2026年物业经营管理师试题(附答案)

2026年物业经营管理师试题(附答案)一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.下列关于物业管理基本特征的表述中，正确的是（）。A.行政性、公益性、无偿性、区域性B.服务性、有偿性、专业性、契约性C.经营性、垄断性、短期性、单一性D.福利性、强制性、综合性、分散性2.根据《物业管理条例》，前期物业服务合同的终止条件是（）。A.业主入住率达到50%B.业主委员会成立并备案C.至业主大会与新物业服务企业签订的合同生效时终止D.自物业交付使用满2年自动终止3.某小区共用电梯因故障需紧急维修，维修费用应优先从（）列支。A.业主专有部分维修资金B.物业服务企业运营成本C.小区公共收益D.住宅专项维修资金4.物业服务企业在制定年度预算时，不属于固定成本的是（）。A.管理人员工资B.绿化养护费C.物业共用部位保险费D.办公场地租金5.下列业主行为中，不属于《民法典》规定的“损害他人合法权益的行为”的是（）。A.占用公共楼道堆放杂物B.在自家阳台安装防盗网（符合小区统一规范）C.饲养大型犬只未采取安全措施D.擅自改变房屋承重结构6.某小区业主大会拟解聘原物业服务企业，需经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主C.参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主D.参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主7.物业服务企业对消防设施进行日常检查时，发现灭火器压力指针处于红色区域，正确的处理措施是（）。A.记录后待月度检查时统一处理B.立即通知专业机构更换或充装C.标注“已检查”后继续使用D.向业主公告消防设施正常8.下列关于物业经营管理中“空置房管理”的表述，错误的是（）。A.空置房需定期通风、检查水电设施B.空置房物业费可按70%收取（当地无特殊规定时）C.空置房业主需提前向物业报备D.空置房内设施损坏由物业服务企业承担维修责任9.某商业物业租户因经营困难提出提前解除租赁合同，物业服务企业应首先（）。A.直接扣除租赁保证金B.要求租户赔偿剩余租期租金C.核查租赁合同中关于解约的条款D.联合其他租户施压10.下列不属于物业公共区域安全管理内容的是（）。A.监控系统维护B.电梯困人应急演练C.业主家用电线老化维修D.消防通道堵塞清理11.根据《住宅室内装饰装修管理办法》，装修人未申报登记进行装修的，物业服务企业应（）。A.立即停水停电制止B.报告房地产行政主管部门C.要求装修人补报登记并缴纳罚款D.与装修人协商补办手续12.某小区公共收益（电梯广告、场地租赁）年度总额为50万元，根据《民法典》规定，该收益应（）。A.全部归物业服务企业所有B.全部用于补充维修资金C.扣除合理成本后归业主共有D.由业委会成员协商分配13.物业服务企业在台风来临前的应急准备中，最关键的环节是（）。A.通知业主关窗收物B.检查户外广告牌固定情况C.储备沙袋、抽水泵等物资D.启动应急预案并明确分工14.下列关于物业服务费测算的说法，错误的是（）。A.需区分管理服务成本与经营成本B.应考虑物价上涨和人工成本增长因素C.公共能耗费可按实际支出向业主分摊D.利润应控制在成本的50%以上15.业主因房屋质量问题（非物业服务企业责任）拒交物业费，物业服务企业正确的处理方式是（）。A.起诉业主要求支付物业费及滞纳金B.联合其他业主对其施压C.暂停提供物业服务D.协助业主向开发商索赔并催缴物业费16.某小区拟引入智能门禁系统，需经（）同意。A.全体业主B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主C.参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主D.业委会成员三分之二以上17.下列关于物业档案管理的要求，错误的是（）。A.业主信息档案需加密存储B.维修记录保存期限不少于5年C.消防演练记录可在次年销毁D.合同档案需永久保存18.商业物业经营中，为提升租户满意度，关键措施是（）。A.提高租金收缴率B.定期组织租户交流活动C.减少公共区域保洁频次D.限制租户装修风格19.某住宅物业发生电梯困人事件，物业服务企业员工到达现场后，首先应（）。A.尝试手动开启电梯门B.安抚被困人员情绪C.联系电梯维保单位D.记录事件详情20.根据《物业服务收费管理办法》，实行政府指导价的物业服务收费标准由（）制定。A.物业服务企业B.业主大会C.价格主管部门会同房地产行政主管部门D.业委会二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）21.物业服务企业的权利包括（）。A.依据合同收取物业服务费B.制定小区管理规约C.制止业主违规装修行为D.使用公共收益补充运营成本E.要求业主配合管理22.下列属于物业共用设施设备的有（）。A.业主自用空调B.小区路灯C.单元门门禁系统D.业主室内水管E.消防栓23.物业经营管理中，客户服务的核心原则包括（）。A.及时响应B.区别对待（按缴费高低）C.公开透明D.规避责任E.持续改进24.住宅专项维修资金的使用范围包括（）。A.小区围墙倒塌修复B.业主家窗户玻璃更换C.电梯-major部件更换D.公共区域绿化改造E.物业服务企业办公设备采购25.处理业主投诉时，正确的做法有（）。A.记录投诉内容并确认业主诉求B.推诿责任至其他部门C.承诺超出能力范围的解决方案D.及时反馈处理进度E.对无理投诉不予理睬26.商业物业租赁管理中，需重点关注的风险点有（）。A.租户经营状况恶化导致欠租B.租赁合同条款不明确C.公共区域使用纠纷D.租户装修符合消防规范E.租金定价低于市场水平27.下列属于物业环境管理内容的有（）。A.垃圾分类指导B.噪声污染控制C.绿化植物病虫害防治D.业主宠物粪便清理E.电梯内广告更新28.根据《民法典》，业主共同决定的事项包括（）。A.选聘和解聘物业服务企业B.制定和修改管理规约C.改变共有部分的用途D.决定物业费调整方案E.维修自家房屋29.物业应急管理的基本原则包括（）。A.预防为主B.快速响应C.统一指挥D.事后追责优先E.信息公开30.物业服务企业成本控制的措施有（）。A.优化人员配置，减少冗余岗位B.采用节能设备降低能耗C.提高公共区域广告收费标准D.拖延维修降低短期支出E.与供应商签订长期优惠协议三、案例分析题（共4题，每题15分，共60分）案例一：某小区建于2018年，共有6栋高层住宅，400户业主。2025年8月，3号楼电梯频繁出现故障（如突然停运、楼层显示错误），部分业主被困。业主多次向物业服务企业反映，但企业以“已联系维保单位，需等待配件”为由拖延处理。9月10日，一名老人因电梯故障从12楼坠落至11楼（未造成重伤），引发业主集体抗议，要求解聘物业服务企业并赔偿损失。问题：1.分析电梯故障处理中物业服务企业的责任缺失。（5分）2.业主集体要求解聘物业需履行哪些法定程序？（5分）3.针对此类事件，物业服务企业应如何完善电梯管理？（5分）案例二：某住宅物业实行包干制收费，2025年度物业费标准为2.5元/㎡·月。部分业主以“公共区域卫生不达标、绿化养护不到位、门禁系统长期故障”为由拒交物业费，涉及欠费户数达60户，欠费总额约18万元。物业服务企业拟通过法律途径追讨欠费。问题：1.业主拒交物业费的抗辩理由是否成立？依据是什么？（5分）2.物业服务企业起诉前需准备哪些证据材料？（5分）3.从服务改进角度，企业应如何减少类似纠纷？（5分）案例三：某商业综合体包含商场、写字楼、公寓，总建筑面积10万㎡。2025年，物业服务企业拟对消防系统进行智能化升级（需投入120万元），计划从公共收益中列支。部分业主（主要为小业主）反对，认为“费用过高且未提前征求意见”，并联合向街道办投诉。问题：1.智能化升级是否需经业主共同决定？法律依据是什么？（5分）2.业主反对的情况下，物业服务企业应如何推进项目？（5分）3.商业物业智能化管理的核心价值体现在哪些方面？（5分）案例四：某小区2025年公共收益明细如下：电梯广告收入30万元，场地租赁（儿童游乐区）收入15万元，快递柜入驻费8万元，总支出（广告维护、场地清洁）5万元。业委会认为“公共收益应全部返还业主”，要求物业服务企业将48万元（30+15+8）转入业主账户；企业则主张“扣除成本后剩余43万元可协商分配”。双方争执不下。问题：1.公共收益的归属及分配原则是什么？（5分）2.业委会与物业的争议焦点是什么？应如何解决？（5分）3.物业服务企业应如何规范公共收益管理？（5分）答案一、单项选择题1.B2.C3.D4.B5.B6.C7.B8.D9.C10.C11.B12.C13.D14.D15.D16.C17.C18.B19.B20.C二、多项选择题21.ACE22.BCE23.ACE24.ACD25.AD26.ABCE27.ABCD28.ABCD29.ABCE30.ABE三、案例分析题案例一答案：1.责任缺失：①未履行电梯日常巡查义务（未及时发现隐患）；②未督促维保单位及时修复（拖延处理）；③未向业主公示故障处理进度（信息不透明）；④未制定电梯困人应急演练（应对能力不足）；⑤未保障业主安全（导致事故发生）。（5分）2.法定程序：①由业主委员会或10%以上业主提议召开业主大会；②提前15日通知全体业主会议时间、议题；③采用书面征求意见或集体讨论形式表决；④经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意；⑤表决结果公示30日；⑥向街道办、居委会备案；⑦与原物业办理交接手续。（5分）3.完善措施：①建立电梯“一梯一档”，记录维保、故障、配件更换等信息；②增加日常巡查频次（每日1次），重点检查运行状态、安全标识；③与维保单位签订明确的应急响应条款（如故障后30分钟内到场）；④每季度组织电梯困人应急演练，培训客服、安保人员；⑤定期向业主公示电梯运行情况及维修成本。（5分）案例二答案：1.部分成立：若业主能证明物业服务企业未履行合同约定的卫生、绿化、门禁维护义务（如照片、视频、投诉记录），则可作为减交或缓交的抗辩理由；但不能完全拒交（《民法典》第九百四十四条：业主不得以未接受或无需接受相关服务为由拒付物业费）。（5分）2.证据材料：①物业服务合同（证明服务内容及收费标准）；②催缴通知（书面、短信、邮件等，证明已履行催告义务）；③服务记录（保洁排班表、绿化养护记录、门禁维修单等，证明已提供基本服务）；④业主欠费明细（具体房号、欠费时间、金额）；⑤业主拒交的沟通记录（如聊天记录、录音）。（5分）3.改进措施：①针对业主反映的问题，制定整改计划（如增加保洁频次、联系门禁厂家维修）；②定期召开业主座谈会，收集意见并公示整改结果；③建立“物业服务质量评分”机制，业主可通过APP实时评价；④对长期欠费业主，提前上门沟通，了解诉求并协商解决方案（如分期缴纳）。（5分）案例三答案：1.需经业主共同决定。依据《民法典》第二百七十八条：改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动，需由业主共同决定（双三分之二参与表决，双过半同意）。消防系统升级涉及共有设施改造，属于业主共同决定事项。（5分）2.推进方式：①暂停项目，重新征求业主意见（通过书面、线上投票等方式）；②编制详细方案（包括升级内容、预算明细、预期效果），向业主解释必要性（如提高消防响应速度、降低事故风险）；③针对反对业主，单独沟通（如小业主可说明公共收益承担成本，不增加个人支出）；④若仍无法达成一致，可申请街道办调解或通过业主大会重新表决。（5分）3.核心价值：①提升安全管理效率（如智能烟感实时报警）；②降低运营成本（如自动巡检减少人工）；③优化用户体验（如消防通道监控避免堵塞）；④符合政策导向（智慧城市、绿色物业要求）；⑤增强物业保值增值能力（智能化设施提升商业综合体竞争力）。（5分）案例四答案：1.归属及分配：公共收益属于业主共有（《民法典》第二百八十二条），扣除合理成本（如广告维护费、场地清洁费）后，剩余部分由业主共同决定使用（可用于补充维修资金、公共设施改造或按户分配）。（5分）2.争