列属于限购政策调整常见方向的有（）。A.降低非户籍家庭社保缴纳年限要求B.增加多子女家庭购房套数C.限制企业购买住宅D.提高首套房首付比例22.二手房交易中，通常由卖方承担的税费有（）。A.增值税（满5年普通住房免征）B.个人所得税（核定征收或差额20%）C.契税D.土地增值税（非住宅类房产）23.预告登记的效力包括（）。A.防止开发商一房二卖B.限制不动产权利人处分行为C.确认预告登记人取得所有权D.保障债权实现24.房地产经纪机构不得实施的行为有（）。A.为不符合交易条件的房屋提供经纪服务B.强制捆绑金融、评估等服务C.泄露委托人个人信息D.收取未予标明的费用25.共有房产转让需满足的条件包括（）。A.占份额2/3以上的按份共有人同意B.全体共同共有人同意C.通知其他共有人优先购买权D.办理共有权变更登记26.《住房租赁条例》中对承租人权益的保护措施包括（）。A.租赁期限内不得单方提高租金B.出租人不得擅自进入租赁房屋C.承租人享有同等公共服务权益D.租赁期满承租人有优先承租权27.存量房买卖合同的必备条款应包括（）。A.房屋坐落、权属状况B.成交价格及支付方式C.户口迁移约定D.违约责任28.抵押房产交易时，正确的处理方式有（）。A.卖方用买方首付款提前还贷解押B.卖方自行筹款解押后交易C.买方直接承担剩余贷款（需银行同意）D.不办理解押直接办理转移登记29.下列情形中可享受契税优惠政策的有（）。A.个人购买首套90㎡以下住房（税率1%）B.婚姻关系存续期间夫妻间房屋权属变更C.法定继承人继承房产D.企业购买办公用房30.不动产登记类型包括（）。A.首次登记B.转移登记C.查封登记D.注销登记三、案例分析题（每题8分，共5题）案例1：2026年3月，上海户籍的陈女士（已婚，家庭名下已有1套住房）计划购买松江区一套二手住房。中介告知其符合购房资格，但需注意贷款政策。陈女士看中的房屋总价450万元（评估价420万元），原业主2021年购入时价格280万元，房屋面积95㎡，无抵押。问题：（1）陈女士家庭是否符合上海当前限购政策？说明依据。（2）若陈女士申请商业贷款，最高可贷额度是多少？（首套/二套认定标准：上海二套房首付比例50%，贷款额度按评估价计算）案例2：2026年5月，张先生通过中介购买一套位于杭州的住房，合同约定成交价320万元。过户时发现该房2025年曾因债务纠纷被法院查封，目前仍未解封。张先生要求解除合同并索赔。问题：（1）中介在交易前应履行哪些核查义务？（2）张先生的诉求是否合法？法律依据是什么？案例3：2026年6月，李女士将一套设有抵押权的住房以260万元出售，抵押权人为某银行，剩余贷款120万元。李女士与买方王女士约定：王女士支付50万元首付款用于解押，剩余房款通过贷款支付。但李女士收到首付款后未解押，而是用于其他支出。问题：（1）李女士的行为是否构成违约？说明理由。（2）王女士可采取哪些法律措施维护权益？案例4：2026年7月，北京某经纪机构为促成交易，引导买卖双方签订“阴阳合同”：网签价200万元（实际成交价280万元），声称可帮买方少缴契税。后被税务部门查实。问题：（1）“阴阳合同”涉及哪些违法行为？（2）经纪机构需承担哪些法律责任？案例5：2026年8月，刘先生租赁的住房被房东以“自住需要”为由要求提前解约，实际房东将房屋以更高租金转租给他人。刘先生已居住1年，租赁合同剩余期限2年，合同中未约定提前解约条款。问题：（1）房东的行为是否合法？依据《住房租赁条例》如何认定？（2）刘先生可主张哪些赔偿？答案及解析一、单项选择题1.C（解析：A项需连续24个月；B项离异后3年内；D项企业购房无纳税额要求）2.A（解析：买方需缴契税300×1.5%=4.5万元，增值税、个税由卖方承担）3.D（解析：离婚1年内按二套房认定已取消，现行政策为离婚后按实际家庭套数认定）4.A（解析：未取得产权证的房屋不得网签）5.B（解析：居住权登记后可查询；A项居住权人有权继续居住；C项设立居住权无需后手买受人同意；D项居住权不得继承）6.C（解析：A项租赁期最长20年；B项转租需经出租人同意；D项“买卖不破租赁”）7.A（解析：预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力）8.D（解析：引导签订阴阳合同属于违规）9.A（解析：共有产权房满5年可购买政府份额取得完全产权）10.C（解析：A项异议登记有效期15日；B项不限制处分，但受让人可能无法取得物权；D项由申请人赔偿）11.B（解析：抵押期间转让房产需经抵押权人同意，转让所得优先清偿债务）12.B（解析：保守隐私是法定义务）13.B（解析：土地增值税预征对象是房地产开发企业）14.A（解析：备案非合同生效要件）15.C（解析：继承房产免征契税，无需提交完税凭证）16.D（解析：“零佣金”误导消费者，违反价格法；收取未标明费用违反消费者权益保护法；低价竞争可能违反反不正当竞争法）17.A（解析：隐瞒重大瑕疵构成欺诈，可解除合同并索赔）18.D（解析：公积金贷款额度与婚姻状况无关，与账户余额、收入、房价成数相关）19.C（解析：A项需注销登记；B项姓名未变更；D项需转移登记）20.B（解析：包销赚取差价属于违规行为）二、多项选择题21.ABC（解析：D项提高首付比例属于信贷政策，非限购）22.ABD（解析：契税由买方承担）23.ABD（解析：预告登记不直接确认所有权）24.ABCD（解析：均为《房地产经纪管理办法》禁止行为）25.ABC（解析：D项是转让后的登记程序，非转让条件）26.ABCD（解析：均为《住房租赁条例》保护内容）27.ABD（解析：户口迁移为约定条款，非必备）28.ABC（解析：D项需解押后才能转移登记）29.ABC（解析：企业购房无契税优惠）30.ABCD（解析：均为登记类型）三、案例分析题案例1答案：（1）符合。上海现行限购政策为：户籍家庭最多可购2套住房，陈女士家庭已有1套，可再购1套。（2）最高可贷额度=评估价420万元×（1-50%）=210万元（二套房首付50%）。案例2答案：（1）中介应核查房屋权属状况（是否有查封、抵押）、产权人身份、房屋是否符合交易条件等。（2）合法。根据《民法典》，被查封的房产不得转让，合同无效，张先生可要求解除合同并要求卖方及中介承担赔偿责任。案例3答案：（1）构成违约。双方合同约定首付款用于解押，李女士未履行该义务，