银泰城商业街招商运营及物业管理方案

银泰城商业街招商运营及物业管理方案地产读报告学策略目录

Contents商业总体运作思路商业街招商执行策略物业服务合作计划全程商管服务总结合作报价商业总体运作思路操盘思路操盘流程全程策划服务操盘思路市场调研费调查市场定位商业规划招商销售商业管理招商定位招商策略建筑形态交通动线商业布局铺位分割品牌组合附属设施主题定位功能定位商户调查物业管理商业管理客户管理开业策划……招商计划招商推广价格设计销售策略规模定位业态定位文化定位客层定位业态调查争调查投资调查价格调查营销控制竞争定位……营销管理…………操盘流程筹建前期开发设计、施工前期经营期设计零售专业店签约开业筹备物业管理商品结构商品结构经营试算主力店意向招商经营试算主力店签约竣工验收开幕营业市场调查市场定位经营试算主力店洽谈市场推广营方案设计论证租售策略设计招商销售顾问租售执行顾问业商业功能规划商业管理策划准备培训市商业场成本概算投资计划融资计划成本预算管投资策略风险评估募集融资成本监控推理广全程策划服务1前期策划顾问服务某省市场研究报告2、项目定位报告2招商实施服务某省市调和定位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》）某省市场定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售3商业管理服务通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。商业街招商执行方案哈尔某省市场调研价格策略商业街主题定位建议商业街业态规划建议战略资源整合招商阶段性工作内容招商工作节奏控制哈尔某省市场调研某省市场商业趋势、了解商业现状与规划某省市场空白及项目发展定位之依据哈尔滨现有商业格局某省市现有商业格局：目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传统商圈仍是现某省市民消费的核心商圈，但传统商圈商业格局大致分定，利润空间已经饱和。新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显。传统商圈松北圈会展伴随某省市版图的扩张，明显缺乏均衡性某省市发展趋势不协调。传统商圈新兴商圈爱建商圈圈中央大街商圈新兴商圈本案秋林商圈靖宇商圈顾乡商圈会展商圈松北商圈目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈属于跨区域性核心商圈，覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为新兴商业区的代表。安埠商圈未来群力商圈哈尔滨商业发展预判某省市商业发展预判：•

传统商圈内商业设施某省市场变化调整，整体档次、所面向客群的差异将更加明显；靖宇商圈松北商圈中央大街商圈传统商圈•

某省市的不断发某省市扩，传统的商业中心已经不能够满足目前消费者的购物需求；秋林商圈爱建商圈会展商圈•

某省市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已经逐步形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的消费特征的差异化而有不同的特色；顾乡商圈•

未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。安埠商圈未来群力商圈本哈西商圈中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心秋林商圈：品牌消费型主题商业中心靖宇商圈：传统服务型主题商业中心未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散的趋势，本项目处于群力新区某省市“西扩”发展方向之上，应当合理规划布局，因势利导。市场调查说明市场调查样本采集原则调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对某省市商业项目分传统商圈和新兴商圈进行调研分析。调查方式询问法：走访项目现场和销售中心，通过各种方式向商管公司、物业人员及销售人员提出问题某省市场信息；以观察法：在中介门店通过记某省市场信息；网络资料收集：利用网某省市场数据。传统商圈分析/中央大街商圈某省市发展最早，目前最成熟、人气最旺的商圈，同时也是商业发展前景最好的区域，但是部分业态将面临优化、调整、升级。名称概述中央大街商圈某省市历史最久、保护建筑最多的繁华商圈，档次从中档到高档，涵盖休闲、娱乐、游览、购物的欧陆风情综合性商圈中央大街北起松花江防洪纪念塔，南至经纬街，全长1450米，宽21.34米，其中车行方石路10.8米宽。位置商业类型百货商场、购物中心、专业商场、沿街商铺百货类：中央商城、某著名企业购物广场、红博中央购物广场、松雷商厦、新一百购物广场购物中心：金安国际广场、万达广场、金太阳索菲亚购物广场专业商场：苏宁电器典型商业消费群体沿街商铺：以俄罗斯旅游商品店及品牌专卖店为主主要消费群体为收入水平中等偏上群体，辐射某省市城，以某省市区消费为主。传统商圈分析/秋林商圈某省市较早兴起的商圈之一，近年来发展稍滞后于皖西路商圈，但随着商圈改造提升为以秋林中心商业区和特色街区为核心的大秋林商务圈

，发展前景看好。名称概述秋林商圈某省市百年老商业中心，档次从中档到高档，涵盖旅游观光、商贸流通、商务办公的大秋林商务圈位置南岗区的交通枢纽商业类型百货商场、购物中心、某省市、沿街商铺百货类：秋林商城、松雷商城典型商业消费群体购物中心：远大购物中心、红博地下购物广场商业街：果戈里步行街聚集哈尔滨最多的高、中端阶层消费人群

，辐射整个哈尔滨地区传统商圈分析/靖宇商圈某省市最早兴起的商圈之一，以批发零售为主的传统服务型商圈，近期发展步伐滞后。拥有近百家闻名全国的老字号商铺和国内乃至世界最大的中华巴洛克建筑群，被誉为”哈尔滨的横店摄影城“。名称概述靖宇商圈以“哈尔滨最早的大街”—靖宇街为线，商铺云集，是传统商业区道外区，东北起二十道街靖宇公园，西南至景阳街的新闻电影院。全长2190米，车行道9～11米。位置商业类型百货商场某省市场、沿街商铺百货类：玛克威商厦某省市场：贸城沿街商铺：中华老字号名店一条街—靖宇街，主营医疗器械典型商业消费群体聚集以批发为主的中低端传统消费人群传统商圈现有重点商业项目概况传统商业项目兴起时间较早，发展至今已具有一定单体规模，档次不一，消费群体不一，发展潜力有限，未能充分某省市消费，这种趋势未来几年将进一步加聚、演变。传统商圈现有重点商业项目格局：道里万达广场玛克威商厦•目前重点商业项目分布较为集中，商业类型表现为商场及购物中心；金安国际广场传统商圈际商贸城•

传统商圈内商业均为多年发展起来的老商业，发展至今已经具有一定的单体商业规模，均在3万方以上；•

消费档次均在中档及中档以上，消费群体具有一定的差异性和共性。远大购物中心松雷国际商厦•高端国际品牌的引进力度较大，但产品同质化、品牌堆砌现象严重，各百货均没有针对自身某省市场来进行品牌引进及品类布局。本案商业面积供暖费序号1名称所属商圈中央大街中央大街业态开业时间2005年2006年租金档次管理费道里万达广场金安国际广场购物中心购物中心13.9万㎡15-20元/

/天中高档中高档45元/㎡㎡26万㎡1.6元/

/天+扣点25%45元/㎡㎡㎡3远大购物中心松雷国际商厦秋林商场8.1万㎡1999年扣点为30%—50%中高端45元/租金/扣点包括物业费、商管费和能耗费456秋林靖宇靖宇商场某省市场商场3.8万㎡1993年2002年2002年扣点为30%—50%中高档中低档中档45元/45元/45元/㎡㎡㎡际商贸城玛克威商厦6.37万㎡2-3元/

/天㎡8万㎡1-5元/

/天㎡传统商圈内的商业项目以购物中心形态的商场为主要业态，多采用扣点的方式经营。新兴商圈分析/爱建商圈某省市首席滨水新城里的生活休闲商业中心，新兴商业更趋于国际化。是一个购物、餐饮、休闲、娱乐、运动健身、文化、科技、体验、居住、商务、旅游于一体的国际生活、商业中心区。名称概述爱建商圈第一座大型首席滨水高尚生活区某省市民生活休闲的商业中心，是中外游客旅游观光的景观特区，是未来哈尔滨的居住、商务、商业中心。位置道里区购物中心某省市场、精品商业街、地下购物广场商业类型购物中心：卓展购物中心、新百德时尚购物中心某省市场：上海路与友谊路交汇处为中心的家某省市场商业街：上海街典型商业消费群体地下购物广场：爱达置业地下商业街吸引哈尔滨高端阶层消费人群新兴商圈分析/顾乡商圈道里区五大商圈之一，针对某省市“中兴”战略，顾乡商圈提档升级，商圈以综合性现代服务业为发展重点，大力发展汽车物流中心，引进品牌汽车4S店、哈西客站配套服务业等一批现代服务业项目。名称概述顾乡商圈借助哈西客站建设、老机场路改造，依托哈尔滨国际汽车博览中心、城乡路汽某省市场等发展起来的综合性现代服务业集中区位置道里区的城乡接合部商业类型某省市、购物广场、汽车专业街某省市：麦德龙、世纪联华、北京华联购物广场：新大发国际购物广场汽车专业街：城乡路汽某省市场典型商业消费群体住人群和汽车产业带动而来的人群新兴商圈分析/会展商圈以哈尔滨国际会展中心体育馆为中心，集合展览、体育、文化、餐饮、娱乐、购物、旅游商务等多种功能为一体的新商圈。名称概述会展商圈哈尔滨某省市主义”构想的最佳落脚点南岗开发区板块——哈尔滨最早提出中央商务区（CBD）概念的区域位置商业类型购物中心、酒店、某省市购物中心：红博购物中心酒店：华旗饭店某省市：家乐福、沃尔玛、麦得龙典型商业消费群体围绕会展中心及会展活动而产生的消费人群新兴商圈分析/哈西商圈交通枢纽型商圈，以休闲商业和体验消费为主题的时尚消费后起之秀，实现了地铁交通与商业的无缝对接。名称概述哈西商圈围绕着地铁、高校、哈西客站、哈达果菜批发市场、医院、哈西服裝城而形成

。学府三道街与学府四道街，连通哈西大街，涵盖了建设中的西客站和长途客运站、地铁一号线、四号线和五号线

。位置商业类型商业广场某省市场商业广场：哈西万达广场某省市场：哈西服装城典型商业消费群体区域内高校师生；哈西客站、地铁交通带来的消费人群。新兴商圈分析/松北商圈某省市未来东北亚经贸枢纽和国际制造业的新城，定位为现代服务业集聚区、旅游文化功能区和消费品与生产资料物流集散基地。名称概述松北商圈城市发展策略中“北跃”的战略示范区

，改变“松北无商业”的局面。位置松花江以北岸地区的新城区购物广场、物流中心商业类型购物广场：盛恒基直销购物广场、天龙五金商贸城典型商业消费群体物流中心：松北仓储物流集中区某省市政府与大学城搬迁带来的消费人群新兴商圈分析/未来群力商圈某省市目前最大、最热的开发区，商业尚属于起步阶段，配套尚不完善，人气不足，人们区域认知度不高。定位为集金融、总部经济、会展、酒店、商贸及文化娱乐为一体的中央商务区。名称概述未来群力商圈哈某省市西扩战略的第一步，在未来几年里必然发展为新兴高端商业中心。道里区，以群力大道、第五大道为中心，线状发展区域。位置商业类型购物中心、商业街购物中心：远大购物广场、商业街：关东古巷、金中环典型商业消费群体未来中高端消费人群聚集地新兴商圈现有重点商业项目概况新兴商业区或区域性商业区，多处于发展阶段，需要某省市场培育期，商圈辐射范围有限卓展购物中心新兴商圈现有重点商业项目格局：红博世纪广场•目前重点商业主要分布在传统商圈扩展开来的外围新兴商圈内；•

新兴商圈根据商业发展时间上跨度较大，在规模上比传统商业有较大的提升，业态丰富、综合性强；香坊万达广场•

消费档次均在中高档，目前缺乏真正意义上的高端、时尚前沿的商业中心，新兴商圈概念同构、经营同质化，营销模式单一、重复，相西城汇新兴商圈业态整体向购物中心发展

，但在经营模式主要沿用传统的扣点模式，说明新兴商圈仍然处于培育期，缺乏专业的商业管理公司进行商业运营。所属商业面积序号名称类型开业时间租金档次管理费商圈12红博世纪广场卓展购物中心会展爱建购物中心购物中心30万2003年扣点（25%-30%）中高档高档㎡扣点包括物业费、商管费和能耗费11.5

万㎡2011年扣点（25%-30%）1.5元/月/㎡（自营商铺交纳）A、B区为8—10元/天·㎡34西城汇哈西香坊购物中心2.5万2010年中高档中高档㎡,C区为17元/天·㎡租金包含物业费、商管费和能耗费香坊万达广场商业综合体㎡30万

（含酒店、住宅）2007年6-8元/天·㎡未来重点商业项目分布10所属商圈项目名称11爱建商圈1.新百德时尚购物广场2.富力江湾(VIVA购物中心）3.远大购物广场顾乡商圈群力商圈1284.金中环5.群力文化广场5346.哈西万达广场哈西商圈会展商圈7.鲁商·松江新城98.华鸿国际（红星美凯龙）69.红博西城红场7松北商圈靖宇商圈10.华鸿国际（华润欢乐颂）11.宝宇天邑澜湾未来重点商业项目格局分析：

未来商业网点分布有向伸外扩的趋势；

发展趋势是现有商业格局被打破，有传统商圈向多区域商圈方向发展；

主要是向西发展和扩张。未来重点商业项目概况所属商圈项目名称区域业态项目进度运营模式爱建商圈新百德时尚购物广场道里区购物中心、中环商业广场、三江美食城2012年6月开始改造扣点目前建完一栋三层楼，其余部分未动工顾乡商圈

富力江湾(VIVA购物中心）道里区道里区道里区道里区高端购物中心————2011年4月全面开工建设，目前项目建设中，预计2013年8月投付使用远大购物中心，某省市、主题餐厅、美食广场、五星级影城、汽车美容服务中心等远大购物广场高端餐饮为主·英式风格独栋商业某省市商业综合体群力商圈金中环一期部分建设完工，尚未开业返租+销售北方展艺中心、关东古巷、山水书城、泰姆凯迪少儿职业体验馆、华谊兄弟影城、家乐福超市等多个项目。摊位租赁、运营托管群力文化广场项目全部竣工，仅山水书城开业五星级酒店、大型购物中心、国际某省市、室内外商业步行街、高档住宅、精装公寓、量贩式KTV、电玩城、国际影城、5A级写字楼住宅销售，商业于2013年9月开哈西万达广场南岗区————始招商哈西商圈会展商圈高尚住宅、大型Shopping

Mall、花园洋房、高级公寓、高档写字楼、星级酒店鲁商·松江新城南岗区南岗区5月开盘，先推住宅目前销售住宅，商业2013年下半年招商华鸿国际（红星美凯龙）家居MAL某省市、购物中心、美食广场一次性返租3年8%年返租率；3—4元/月/平工业博物馆、文化创意园、时尚文化中心、商务休闲场所、酒店办公、配套商业于一体的商业创意中心红博西城红场南岗区松北区认购阶段，2013年12月开业中国最顶级某省市ole、室内冰场、购物中心、品牌餐饮、服饰主力店、国际一流影院及其它配套松北商圈靖宇华鸿国际（华润欢乐颂）尚未动工——超白金五星级酒店、国际商贸中心、甲A级写以上列表项目为潜在竞争项目，但大多商业部分未动工，具体数据不全，根据自身项目节点，有待跟进调研道、高端超高层住宅独立商某省市场分析市区内商业街区风格各异、档次不一、经营情况参差不齐，面临升级改造和合理规划的窘境，某省市民呼吁复合型的商业街区。41哈尔滨独立商业街格局分析：3•

商业街区均为自发形成的，换租率表现较频繁，后经政府引导进行改造，目某省市民休闲购物的主要去处；2•

租金价值是由根据商铺不断置换而实现的；•

商业街缺乏统一经营管理和合理规划，均采取商业门前三包形式。5序号所属商圈名称基本描述租金水平中央大街商圈位于中央大街商圈，建筑风格鲜明，业态丰富，是目前哈尔滨市最为繁华的商业街区。1中央大街欧陆风情步行街10-20元/天·㎡㎡极具俄罗斯风情的大街，是某省市比较集中的酒吧街区，历史悠久，各类酒吧规模不大，散落分布，风格各异。2345果戈里大街酒吧街建设街俄罗斯风情街靖宇大街10-20元/天·秋林商圈建于20世纪80年代的俄罗斯商品民间贸，主要经营来自俄罗斯的旅游纪念品。6-10元/天·㎡中华老字号名店街某省市最早的商业街，由于历史久远，目前形象破旧，待改善。靖宇商圈安埠商圈2-6元/天·㎡位于香坊区，红旗大街与延福街交汇处，集民族小吃、歌舞、文化和娱乐等鲜族特色高丽风景一条街1-2元/天·㎡哈尔某省市场租金调查表市场租金数据网络收集：序号1区域所属商圈中央大街商圈爱建商圈租金水平10-20元/天·㎡2-5元/天·㎡2-5元/天·㎡2-3元/天·㎡10-20元/天·㎡4-10元/天·㎡6-10元/天·㎡5-10元/天·㎡2-8元/天·㎡2道里区3顾乡商圈4未来群力商圈秋林商圈56南岗区会展商圈7哈西商圈8道外区香坊区靖宇商圈9安埠商圈哈尔租金：5-10元/天·㎡租金：10-20元/天·㎡滨靖宇商圈主要中央大街商圈租金：10-20元/天·㎡商秋林商圈圈爱建商圈租顾乡商圈会展商圈元/天·㎡金租金：2-5元/天·㎡水租金：4-10元/天·㎡平安埠商圈群力商圈会展商圈为最早提出中央商务区的概念的区域，与群力商圈发展存在似之处。哈西商圈本案租金：2-8元/天·㎡租金：6-10元/天·㎡租金：2-3元/天·㎡类比南岗开发区与群力新区项目名称南岗开发区（会展商圈）群力新区某省市西南板块,道里区西部，松花江哈尔滨段上游南岸，某省市大型棚户区之一地理位置南岗区与香坊区交界处，原是废弃飞机场，棚户区距顾乡商圈较近、交通路网完善后，交通四通发达，快速到达道里商圈，南岗哈西商圈境建设距离南岗区中心商圈较近，利用省市商业配套优势1988年哈尔滨高新技术开发区正式成立，成熟发展期10年2007年启动，规划13-15年；东区8年群力新区定位是具有中央商务功能、高端产业集聚功能、创新示范功能、休闲旅游功能、生态宜居功能的，具有区域性竞争力、影响力的现代化、生态园林新城区。建设成以高新技术为主的经济特区，以硬件基础设施建设为基础规划

群力新区地理位置相对于南岗区来说优势更加明显，配套更加完善，景观设计更加科学，更具商业价值。

群力新区目前租金偏低，但参考先行开发的会展商圈的商业租金，近年来上涨最为迅速，而未来2-3年为大型商业的进驻群力的集中时期，由此保守推测，未来5-6年群力将进入快速成长期，商圈的租金上涨预估在50%左右。商业发展现状合体与地下SHOPPINGMAIL，带动哈尔滨东部中高端消费套均未建十大主题博物馆、体育主题公园、哈尔滨丁香花园、内河公园三大主题公园、下沉剧场、雕塑公园景观龙塔、会展中心广场、长江路景观大道5年前租金水平2—5元/月/——㎡目前租金水平4—10元/月/2—3元/月/㎡㎡某省市重点商业项目分析某省市重点商业项目分析传统商圈购物广场代表案例道里万达商业广场——某省市第一家万达广场万达广场A座万达广场D座万达广场B座万达广场C座

位置：中央大街

首层产权式商铺

建筑面积：139,000

㎡传统商圈中的成熟商业，商业基础条件好，人流量大，租金逐年稳定上涨。

定位：中高端

面积区间：6-300㎡分布主要业态万达国际影院、耐克、Adidas折扣店A座

去年租金水平：12-18元/㎡/天

目前租金水平：15-20元/㎡/天（平均上涨18%）

供暖费：45元/㎡（供暖期）

租金包括物业费、商管费和所有能耗费B座C座D座某著名企业购物广场、申格体育沃尔玛、神采飞扬电玩城、餐饮美食商务会馆，商业至今未开业某省市重点商业项目分析传统商圈购物广场代表案例金安国际广场集购物、休闲、美食、娱乐于一体的时尚购物中心

开业时间：2006年初

吸引年轻族群的潮流汇聚地

建筑面积：6万㎡

首家引入哈尔滨的zara、H&M、哈根达斯、Sephora等时尚品牌

采用租金+扣点的方式租出，以1.6元/平米/天的价格租出，扣点25%，物业费另计。楼层主题品牌B2时尚赏味俄罗斯瓦西里风情街、龙江名小吃街、五常特产、蔺牌大兴安岭特产、绿食源山特产、秋林食品、木雕工艺手工编织、鱼皮制作北京华联、韩国瓷器、高某省市、迷尚、韩国信元、瀚麟轩、艺姿婚纱、英派丽尔、屈臣氏、麻辣百分百、一五一拾、珂迪兹、娇伊斯美甲B11F韩国名品国际精品ROLEX、TISSOT、Tudor

、RADO、

飞亚达、Levi‘s、

Sephora、

zara、H&M、Calvin

Klein

Jeans、FOSS、Apple

stroe、星巴克、百丽、思加图、Bata、、塞尚咖啡艾格、ES、淑女屋、EBLIN、PRICH、谜底、Mind

Bridge、东北虎皮草、欧时力、新秀丽、LeSportsac、TOMMY、LACOSTE、JUICY、某著名企业、大嘴猴、who.A.U百家好、法文：箱子、高歌、思妍丽、Scat、乐町、汇美舍、拉夏贝尔、热风、自然元素、ME&CITY、BODYPOPS、艺姿婚纱摄影、衣恋、芬狄诗、TEENIE

WEENIE、GOZO新动态国际英语、韩国32儿童摄影、梦工厂、包包体能远动场、Paw

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Paw、金宝贝、ELANDKIDS、芭比、水果捞、非主流、安吉拉手足护理、卡宾、真男人、杰克琼斯、头流行馆、909听友沙龙、开宇发艺2F3F4F5F品牌女装都会时尚休闲儿童活金安宝高影城、岚海日式铁板烧、牛巴店、盘古釜山料理、川人百味、日本料理·舞、港式餐厅、某省市重点商业项目分析新兴商圈购物广场代表案例西城汇哈尔滨首个地铁商业项目

开业时间：2010年11月

建筑面积：2.5万㎡

销售进度：C区在售，5—8.5万元/㎡；

二手价格：A、B区二手价格为10万元/㎡

定位：中高端

租金：A、B区为8—10元/天/㎡,C区为17元/天/㎡。

租金包括物业费、商管费和所有能耗费

返租策略：返租三年

商业管理费：1.5元/月/㎡（自营商铺交纳）

供暖费：45元/㎡（供暖期）

主力商户：肯德基、屈臣氏、美特斯邦威、以纯、安踏项目为地下两层商场，地上为哈西服装批发城，人流大，目前营业良好，随着负二层地铁的开通，商场升值空间巨大。某省市重点商业项目分析新兴商圈商业综合体代表案例红博西城红场20

万平大型生活购物中心·10

万平东北品牌运营总部·10

万平老厂房为展览区项目将哈西客站地区工业遗址重新包装，打造包含工业博物馆、文化创意园、时尚文化中心、商务休闲场所、酒店办公、配套商业于一体的商业创意中心

开盘时间：2012年8月

建筑面积：40万㎡

面积区间：35—700㎡自由分割

管理费：3-4元/月/㎡，

管理费包括物业费和商管费，水电费

供暖费：45元/平

销售价格：认购均价2万，全款97折

返租方式：一次性返租两年，年返租率为8%项目配套设施齐全，交通方便（哈尔滨西站、客运站、地铁）引入officemart运营模式，品牌总部加品牌零售，产品竞争力很强。某省市重点商业项目分析未来群力商圈代表案例群力远大购物广场集购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、商务、居住复合功能为某省市商业综合体

开业时间：2013年8月

建筑面积：30万㎡

销售价格：3—9万元/㎡

定位：中高端

面积区间：30—300㎡

销售进度：目前销售住宅，2013年商业正式运营

业态：远大购物中心，好某省市、欢乐街区、主题餐厅、美食广场、五星级影城项目正在建设中，交通便利，环境优美，区域配套完善某省市重点商业项目分析未来群力商圈代表案例群力金中环·高端餐饮为主

英式风格独栋商业某省市商业综合体

开业时间：2013年5月

建筑面积：11万㎡

销售价格：二期在售，33000—40000元/㎡

定位：高端

面积区间：1-2层为400-1200㎡；3-4层为50-200㎡

建筑风格：英式建筑

工程进度：一期商业完工，尚未开业。

客某省市精英

、新富阶层体量（万m2）单铺面积面宽层高建筑构成备注一期二期4.23栋独立商服楼1-2层为400-12003-4层为50-2001-2层为6米8米自有楼梯和电梯间3.4（地上）3.6（地下）2栋独立商服楼项目建筑风格在本区域独具特色，紧邻群力文化广场，定位高端某省市重点商业项目分析未来群力商圈代表案例群力文化广场政府重点招商项目

●

重现关东风情

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文化主题商业定位

位置：位于群力第五大道、景江东路、金江路、群力第七大道围合区域，

面积：总占地面积10万余平方米。

业态：该广场汇聚北方展艺中心、关东古巷、山水书城、泰姆凯迪少儿职业体验馆、华谊兄弟影城、家某省市等多个项目。

关东古巷与北方展艺中心采用摊位租赁、运营托管的方式。项目已经全部完工，目前仅山水书城开业，其余业态处于停滞状态。由于项目体量大，规划新颖，正式营业以后对群力地区影响会很大。商业项目驱动力综合分析中高端、多元主力业某省市某省市场趋势多元主力业态驱动综合分析：•

传统商业圈内业态复合度较底，新兴商业定位向多元化发展；•

传统商业的档次满足大众化要求并含有一定中高档业态，尚不某省市场需求；市场趋势•

多元主力业态驱动及中高档次商业具有某省市场前景。道里万达广场金安国际广场大众化西城汇红博西城红场群力远大购物广场群力金中环单一主力业态驱动群力文化广场项目如何在发展“中高档+多元化业态”这一趋势中，立于不败之地，将是我们需要进一步研究的问题。哈尔某省市场调查目前某省市商业项目推广费用配比为推广媒介选择提供了市场依据，尝试采用公关活动或主动出击的方式吸引客源。媒体名称优点缺点户外电视报纸杂志电台公关网络广告发布期限长；视觉刺激，容忆直观性强，有冲击力和感染力；传播面广信息量大，说明性强覆盖面小；效果难以测评费用昂贵；不利于深入理解；容抗拒心理注意度不高；表达形式单一；印刷质量欠佳时效性差阶层对象明确；印刷精美制作与播出费用低廉；灵活性；收听方便良好的社会效应；消纵即逝；传播途径单一；缺乏视觉需要适当的时机；风险高互动性强；超大信息量缺少主动性哈尔某省市场调查商业调研小结传统商圈网店密集、环境较差、局限在以购物为主的商业模式中，品牌堆砌现象严重，因基础设施而无法突破瓶颈；新兴商圈先天条件优越，虽有迎头赶上之势但同质化严重，缺乏创新。群力新区的商业项目从主题定位、产品形态、风格档次和经营特色等方面都大大超越传统商业项目，在新区发展初期营造良好的商业氛围。群力新区的商业发展趋向“高端化”。目前在售商铺主要以“产权式商铺”为主，采用8%年回报率的返租形式操作。某省市商铺租金价格呈现上涨趋势，且租金回报稳定，

店主大多愿意赚取租金而非自己经营。推广媒介的选取方面，在项目启动前期，建议采用公关活动或主动出击的方式吸引客源。商业街主题定位建议商业街主题定位建议确定独特的主题理念，是项目后期招商的灵魂。在信息化社会，顾客的购物方式发生了很大变化，购物的多元化、个性化与情感化的倾向越来越明显。法国·巴黎思想大国的文化中心塞纳河东方小巴黎·哈尔滨思想开放、有包容力松花江整体形象描述浪漫的法式元素来演绎东方小巴黎的繁荣天性率真、浪漫引领时尚刚直豪爽、浪漫追求时尚哥特式、罗曼式建筑多元化欧式建筑气质的完美契合定位方向：融旅游、购物、休闲、娱乐、文化为一体的潮流与品质生活引导型商业承载异域文化、充满活力的法兰西风情街区商业街主题案名建议年轻人都拥有各种梦想和野心，在这里他们曾实现梦想，也曾有过失望，重要不在结果，而在于追求梦想的道路。显得乐观、向上、浪漫、无拘无束……塞纳河左岸——文艺、时尚、浪漫咖啡馆、画廊、书店、艺术广场用法国左岸的艺术来打造一个多元化、个性化、情感化的主题体验式商业街泰尔特尔大街租金策略价格策略步某省市场租金水平推导售价根据我们对商业地产的分析及实际运作经验，结合群力新区目前街铺租金水平为2~3元/天·㎡，及类似商圈的发展方向及租金走势参考，我们制定出以下的租金成长策略：2014年2015年3.92016年4.8752017年5.852018年5.85预期租金元/天·㎡30调整幅度30%25%20%0预期年租金10951423.51779.3752135.252135.25元/年·㎡第一年年租金+第二年年租金+第三年年租金前三年年平均租金预期为：=

1432.65元/年·㎡3商铺需要养是不争的事实，新兴商业在开业的根据三年年平均租金来推算返租价格（一次性返）：按8%的回报率还原售价参考值：17907.81元/㎡按6%的回报率还原售价参考值：23877.08元/㎡首年的盈利水平一般是正常营业期的60%-70%。随着商业的逐渐成熟，商户盈利能力将逐步提高，大致经过2-3年时间经营将步入正轨，因而租金递增的大致遵循这一时间规律。价格策略步骤二：预计销售价格推导租金根据步骤一，租金预测走势，第四年实际年租金大概为

2135.25元/年·㎡按前三年每年返租8%实收价格元/面市价元/年租金回报额元/年·出租率100%出租率85%某省市价计算回报率㎡㎡㎡23000250002700030263.1632894.7435526.322421.0532631.582842.11回报率回报率回报率7.06%6.49%6.01%6.00%5.52%5.11%按8%的租金回报率，三年返租期满后，预期租金水平与8%回报率相距甚远，项目面临硬着陆，后期经营难以维持。价格策略步骤二：预计销售价格推导租金根据步骤一，租金预测走势，第四年实际年租金大概为

2135.25元/年·㎡按前三年每年返租6%实收价格元/㎡面市价年租金回报额出租率100%出租率85%某省市价计算回报率元/㎡元/年·㎡23000250002700028048.7830487.8032926.831682.931829.271975.61回报率回报率回报率7.61%7.00%6.48%6.47%5.95%5.51%按6%的租金回报率，三年返租期满后，在租金逐年上涨到预测水准上，项目租金利润仅能勉强补贴项目正常运营一年，某省市场调研的状况来看，按照6%的回报率面世，客户的关注度不够。价格策略返租策略分析2%

开发商补贴三年6%实际回报率计算：返租三年对外宣传回报率：

8%

返租三年市场价（按8%回报率）按6%的回报率反推实收价格减去2%开发商补贴*3得到设定实收售价30263.1632894.7435526.32减去减去减去1815.791973.682131.5828447.3730921.0533394.7423326.8425355.2627383.68230002500027000*82%可操作性：按本方案一次性返还三年租金，既利于销售，又解决了3年返租期满后硬着陆的问题。E-9号地商业街业态划分说明：上图所示业态划分为银泰哈尔滨项目营销部给予的现阶段业态分布图，我司根据业调研结果与商业各业态的特性，在对本项目的商业街有了整体的考虑之后，将原有的业态划分做出相应的调整建议。商业整体业态建议整体布局调整建议：将品牌店、大型店全部调整到外围分布，内街则全部分布小型品牌店和碎铺为主。项目档次定位建议：整体布局建议将外围街铺定位为中高档，内街的碎铺定位为中档，商业街招商的业态全部要服从于“大银泰”的整体定位，招商对象定位不要高于银泰百货，以衬托出银泰百货的高档商场定位，不要将内街和外街分割开招商，形成两块独立的部分，而应该让外街成为内街的品牌延伸。商业业态建议以休闲型餐饮为主，涵盖高中低档餐饮区别于银泰百货的定位，商业街的餐饮业态建议采用由高端向中低端过渡型的业态，以娱乐休闲与餐饮经营相结合的休闲餐饮为主，例如含有酒吧文化的餐吧、各种主题餐厅、茶艺、咖啡馆、小吃街，来满足全龄层消费，带动客流，形成名气、人气、财气。商业业态建议休闲娱乐业态以本地大型KT

V或者电影城为主力店，小型特色酒吧为辅助，结合商业街主题，引进影城、KTV、特色主题酒吧、健身会所、电玩城、儿童游乐等，以满足文化休闲和旅游休闲的消费需求为主，为银泰城商业留住人气，带来“回头客”。商业业态建议时尚购物业态将化妆品、珠宝首饰、名表行、精品工艺业态集中布局，体现精致高档，刺激感性消费。服装类按品牌类、休闲类、配饰类等细分层次分布，安排在靠近银泰百货店一侧，容良性互动。商业业态建议生活服务业态在发展商业的先决条件是优先考虑基本生活需求，此类消费者目的性强，建议将此类业态分散在商业街里，起到聚集人气的作用。各类业态调整建议餐饮

聚人气休闲娱乐时尚购物提升租金价值建议保人气业态定位分布区域涵盖高中低档餐饮，低档餐饮以小吃街和美食城为主，中档餐饮以特色餐饮、自助餐厅、西式快餐为主，高档餐饮以西餐厅、大型餐饮主力店为主形成包围式分布，外街以中低档的小吃街和特色餐饮为主，内街以高中档的西餐厅和美食城为主增加西式餐厅的数量。以中型品牌为主，减少大型餐饮。餐饮以本地大型KTV或者电影城为主力店，小型增加KTV或影城，特色酒吧的引入，休闲娱乐时尚购物内街特色酒吧为辅助丰富休闲娱乐功能。化妆品、珠宝、名表行业态视具体情况在外围某一块集中分布以小型店和散铺为主以配套功能为主从租金成本考虑建议不要设主力店在发展商业的先决条件是优先考虑基本生活需求，将此类商业分散在商业街里，起到聚集人气的作用。将目前左上方集中分布调整为打散分布教育、医药、保健、中介结合“大银泰”的整体定位，拟为商业街构建一个业态丰富的生态商业系统，可以做到与“银泰百货”资源共享、错位经营，共同营造立体消费体验。同时商业街业态相互补充、协调发展，各业态拥有不同的消费群体的同时，又可得益于其他业态的人流及消费流。商业街的行业结构一般呈现“三足鼎立”状：购物功能的占40%，餐饮功能的占30%，休闲娱乐功能的占30%，以满足消费者多层次、多方位的需求

。但是针对本项目，建议前期加重餐饮业态的比例，以吸引消费人群，造氛围，聚人气。中后期通过运营调整为以休闲娱乐和时尚购物为主，逐步实现商业效应和价值目标。招商策略策略1：把握经营档次，确保项目整体形象本项目的经营档次是中高档，招商时对各类商家进行必要筛选，确保本项目的整体经营档次与形象，有利于本项目的持续发展与良好运作。策略2：有效利用我司的招商资源经过多年的发展，我司形成了丰富的商战经验，更积累了相当丰富的资家资源，以确保本项目招商的成功。策略3、以点带面优惠招商，以点代面，重点招募影响力较大的商家，带动散户经营；与商家共同宣传策划，某省市，先做人气，再做生意。策略4、强化活动招商，进行前期渗透通过各种新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透。同时策划一些主题活动或大型公关活动，扩大影响，提高商业街知名度。招商宣传方式商业街的招商宣传将以媒体宣传和访商为主，辅之以商业性媒体广告方式，达到在较高的层面上完某省市场心理转换，突出商业街高档、精品的新形象。战略资源整合资源一

餐饮类商家资源连锁快餐店选址标准普通餐饮选址标准技术指标技术指标面积需求具体要求具体要求200~500㎡面积需求大众型餐厅80~200

，商务型餐厅150~10000㎡㎡大众化快餐店：2~4元（㎡•天）消费型快餐店：6~30租金承受低层为1.50元/（㎡•天）以上，视地段、租金承受范围租金承受范围元（㎡•天）商圈确定租价。楼上餐厅租金略低交付租金形式

扣点或者纯租金交付租金形式基本以纯租金为主租赁年限免租期租期一般不少于5年租赁年限免租期租期一般不少于3年不同区域有不同的标准一般一年左右不同区域有不同的标准一般一年左右战略资源整合资源一

餐饮类商家资源茶坊、酒吧、咖啡选址标准西点、面包房选址标准技术指标面积需求具体要求技术指标面积需求具体要求50~400㎡60~120㎡知名企业可以承受10元/（㎡•天）以下租金，一般企租金承受范围交付租金形式㎡租金承受3~10元/（

•天）租金承受范围交付租金形式业可以承受3~5元/（㎡•天）的租金基本以纯租金为主基本以纯租金为主租期2年以上租赁年限免租期租期2年以上租赁年限免租期不同区域有不同的标准一般一年左右不同区域有不同的标准一般一年左右战略资源整合资源一

餐饮类商家资源主题餐厅与酒吧选址标准技术指标具体要求面积需求面积以设计特定对象的人群多少而定租金承受范围租金承受3~10元/（

•天）㎡交付租金形式基本以纯租金为主租赁年限免租期租期2年以上不同区域有不同的标准一般一年左右在激烈竞争中，该业态中的企业须以鲜明的特色来吸引特定的、固定的销售对象。随着生活水平、文化素养的提高，消费群体也会呈现出个性化的需求。主题餐饮业态是以特定喜好（文化、艺术、体育等）为主题糅合餐饮文化，形成餐饮企业独特风格、特点的一种业态，其销售对象固定且消费能力较强。是个性化的商业业态（除连锁快餐），切忌雷同化。战略资源整合资源一

餐饮类商家资源战略资源整合资源二

配套/购物类商家资源超市/便利店选址标准品牌集合店选址标准技术指标面积需求具体要求技术指标面积需求具体要求便利店面积80~120㎡、某省市面积800~2000㎡、社区店面积2000~5000

、大型卖场面积㎡㎡面积20-80

（根据地区不同可以有所调整）5000~20000㎡租金承受范围交付租金形式㎡50—400元/

/月（根据某省市不同地段决定）租金承受范围交付租金形式㎡15--30元/

/月租金一般为月付/季付，部分以联营为经营方式基本以纯租金为主，部分为联建或购买物业租赁年限免租期3年以上租赁年限免租期租期一般不少于5年3—6个月不同区域有不同的标准一般一年左右战略资源整合资源三

休闲娱乐类商家资源会所/KTV选址标准网吧/电玩选址标准技术指标具体要求技术指标面积需求具体要求面积需求1000---5000平米300—1500平米租金承受范围50—200元/平米/月（根据具体地段确定）租金承受范围交付租金形式50元/平米/月左右交付租金形式半年付/季付半年付/季付租赁年限免租期3年以上租赁年限免租期3—5年一年左右3—6个月战略资源整合资源四

服饰配饰类商家资源服装以代理商为主体，特别是专卖店，租金较高，装修及免租期一般三个月到半年，国内服装品牌一般有购买物业的可能性，外来品牌多为纯租赁形式。战略资源整合资源四

服饰配饰类商家资源战略资源整合资源五

生活服务商家资源此类商家中，银行业的店面面积需求与所设的级别有关面积，但价格最低都可以保证在200左右，并且租金相对较高，且稳定。培训机构的租金一般为20—50元/平米，采用半年付或季付的纯租方式，免租期一般要求3个月招商运营阶段性工作内容招商运营阶段性工作内容12345招商筹备期商户进驻期试营业期运营调整期运营稳定期（2014.04之前）

（2014.04-2014.06）

（2014.06-2014.10）

（2014.10-2017.06）

（2017.06之后）1.招商队伍的组建及培训2.建立招商管理体系及各项规章制度3.

与开发商落实推广费预算及提供面积计算表后，筹备一套完整的宣传推广工具为运营做好充分准备工作4.

商业店级评估建议5.

商业购物环境设计原则提出建议6.

商业经营管理筹划建议7.

商业街的经营布局建议8.

商业管理方案的设计9.

提供公关活动、广告宣传、推广活动及印刷品的建议10.

目标业态主力商户的拜访洽谈

招商宣传推广工具专业咨询材料市场咨询材料法律咨询、牌照、税务问题往来开设、商品进口的海关渠道城市零售消费能力、档次、品味、流行情报城市游客数量、消费习惯各大型商场同业竞争对手的分布地区、经营业绩等项目物业资料专案租赁条款广告与推广图片效果图、平面图、位置图、租金价目表(接待处、样板体验区)租赁年限、超租期、免租期、管理费、水、电、煤、电话费、违约责任招商手册、户外广告、杂志、报纸广告、大型活动策划招商团队组建招商团队架构物业哈尔滨分公司招商总监银泰哈尔滨公司策划部招商部二部招商组客服组市公关媒体策划创意场调查一部结构说明：1、物业前期派驻1-2人策划人员驻场，协助甲方进行工作为活动策划、媒体计划、广告执行督导。2、招商人员前期主要进行外围商户洽谈的行销方式，进入项目销售阶段，采用坐销和行销相结合的方式。2、客户服务组的工作为协助签约，客户法律、工商、专修等的后续服务与进店后的各项服务。招商人员要求：职业道德要求，基本素质要求，专业知识要求，综合素质要求，服务规划要求。制定公正客观业绩评估方案，将考核指标数量化、标准化。招商运营阶段性工作内容12345招商筹备期商户进驻期试营业期运营调整期运营稳定期（2014.04之前）

（2014.04-2014.06）

（2014.06-2014.10）

（2014.10-2017.06）

（2017.06之后）1.执行商务谈判，推销游说尾铺2.与商户洽谈租赁条件。洽谈的租赁条件可根据拟定的租金价格作为指针，以确保业主有预期的租金回报3.落实意向商户签订合同，租赁条款及租约均须落定，完成整个签约程序提高商户经营信心，促进招商工作4.配合装修进驻商场5.举办主力店签约新闻发布会、举办投资讲座6.筹备开幕活动及项目开幕的前导广告招商优惠办法①

在招商前，对有意向进场的经营户按照“经营商户资信评定表”进行资质评订，以（甲、乙、丙、丁）四个档次划分，来评判是否给予进场。②

评定标准通过后，再按对方厂家提供的“年度销售报表”，对厂家的资质进行坪效测算，以评定厂家的资质等级。③

评定厂商资质等级后，再按照资质等级的高低，确定其免租期（3-12

个月）的时间。④

按照行业经营特点,采用不同的租期签约条款和租金优惠方式

，第四年开始改为一年续约，并适当提高租金。权责模式签约流程图三权分离——所有权与使用权分离，使用权与经营权分离，使用权由开发公司委托商业管理公司代理行使银泰置地投资客户物业商户所有权分离投资客户开发公司返商铺买卖契约委托经营协议租收益租赁合同使用权商业管理公司收益进场经营品牌申报商铺租赁合同分离经营权开业保证书装修合同进场经营商户招商运营阶段性工作内容12345招商筹备期商户进驻期试营业期运营调整期运营稳定期（2014.04之前）

（2014.04-2014.06）

（2014.06-2014.10）

（2014.10-2017.06）

（2017.06之后）1.全面跟进工作，视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程2.

商业整体装修风格定调3.

管理公司信息系统管理，完善商业经营的各种流程4.

商业整体形象设计5.

协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题。6.协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、并作广泛试业宣传7.

商业管理信息系统咨询造人气，达到轰动效应8.

筹备商业开业庆典活动重点工作流程商铺交验流程（交房验收）商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）招商阶段性工作内容12345招商筹备期商户进驻期试营业期运营调整期运营稳定期（2014.04之前）

（2014.04-2014.06）

（2014.06-2014.10）

（2014.10-2017.06）

（2017.06之后）1.

梳理商圈辐射空白点2.整理商户数据分析商家优劣势，得出经营调整策略3.

日常推广活动，如联合商户促销活动4.

客流、车流的合理调配5.

商户档案管理6.

租赁管理及商户优化7.硬件配合指示引导服务商业增值服务内容

对外协调：与政府各职能部门的协调（工商、公安、某省市容、质检等）。

对内协调：各管理部门之间的协调及协调处理投资者、经营者、管理者三者关系。

对买场业态、布置调整做合理规划。调整出正确的经营风格和管理方向

对外统一招商，谈判、引进品牌（收费）。

统一企业形象：广告宣传、促销推广、公关策划等。

对各商铺经营者、营业人员进行业务的培训（收费）。

对经营者的经营进行指导、咨询并提出管理建议。

统一管理各商铺的形象设计、动线安排、产品定位、出样方式。

成立客服中心，处理客户投诉、商品退换及VIP

管理。

成立商务中心，提供电话、传真、复印、电子商务及车船票、机票代订等服务。

提供中介服务，包括商铺出租、产权买卖、委托招商等服务。招商运营阶段性工作内容12345招商筹备期商户进驻期试营业期运营调整期运营稳定期（2014.04之前）

（2014.04-2014.06）

（2014.06-2014.10）

（2014.10-2017.06）

（2017.06之后）商户续租商户跟进服务商户管理与监控定期举办商家活动运营期经营管理重点商业稳步发展一、建立消费情报管理模式1、阶段性对园区消费者做评估不同年龄层次、不同性别的消费力评估模型，其结果可反映商业的产品档次的提升或降低状况。2、对园区消费产品时尚需求做等级评估模型设定不同阶段、不同年龄层次、不同性别的消某省市场消费潮流产品的需求等级评估模型，其评估结果可反映出商业街在未来的三五年内需不需要引入新的潮流产品业态，或取缔一些过时的产品业态。二、建立劣质商户检测系统及改革方案三、新商户的继续开辟随时观察外界最新商业娱乐信息，体会发展趋势，尽可能早的引进适合的内容，给消费者全新的体验，给本项目与竞争对手拉开时间距离。阶段性重点工作对接银泰置地物业提供项目有关的必要信息从业态划分上与达成共识公关活动、广告宣传的开展推广预算审批自身团队建立、法律制度制定招商策划方案与现场包装建议招商广告推广工作建议招商筹备期协助制作招商宣传工具监控招商进度全面招商商户进驻期试营业期提出问题分析的看法招商政策审批配合配合商户装修进场收集竞争对手最新信息，制定相应对策监控招商进度协助举办媒体活动及开业庆典制定开业期间整体活动计划监督调控媒体宣传活动及开业庆典数据收集监控业态调整分析汇报阶段性促销推广活动考核运营能力提出尚未解决的疑问运营调整期运营稳定期考核运营能力提出尚未解决的疑问商户数据分析报告新产品业态挖掘宣传推广招商工作节奏控制诚意认租战略商家确定开盘正式开业试营业开工奠基竣工装修进场蓄客蓄客洗客挖掘客户老带新招商运营招商期强

销

、招商期确定目标主力商家商户入驻80%以上招商工作完成60%招商工作完成70—80%物业服务合作计划哈尔滨商业物业环境调查金钥匙执行运作全程服务体现物业服务时间节奏哈尔滨商业物业环境调查类别收费方式综合管理费商管费+物管费，哈尔滨商业的物业某省市场调节价；目前哈尔滨商业项目的管理费一般纳入租金，便于收取。推广费方式一：按活动收取场地费；方式二：按租金的一定比例收取推广费，大型商户较，散户收取难度较大。电梯费水费按照政府指导价格收取（如表）非居民生活用水价格为每立方米4.30元电费某省市商业用户每千瓦时（度）0.908元供暖哈尔滨供暖期非住宅收费为47.49元/㎡

·年，层高超过3.2米的，每超过0.1米，加收基本热价的百分之三某省市普通住宅电梯收费指导价格哈尔滨商业物业环境调查一般商业项目收费模式（1）收费内容①

自收：租金+综合营理费（商管费+物管费）②

代收：水电费+公共水电分摊费用+政府行政费用分摊③

托收：促销推广费（2）收费说明①

租金：进场经营商户租用场地费用。②

综合管理费商业管理费：管理人工+管理材料+办公设备+商业增值服务。物业管理：保安、保洁、维护、绿化、政府行政费用分摊。③

水电费：进场经营商户自用水电费。④

公共水电分摊：包括耗材在内的公共水电费据实分摊。⑤

政府行政主管部门（某省市容、质检、环保、公安、物价等）的行政收费。⑥

促销推广费：步行街整体对外促销活动，公关企划费用。注：商管公司统一征收，花费公示。金钥匙执行运作全程服务体现金钥匙执行运作全程服务体现为商业运营打好基础——在项目开发前期，站在专业的角度项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段提想法和建议,为开发商的项目决策起参谋作用业态规划和商业布局优化

项目地块选址建议

区域发展调研

项某省市场分析建议

项目可行性分析建议策划VS如何整合资源，形成概念核心竞争力？项目资源条件整合及判断规划

宏观某省市场整体、片区趋势、基本行情。

地段资源：规划要点、坐标，交通、配套。

发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。

判断内容：优势、难点、突破口、把握度。如何布局物业，打造产品特质竞争力？金钥匙执行运作全程服务体现规划布局、人车动线通过专业的物业服务建议及工作介入，不仅可以使产品设计项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段更合理，更具人性化，使产品设计更具特色。服务所达到的效果：

使产品设计从使用功能、功能布局趋于合理化

避免施工建设阶段因产品设计方面问题带来的开发成本增加VI导视系统

减少后期管理维护成本费用。日常运行消防电梯智能化系统运行安防、消防、电梯、供水、强弱电、停车、物流等，从物业使用角度提出专业选型建议景观建议氛围营造服务所达到的效果：

在保证设备功能效果、使用安全的基础上，为开发商适当降低开发成本。前瞻性选型为物业保值增值。金钥匙执行运作全程服务体现项目开发前期协助检查施工质量，及时发现施工隐患及时对后期管理中不便养护和维修之处提出改进意见。项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段

全面了解项目第一手情况

检讨施工进度，

发现可能存在的施工隐患；

协助检查施工质量，对今后不便养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护的重点记录，参与重大设备的调试和验收

提供成品保护措施，施工现场管理

指导物业验收工作金钥匙执行运作全程服务体现项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段提升产品竞争力和促进销售——项目进场期，通过刺激顾客内心情感的服务主题设计，让客群感受物业金钥匙“满意加惊喜”的尊崇服务，并展现项目将来的商业运营服务，从而对于销售起到一定的促进。第一步：第二步：为体验设计一个主题创建体验式销售建立客户数据库，加强对顾客心理需求和内心感受的分析业主进入营销中心洽淡区服务样板区服务第三步：全程客户服务目的是让客户在体验服务中，感觉与原某省市场所截然不同的服务感受，形成较强的冲击差。停车场服务业主满意百分百售后调查服务前台服务金钥匙总代理现场督导销售中心的星级酒店服务我们在售楼中心设置一位类似于星级酒店大堂副理的人员，进行售楼部的现场督导，时刻关注着来访的客户，让进入售楼中心的每一位客户都获得星级待遇。在售楼部和样板区，我们可以设置这样的客服接待岗位，提供茶水、点心，突显服务

品质感

！看楼车导购服装形象营造在每一辆看楼车上，配备一名经过培训的导购员，除了项目销售方面的培训外，还邀请专业人士作相关汽车产业的规划及展望。使客户产生尊荣感。工作人员穿着整洁有型的服装，彰显专业有素的职业形象。直接模拟经营场所情景，由服务人员为客户进行前期问询、代办装修、导购等置前服务。让客户立刻进入一个国际高品质服务环境

！金钥匙执行运作全程服务体现营销阶段细节服务体现

车辆除尘服务

礼宾门侍服务

现场金钥匙督导

某著名企业水吧车

模拟导购服务

现场气氛营造。。。金钥匙执行运作全程服务体现通过与业主进行情感的沟通，建立良好的服务基础，提升业主对项目认可度。项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段档案服务情感沟通交楼等待期——情感铺垫

业主心理落差的弥补资产管理交流

给予业主交楼等待期情绪的喧泄客户

准业主提前进入“业主角色”服务建议征询

经营场所的提前展现

提升项目认可度

建立准业主的非价格忠诚，最终形经营场所提前感受成老带新良性循环，促进销售金钥匙执行运作全程服务体现项目开发前期金钥匙日常服务提升项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段升华金钥匙经营场所氛围营建提升项目文化价值盈利点氛围营建极致针对项目特点的金钥匙特色服务个性化服务提升成本控制日常基本服务金钥匙整合服务金钥匙执行运作全程服务体现项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段等待交楼阶段项目运营阶段将商业运营与物业服务有机结合,充分整合有效资源，深度满足业主、消费者、商家、开发商的多方服务需求。实现客户深度服务需求专业规范物业基础服务创造物业服务新价值有效整合资源增进客户的满意度和依存度物业服务时间节奏工程施工跟进设