2026年不动产登记代理人考试试题附答案

2026年不动产登记代理人考试试题附答案1.根据2025年自然资源部修订的《不动产登记操作规范（试行）》，以下哪一项不属于不动产登记机构应当当场作出不予受理决定，并书面告知申请人的情形？A.申请登记的不动产不属于本机构登记管辖范围的B.申请人提交的申请材料存在可以当场更正的错误，申请人拒绝当场更正的C.申请材料不齐全并不符合法定形式，当场无法补正的D.申请登记的不动产存在尚未解决的权属争议的2.《民法典》规定的居住权，自（）设立。A.居住权合同签订时B.居住权合同生效时C.居住权登记时D.居住权人占有使用住宅时3.根据现行不动产登记收费管理规定，下列哪一项登记情形应当收取不动产登记费？A.不动产权利人姓名变更申请变更登记的B.公园、名胜古迹的所有权登记C.廉租住房相关的不动产登记D.不动产转移登记中的商业用房转让登记4.某村农民甲，经依法批准占用120平方米耕地建设自用住宅，其宅基地使用权的登记规则为（）。A.无需登记，自批准文件生效时设立宅基地使用权B.应当申请首次登记，登记后方发生物权效力C.可以不登记，但未登记不得处分该宅基地使用权D.应当由村委会统一申请确权登记，登记发证后所有权归个人5.甲开发商将一套商品房先卖给乙，签订买卖合同并收了全款，未办理过户登记；之后甲又将该房抵押给丙银行，办理了抵押登记，丙银行对该房屋抵押权的效力是（）。A.无效，因为甲已经将房屋处分给乙，无处分权B.有效，因为未办理过户登记，甲仍享有房屋所有权，有权设定抵押C.可撤销，乙可以向法院申请撤销该抵押D.效力待定，要看乙是否追认该抵押行为6.根据自然资源部关于林权确权登记的最新规定，村集体经济组织所有的集体林地所有权登记，申请主体是（）。A.村集体经济组织B.乡镇人民政府C.县级林业主管部门D.林权权利人个人7.下列哪一项不属于不动产登记簿依法应当记载的内容？A.不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况B.不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况C.涉及不动产权利限制、提示的事项D.不动产交易的资金监管账户及资金交割信息8.异议登记申请人自异议登记之日起（）内不起诉，也不申请仲裁的，异议登记失效。A.10日B.15日C.30日D.60日9.甲公司通过出让方式取得一宗商业用地使用权，约定使用期限40年，10年后甲公司将该使用权转让给乙公司，乙公司依法取得该使用权的剩余期限是（）。A.30年B.40年C.根据转让合同重新约定，最长不得超过40年D.根据双方协商确定，无最高期限限制10.下列关于预告登记的效力，表述正确的是（）。A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，一律不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记的对象只能是尚未建成的不动产，已经建成的不动产不能办理预告登记D.预告登记不需要载入不动产登记簿，仅发给权利人预告登记证明11.不动产登记代理机构代理不动产登记业务，因登记代理人的过错给委托人造成损失的，赔偿责任由（）承担。A.承办业务的代理人个人B.不动产登记机构C.代理人所属的不动产登记代理机构D.代理人和代理机构承担连带责任12.下列哪种情形下，权利人或者利害关系人不可以申请更正登记？A.不动产登记簿记载的权利人姓名错误B.不动产登记簿记载的不动产面积错误C.不动产登记簿记载的抵押权顺位错误D.利害关系人认为不动产登记簿记载的权属错误，但登记簿记载的权利人明确不同意更正的13.根据《土地管理法》（2019年修正），永久基本农田转为建设用地的，由（）批准。A.国务院B.省级人民政府C.市级人民政府D.县级人民政府14.甲和乙共同出资购买一套房屋，房屋错误登记在甲一人名下，乙申请更正登记，甲明确不同意更正，乙接下来依法应当（）。A.申请异议登记B.申请预告登记C.申请注销甲的登记D.直接向登记机构申请更正登记，无需其他程序15.不动产登记资料查询中，不动产权利人依法可以查询（）。A.自身不动产的登记结果和原始登记资料B.仅可以查询登记结果，不能查询原始登记资料C.仅可以查询原始登记资料，不能查询登记结果D.只有公检法等权力机关才能查询，权利人本人无法查询16.下列哪一项不属于集体土地所有权登记的法定客体？A.村农民集体所有的土地B.村内两个以上农民集体分别所有的土地C.乡镇农民集体所有的土地D.城市市区内个人占有使用的宅基地17.不动产权属证书记载的内容与不动产登记簿记载不一致，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，（）。A.以不动产权属证书的记载为准B.以不动产登记簿的记载为准C.以买卖双方签订的原始合同记载为准D.以不动产登记机构的内部档案记载为准18.甲因长期在国外居住，将自己名下位于国内的房屋委托给朋友乙代为管理，授权乙代为办理该房屋的出租、出售以及相关登记事项，该代理属于（）。A.委托代理B.法定代理C.指定代理D.无权代理19.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪种情形可以由当事人单方申请不动产登记？A.商品房买卖转移登记B.商品房赠与转移登记C.继承、受遗赠取得不动产的登记D.不动产抵押权设立登记20.下列关于不动产抵押登记的表述，正确的是（）。A.不动产抵押合同自抵押登记完成时生效B.不动产抵押权自抵押合同生效时设立C.不动产抵押权自抵押登记完成时设立D.未办理抵押登记的，不动产抵押合同无效多项选择题1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪些不动产权利需要依照本条例的规定办理登记？A.集体土地所有权B.森林、林木所有权C.耕地、林地、草地等土地承包经营权D.建设用地使用权E.房屋所有权2.下列关于居住权登记的表述，符合《民法典》及不动产登记规定的有（）。A.设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同B.以遗嘱方式设立居住权的，自遗嘱生效时居住权设立，无需办理登记C.居住权可以依法转让、继承D.居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭，应当及时办理注销登记E.设立居住权的住宅出租的，居住权人一律不得同意出租3.不动产登记机构开展登记工作，不得有下列哪些行为？A.要求权利人对不动产进行评估B.以年检等名义对已经登记的不动产进行重复登记C.超出法定登记职责范围的其他行为D.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料E.就有关登记事项询问申请人4.下列哪些情形属于不动产变更登记的法定情形？A.不动产权利人的姓名发生变更B.不动产的用途发生变更C.不动产的面积增加或者减少D.同一权利人分割或者合并所有的不动产E.不动产的共有性质发生变更5.甲去世后留下一套私有房屋，由乙、丙、丁三个子女共同继承，三人协商一致约定房屋归乙所有，乙向丙、丁分别支付20万元补偿款，办理继承转移登记时，下列表述符合规定的有（）。A.乙可以单方持继承权公证文书和遗嘱申请登记B.乙、丙、丁三人可以共同申请继承转移登记C.如果没有公证文书，申请人需要提供全部继承人签字确认的不动产分配协议D.如果继承人之间就继承份额存在争议，登记机构应当直接办理登记，再由继承人自行起诉解决E.因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，未办理登记不影响乙依法取得房屋所有权6.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪些情形下不动产登记机构应当作出不予登记的决定？A.申请登记事项违反法律、行政法规规定的B.申请登记的不动产存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定的期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形E.申请人未按照要求提供齐全的申请材料，经补正后仍不符合要求的7.不动产登记代理人承办业务时，应当履行下列哪些义务？A.依法维护委托人的合法权益，在委托范围内办理事务B.保守委托人的商业秘密和个人隐私C.及时向委托人报告事务处理进展，按时完成委托事项D.不得以个人名义私自接受委托承接业务E.不得同时接受同一登记事项双方当事人的委托8.下列关于预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记的表述，正确的有（）。A.符合条件的预购商品房依法可以办理预告登记B.预购商品房设定抵押的，依法可以办理抵押权预告登记C.预告登记后，开发企业完成房屋所有权首次登记的，预告登记权利人可以直接申请将预告登记转为正式本登记D.预购商品房预告登记的权利人依法对该房屋享有优先受偿权E.预购商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理正式抵押登记前当然享有优先受偿权9.根据地籍调查相关规范，地籍调查的核心内容包括（）。A.权属调查B.地籍测量C.不动产价值评估D.土地出让价格评估E.不动产权属争议调解10.根据农村集体经营性建设用地入市的相关管理规定，依法入市的集体经营性建设用地使用权，可以办理下列哪些登记？A.集体土地所有权首次登记B.集体经营性建设用地使用权首次登记C.集体经营性建设用地使用权转让转移登记D.集体经营性建设用地使用权抵押登记E.集体经营性建设用地使用权出租租赁登记案例分析题案例一2024年8月，甲房地产开发公司通过出让方式取得某市核心区一宗住宅用地，足额支付土地出让金后取得了国有建设用地使用权证书，依法办理了国有建设用地使用权首次登记。2024年12月，甲公司取得该项目的商品房预售许可证，开始对外预售房屋。张某购买了该项目中一套100平方米的住宅，总价款150万元，张某支付了50万元首付款，剩余100万元向A银行办理个人住房按揭贷款。张某与甲公司签订了正式的商品房买卖合同，2025年1月，张某与甲公司共同向不动产登记机构申请办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，登记机构核准登记，将相关事项记载于不动产登记簿，并向张某和A银行核发了预告登记证明。2025年10月，甲公司开发的项目全部竣工验收合格，依法办理了项目的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（大产权登记）。由于甲公司自身经营问题，拖欠了乙施工单位的工程价款，乙施工单位将甲公司诉至法院，2026年1月，法院依照乙的申请查封了包括张某购买的案涉房屋在内的12套尚未办理过户登记的房屋，并依法通知了不动产登记机构。张某得知房屋被查封后，向法院提出执行异议，主张自己已经购买该房屋，支付了首付款，办理了预告登记，应当排除对该房屋的强制执行。同时A银行也主张自己对该房屋享有抵押权，应当优先受偿。请根据上述案例，回答下列问题：（1）张某办理的预购商品房预告登记是否合法有效？本案中法院能否对案涉房屋进行查封？（2）如果张某已经符合办理房屋所有权转移登记的条件，甲公司拒绝配合张某办理过户登记，张某依法可以通过哪些途径解决？（3）A银行已经办理预购商品房抵押权预告登记，是否意味着A银行已经依法取得抵押权，享有优先受偿权？案例二某村村民王某，1998年经申请获得一块宅基地，面积200平方米，当年建设完成自用住宅，当时已经获得村委会批准、乡镇政府同意，但一直没有办理宅基地使用权登记发证。2020年该村开展农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作，王某向当地不动产登记机构申请办理该宅基地使用权及房屋所有权登记。登记机构经调查核实发现：王某原本在本村已经拥有一处宅基地，面积120平方米，符合当地“一户一宅”的基础要求；1998年申请的案涉第二块宅基地，是因为王某的大儿子已经成年，符合分户条件，当时已经办理了分户手续，只是没有单独获批宅基地，因此经村委会同意才申请该块宅基地，王某一家使用至今。此外，该块宅基地占用的是村内原有建设用地，没有占用耕地和永久基本农田，符合乡（镇）土地利用总体规划和村庄规划，当地规定的宅基地面积标准为每户不超过200平方米。请根据上述材料，回答下列问题：（1）王某名下拥有两块宅基地，是否符合我国现行法律规定？请说明理由。（2）针对王某申请案涉第二块宅基地使用权登记的请求，登记机构应当如何处理？请说明理由。（3）如果王某后来将全家户籍迁出本村，全部转为城镇户口，其名下合法取得的宅基地使用权是否仍然可以办理确权登记？请说明理由。参考答案单项选择题1.D2.C3.D4.C5.B6.A7.D8.B9.A10.B11.C12.D13.A14.A15.A16.D17.B18.A19.C20.C多项选择题1.ABCDE2.AD3.ABC4.ABCDE5.ABCE6.ABCDE7.ABCDE8.ABC9.AB10.BCD案例分析题案例一参考答案（1）张某办理的预购商品房预告登记合法有效。根据《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预购商品房符合预告登记的法定申请条件，张某与甲公司共同提交了齐全的申请材料，登记机构依法核准登记，因此该预告登记合法有效。本案中法院可以对案涉房屋进行查封。根据最高人民法院相关司法解释以及自然资源部的规定，已经办理预告登记的不动产，人民法院有权进行查封，查封行为不影响预告登记的效力，也不因为存在预告登记就禁止司法查封。但如果买受人已经支付全部或者大部分购房款、实际占有房屋，且非因买受人自身原因未办理过户登记，买受人提出执行异议的，应当支持其异议请求，排除强制执行。本案中张某已经支付首付款，办理了合法的预告登记，未办理过户是因为房屋被法院查封，非张某自身原因，因此张某的执行异议成立，法院应当解除对案涉房屋的查封。（2）张某可以通过两种途径解决：第一种，根据不动产登记相关规范，预购商品房预告登记转为房屋所有权转移登记的，在开发企业已经完成首次登记的前提下，如果开发企业拒绝配合，张某可以持预告登记证明、商品房买卖合同、已缴纳购房款的凭证、开发企业完成首次登记的证明材料，单方申请不动产登记机构办理转移登记，登记机构应当依法受理并核准登记；第二种，张某可以向人民法院起诉，要求甲公司继续履行商品房买卖合同，配合办理过户登记，拿到法院的生效胜诉判决后，张某可以单方持生效判决书向不动产登记机构申请办理转移登记，登记机构应当依照生效判决办理过户。需要注意的是，在法院查封解除之前，登记机构无法办理转移登记，张某需要先通过执行异议程序解除查封，再办理过户登记。（3）A银行仅办理预购商品房抵押权预告登记，未转为正式抵押登记的，不当然取得抵押权，一般情况下不享有优先受偿权。根据《民法典》及担保制度司法解释的规定，预购商品房抵押权预告登记的本质是保障将来抵押权的设立，并非正式的抵押权登记，在开发企业未办理房屋所有权首次登记、预告登记未转为正式抵押登记之前，抵押权并未有效设立，因此预告登记权利人不享有优先受偿权。但本案中甲公司已经办理了项目的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，且张某的预告登记不存在失效的情形，符合转登记条件，因此A银行可以申请将抵押权预告登记转为正式的抵押权登记，完成转登记后即依法享有优先受偿权；根据最新的司法解释，这种情况下A银行主张优先受偿权的，法院应当予以支持。案例二参考答案（1）王某对两块宅基地的权利符合我国现行法律规定。我国《土地管理法》规定的“一户一宅”原则，是指农村村民一户只能申请一处宅基地，并非禁止农村村民因继承、分户等合法原因取得多处宅基地。本案中王某1998年取得第二块宅基地时，其大儿子已经成年，符合分户条件，且已经办理了分户手续，相当于两个家庭分别申请一处宅基地，两块宅基地分别属于分户后的两个家庭，不存在违反“一户一宅”的情形；同时该宅基地取得程序合法，符合土地