2025年中国商业地产运营商竞争分析：华润万象生活、龙湖、万达

2025年中国商业地产运营商竞争分析：华润万象生

活、龙湖、万达

竞争分析报告｜房地产/建筑｜中国

2026年8月

本报告基于公开信息整理分析，报告内容仅供参考，不构成任何投资建议或决策依据。数据来源已在文中标注，

如有误差以官方发布为准。

目录

1.执行摘要

2.分析范围与界定

3.竞争者识别与分类

4.竞争者深度分析

5.竞争对比矩阵

6.SWOT分析

7.竞争态势总结

8.结论与建议

9.数据来源与参考

1.执行摘要

2025年中国商业地产运营市场在消费复苏乏力与结构性分化的双重作用下，整体规模保持温和增长，但运营商之间的

竞争格局加速重塑。全国购物中心存量面积约5.8亿平方米，同比增长约6%，新开业购物中心约450个，较2024年减少

约10%，增量市场持续收缩，存量竞争成为主旋律[来源：中国连锁经营协会《2025年中国购物中心发展报告》，2026

年]。在行业整体从“重开发”向“重运营”转型的进程中，具备精细化运营能力、品牌资源整合能力和轻资产输出能力的

头部运营商持续扩大份额，而依赖规模扩张和传统租赁模式的运营商则面临租金下行和空置率上升的压力。

本报告聚焦三家代表性商业地产运营商——华润万象生活、龙湖商业（龙湖集团商业板块）、万达商管——在2025年

的竞争表现。华润万象生活以“高端商业运营+物业管理”双轮驱动，在营购物中心数量约110个（含万象城、万象汇、

万象天地），2025年商业运营及物业管理服务收入约180亿元，同比增长约15%，其中重奢购物中心的租金收入和销

售额增速显著跑赢行业，轻资产输出项目占比提升至约40%[来源：华润万象生活2025年年度报告]。龙湖商业以“天街”

系列为核心，聚焦一二线城市和TOD项目，2025年在营商场数量约90个，租金收入约110亿元，同比增长约8%，在营

商场整体出租率约95%，展现出较强的运营稳健性[来源：龙湖集团2025年年度报告]。万达商管（珠海万达商管）作

为规模最大的商业运营平台，2025年在管万达广场约480个，全年租金收入约520亿元，同比增长约4%，轻资产项目

占比超过60%，但存量项目的客流和销售额增速明显放缓，部分低线城市项目面临空置率上升和品牌撤场的压力[来

源：万达商管2025年年度报告及公开数据]。

竞争对比显示，三家企业在品牌定位、资产模式、区域布局和增长逻辑上存在显著差异。华润万象生活以高端品牌矩

阵和重奢资源构筑了最高的竞争壁垒，在核心城市核心商圈的租金议价能力和品牌吸引力无可替代；龙湖商业凭借稳

健的财务纪律、TOD项目获取能力和精细化运营，在中高端家庭消费市场形成了可持续的护城河；万达商管以规模和

网络效应见长，在下沉市场的商业基础设施地位短期内难以被撼动，但其品牌定位中端、单项目租金增长乏力的短板

日益凸显。综合竞争评分中，华润万象生活居首，龙湖商业次之，万达商管第三，但三者之间的竞争互动和战略选择

将深刻影响行业未来格局。

预计2026-2028年，中国商业地产运营市场的竞争将进一步聚焦于存量优化和轻资产能力。高端和品质型运营商将受益

于消费分层中的品质升级需求，继续扩大份额；规模型运营商则需在保持网络优势的同时，加速向精细化运营和资产

证券化转型。行业整合将加速，头部企业的市场份额有望从当前约20%提升至25%以上。

2.分析范围与界定

2.1分析边界

本报告聚焦中国商业地产运营市场的企业竞争格局，以2025年全年实际经营数据为分析基础，预测区间为2026-2028

年。分析对象限定为以购物中心、商业街区等持有型或管理型商业物业的运营管理为核心业务的企业，不包括单纯从

事商业地产开发销售的企业（如部分住宅开发商虽持有商业物业但未形成独立运营品牌的不纳入）。地域范围为中国

大陆市场，不含港澳台。

商业地产运营商的业务边界界定为：对商业物业（购物中心、开放式街区、社区商业等）提供定位策划、招商管理、

租户管理、营销推广、物业管理、资产增值等服务的专业化机构。收入口径包括租金收入（自持项目）、管理费收入

（轻资产项目）、物业管理收入、品牌输出及咨询收入等。本报告将三家企业的收入按“商业运营相关总收入”归并，

不包含与商业运营无关的住宅开发、物业管理中的非商业部分。

2.2主要竞争者筛选标准

本报告选择华润万象生活、龙湖商业、万达商管作为核心竞争者，基于以下标准：

市场地位与规模：三家企业均为中国商业地产运营领域的头部企业，在管商业面积和租金收入居行业前列，对

市场格局具有决定性影响。

模式代表性：华润万象生活代表“高端品牌+轻资产输出”的高溢价模式，龙湖商业代表“稳健持有+TOD精细化运

营”的中高端模式，万达商管代表“规模化网络+下沉市场覆盖”的大众化模式。三者覆盖了商业地产运营的主要

战略路径。

数据可得性与可比性：华润万象生活为港股上市公司，龙湖集团（包含商业板块）为港股上市公司，万达商管

虽未完成上市但公开披露信息较充分，均具备财务和运营数据的可获取性。

竞争互动性：三者在多个城市的核心商圈或区域级商业项目中存在直接竞争，客户（品牌租户）和消费者群体

有一定重叠。

除上述三家外，中国商业地产运营市场的重要参与者还包括凯德、印力（万科旗下）、宝龙商业、新城控股（吾悦广

场）等，但受篇幅和分析深度限制，本报告仅将其作为背景参照。

2.3行业环境简述

2025年中国商业地产运营行业面临的核心环境特征包括：社会消费品零售总额约50.3万亿元，同比增长约4.5%，增速

较2024年小幅回升但结构分化明显——服务消费和体验式消费增长较快，传统商品零售增长乏力；购物中心平均空置

率约9.5%，较2024年上升0.5个百分点，三四线城市空置率显著高于一二线；头部品牌租户的拓展策略趋于保守，对购

物中心的选择更加挑剔，优质运营商与一般运营商的租金差距扩大[来源：中国连锁经营协会、赢商网《2025年中国购

物中心发展报告》，2026年]。在此环境下，商业地产运营商的核心竞争焦点从“谁能拿到地、开得多”转向“谁能留住品

牌、提升客流、创造更高坪效”。

3.竞争者识别与分类

3.1市场整体竞争格局

2025年中国商业地产运营市场呈现“一超多强、长尾分散”的格局。按在管商业面积（含自持和轻资产）计算，万达商

管以约5500万平方米位居绝对第一，管理万达广场约480个；华润万象生活在管商业面积约1800万平方米，管理购物

中心约110个；龙湖商业在管面积约1200万平方米，管理商场约90个。三家合计在管面积约8500万平方米，约占全国

购物中心总存量面积（5.8亿平方米）的15%，但按租金收入计算，三家合计约810亿元，约占行业总租金收入（约

2500亿元）的32%，显示出头部运营商在单位面积产出上的显著优势[来源：各公司年报、赢商网统计数据综合测算，

2026年]。

从品牌矩阵看，华润万象生活拥有“万象城”（高端）、“万象汇”（中高端区域型）、“万象天地”（开放式街区）三条产

品线，品牌辨识度和租金溢价能力最强；龙湖商业以“天街”系列为主，辅以“星悦荟”（社区商业）和“冠寓”（长租公

寓，非商业地产但常协同），品牌认知集中在中产家庭；万达商管以“万达广场”单一品牌为核心，品牌定位大众化，

网络覆盖最广。

3.2三家核心竞争者定位

企业市场地位核心模式主要目标客群核心区域

华润万象高端商业运营重奢资源+品牌溢价+轻高净值人群和中

一二线城市核心商圈

生活领导者资产输出产阶层

中高端品质运持有经营+TOD+精细化中产家庭和年轻一二线城市，聚焦地铁上

龙湖商业

营商运营白领盖

规模化网络龙轻资产+标准化连锁+下大众消费者和家全国化，重点布局三四线

万达商管

头沉覆盖庭客群及以下城市

3.3分类依据

按竞争战略分类：华润万象生活属于“差异化高端品牌型”，以稀缺品牌资源和极致服务体验获取超额租金和品牌溢

价；龙湖商业属于“聚焦差异化+成本效率型”，在特定城市和客群中建立品质口碑，同时通过标准化运营控制成本；万

达商管属于“成本领先+规模网络型”，以标准化产品和快速复制能力覆盖最广泛的市场，利用网络效应与品牌商户建立

深度绑定。

按企业生命周期分类：华润万象生活处于成长期中后段，轻资产扩张动能仍然充足；龙湖商业处于成熟期，增长稳健

但速度趋缓；万达商管处于成熟期中段，规模基本见顶，增长主要依赖存量优化和轻资产管理费。

4.竞争者深度分析

4.1华润万象生活有限公司

4.1.1财务表现

华润万象生活2025年实现营业收入约180亿元，同比增长约15%，其中商业运营及物业管理服务收入占比约65%，住宅

物业管理服务收入占比约35%。商业运营板块收入约117亿元，同比增长约18%，是公司增长的核心引擎。归母净利润

约32亿元，同比增长约20%，净利率约17.8%，在商业地产运营商中保持领先水平[来源：华润万象生活2025年年度报

告]。

从收入结构看，商业运营板块中，来自母公司华润置地持有项目的收入约65亿元（占比约55%），来自第三方轻资产

项目的收入约52亿元（占比约45%），轻资产收入增速约28%，显著快于重资产收入增速（约8%）。租金收入（自持

项目，含母公司项目并表部分）约90亿元，管理费及品牌输出收入约27亿元。毛利率方面，商业运营板块毛利率约

55%，其中轻资产项目因不承担折旧和资本成本，管理费率毛利率可高达65%以上[来源：华润万象生活2025年年度报

告及业绩说明会]。

经营性现金流约45亿元，现金流质量优秀，账上现金及等价物约150亿元，基本无有息负债，资产负债率约35%，财务

结构极为稳健。这为后续轻资产拓展和潜在的并购整合提供了充足弹药。

4.1.2产品与服务

华润万象生活的产品体系围绕“高端定位、品质服务、会员运营”三大支柱构建。万象城系列定位于城市级高端商业地

标，引入LV、Hermès、Gucci等重奢品牌，单项目年销售额普遍在30亿-80亿元，部分核心项目（如深圳万象城、杭

州万象城）年销售额超过100亿元。万象汇系列定位中高端区域型购物中心，客单价中等偏上，在二三线城市的核心区

域具有较强的品牌号召力。万象天地系列为开放式街区商业，融合文化、艺术和社交属性，在年轻客群中具有独特的

品牌吸引力。

华润万象生活的服务能力不仅体现在招商层面，更体现在对高端客户的精细化运营。会员体系“万象会”2025年会员总

量约4500万，其中高价值会员（年消费10万元以上）约80万，会员消费贡献率约60%。通过高价值会员的专属服务

（如私人导购、专属停车场、贵宾室、品牌首发品鉴等），华润万象生活将高端购物中心从“消费场所”升级为“身份认

同空间”，这构成了其远超同行的租金溢价和品牌忠诚度的核心来源[来源：华润万象生活2025年年度报告、公开会员

运营数据]。

4.1.3市场策略

华润万象生活的市场策略以“重奢为锚、轻资产扩张”为双轮。在重奢领域，公司凭借华润集团的央企背景和多年积累

的品牌合作关系，在核心城市的核心商圈占据了不可替代的物业位置和品牌资源。2025年华润万象生活在营的重奢购

物中心数量约15个，占全国重奢购物中心数量（约50个）的30%，在重奢细分市场占据绝对领先地位。这一优势具有

极高的壁垒：重奢品牌对选址和业主的要求极为苛刻，华润万象生活通过既有项目的成功运营赢得了品牌信任，形成

正向循环。

轻资产方面，华润万象生活2025年新签约轻资产项目约20个，管理输出以万象汇和万象天地品牌为主，合作方包括地

方城投、金融机构和民营开发商。公司对轻资产项目的筛选标准较高，优先选择位于一二线城市核心区域或高潜力新

兴商圈的物业，以确保品牌形象不受稀释。轻资产模式不仅贡献了高毛利的管理费收入，还通过品牌输出进一步巩固

了“万象系”的市场认知。

4.1.4技术与研发

华润万象生活在商业运营数字化方面投入持续。2025年数字化相关投入约3亿元，主要用于“一点万象”会员平台、商业

智能决策系统和智慧商场的建设。“一点万象”App和小程序整合了会员服务、线上商城、停车缴费、活动预约等功能，

月活跃用户约1200万，线上交易额约60亿元，占会员总消费的约10%。商业智能系统通过客流分析、租户销售监测和

消费者画像，为品牌调整和营销活动提供数据支持，显著提升了运营决策的精准度[来源：华润万象生活2025年年度报

告及数字化专题披露]。

公司在绿色商业和ESG方面也保持领先。2025年在营购物中心中，获得LEED或绿色建筑认证的比例超过70%，万象城

系列项目普遍采用高效能源管理系统，单位面积能耗较行业平均低约15%。

4.1.5运营能力

华润万象生活的运营能力体现在高出租率、高坪效和高租户留存率上。2025年公司在营商场的整体出租率约96.5%，

其中万象城系列出租率约98%，远高于行业平均的90%左右。平均租金坪效（年租金/商业面积）约1800元/平方米/

年，是行业平均水平的2.5倍以上。租户续约率约85%，核心品牌（如奢侈品、头部餐饮、新兴体验业态）的续约率超

过90%。这些指标反映出华润万象生活对租户的强大吸引力——品牌商户愿意支付更高租金留在华润的项目中，因为

这里的客流质量和销售转化有保障。

项目培育周期方面，华润万象生活的新开业项目（尤其万象城）通常需要1-2年达到稳定出租率和盈利，但凭借品牌号

召力，核心项目在开业初期即可吸引大量优质品牌和消费者，培育期显著短于行业平均的3-5年。

4.1.6用户口碑

华润万象生活在消费者端的口碑极佳，尤其在高端客群中，其“品质、服务、尊贵感”的认知根深蒂固。2025年第三方

消费者满意度调研显示，华润万象生活购物中心的综合满意度约92分（百分制），其中“品牌丰富度”（94分）、“环境

品质”（93分）、“服务体验”（91分）得分居行业第一；相对薄弱的是“价格亲民度”（75分），反映出其高端定位与大

众消费者的距离感[来源：中国连锁经营协会《2025年购物中心消费者满意度调查》，2026年]。在品牌租户端，华润

万象生活同样获得最高评价，租户满意度约90分，品牌方高度认可其运营团队的专业性和对品牌形象的维护能力。

4.2龙湖商业（龙湖集团商业板块）

4.2.1财务表现

龙湖商业作为龙湖集团的核心业务板块之一，2025年实现商业运营收入约110亿元（含租金收入和管理费收入），同

比增长约8%。其中自持商场租金收入约95亿元，轻资产管理费收入约15亿元。商业板块毛利率约70%（租金收入口

径），在行业内处于较高水平，主要得益于龙湖商业较低的土地获取成本（TOD项目获取的住宅用地中配建商业）和

稳健的财务结构[来源：龙湖集团2025年年度报告]。

龙湖集团整体2025年营业收入约1800亿元，其中商业运营收入占比约6%，但商业板块贡献的经营利润占比约15%，是

集团利润的重要稳定器。龙湖商业的净运营利润率（NOImargin）约55%，在行业内属于优秀水平。经营现金流持续

为正，为集团提供了穿越房地产周期的稳定现金流来源。

值得关注的是，龙湖商业的轻资产输出在2025年加速，新签约轻资产项目约10个，管理费收入同比增长约25%。但轻

资产规模仍远小于万达商管和华润万象生活，处于起步追赶阶段。

4.2.2产品与服务

龙湖商业的核心产品线为“天街”系列，定位中高端家庭型购物中心，主力客群为25-45岁的城市中产家庭和年轻白领。

天街项目通常位于地铁上盖或核心交通节点，建筑面积8万-15万平方米，涵盖零售、餐饮、儿童、影院、健身等业

态，强调“一站式家庭消费”。与华润万象生活的高端定位不同，龙湖天街更注重消费频次和家庭客群的黏性，品牌组

合以中高端连锁品牌和优质区域品牌为主，客单价中等。

龙湖商业的产品优势在于TOD开发和空间设计。依托龙湖集团在TOD（公共交通导向开发）领域的深厚积累，天街项

目普遍与地铁站直接连通，实现了“地铁站-商场-住宅-写字楼”的无缝衔接，带来稳定的自然客流。2025年龙湖天街项

目的日均客流约4.5万人次（均值），交通便利性是消费者选择天街的首要原因之一。在空间设计上，龙湖注重“场景

化”和“社交属性”，多个天街项目设有屋顶花园、儿童游乐区、开放式餐饮街区等，提升了消费者的停留时间和复购

率。

4.2.3市场策略

龙湖商业的市场策略以“聚焦一二线、深耕TOD、稳健拓展”为核心。截至2025年底，龙湖商业进入城市约30个，全部

为一二线城市及少数强三线城市，在营商场约90个。公司不追求下沉市场的广泛覆盖，而是集中资源在已进入城市做

深做透，形成区域规模效应。以重庆为例，龙湖在重庆拥有超过15个天街项目，占据当地中高端商业市场的领先份

额，品牌认知度和供应链资源高度集中。

拓展节奏上，龙湖商业保持每年新开业8-10个项目的稳定节奏，2025年新开业项目约8个，较2024年有所放缓，反映

出在商业地产整体供应过剩背景下公司主动控制扩张速度。新项目获取以TOD地块为主，通过与地方地铁公司合作、

参与城市更新等方式获取低成本优质用地，确保项目的长期盈利性。

轻资产方面，龙湖商业2025年开始系统性地输出天街品牌和管理能力，合作方以地方城投和拥有存量商业物业的机构

为主。但龙湖对轻资产项目的选择较为严格，要求项目位于已进入城市或具有战略意义的城市，且物业条件符合天街

产品标准，以确保品牌输出质量。

4.2.4技术与研发

龙湖商业的数字化建设在行业内处于中上水平。公司自主研发了“龙湖天街”会员系统和商业智能管理平台，实现了会

员积分、线上商城、停车服务、营销活动的一体化。2025年龙湖商业会员总量约3000万，其中活跃会员约800万，会

员消费贡献率约55%。线上交易额约30亿元，占会员消费的约8%。

在空间智能化方面，龙湖商业在多个天街项目部署了AI客流分析、能耗智能管理、智能安防等系统，运营效率持续优

化。2025年单位面积运营成本较2023年下降约8%，部分得益于数字化工具的降本效果。但与华润万象生活相比，龙

湖在会员高价值运营和数据驱动招商上的精细化程度仍有差距，技术投入规模也较小（约2亿元/年）。

4.2.5运营能力

龙湖商业的运营能力以稳健和高出租率著称。2025年天街系列整体出租率约95%，与华润万象生活相当，但考虑到天

街项目数量更多、覆盖城市更广，这一出租率的含金量很高。平均租金坪效约900元/平方米/年，虽低于华润万象生活

的1800元，但在中高端家庭型购物中心中处于领先水平。租户续约率约80%，核心品牌的续约率约85%。

龙湖商业的运营特色在于“社区化运营”和“会员深度运营”。天街项目不仅服务周边社区的日常消费，还通过亲子活动、

社区市集、会员专属活动等方式与居民建立情感连接，提升商场的生活必需性和消费黏性。以北京长楹天街为例，该

项目通过高频的社区互动和精准的家庭客群服务，年销售额超过40亿元，坪效在同类项目中名列前茅。

项目培育周期方面，龙湖天街新项目平均需要1.5-2年达到稳定出租率和盈利，略长于华润核心项目，但短于行业平

均，得益于其精准的选址和标准化的开业筹备流程。

4.2.6用户口碑

龙湖商业在消费者中的口碑以“舒适、方便、适合家庭”为主要标签。2025年消费者满意度调研显示，天街系列综合满

意度约88分，其中“交通便利性”（90分）、“亲子友好度”（89分）、“环境卫生”（88分）得分较高；“品牌丰富度”（84

分）和“时尚潮流感”（82分）相对偏弱，反映其定位偏向实用和家庭而非时尚前沿[来源：中国连锁经营协会《2025年

购物中心消费者满意度调查》，2026年]。在品牌租户端，龙湖商业的租户满意度约85分，品牌方认可其稳定的客流量

和规范的运营管理，但部分时尚和高端品牌认为天街的定位与其品牌调性存在一定错位。

4.3万达商管（珠海万达商业管理集团）

4.3.1财务表现

万达商管2025年实现营业收入约580亿元（含自持项目租金收入、轻资产管理费收入及物业管理收入），同比增长约

4%。其中租金及管理费收入约520亿元，自持项目租金收入约200亿元（含母公司万达集团持有项目），轻资产管理费

收入约320亿元。归母净利润约95亿元，同比增长约2%，净利率约16.4%[来源：万达商管2025年年度报告及公开数

据]。

收入增速放缓的核心原因是：新增万达广场数量减少（2025年新开业约25个，较2024年减少约30%），存量项目租金

增长乏力（同比仅约2%），以及部分低线城市项目因空置率上升导致管理费收入受到影响。从收入结构看，轻资产收

入占比持续提升至约62%，但轻资产项目的单项目管理费收入呈下降趋势，从2023年的约800万元/年降至2025年的约

650万元/年，反映出下沉市场竞争加剧和品牌议价能力弱化[来源：万达商管招股书（更新版）及行业调研，2026

年]。

万达商管的财务结构在2025年仍较紧张。母公司万达集团层面存在较大规模的债务压力，但珠海万达商管作为运营平

台，其自身资产负债率约60%，有息负债约600亿元，主要用于历史项目的投资性物业抵押贷款。公司经营现金流约

120亿元，尚可覆盖利息支出，但用于新项目拓展的资本开支已大幅收缩。

4.3.2产品与服务

万达商管的核心产品是“万达广场”，定位为城市级或区域级大众消费购物中心，主力客群为20-45岁的大众消费者和家

庭。万达广场的标准化程度极高：建筑形态、动线设计、业态配比、品牌库均有成熟模板，可实现18-24个月的快速复

制。这种标准化能力是万达商管在2010年代快速扩张、在管项目数达到480个的核心支撑。

万达广场的业态组合以“主力店+零售+餐饮+娱乐”为经典结构，其中主力店（万达影城、大玩家、宝贝王、超市等）由

万达自有或战略合作品牌构成，保证了项目的开业率和基础客流。2025年万达广场的平均出租率约92%，但在三四线

城市的项目出租率已降至88%左右，部分项目出现主力店撤场后难以填补的困境。

万达商管的服务能力更多体现在标准化和效率上，而非个性化和高端体验。对于品牌商户而言，万达广场提供的是“确

定性”——统一的运营标准、稳定的客流基础、以及全国性的品牌协同效应。但与高端运营商相比，万达在品牌资源的

稀缺性和消费者体验的深度上存在明显差距，导致其租金天花板较低。

4.3.3市场策略

万达商管的市场策略在2025年经历了“从重资产向轻资产加速转型”的深化。公司自2021年全面推行轻资产战略以来，

自持项目数量逐渐减少，管理输出项目占比从2021年的约40%提升至2025年的约62%。轻资产模式降低了公司的资金

压力和资产风险，但也削弱了对项目的控制力和租金定价权。

区域策略上，万达商管继续深耕下沉市场。截至2025年底，万达广场已覆盖全国220多个城市，其中三四线城市项目

占比约55%，是商业地产下沉最彻底的企业。在县域商业体系建设政策支持下，部分万达广场成为当地唯一的大型商

业综合体，具有基础设施属性。但下沉市场的消费增长潜力和品牌商户拓展意愿均面临瓶颈，单项目租金增速远低于

一二线城市项目，万达商管的规模优势正在被低效资产的拖累所侵蚀。

获客和品牌拓展方面，万达商管依靠其庞大的商户数据库和全国性的招商团队，能够为新项目快速引入品牌资源。

2025年万达商管合作品牌库超过2万个，其中战略合作品牌约500个，全国性连锁品牌的入驻率约70%。但头部品牌的

拓展重心正在向高端和品质型购物中心转移，万达广场获取优质品牌的难度增加。

4.3.4技术与研发

万达商管的数字化建设起步较早（2015年即启动“飞凡”等尝试），但成效有限。2025年公司运营的“万达广场”小程序

和会员体系仍以基础功能为主（停车、积分、优惠券），会员总量约1.5亿，但活跃度和消费贡献率较低，会员消费占

比不足30%。在商业智能和精细化运营方面，万达商管落后于华润万象生活和龙湖商业，数据驱动的招商和营销能力

尚在建设中。

技术投入规模方面，万达商管2025年数字化相关投入约5亿元（绝对额高于同行，但占总收入比例不足1%），主要用

于存量系统的维护和部分智慧商场的改造。整体技术能力与其规模地位不匹配，是制约其运营效率提升的重要因素。

4.3.5运营能力

万达商管的运营能力呈现“规模大、均好性中等、分化明显”的特征。2025年整体出租率约92%，平均租金坪效约550

元/平方米/年，显著低于华润万象生活和龙湖商业。但需考虑到万达广场大量位于低线城市和新兴城区，其坪效的行

业对标应有所调整。在一二线城市的核心万达广场（如北京CBD万达、上海五角场万达），坪效可达1000元/平方米/

年以上，项目表现优异；而大量三四线项目坪效仅300-400元/平方米/年，处于盈亏平衡线附近。

运营管理方面，万达商管拥有成熟的标准化流程和庞大的运营团队，项目日常管理的效率较高。但面对消费趋势变化

和项目间的巨大差异，标准化模板的灵活性不足，导致部分项目在定位调整和业态升级上反应迟缓。2025年万达商管

启动了“一店一策”的精细化运营改革，试图赋予区域和项目团队更多自主权，但改革推进面临组织惯性和人才能力不

足的挑战。

4.3.6用户口碑

万达广场在消费者中的认知是“大众、方便、熟悉”，但缺乏惊喜感和品质感。2025年消费者满意度调研显示，万达广

场综合满意度约80分，其中“交通便利性”（85分）、“品牌丰富度”（82分）、“性价比”（83分）得分尚可，但“环境品

质”（76分）、“服务体验”（75分）、“时尚潮流感”（73分）得分偏低[来源：中国连锁经营协会《2025年购物中心消费

者满意度调查》，2026年]。在品牌租户端，万达商管的租户满意度约78分，中小品牌认可其稳定的客流和较低的管理

要求，但部分品牌反映万达广场的客群消费力有限、促销活动频繁但转化率一般，长期经营信心有所动摇。

5.竞争对比矩阵

5.1评价维度与评分

本矩阵选取六个关键竞争维度，评分采用5分制（1=弱，2=较弱，3=中等，4=较强，5=强），基于2025年公开数据和

行业调研综合评定。

华润万龙湖万达

评价维度评分说明

象生活商业商管

品牌影响力与华润万象生活高端品牌认知极致清晰；龙湖天街中高端家

543

定位清晰度庭定位明确；万达广场大众化定位清晰但品牌溢价低

租金收入规模万达商管租金总收入规模最大但增速最慢；华润增速最快

435

与增长动能且单位租金最高；龙湖居中

运营效率与坪华润坪效1800元/㎡/年为行业最高；龙湖约900元/㎡/年表

542

效表现现优秀；万达约550元/㎡/年明显落后

轻资产输出与万达轻资产规模最大但管理费率下行；华润轻资产增速最

435

模式可持续性快且品牌溢价高；龙湖刚起步

华润万龙湖万达

评价维度评分说明

象生活商业商管

财务稳健性与华润资产负债率最低、现金最充裕；龙湖稳健；万达母公

542

现金流司债务压力大，运营平台负债率偏高

数字化与创新华润数字化会员运营领先；龙湖基础扎实但投入有限；万

532

能力达系统庞大但精细化不足

5.2综合评分与解读

总分（满分平均

企业核心竞争力总结

30）分

华润万象生

284.67高端品牌壁垒+极致运营效率+财务稳健，全面领先

活

中高端定位清晰，TOD模式独特，运营稳健，但规模与数字化有

龙湖商业223.67

提升空间

规模网络绝对领先，下沉市场地位稳固，但坪效低、财务压力

万达商管193.17

大、创新滞后

评分结果显示，华润万象生活在综合竞争力上显著领先，其在品牌、运营、财务和数字化四个维度的优势形成了强大

的复合壁垒。龙湖商业位居第二，优势在于定位清晰和运营稳健，但在规模增长和数字化深度上相对保守。万达商管

凭借规模在租金收入维度得分最高，但其运营效率和财务稳健性短板拉低了整体表现，规模与质量的矛盾凸显。

6.SWOT分析

6.1行业整体SWOT（以三家企业为代表）

维度内容依据（2025年数据）

S1：头部运营商品牌壁垒深厚，租户华润万象生活租户续约率85%，龙湖会员消

优势（Strengths）

和消费者忠诚度高费贡献率55%，品牌信任是核心资产

S2：持有型商业物业产生稳定现金三家企业商业运营板块经营现金流均为

流，抗周期能力较强正，龙湖商业年经营现金流约60亿元

S3：轻资产输出能力初步建立，为低华润轻资产收入增速28%，万达轻资产项目

风险扩张提供路径占比62%，管理模式可复制

劣势W1：行业整体空置率上升，租金增2025年全国购物中心平均空置率9.5%，租

（Weaknesses）长承压金涨幅收窄至2%-3%

W2：下沉市场消费增长乏力，规模万达三四线项目出租率降至88%，部分项目

型运营商资产质量分化坪效徘徊在盈亏线

W3：数字化运营水平参差不齐，会万达会员消费贡献率不足30%，远低于华润

员价值挖掘不充分的60%

维度内容依据（2025年数据）

机会O1：消费分层中的品质升级需求为高2025年重奢购物中心销售额增速约8%，高

（Opportunities）端和品质型运营商提供增长空间于行业平均的3%

O2：存量商业物业盘活和城市更新带城投和金融机构委托运营需求增长，2025

来轻资产合作机会年轻资产代管市场规模扩大约20%

O3：公募REITs扩容为商业地产资产2025年消费基础设施REITs上市数量增加，

退出提供通道商业资产流动性改善

T1：电商和即时零售持续分流线下消2025年实物商品网上零售额占比约28%，

威胁（Threats）

费对传统零售业态形成持续压力

T2：商业地产供给过剩加剧竞争，租全国购物中心存量5.8亿平方米，部分城市

金下行风险人均商业面积超2平方米，供给过剩

T3：品牌商户拓展保守，对购物中心头部连锁品牌2025年新开店数量同比下降

的选择更加挑剔约15%，优质项目竞争白热化

6.2战略矩阵

战略类型策略内容适用企业

SO（增长S1+O1：进一步强化高端品牌壁垒，在核心城市拓展更多重奢项目，提升

华润万象生活

型）品牌溢价

S2+O3：利用优质资产发行REITs或类REITs产品，回笼资金并实现资产价

龙湖商业

值重估

S3+O2：以轻资产模式承接城投和金融机构的存量商业物业，扩大管理规万达商管、华润

模而不增加财务风险万象生活

WO（扭转W1+O1：优化业态组合，加大体验式和高频消费业态占比，提升客流和

万达商管

型）租金韧性

W2+O2：对低效项目进行定位调整或资产处置，将资源集中于核心城市

万达商管

和优质项目

W3+O3：加大数字化投入，通过会员深度运营和精准营销提升单客价值龙湖商业、万达

和租金坪效商管

ST（多元S1+T1：将线下商业与线上内容结合，打造具有社交属性和内容价值的消华润万象生活、

化）费场景，抵御电商分流龙湖商业

S2+T2：利用TOD项目交通优势和社区黏性，构建“15分钟生活圈”商业生

龙湖商业

态，形成差异化壁垒

S3+T3：以全国网络和商户数据库优势，为品牌提供跨区域扩张的一站式

万达商管

解决方案，增强品牌绑定

WT（防御W1+T2：严格控制新项目投资，聚焦存量项目运营提升，避免在供给过剩

三家企业均适用

型）市场盲目扩张

战略类型策略内容适用企业

W2+T3：对低线城市项目进行“减铺提坪”或业态重构，引入社区服务和民

万达商管

生业态，稳定客流和出租率

W3+T1：放弃在数字化领域全面追赶，聚焦实用型工具（停车、会员积

万达商管

分、优惠券），以投入产出比为准绳

7.竞争态势总结

7.1竞争强度评级

2025年中国商业地产运营商竞争强度评级为中高强度。判断依据如下：

行业增速温和但分化剧烈：整体租金收入增速约3%，但高端项目增速8%以上，低端项目负增长，结构性竞争

激烈。

品牌商户资源争夺加剧：头部品牌扩张放缓，对优质购物中心的争夺使运营商的招商成本和租金让步压力上

升。

轻资产市场竞争白热化：几乎所有头部运营商都将轻资产作为增长方向，优质存量项目的管理权争夺激烈，管

理费率下行。

区域竞争分化：一二线城市核心商圈的进入壁垒高、竞争相对有序；三四线城市供给过剩，价格竞争和空置压

力突出。

综合判断：商业地产运营行业正从“增量扩张期”进入“存量博弈期”，竞争强度较高，但头部企业之间的竞争仍以差异化

为主，尚未陷入全面价格战。具备清晰定位和核心能力的企业仍有较大的腾挪空间。

7.2关键成功因素（KSF）

1.品牌定位与消费心智占领：在消费者和品牌方心中建立清晰的定位（高端、品质、大众），是获取超额租金和

稳定客流的基础。华润“高端”、龙湖“家庭”、万达“大众”的定位各有所属，但定位的清晰度和一致执行决定了品

牌价值。

2.重奢与核心品牌资源的绑定能力：高端和头部品牌的入驻是购物中心吸引力的核心。能够与重奢品牌、头部连

锁品牌建立深度合作关系的运营商，在项目获取和租金谈判中占据主动。

3.精细化运营与会员价值挖掘：从“坐地收租”转向“深度运营”，通过会员体系、数据分析和场景运营提升客流量、

转化率和客单价，是存量时代租金增长的核心来源。

4.轻资产输出与品牌管理能力：在行业去杠杆背景下，轻资产模式是扩大管理规模、提升资本效率的必由之路。

但轻资产的成功取决于品牌吸引力、标准化管理体系和风险控制能力，并非简单收取管理费。

5.财务纪律与资本运作能力：商业地产是资本密集型行业，稳健的财务结构和多元化的融资渠道（REITs、ABS）

是长期竞争的基础。现金流断裂风险是悬在运营商头上的达摩克利斯之剑。

7.3未来竞争格局预测

预计2026-2028年，中国商业地产运营商竞争格局将呈现以下趋势：

高端市场寡头化：华润万象生活将继续扩大在重奢购物中心领域的优势，并通过轻资产输出将“万象系”品牌向更多核

心城市渗透。其他竞争者（如恒隆、太古）在高端市场的份额将被挤压，华润有望成为高端商业运营的绝对主导者。

中高端市场多强竞争：龙湖商业、凯德、印力等品质型运营商在中高端市场展开竞争，差异化在于TOD模式、社区运

营和品牌组合。龙湖凭借稳健的财务和TOD资源，有望保持领先地位。

下沉市场万达地位受挑战但短期难撼：万达商管在三四线城市的网络优势短期内无可替代，但其增长停滞和资产质量

分化将促使公司加速优化存量项目，同时面临新城吾悦、宝龙等区域性竞争者的侵蚀。万达的轻资产模式若不能提升

单项目管理费收入，规模优势可能转化为规模负担。

整合与退出加速：中小型商业地产运营商和房地产企业持有的非核心商业物业将加速向头部运营商集中，通过出售、

委托管理或REITs退出。行业集中度（TOP10按租金收入计）有望从当前约35%提升至2028年的40%以上。

8.结论与建议

8.1核心结论

2025年中国商业地产运