北京市共有产权住房预售合同(试行)

北京市共有产权住房预售合同(试行)出卖人：__________________（开发企业全称），统一社会信用代码：__________________，注册地址：__________________，法定代表人：__________________，联系电话：__________________。共有产权份额代持机构：北京市______区保障性住房建设管理中心（或北京市住房和城乡建设委员会指定的其他代持机构），统一社会信用代码：__________________，住所地：__________________，法定代表人：__________________，联系电话：__________________。买受人：__________________，[共同购房的，列明全部买受人信息：姓名：__________________，身份证件类型及号码：__________________，户籍所在地：__________________，经常居住地：__________________，联系电话：__________________；……]根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建发〔2017〕418号）《北京市共有产权住房预售合同管理细则》等法律法规及政策规定，出卖人已通过北京市共有产权住房项目公开出让程序取得本项目建设用地使用权，开发建设共有产权住房，经审核符合预售条件，依法取得商品房预售许可证。买受人经北京市住房和城乡建设主管部门资格审核，符合本市共有产权住房购房条件，自愿购买本合同约定房屋的对应产权份额。三方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就共有产权住房预售相关事宜订立本合同。第一条项目建设依据1.1出卖人于______年______月______日通过北京市国有建设用地使用权挂牌出让程序，以出让方式取得坐落于北京市______区______地块编号为______的国有建设用地使用权，国有建设用地使用权证号为：京______国用（______）第______号。该地块总土地面积为______平方米，土地用途明确为共有产权住房用地，土地使用年限自______年______月______日起至______年______月______日止。1.2出卖人经北京市规划和自然资源委员会批准，在该地块建设共有产权住房项目，项目核准名称为：__________________，建设工程规划许可证号：______规______建字（______）第______号，建筑工程施工许可证号：______建施字（______）第______号。1.3本项目共有产权住房产权份额比例经北京市住房和城乡建设委员会核准，购房人整体产权份额比例为______%，政府产权份额比例为______%，政府所持产权份额由本合同约定的代持机构代为持有并行使相关权利、承担相应义务。1.4本项目已取得北京市住房和城乡建设委员会核发的商品房预售许可证，预售许可证号为：京房售证字（______）______号，出卖人符合法定预售条件，依法对外预售本项目共有产权住房，全部预售资金存入监管账户，接受监管。第二条买受人所购房屋基本情况2.1买受人购买的共有产权住房（以下简称该房屋，房屋平面图见本合同附件一）坐落为：北京市______区______路______号______幢（楼）______单元______层______号。该房屋暂测（预测）建筑面积共______平方米，其中，套内建筑面积______平方米，应分摊的共有建筑面积______平方米，预测面积仅供计算房款使用，最终产权登记面积以不动产登记机构实测登记面积为准。2.2该房屋规划用途为城镇住宅，产权性质为共有产权住房，买受人实际占有该房屋______%的产权份额，代持机构占有该房屋______%的产权份额，三方确认，各方按照所占产权份额比例对该房屋享有权利、承担义务。2.3该房屋户型为______室______厅______卫______厨，符合本市共有产权住房户型设计强制标准，房屋结构为钢筋混凝土剪力墙结构，层高为______米，符合国家住宅设计规范要求。第三条计价方式与价款3.1出卖人与买受人约定，该房屋按照预测建筑面积计算单位售价，该房屋整体单位售价为人民币______元/平方米（大写：______圆每平方米），房屋整体总价款为人民币______元（大写：______圆整）。买受人仅需支付其所占产权份额对应的购房价款，买受人应付总购房价款计算公式为：房屋整体总价款×买受人产权份额比例=人民币______元（大写：______圆整）。本合同约定价款已包含该房屋对应土地使用权及房屋所有权份额对价，除本合同及补充协议约定的税费、相关配套费用外，出卖人不得向买受人另行收取任何额外费用。3.2该房屋交付后，若实测建筑面积与预测建筑面积存在误差，导致房屋整体总价款及买受人应付总价款发生变化的，按照本合同第十条面积差异处理的约定执行，不影响各方产权份额比例，产权份额比例仍按照本项目核准的比例执行。第四条付款方式及期限买受人选择下列第______种方式支付购房款，全部购房款均需支付至出卖人预售资金监管账户，账户信息：开户银行：__________________，账户名称：__________________，账号：__________________：4.1一次性付款：买受人应当于______年______月______日前一次性向监管账户支付全部购房价款人民币______元（大写：______圆整）。4.2分期付款：（1）买受人应当于本合同网签备案之日起10日内支付首期购房款人民币______元（大写：______圆整），占应付总价款的______%；（2）买受人应当于______年______月______日前支付第二期购房款人民币______元（大写：______圆整），占应付总价款的______%；（3）买受人应当于该房屋约定交付日前15日支付剩余购房款人民币______元（大写：______圆整），完成全部价款支付义务。4.3商业贷款/住房公积金贷款/组合贷款：（1）买受人应当于本合同网签备案之日起15日内支付首期购房款人民币______元（大写：______圆整），占应付总价款的______%（不低于政策要求的最低首付比例），支付至预售资金监管账户；（2）剩余购房款人民币______元（大写：______圆整），由买受人向______银行（北京住房公积金管理中心）申请贷款支付，买受人应当于本合同网签备案之日起30日内完成贷款面签、审批手续，且贷款资金需于网签备案后60日内划付至出卖人预售资金监管账户。若买受人申请的贷款未获得批准，或者获批贷款额度低于申请额度，买受人应当自收到贷款未获批或额度不足通知之日起15日内，以自有资金补足差额，逾期未补足的，按照逾期付款承担违约责任。第五条逾期付款违约责任5.1买受人未按照本合同约定时间支付购房款的，按照逾期时间分别处理（两款不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当按照累计逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人扣除违约金后将剩余已付购房款本金退还买受人。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，违约金标准不低于本条第（1）项约定。5.2因买受人自身原因导致贷款逾期划付的，视同买受人逾期付款，按照本条前款约定承担违约责任。第六条交付期限及交付条件6.1出卖人应当在______年______月______日前，依照法律法规及本合同约定，将符合下列全部交付条件的共有产权住房交付买受人使用：（1）该房屋已经完成五方竣工验收，取得建设单位出具的建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该房屋已经取得具备甲级资质的不动产测绘机构出具的房屋面积实测技术报告；（3）该房屋对应的基础设施、公共配套建筑已经按照规划设计要求建成，达到交付使用条件：其中供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政基础设施接入到户，满足使用要求；项目红线内公共道路、绿化、物业服务用房、社区服务用房、养老设施等公共配套设施按照规划要求建设完成并移交相关部门管理；（4）该房屋已经按照本合同附件四约定的装修及设备标准完成装修，符合交付使用要求。6.2如遇不可抗力、政府部门规划调整、公共配套设施建设延迟、突发公共卫生事件或公共管制要求等非出卖人原因导致逾期交付的，出卖人可据实予以延期交付，出卖人应当在发生上述情形之日起30日内书面通知买受人，并提供相关政府部门出具的证明文件。第七条逾期交付的违约责任除本合同第六条约定的免责情形外，出卖人未按照本合同约定的期限交付房屋的，按照逾期时间分别处理（两款不作累加）：7.1逾期不超过90日，自本合同第六条约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；7.2逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内，退还买受人全部已付购房款本金及利息（利息按照交付时中国人民银行公布的1年期定期存款基准利率计算，自买受人付款之日起至退还全部款项之日止），并按照买受人已付购房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金。第八条规划设计变更约定8.1出卖人应当严格按照经规划部门批准的规划设计文件建设该房屋，不得擅自变更规划设计。经规划部门批准的规划变更、原设计单位同意的设计变更，导致该房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或者影响买受人所购房屋使用质量、使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人和代持机构。8.2买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未作书面答复的，视同接受变更，合同继续履行，根据变更内容调整总价款。买受人要求解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付购房款本金及利息（利率按同期1年期定期存款利率计算），并按照已付购房款的2%向买受人支付违约金。第九条产权登记与转让管理9.1出卖人应当自该房屋交付买受人之日起90日内，完成该项目的所有权首次登记，并将办理不动产权转移登记需要出卖人提供的全部材料交付买受人。买受人应当自首次登记完成之日起90日内，联合代持机构共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记，出卖人应当协助办理。不动产登记机构核发的不动产权证书上，应当注记“共有产权住房”字样，以及买受人和代持机构各自的产权份额比例。9.2出卖人未能按时完成首次登记，导致买受人不能按时办理不动产权转移登记的，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金；买受人解除合同的，出卖人退还买受人全部已付购房款及利息，并支付已付购房款5%的违约金。9.3该房屋的转让管理严格执行北京市共有产权住房相关政策规定：（1）买受人取得不动产权证书未满5年的，不得转让所购产权份额，因特殊原因确需转让的，由代持机构按照本合同第十一条约定回购；（2）买受人取得不动产权证书满5年的，买受人可以转让其所持有的全部产权份额，转让应当通过北京市共有产权住房管理服务平台公开进行，代持机构享有优先购买权；代持机构放弃优先购买权的，只能转让给符合北京市共有产权住房购房条件的家庭，转让价格由转让双方协商确定，也可共同委托第三方评估机构评估确定，转让所得价款对应买受人份额部分归买受人所有；（3）买受人取得不动产权证书满5年，符合本市相关政策规定的，买受人可以向代持机构申请增购政府所持有的全部或部分产权份额，增购价格按照增购时该房屋的市场评估价格确定，增购完成后，该房屋产权变更为买受人完全产权，不动产证书注记变更为普通商品住房。9.4买受人转让该房屋产权份额并完成过户后，买受人及全部共同购房家庭成员，不得再次申请购买共有产权住房或其他政策性保障性住房。第十条面积差异处理该房屋交付时，实测建筑面积与预测建筑面积发生误差的，按照下列方式处理：10.1面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照实测面积计算调整买受人应付购房总价款，多退少补，据实结算，买受人不得以此为由解除合同；10.2面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付购房款本金及利息（利率按同期1年期定期存款利率计算）；买受人不解除合同的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，对应产权归买受人所有；实测面积小于预测面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人退还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。面积误差比计算公式：（实测建筑面积-预测建筑面积）÷预测建筑面积×100%。第十一条代持机构回购情形与价格11.1发生下列情形之一的，代持机构有权按照本合同约定回购买受人所持有的产权份额：（1）买受人取得不动产权证未满5年，因家庭户籍全部迁出本市、原购房家庭离婚后取得房屋的一方不符合共有产权住房购房条件、购房人死亡后其继承人不符合共有产权住房购房条件、购房人因重大疾病、重大变故导致家庭生活特别困难确需转让房屋的；（2）买受人违反《北京市共有产权住房管理暂行办法》及本合同约定，擅自转让、抵押全部房屋产权、擅自改变房屋用途、出租房屋未按规定备案且拒不整改、累计6个月以上闲置房屋且拒不整改、在房屋内从事违法活动且拒不整改的；（3）人民法院强制执行买受人所持有的产权份额，买受人无其他财产可供执行的；（4）法律法规及北京市政策规定的其他应当回购的情形。11.2回购价格按照下列方式确定：（1）买受人取得不动产权证未满5年需要回购的，回购价格按照买受人原购买产权份额的总价款结合折旧计算，折旧按每年2%计算，不满1年按1年计算，计算公式：回购价格=原购房总价款×（1-持有年限×2%）；（2）买受人取得不动产权证满5年回购的，回购价格按照回购时该房屋整体市场评估价格乘以买受人产权份额比例确定，市场评估价格由代持机构委托具备一级资质的房地产评估机构评估确定；（3）因买受人违反本合同约定被回购的，若回购价格低于原购房价格，差额部分由买受人承担；若回购价格高于原购房价格，超出部分归买受人所有，代持机构有权从中扣除买受人应支付的违约金及相关费用。11.3回购程序：代持机构向买受人发出书面回购通知，买受人应当自收到通知之日起30日内配合办理产权过户手续，代持机构在过户完成后10日内支付回购价款；买受人逾期不配合的，代持机构有权向房屋所在地人民法院申请强制执行，相关诉讼费用、评估费、执行费由买受人承担。第十二条房屋使用与管理12.1买受人对该房屋享有占有、使用、收益的权利，有权按照本合同约定和相关政策规定使用该房屋，行使自有产权份额对应的合法权利。买受人使用该房屋期间，承担该房屋的全部日常管理费用，包括但不限于住宅专项维修资金、物业管理费、水费、电费、燃气费、供暖费、有线电视费、网络通信费、生活垃圾处理费等，全部费用由买受人全额承担。12.2买受人确需将该房屋出租的，应当严格遵守本市共有产权住房出租管理规定，必须通过北京市共有产权住房管理服务平台发布出租信息，办理出租备案，代持机构享有优先承租权。出租所得租金收益，由买受人和代持机构按照各自产权份额比例分配，买受人应当在收到每一期租金后10日内，将代持机构应得部分支付至代持机构指定账户。12.3买受人不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和规划用途，不得擅自拆改房屋管线、墙体等设施设备，不得占用公共部位、公共设施，不得损害其他业主的合法权益。因买受人使用不当造成房屋损坏或第三方损失的，由买受人承担全部赔偿责任。12.4买受人可以以该房屋自有产权份额设定抵押权，设定抵押前应当书面告知代持机构，抵押权实现时，房屋处分必须符合共有产权住房转让和回购的相关规定；买受人不得将全部房屋产权设定抵押，不得未经代持机构同意擅自处分全部房屋产权，否则代持机构有权要求解除合同，回购房屋，并追究买受人违约责任。第十三条房屋质量与保修13.1出卖人建设的该房屋质量符合国家和北京市现行建设工程质量强制规范标准，符合设计文件要求，出卖人对该房屋质量承担法定保修责任。13.2该房屋保修期自出卖人交付该房屋之日起计算，保修范围和保修期限按照《建设工程质量管理条例》及相关规定执行：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏，保修期为5年；供热与供冷系统，保修期为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修期为2年。13.3保修期内，房屋发生保修范围内的质量问题，买受人通知出卖人后，出卖人应当在48小时内到场维修；出卖人逾期不维修的，买受人可以自行委托具备资质的第三方维修，维修费用由出卖人承担，出卖人应当赔偿买受人因此造成的直接损失。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人全部已付购房款本金及利息，并赔偿买受人全部损失。第十四条前期物业管理14.1本项目交付后，出卖人依法选聘______物业服务有限公司提供前期物业服务，前期物业服务合同见附件五，前期物业服务期限至本项目业主大会成立并选聘新的物业服务企业之日止。14.2前期物业服务收费标准为人民币______元/平方米·月，由买受人按照该房屋实测建筑面积全额支付，买受人应当自房屋交付之日起按时交纳物业费，逾期交纳的，按照每日万分之三的标准支付违约金。第十五条税费及相关费用本合同履行过程中发生的税费，按照国家和北京市相关规定由各方分别承担；买受人办理不动产权登记应当交纳的契税、不动产登记费等税费，由买受人承担；买受人办理贷款发生的评估费、保险费、手续费等，由买受人承担；代持机构持有产权份额涉及的税费，由代持机构按照规定承担。第十六条违约责任16.1三方任何一方违反本合同约定，应当向另外两方承担违约责任，赔偿因此造成的全部损失，包括但不限于直接损失、律