对上海工商用地续期政策的解读：土地续期如何影响REITs估值

TOC\o"1-2"\h\z\u上海市工商业土地续期政策解析 4土续条更目特通持 4商类目期较高用偏将响价基准 6华大城业REIT为例续费打87折 6土地续期对于公募估值的影响几何？ 8续费翻重本的摊式计时的思考 8土续费翻建成测——基上市募9土续后IRR——于海公募11续年与IRR呈倒U型函，成宜、高本极值 17政策落地渐近，短期限项目将进入观测窗口 18中部、方，工土续全位地可期 18前6个权类项目土年足20年 194风险提示 20图表目录图1：土地续期IRR计算公式 17图2：土地续期IRR与续期年限的函数模拟 18图3：产权类土地与基金到期时间（单位：年） 20表1：上海市与广州市关于工商业用地续期政策比较 5表2：上海市城乡建设用地基准地价（单位：元/平方米、%） 6表3：华夏大悦城商业REIT项目信息概览（单位：㎡、元/㎡、亿元） 7表4：华夏大悦城商业REIT续期前后估值比较（单位：万元、亿元、%） 7表5：公募可行的土地续期费及有关成本的分摊方式 8表6：上海市公募到期续期费用测算（单位：m²、元/m²、万元、年、%）..........................................................................................................................10表7：上海市公募建设成本测算（单位：亿元、%） 118：（单位：年、元/m²、亿元、%）12表9：华安百联消费REIT基本信息（单位：m²、元/m²、年） 12表10：华安百联消费REIT续期后IRR敏感性分析（单位：年、%） 13表11：汇添富上海地产商业REIT基本信息（单位：m²、元/m²、年） 13表12：汇添富上海地产商业REIT续期后IRR敏感性分析（单位：年、%） 14表13：国泰海通临港产业园REIT基本信息（单位：m²、元/m²、年） 14表14：国泰海通临港产业园REIT续期后IRR敏感性分析（单位：年、%） 14表15：华安张江产业园REIT基本信息（单位：m²、元/m²、年） 15表16：华安张江产业园REIT续期后IRR敏感性分析（单位：年、%） 15表17：华安外高桥REIT基本信息（单位：m²、元/m²、年） 16表18华安外高桥REIT续期后IRR敏感性分析（单位：年、%） 16表19：关于工商业土地续期的重要文件 18上海市工商业土地续期政策解析项目获特殊通道支持2026731（试行（工商业土地续期事宜出台系统性制度安排的一线城市。相较于广州市以操作手册形式精细列明各项业务环节的落地路径，上海市更侧重于构建原则性制度框架，明确“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”的总体基调，在操作层面则强调集体决策，将具体执行裁量权下沉至区级层面适用范围更广，不仅包含工商用地，还有娱乐/教育/3上海将到期续期的申请窗口延长至3年，较广州的1年期限更为宽松。两地均要求提前续期需充。上海规定单次续期原则上不少于52050据项目实际需要灵活确定续期年限，为资产上市提供了定制化政策支持。续期费设置市级底线管控，具体交由区级决策，强调绩效与地价挂钩。海市设定续期价格下限为续期地块所在级别基准地价的70%，同时将最终定价权赋允许首付50%，对于工业/仓储用地的分期部分可不计息。150%，1低效工业再开发用地给予分期不计息优惠。对于拟 中的政策不确定性。 表1：上海市与广州市关于工商业用地续期政策比较参考 《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》参考 《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》文件 2026.07.31《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》2026.05.12适用 上海市工业、商业、旅游、娱乐、办公、教育、科技、文化范围 卫生、体育、综合或其他用地等（除居住用地）。

广州市工业、物流仓储、商业服务业用地。1.提前续期1.提前续期：土地使用年限过半且距届满1年以上；需增资扩产等合土地 1.提前续期：剩余年期不足原出让年限一半；经营良好、用地 事由并通过综合评估，或低效用地再开发项目满足备案/方案及剩余年续期 绩效突出、有长期投资计划，并经相关部门认定为优质项目。 限等条件。通道 2.到期续期：土地使用权剩余年期不足3年的项目。 2.到期续期：土地使用年限届满前1年可申请。3.逾期续期：政策实施前已届满或实施时1年内届满，可在实施之日起2年内申请。1.总体原则：一般单次不少于5年（REITs等特殊情形的，申请年限可根据项目实际情况确定）；原出让剩余年限+续期出让或租赁年限≤土地用途法定最高出让年限（工业用地50年，商业/旅游/娱乐用地40年，办公/教育/科技/文化/卫生/续期体育用地50年，综合或其他用地50年），同一宗地的不同年限土地使用权人，可根据自身需求申请设定不同续期年限。约束2.产业用地（工业、仓储、研发）：由各区（管委会）结合产业类型、综合绩效评估等级等综合研究确定续期年限；对于般产业项目类工业用地新签订出让合同，20；国家、市级等重大产业项目可保障最高50年出让年限。3.采用租赁方式续期的年限：租赁续期年限不超过20年。1.定价机制与原则：各区（管委会）应运用“绩效与地价”挂钩机制，经集体决策确定地块续期价格。定价目标为合理降低优质企业用地成本。土地2.价格下限：续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基续期准地价的70%。费3.工业、仓储、研发等产业用地：充分考虑用地综合绩效等因素，用好基准价格和市场价格杠杆作用。4.商业、办公等经营性用地：除考虑用地绩效等因素外，还需考虑所在区域一级市场土地价格、资产市场化融资情况。1.总体原则：1，经区（管委会）集体决策，特殊项目可在2年内缴清。出让合同签订后1个月内，须缴续期 纳土地价款的50%。付款 2.工业、仓储用地可选择分期支付土地价款，在合同生效之日方式 起一年内全部缴清的，分期缴纳可不计利息。3.土地租赁合同约定的当期应缴土地租金，应一次缴纳，不得分期缴纳。

总体原则：续期年限由有审批权的人民政府结合产业生命周期、经营期限、企业意愿等因素。不得超过该用途土地法定最高出让年限。工业用地：区政府依广州市对应行业土地产出率判定是否达标，达标的，一次续期年限为鼓励类最长20年、限制类10年；不达标的，最长5年且以租赁方式办理。商服用地：以行业投资强度判断是否达标，达标的，一次续期最长20年；不达标的，一次续期最长10年。弹性供应方式出让：标准按照出让合同约定及弹性供应有关规则执行。非弹性供应方式出让的工业用地：区政府依广州市对应行业土地产出率判定是否达标，达标的，续期费=(续期年÷法定最高年限)×相应用途法定最高出让年限基准地价×用地面积×70%；不达标的，无70%折扣。非弹性供应方式出让的商服用地：以行业投资强度判断是否达标，达续期费=(续期年÷法定最高年限)×同地段相应用途法定最高出让年限标定地价×建筑面积×70%；不达标的，无70%折扣。地下空间：1）工业用地续期按用地面积核算出让金，其工业仓储类地下空间无需另行计收出让金，续期年限与地上续期年限一致；2）下商服用地续期费=(续期年期÷法定最高出让年限)×对应商业首层基准地价(含路线价)×分层比例×建筑面积。分层比例为地下负1层10%、地下负2层5%、地下负3层及以下不计收。总体原则：用地续期土地出让金原则上应于30。经批准可分期缴纳的，首次缴纳比例不低于应缴出让金总额的50%，于出让合同或变更协议签订之日起30日内缴清；余款在出让合同或变更协议签订之日起12个月内缴清，需计利息。按低效用地再开发路径申办续期的项目，3030日内付清，余款在签订出让合同或变更协议之日起24个月内付清，按约定缴纳余款的，余款不计利息。特殊 特殊 对于拟发行不动产投资信托基金（REITs）的项目，可简化优通道 质项目核定程序，并可在REITs申报后注册前完成土地续期手 分割登记项目可分别申请、分开办理。续办理。上海市规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局、申万宏源研究70%。根据《上海市城乡建设用地基准地价（2026基准地价从高到低依次为：商业用地＞办公用地＞研发用地＞工业用地根据自然资源部办公厅发布的《关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》，基准地价原则上每3年全面更新一次，超过6年未全面更新，评估时将无法使用。表2：上海市城乡建设用地基准地价（单位：元/平方米、%）级别批发零售商业用地旅馆设定容积率办公用地价格 设定容积产业项目类研发用地通用类设定容积率产业项目(20工业用地产业项目 标准(50年) 厂房类设定容积率1级36670293403.5251304.012190175903.02180546065002.02级29790238303.5187404.09090131203.01460364043502.03级21030168202.0142004.0689099403.0890223026801.64级16780134202.0116503.0452069903.0490122014501.65级1210096801.880903.0314048503.03208009901.66级880070401.861303.0173036803.02806908601.27级616049301.643602.5106024902.51503805101.28级437035001.630902.570017202.51102903801.29级309024701.220902.041010502.0801902501.210级223017801.214402.02507002.0/ // /11级176014101.211802.01805002.0/ // /注：基准地价为楼面价，级别是对土地综合质量的评定，数字越小代表土地价值越高，整体按照所在区域位置评定。《上海市城乡建设用地基准地价（2026）》、申万宏源研究华夏大悦城商业REIT87折根据华夏大悦城商业REIT募集说明书披露，该项目地块原使用权期限为2000-2050年。2026年7月3日，项目公司与天津市规划和自然资源局签署土地使用权出让合同，将土地续期至2066年。截至评估基准日2026年3月31日，续期工作尚在进行中，但评估机构已在“土地续期已完成”的假设前提下测算项目收益年期。因此，华夏大悦城商业REIT是少数已将土地续期明确纳入估值的REITs产品。华夏大悦城商业REIT的不动产项目为天津大悦城，建筑面积约31112,410/16（40基本信息土地情况基金简称基本信息土地情况基金简称华夏大悦城商业REIT土地性质商业用地项目名称天津大悦城土地到期日-续期前2050年12月21日资产类型商业不动产-购物中心土地到期日-续期后2066年623日建筑面积（㎡）311,561.15用地等级1级商业用地可租赁面积（㎡）89,801.18基准地价（元/㎡）12,410评估价值（亿元）65.01基准地价对应总价（亿元）15.47基金公告、天津市规划和自然资源局、申万宏源研究NPV>0NOI数据及假定的NOI51.7465.2365.01（65.23偏差仅13.4913.49亿元（募集说明书虽已考虑土地续期影响，但未披露是否包含续16可能包含续期后新增的资本性支出。15.478770%表4：华夏大悦城商业REIT续期前后估值比较（单位：万元、亿元、%）指标2026年2027年2028-2035年2036-2066年NOI（万元）34,25534,074--估值假设 NOI增长率--2.50%2.00%折现率6.25%估值结果续期前评估值（亿元）51.74续期后评估值（亿元）65.23与招募书评估值相差0.33%续期后评估值净增加（亿元）13.49基金公告、申万宏源研究REITs估值的影响几何？清晰、可量化的依据。合理性。规，还是实操案例，均未给出明确指引。参考法律规定，公募REITs筹集该等成本的可行方式可能包括：计提资本性支出储备金、外部借款、扩募、原始权益人注资等。期成本高低灵活设计：（较低的土地：可采用单一“储备金”或“储备金＋借款”组合。（办公类单价较高的土地相对可控。期计划之时，确保在续期安排明确之前，不提前占用基金现金流，兼顾各方利益。表5：公募REITs可行的土地续期费及有关成本的分摊方式方式政策限制费用扣除资金规模适用性年度资本性支出预留必须合理、可解释；需要说明预留理由，并披露实际使用情况；没有规定可以无限制地按固定比例计提每年提前扣除储备金，续期支付时只能扣除储备不足部分，不能重复扣除全部续期费小额至中等金额；通常不能单独覆盖大型一次性续期费基金或项目公司借款 基础设施REITs明确存在基金总资产不得超基金净资产的140%的约束扩募方案需明确发行数量、价格、对象、配售

续期当年由借款支付，以后各期扣除利息和本金扩募资金属于融资现金流，但可能摊薄

中等至较大金额，但受杠杆和偿债能力限制较大金额；适合与新资产扩募 安排、资金用途等；涉及扩募时通常需要履基金变更注册和持有人大会程序

原持有人权益

购入或资产增量结合原始权益人资本金

没有统一的金额比例上限，但涉及关联交易、公允定价、利益冲突和信息披露；若为股东借款，还需考虑融资成本和偿还安排

无偿注资，或股东借款则未来扣除利息和本金

中等至较大金额，取决于原始权益人资产负债表基金公告、申万宏源研究土地续期费及翻新重建成本测算——基于上海市公募我们以53年可到期续期，假设各个项目均于土地到期前的第3年进行续期，并按法定最长年限续期并测算续期费底价及其占当前总市值的比重。具体分析如下：REIT：底层资产为百联又一城，属商业（批发零售）用地位于杨浦区五角场商圈（3级商业用地，基准楼面价为21,030元/㎡。截202517,003元/81%。土地于2044年到期，假设提前3年续期，可最长续期37年，续期费底价170,184万元，占截至2026年8月14日总市值的67.16%。REIT：底层为鼎保大厦、鼎博大厦，土地证载用途按办公用地测算。两项目均位于黄浦区中山南路（1级办公用地面价为25,130元/㎡，而鼎保大厦、鼎博大厦2025年评估单价分别为23,763/19,411/95%77%3年续期，可最长续期47年，续期费底价286,606万元，占总市值比例为80.24%。底层资产为临港奉贤智造园一/860/㎡（级，康桥项目为1,450元/㎡（工业用地4级，均远低于各自评估单价。土地到期前第3年续期，续期费底价23,832万元，占总市值比例为13.53%。REIT：包含张江光大园（工业用地，标准厂房类，浦东江高科技园区，工业6级，基准地价860元/㎡、张润大厦（通用类，张江科学城核心区，基准地价2,490元/㎡。土地到期前第3续期，12,8017.49%。REIT：4860/38,4457.14%。或项目公司在续期时，可能对地价的折扣有较强诉求，如华安百联消费REIT、汇添富上海地产商业REIT。反观工业用地类项目，基准价显著低于评估单价，续期成本相对可控，如国泰海通临港产业园REIT、华安张江产业园REIT、华安外高桥REIT。从续期总价看，提前续期费占市值比重由高到低依次为：汇添富上海地产商业RE（80.24%>华安百联消费RE（67.16%>国泰海通临港产业园RE（13.53%>华安张江产业园RE（7.49%>华安外高桥RE（7.14%商办类项目续期费总价远高于工业类。表6：上海市公募REITs到期续期费用测算（单位：m²、元/m²、万元、年、%）基金代码基金简称资产类型项目名称土地用地用地级别土地截止时间建筑面积(m²)评估单价(元/m²)面价/m²)可续期年限(年)续期底价(万元)占市值比例508002.SH华安百联消费REIT消费百联又一城商业用地3级2044-02-05124,98017,00321,03037170,18467.16%508600.SH汇添富上海地商业不鼎保大厦办公用地1级2065-04-1274,57023,76325,13047123,30680.24%产商业REIT动产鼎博大厦办公用地1级2065-04-0898,75719,41125,13047163,299临港奉贤智造园一期工业用地6级2061-06-2240,7996,005860472,309508021.SH国泰海通临港产业园REIT产业园临港奉贤智造园三期工业用地6级2065-06-0972,9006,296860474,12513.53%康桥项目工业用地4级2062-04-22182,3508,2811,4504717,398508000.SH华安张江产业产业园张江光大园工业用地6级2055-12-3150,94727,381860472,8837.49%园REIT张润大厦研发用地7级2054-08-1660,53421,6412,490479,918W3-3地块8#仓库工业用地6级2058-05-2518,13313,511860860860860471,026华安外高桥仓储物W4-3地块14#仓库工业用地6级2060-04-3041,9766,575472,375REIT 流W5-2地块1#仓库工业用地6级2060-04-3044,8854,968472,540W5-5地块12/13#仓库工业用地6级2060-04-3044,2334,883472,5031REIT22026814《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》、基金公告、申万宏源研究采用该数据；对于未披露相关信息的项目（如汇添富上海地产商业T则按项目资产的账面价值计算，具体如下：华安百联消费REIT：百联又一城的决策总投资为10.32亿元，占截至2026年8月14日总市值的40.73%。汇添富上海地产商业REIT：鼎保大厦与鼎博大厦合计账面价值为30.10亿元，占总市值的84.27%。国泰海通临港产业园REIT：临港奉贤智造园一期、三期及康桥项目的 合计决算总投资为14.44亿元，占总市值的82.00%。 华安张江产业园REIT：张江光大园与张润大厦的建筑工程合同总价为9.46亿元，占总市值的55.34%。8.2169.47%。基金代码基金简称基金代码基金简称资产类型项目名称统计口径建设成本（亿元）总投资占市值比例508002.SH 华安百联消费REIT 消费 百联又一城 决算总投资 10.32 40.73%508600.SH508600.SH汇添富上海地产商业REIT商业不动产鼎保大厦鼎博大厦账面价值账面价值12.5117.5984.27%508021.SH国泰海通临港产业园产业园508021.SH国泰海通临港产业园产业园临港奉贤智造园一期临港奉贤智造园三期决算总投资决算总投资1.212.4782.00%508000.SH REIT 508000.SH REIT 产业园张润大厦建筑工程合同总价7.56W3-3地块8#仓库决算总投资2.19W4-3地块14#仓库决算总投资1.87W5-2地块1#仓库决算总投资2.20W5-5地块12#、13#仓库 决算总投资 1.95

康桥项目 决算总投资 10.76张江光大园 建筑工程合同总价 1.90

55.34%508048.SH 华安外高桥REIT 仓储物流 69.47%基金公告、申万宏源研究土地续期前后IRR为测算不同续期年限及续期费折扣对项目续期后IRR的影响，我们基于以下假设构建测算框架。续期时点：在原土地到期前的第3年实施续期（例如，华安百REIT20442041。于55～37办公/研发/5～47（202670%～140%NOINOI长期增长率，且假设续期后的增长率与续期前保持一致。可供分配金额：以可供分配金额为IRR测算基准，假设每期可供分配金额为当期NOI的95%。⚫翻新及重建成本：主要为建筑物及相关设施大面积翻新及重建310CAPEX，总计提金额为项目初始建设成本。地续期费于土地使用权到期前第3年一次性计提；而建筑物及相关配套设施所需的翻新与重建支出，则自续期前第3年起，按10CAPEX。表8：上海市公募REITs土地续期及经营假设（单位：年、元/m²、亿元、%）基金代码基金简称资产类型分摊方式及时间可续期年限（年）续期假设基准地价折扣翻新重成假设分摊式 总计成及时间 （亿）经营假设NOI长期增可供分配金额长率508002.SH华安百联消费REIT消费原土地到期前第3年续期，续期费一次性计提5~375~475~475~475~47参考《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》70%~140%10.322.00%508600.SH汇添富上海地产商业REIT商业不动产330.102.00%508021.SH国泰海通临港产业园REIT产业园14.441.50% 当期NOI95%508000.SH华安张江产业园REIT产业园十年，每年计提CAPEX9.461.50%508048.SH华安外高桥REIT仓储物流8.211.61%《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》、基金公告、申万宏源研究REIT华安百联消费REIT的不动产项目为百联又一城，属于商业用地，法定年限20441810NOI2%长IRR3.02%。在2041年实施续期，可续期年限为5~37年、续期费/基准地价折扣为IRR2.63%~5.99%，较不续期变化-0.39~2.98点10IRR5100%IRR表9：华安百联消费REIT基本信息（单位：m²、元/m²、年）基金代码基金代码基金简称资产 项目名类型建筑面积（m²）用地性质 用地级别 土地到期时间基准地价法定最高年限（年）.SH 华安百联消费REIT

消费 百联又一城 , 商业用地(批发零售)

级 -- ,《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》、基金公告、申万宏源研究表10：华安百联消费REIT续期后IRR敏感性分析（单位：年、%）IRR续期费/基准地价70%80%90%100%110%120%130%140%53.21%3.13%3.05%2.97%2.88%2.80%2.72%2.63%104.33%4.21%4.10%3.98%3.86%3.73%3.61%3.48%155.12%4.98%4.85%4.71%4.57%4.43%4.28%4.14%续期年限205.56%5.41%5.25%5.10%4.94%4.79%4.63%4.47%（年）255.80%5.64%5.47%5.30%5.13%4.96%4.79%4.63%305.93%5.75%5.57%5.39%5.21%5.03%4.85%4.68%355.98%5.79%5.60%5.41%5.22%5.04%4.85%4.67%375.99%5.80%5.60%5.41%5.21%5.02%4.84%4.65%注：1）IRR测算基于每年可供分配金额；2）市值数据截至2026年8月14日。《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》、基金公告、申万宏源研究REITREIT502065392%IRR5.30%。在2062年实施续期，可续期年限为5~47年、基准地价折扣为70%~140%，则续期后IRR为4.94%~5.71%，较不续期变化-0.37~0.41个百分点。汇添富上海地产商业REIT续期后IRR的经济边界，明显呈现出续期费/IRRREITIRR基金代码基金简称基金代码基金简称资产类型项目名称 建筑面积（m²）土地性质 用地级别 土地截止时间 基准地价法定最高年限（年）508600.SH REIT

商业不动产 鼎保大厦鼎博大厦

173,327 商业、办公用地

1级 2065-04-12 25130 50《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》、基金公告、申万宏源研究表12：汇添富上海地产商业REIT续期后IRR敏感性分析（单位：年、%）IRR续期费/基准地价70%80%90%100%110%120%130%140%55.03%5.02%5.01%4.99%4.98%4.96%4.95%4.94%105.19%5.17%5.14%5.11%5.09%5.06%5.04%5.01%155.38%5.35%5.32%5.28%5.25%5.21%5.18%5.14%205.51%5.47%5.43%5.39%5.35%5.31%5.26%5.31%5.32%5.32%5.30%5.22%5.26%5.26%5.25%（年）255.60%5.55%5.51%5.46%5.41%5.36%305.66%5.61%5.55%5.50%5.44%5.38%355.69%5.63%5.57%5.51%5.45%5.38%405.71%5.64%5.58%5.51%5.44%5.37%5.22%475.71%5.64%5.56%5.49%5.41%5.33%5.24%5.16%注：1）IRR测算基于每年可供分配金额；2）市值数据截至2026年8月14日。《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》、基金公告、申万宏源研究REIT国泰海通临港产业园REIT的不动产项目为临港奉贤智造园一期/三期、康桥项目，土地性质为工业用地（标准厂房类，法定年限为50年，子项目土地将陆续于2061~2065年到期，基于评估报告的未来10年NOI及1.5%长期增长率的假设，IRR7.35%。在2058~2062年对子项目陆续实施续期，可续期年限为5~47年、基准地价IRR7.17%~7.78%，较不续期变化-0.18~0.43个百分点。其中，只要续期年限在10年及以上，续期后IRR均较续期前提高。表13：国泰海通临港产业园REIT基本信息（单位：m²、元/m²、年）50508602061-06-226级工业用地（标准厂房类临港奉贤智造园一期 40,799国泰海（元/m²） 限（年）基准楼面价 法定最高年土地截止时间用地级别土地性质建筑面积（m²）项目名称资产类型基金简称基金代码508021.SH

通临港产业园

产业园

临港奉贤智造园三期

72,900 工业用地（标准厂房类）

6级 2065-06-09 860 50REIT50REIT501,4502062-04-224级工业用地（标准厂房类182,350康桥项目表14：国泰海通临港产业园REIT续期后IRR敏感性分析（单位：年、%）续期后IRR续期费/基准地价70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140%续期年限57.18% 7.18% 7.18% 7.18% 7.17% 7.17%7.17% 7.17%（年）.% .% .% .% .% .%.% .%157.51%7.51%7.51% 7.50%7.50% 7.49%7.49% 7.49%207.61%7.61%7.60% 7.60%7.59% 7.59%7.58% 7.58%257.68%7.67%7.66%7.66%7.65% 7.65%7.64% 7.63%307.72%7.71%7.71%7.70%7.69%7.69%7.68%7.67%357.75%7.74%7.73%7.73%7.72%7.71%7.70%7.69%407.77%7.76%7.75%7.74%7.73%7.72%7.72%7.71%477.78%7.77%7.76%7.75%7.74%7.73%7.72%7.71%注：1）IRR测算基于每年可供分配金额；2）对于不同到期时间的子项目，按照其2025年营收占比，逐个在可供分配金额中按比例予以扣除；3）市值数据截至2026年8月14日。《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》、基金公告、申万宏源研究REITREIT2055205430~3110NOI1.5%IRR9.00%。在2052~2053年对子项目陆续实施续期，可续期年限为5~47年、基准地价IRR8.94%~9.65%，较不续期变化-0.07~0.65个百分点。其中，只要续期年限在10年及以上，续期后IRR均较续期前提高。表15：华安张江产业园REIT基本信息（单位：m²、元/m²、年）基金代码基金代码基金简称资产类型项目名称建筑面积（m²）土地性质用地 土地截止时级别基准地价法定最高年限（年）华安张江

张江光大园 50,947 工业用地508000.SHREIT508000.SHREIT产业园5024907级 2054-08-16研发用地60,534张润大厦

6级 2055-12-31 860 50《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》、基金公告、申万宏源研究表16：华安张江产业园REIT续期后IRR敏感性分析（单位：年、%）IRR续期费/基准地价70%80%90%100%110%120%130%140%58.94%8.94%8.94%8.94%8.94%8.94%8.94%8.94%109.18%9.18%9.18%9.18%9.17%9.17%9.17%9.17%159.37%9.36%9.36%9.36%9.36%9.35%9.35%9.35%续期年限209.48%9.48%9.47%9.47%9.47%9.46%9.46%9.46%（年）259.55%9.55%9.55%9.54%9.54%9.53%9.53%9.52%309.60%9.59%9.59%9.58%9.58%9.57%9.57%9.56%359.63%9.62%9.61%9.61%9.60%9.60%9.59%9.59%.%.%.%.%.%.%.%.%479.65%9.65%9.64%9.63%9.62%9.62%9.61%9.60%注：1）IRR测算基于每年可供分配金额；2）对于不同到期时间的子项目，按照其2025年营收占比，逐个在可供分配金额中按比例予以扣除；3）市值数据截至2026年8月14日。《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》、基金公告、申万宏源研究REIT华安外高桥REIT4502058~2060年陆续到期。参考基金评估报告披露的截至项目到期前的每年NOI，测得项目不续IRR5.02%。在2055~2057年对子项目陆续实施续期，可续期年限为5~47年、基准地价IRR4.46%~5.99%，较不续期变化-0.56~0.97个百分点。其中，只要续期年限在15年及以上，续期后IRR均较续期前提高。表17：华安外高桥REIT基本信息（单位：m²、元/m²、年）基金代码基金简称资产类型项目名称建筑面积（m²）土地用地用地级别土地截止时间基准楼面价法定最高年限（年）W3-3地块8#仓库18,133工业用地(标准厂房类)2058-05-2586050华安外仓储物W4-3地块14#仓库41,9766级2060-04-302060-04-302060-04-30860860860505050REIT流W5-2地块1#仓库44,885W5-5地块12/13#仓库44,233《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》、基金公告、申万宏源研究表18华安外高桥REIT续期后IRR敏感性分析（单位：年、%）IRR续期费/基准地价70%80%90%100%110%120%130%140%54.48%4.47%4.47%4.47%4.47%4.47%4.46%4.46%104.94%4.93%4.93%4.93%4.92%4.92%4.92%4.91%155.27%5.27%5.26%5.26%5.25%5.25%5.25%5.24%205.50%5.50%5.49%5.49%5.48%5.48%5.47%5.47%续期年限255.66%5.66%5.65%5.65%5.64%5.64%5.63%5.62%（年）305.78%5.78%5.77%5.76%5.76%5.75%5.74%5.74%355.87%5.86%5.85%5.85%5.84%5.83%5.83%5.82%405.93%5.92%5.92%5.91%5.90%5.89%5.89%5.88%455.98%5.97%5.96%5.95%5.95%5.94%5.93%5.92%475.99%5.99%5.98%5.97%5.96%5.95%5.94%5.93%注：1）IRR测算基于每年可供分配金额；2）对于不同到期时间的子项目，按照其2025年营收占比，逐个在可供分配金额中按比例予以扣除；3）市值数据截至2026年8月14日。《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》、基金公告、申万宏源研究续期年限与IRRU本寻极值根据上海市IRR模型，IRR基准地价折扣主导。IRR（现金流越多；若续期年限越短，期限折扣越大，未来现金流越少，对强弱，需要通过实际测算加以判断。续期成本较低5IRRIRR之下，长续期所增加的未来现金流能覆盖续期费的上升，从而显著推高IRR。IRRIRR。图1：土地续期IRR计算公式申万宏源研究续期成本较高REITREIT90100类似于二次函数存在一个临界点使得IRR最大。综上，续期年限的选择，关键在于权衡现金流增量与续期成本。图2：土地续期IRR与续期年限的函数模拟申万宏源研究如华安百联消费E（商业用地70%与140%的折扣率下RR可能1REITREIT（，同一折扣率区间下，IR差异平均在0.05个百分点以内。政策落地渐近，短期限项目将进入观测窗口20247域制度建设明显提速。进入2026年，中央层面多次重申并深化相关部署。1REs试点通过补缴土地出让金解决年限超期问题；3持续完善的背景下，2026围内或重点地方层面的工商业土地续期政策落地已渐行渐近。表19：关于工商业土地续期的重要文件日期 文件 内容日期 文件 内容2024年7月 《中共中央关于进一步全面深化革、推进中国式现代化的决定》

制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。2025年9

化配置综合改革试点实施方案的批复》

可根据实际情况选择需求紧迫、条件成熟的城市，探索开展工商业用地使用权续期试点。2026年1月 《求是》之《改善和稳定房地产市预期》

鼓励不动产投资信托基金继续扩大范围，对使用年限超期的土地试点探索建立土地出让金补缴机制，稳定社会资本的投资预期和投资信心。2026年3月 “十五五”规划 推进土地混合开发、空间复合利用和土地用途依法合理转换，完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作。2026年4

《广州市规划和自然资源局关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》

第二十一条提到探索工商业使用权续期，区分不同续期情形，规定了续期期限和费用。2026年7月 《北京市城市更新项目土地价款核缴纳实施细则（试行）》2026年7月 《上海市工商业项目土地使用权续工作指导意见（试行）》

对于城市更新项目出让用地续期事项，具体提及了续期年限、续期应缴土地价款等内容。涉及土地续期适用范围、续期方式、续期价格、续期工作流程等安排。国务院、求是网、各地规划和自然资源局、申万宏源研究6个产权类20年202681420消费：REIT（上海又一城、REIT（德胜门项华夏凯德消费R（长沙雨花亭REIT（龙德广场。N20REIT（首农元中心。图3：产权类REITs土地与基金到期时间（单位：年）项目类型 基金代码 基金简称 项目名称 土地到期日 土地剩余期(年)

项目类型 基金代码 基金简称 项目名称 土地到期日土地剩余期限(年)508011.SH508011.SH

嘉实物美消费REIT嘉实物美消费REIT

德胜门项目华天项目

2042-08-112042-11-17

16.0016.27

508601.SH508603.SH

中信建投首农商业REIT中金唯品会商业REIT

龙德广场哈尔滨杉杉奥特莱斯

2045-03-292053-02-20

18.6426.54508011.SH

嘉实物美消费REIT

玉蜓桥项目

2043-04-07

16.66商业不动产508602.SH

国泰海通砂之船商业REIT

砂之船(西安)奥特莱斯

2055-02-16

28.53消费仓储物流

508002.SH 华安百联消费REIT 上海又一城 2044-02-05508091.SH 华夏凯德消费REIT 长沙雨花亭 2044-03-03508011.SH 嘉实物美消费REIT 大成项目 2044-08-30180603.SZ 华夏大悦城商业REIT 成都大悦城 2047-09-03180602.SZ 中金印力消费REIT 杭州西溪印象城 2048-06-29180607.SZ 华夏中海消费REIT 佛山映月湖环宇城 2048-12-11508082.SH中金唯品会奥莱REIT 宁波杉井奥特莱斯 2049-11-01508091.SH 华夏凯德消费REIT 广州云尚 2051-03-30180601.SZ 华夏华润商业REIT 青岛万象城 2051-06-21508017.SH 华夏金茂商业REIT 长沙览秀城购物中心 2052-08-15180606.SZ中金中国绿发商业REIT 领秀城贵和购物中心 2054-08-25180605.SZ 易方达华威市场REIT 华威西营里农产品交易中心 2055-07-27508005.SH 华夏首创奥莱REIT 武汉首创奥莱 2056-01-12508005.SH 华夏首创奥莱REIT 济南首创奥莱 2057-01-15508078.SH 中航易商仓储REIT 富莱德昆山物流园一期 2054-02-13508056.SH 中金普洛斯REIT 普洛斯北京空港物流园 2054-08-18508056.SH 中金普洛斯REIT 普洛斯广州保税物流园 2054-11-22508056.SH 中金普洛斯REIT 普洛斯通州光机电物流园 2056-03-23508078.SH 中航易商仓储REIT 富莱德昆山物流园二期 2056-04-25508078.SH 中航易商仓储REIT 富莱德昆山物流园三期 2056-04-25508056.SH 中金普洛斯REIT 普洛斯增城物流园 2056-10-15508090.SH中银中外运仓储REIT 瑞达无锡物流 2056-12-30508056.SH 中金普洛斯REIT 普洛斯顺德物流园 2057-03-19180301.SZ 红土创新盐田港REIT 现代物流中心 2057-06-29180301.SZ 红土创新盐田港REIT 世纪物流园 2057-06-29508056.SH 中金普洛斯REIT 普洛斯青岛前湾港国际物流园 2057-09-17180303.SZ 华泰宝湾物流REIT 天津宝湾物流园 2057-09-24508056.SH 中金普洛斯REIT 苏州望亭普洛斯物流园 2057-10-07508090.SH中银中外运仓储REIT 瑞达昆山物流 2058-02-13508048.SH 华安外高桥REIT W3-3地块8#仓库 2058-05-25180306.SZ 华夏安博仓储REIT 广州开发区 2058-07-14180305.SZ 南方顺丰物流REIT 深圳项目 2059-09-07508090.SH中银中外运仓储REIT 瑞达金华物流 2059-10-09508048.SH 华安外高桥REIT W4-3地块14#仓库 2060-04-30508048.SH 华安外高桥REIT W5-2地块1#仓库 2060-04-30508048.SH 华安外高桥REIT W5-5地块12#、13#仓库 2060-04-30508056.SH 中金普洛斯REIT 普洛斯淀山湖物流园 2060-05-07508090.SH中银中外运仓储REIT 成都空港物流 2060-10-18180303.SZ 华泰宝湾物流REIT 南京宝湾物流园 2061-07-12508084.SH汇添富九州通医药REIT 医药仓储综合楼等 2062-03-11508098.SH 嘉实京东仓储REIT 武汉项目 2062-03-29508084.SH汇添富九州通医药REIT 医药仓储保障中心2号楼等 2062-09-23180306.SZ 华夏安博仓储REIT 东莞石排 2062-12-26508056.SH 中金普洛斯REIT 普洛斯(重庆)城市配送物流中心 2063-02-27508090.SH中银中外运仓储REIT 昆山千灯物流 2063-12-22508090.SH中银中外运仓储REIT 天津建合物流 2064-11-09508056.SH 中金普洛斯REIT 普洛斯江门鹤山物流园 2065-02-12180303.SZ 华泰宝湾物流REIT 嘉兴宝湾物流园 2065-03-23508098.SH 嘉实京东仓储REIT 重庆项目 2065-03-30180306.SZ 华夏安博仓储REIT 东莞洪梅 2065-07-18180302.SZ 华夏深国际REIT 杭州一期 2066-02-28180302.SZ 华夏深国际REIT 贵州项目 2066-03-30180305.SZ 南方顺丰物流REIT 合肥项目 2066-05-03180305.SZ 南方顺丰物流REIT 武汉项目 2066-06-23508098.SH 嘉实京东仓储REIT 廊坊项目 2068-01-28基金公告、申万宏源研究

17.4917.5618.0621.0721.8922.3423.2324.6424.8726.0228.0528.9729.4330.4427.5228.0328.2929.6329.7229.7230.1930.4030.6230.9030.9031.1231.1331.1731.5231.8031.9433.0933.1833.7333.7333.7333.7534.2034.9335.6035.6536.1336.3936.5637.3838.2738.5338.6338.6538.9539.5739.6539.7539.8841.48

产业园IDC

508603.SH 中金唯品会商业REIT 郑州杉杉奥特莱斯 2056-09-06508600.SH汇添富上海地产商业REIT 鼎博大厦 2065-04-08508600.SH汇添富上海地产商业REIT 鼎保大厦 2065-04-12508080.SH 中金亦庄产业园REIT N12项目 2038-09-29508080.SH 中金亦庄产业园REIT N20项目 2038-09-29508039.SH 创金合信首农REIT 首农元中心 2040-12-08508092.SH华夏金隅智造工场REIT 金隅智造工场产权一期 2046-12-02180105.SZ 易方达广开产园REIT 创新大厦园区 2047-12-14180105.SZ 易方达广开产园REIT 创意大厦园区 2047-12-14508012.SH 招商科创REIT 国定路1号楼 2051-06-27508019.SH中金湖北科投光谷REIT 互联网+项目 2051-08-16508019.SH中金湖北科投光谷REIT 光谷软件园A1-A7栋 2052-05-04508019.SH中金湖北科投光谷REIT 光谷软件园C6栋 2052-05-04508019.SH中金湖北科投光谷RE