2025年城市更新前期咨询服务商业计划书

2025年城市更新前期咨询服务商业计划书

商业计划书｜工程咨询/城市更新｜中国

2026年9月

本报告基于公开信息整理分析，报告内容仅供参考，不构成任何投资建议或决策依据。数据来源已在文中标注，

如有误差以官方发布为准。

目录

1.执行摘要

2.项目概述

3.市场分析

4.行业政策与监管环境

5.竞争分析

6.服务产品与解决方案

7.商业模式

8.营销与销售策略

9.管理团队与组织架构

10.财务预测

11.融资需求与使用计划

12.风险与应对

13.附录

1.执行摘要

1.1项目简介

城市更新前期咨询服务商业计划书，旨在打造一家专注于城市更新项目“前端孵化”的专业咨询服务机构。公司定位为

城市更新领域的“前期服务商”与“政府智库”，以“策划引领、统筹推进、全程服务”为核心能力，为地方政府、片区开发

主体、城市更新实施主体提供从城市体检、项目谋划、投融资方案到片区策划、实施方案编制的一站式前期咨询服

务。

1.2市场痛点与解决方案

核心痛点：城市更新已从局部试点上升为国家战略，2025年全国城市更新相关投资规模突破10万亿元。“十五五”期间

（2026-2030年）总投资规模预计突破20万亿元，年均投入约4万亿元。然而，城市更新项目普遍面临“前期谋划能力不

足、投融资路径不清、利益协调复杂、实施落地困难”等痛点。大量地方政府和项目实施主体缺乏专业的“前端孵化”能

力——从城市体检到项目生成、从策划到融资、从方案到实施，全链条的前期咨询服务供给严重不足。

解决方案：本项目聚焦城市更新的“前期阶段”（即项目从0到1的孵化阶段），提供“体检—谋划—策划—融资—实施”五

位一体的前期咨询服务，帮助客户完成从问题识别到项目落地的全流程前期工作，为后续开发建设铺平道路。

1.3商业模式

公司采用“咨询费+后端收益分成”的混合盈利模式：基础服务按项目收取咨询服务费（占总收入70%），同时通过“前

期服务换后期权益”的方式参与项目投资收益分成（占总收入30%）。目标客户为地方政府住建/更新部门、片区开发

主体、城市更新实施主体及社会资本方。

1.4财务预测

基于2025年城市更新市场规模突破8.6万亿元、前期咨询服务市场规模约200-400亿元的行业背景，预计公司运营首年

（2026年）实现营业收入1500万元，第三年（2028年）突破6000万元，第五年（2030年）达到1.5亿元。预计第三年

实现盈亏平衡，第五年净利润率达到18%。

1.5融资需求

本轮计划融资2000万元，出让股权10%。资金主要用于团队建设（40%）、市场拓展（25%）、技术平台开发

（20%）和运营资金（15%）。

2.项目概述

2.1项目背景

2025年是中国城市更新的“政策大年”。5月2日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的

意见》，明确了城市更新的指导思想、工作目标和重点任务。2025年1月3日召开的国务院常务会议对加快推进城市更

新工作作出具体部署，明确提出全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。

2026年5月，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，这是我国首部针对城市更新领域编制的国家级五年专项规

划，标志着国内城市建设彻底告别粗放式增量开发模式，全面迈入存量有机更新的全新发展阶段。规划提出了10项主

要指标、23项重点任务、7个方面政策举措、14项重大工程和行动。

在这一历史性转折点，城市更新前期咨询服务作为连接“政策意图”与“项目实施”的关键桥梁，迎来了前所未有的市场机

遇。

2.2愿景与使命

愿景：成为中国城市更新领域最具专业影响力的前期咨询服务品牌。

使命：以专业的前期谋划和统筹服务，推动城市更新项目科学、高效、可持续落地，助力中国城市高质量发展。

核心价值观：专业为本、统筹为魂、结果为王。

2.3核心价值主张

公司面向城市更新项目的“前端孵化”需求，提供三大核心价值：

第一，降低决策风险。通过系统化的城市体检、现状摸排和可行性研究，帮助客户精准识别更新需求、评估项目可行

性，避免“盲目上马、半途而废”。

第二，打通投融资通道。依托专业的投融资策划能力，帮助客户对接专项债、超长期特别国债、政策性银行信贷、社

会资本等多渠道资金，破解“钱从哪里来”的核心难题。

第三，统筹多方利益。城市更新涉及政府、开发商、原居民、运营商等多方利益主体。公司以“第三方统筹者”的角

色，帮助各方在项目前期达成利益平衡，为后续实施扫清障碍。

2.4项目发展阶段

本项目定位于成长期启动。城市更新前期咨询服务行业正处于“从零星试点到系统爆发”的转折点：政策体系已基本建

立（中办国办意见+“十五五”规划+多地城市更新条例），市场需求快速释放，但专业服务供给严重不足。公司计划用3

年时间完成“区域深耕—模式复制—全国拓展”的三阶段发展。

3.市场分析

3.1城市更新整体市场规模

2025年是中国城市更新市场的“爆发元年”。据中研普华产业研究院报告，2025年中国城市更新市场规模突破8.6万亿

元。全国城市更新相关投资规模突破10万亿元。从区域分布来看，一线城市和新一线城市由于土地资源紧张、城市功

能老化问题突出，成为城市更新的主战场。

展望未来，“十五五”期间（2026-2030年），城市更新市场总容量预计将达到15万亿至20万亿元。据多家权威机构测

算，年均投入约4万亿元，相当于三年全国住宅开发总投资的总和。到2030年，城市更新有望成为10万亿元级别的超

级市场。

从政策目标看，《城市更新“十五五”规划》明确了量化指标：改造城镇危旧房50万套、新开工改造老旧小区11.5万

个、城中村改造4000个、地下管网改造36.5万公里。这些硬性任务将释放巨大的市场需求。

3.2前期咨询服务细分市场规模

城市更新前期咨询服务是城市更新产业链的“前端入口”，其市场规模可从以下维度测算：

（1）城市体检市场

“先体检、后更新”已成为城市更新的刚性前置制度。2025年，全国已有449个城市开展了城市体检工作。2026年将实

现全国所有设市城市全覆盖。按照单城50万-300万元的预算区间估算，城市体检直接服务市场规模约在20亿-40亿元/

年。

（2）片区策划与实施方案市场

城市更新项目的前期策划和实施方案编制，是前期咨询服务的核心内容。以深圳龙华梅林关片区为例，单一项目的前

期服务商招标预算达3150万元。阜阳市颍泉区清颍片区、泉北片区城市更新前期综合咨询服务项目，服务内容包括片

区策划方案、项目实施方案和专项咨询三大模块。仅前期咨询服务费率即达0.51%。马鞍山市博望区城市更新项目前

期咨询服务最高限价达880万元。以此推算，全国每年城市更新前期策划与实施方案的市场规模在100亿-200亿元。

（3）投融资咨询服务市场

城市更新项目的资金需求巨大。2025年，仅地方政府城市更新专项债发行规模即达数千亿元。广州珠江实业松溪项目

获批5.03亿元专项债、卫滨区成功申报城市更新专项债10亿元等案例表明，投融资策划已成为前期咨询服务的核心模

块。投融资咨询服务的市场规模约在50亿-100亿元/年。

综合估算：城市更新前期咨询服务（含城市体检、片区策划、实施方案、投融资咨询、政策咨询等）的整体市场规模

约在200亿-400亿元/年，且随着“十五五”期间城市更新投资的持续放量，这一市场将以年均20%以上的速度增长。

3.3目标客户分析

本项目的目标客户可分为四类：

第一类：地方政府及下属平台公司（核心客户，预计占总收入的50%）。包括各城市住建局、城市更新局、重点区域

建设推进中心、城投/建投公司等。这类客户是城市更新项目的发起者和组织实施主体，对前期咨询服务有最直接、最

迫切的需求。

第二类：片区开发主体/城市运营商（重要客户，预计占总收入的30%）。包括大型房地产企业转型而来的城市更新运

营商、产业园区开发运营商等。这类客户需要专业的前期咨询来评估项目可行性、优化开发方案。

第三类：社会资本方/投资机构（潜力客户，预计占总收入的15%）。包括私募基金、保险资管、信托公司等。这类客

户需要专业的前期研判来辅助投资决策。

第四类：街道/社区等基层实施主体（补充客户，预计占总收入的5%）。包括街道办事处、社区居委会等，在老旧小

区自主更新、社区微改造等项目中需要专业咨询支持。

3.4市场需求驱动因素

驱动因素一：政策强制驱动。《关于持续推进城市更新行动的意见》和《城市更新“十五五”规划》明确要求“先体检、

后更新”，城市体检成为法定前置环节。这一制度性安排创造了持续、刚性的咨询服务需求。

驱动因素二：项目复杂度驱动。存量更新项目普遍存在产权关系交错、历史资料留存不全、修缮计价体系不完善等现

实问题。项目落地门槛大幅提高，倒逼实施主体寻求专业的前期咨询服务。

驱动因素三：资金压力驱动。城市更新项目投资规模大（一个中等规模的老旧小区改造项目需7.5-10亿元），资金筹

措难度高。专业的前期投融资策划成为项目成功的关键。

驱动因素四：能力缺口驱动。大量地方政府和项目实施主体缺乏城市更新的专业能力和经验，尤其是前端谋划、统筹

协调和投融资策划能力严重不足，形成了巨大的咨询服务外包需求。

3.5市场趋势判断

趋势一：从“单点改造”到“片区统筹”。城市更新正从单一项目改造升级为片区级综合统筹。咨询内容从“单点改造”升

级为“片区统筹+运营前置”，要求企业提供“策划—融资—设计—招商—运维”一揽子方案。

趋势二：从“后端施工”到“前端孵化”。项目管控重心从施工图预算、竣工结算等后端工作，逐步向前期策划、现状摸

排研判等前端环节转移。前期咨询服务的价值权重持续提升。

趋势三：从“画图者”到“全程服务商”。行业领先企业已突破传统规划设计角色，转型为提供“全过程、全产业链、全生

命周期”集成式服务的全程服务商。

趋势四：数字化与智能化。大数据、人工智能、物联网等新技术正在深刻改变城市更新的方式。城市体检阶段的智能

诊断、BIM技术的全生命周期管理、数字孪生技术的应用等，正在成为前期咨询服务的新标配。

4.行业政策与监管环境

4.1国家层面政策体系

（一）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》（2025年5月2日）

这是城市更新领域最高层级的政策文件，明确了城市更新的指导思想、工作目标和重点任务。在主要任务方面，明确

提出了8项重点任务，包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区老

旧厂区城中村等更新改造、完善城市功能、加强城市基础设施建设改造、修复城市生态系统、保护传承城市历史文化

等。

（二）国务院《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号，2026年5月22日）

这是我国首部针对城市更新领域编制的国家级五年专项规划。规划提出了10项主要指标、23项重点任务、7个方面政

策举措、14项重大工程和行动。核心内容包括：将城市体检设为城市更新项目启动的法定前提；搭建财政资金、市场

化金融、社会资本三方协同的资金保障体系；支持城市更新项目通过基础设施REITs实现资产证券化；将绿色低碳转型

列为六大重点任务之一。

（三）自然资源部、住房城乡建设部《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226号，

2025年12月31日）

文件提出了增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策等具体措施。

（四）住房城乡建设部《城市更新规划编制导则》（2025年9月）

为指导各地制定实施城市更新专项规划，建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系。

4.2地方层面法规与政策

2025年，多个城市出台了城市更新条例，标志着城市更新进入法治化、规范化阶段：

《江西省城市更新条例》（2025年9月24日）：共七章48条，涵盖总则、城市更新规划、城市更新主体、城市

更新实施、城市更新保障、法律责任、附则等内容。

《天津市城市更新条例》（2025年11月28日通过，2026年1月1日施行）：涵盖总则、城市更新规划、城市更

新实施、保障措施、监督管理、附则等。

《济南市城市更新条例》（2025年10月29日通过，2026年1月1日施行）。

《马鞍山市城市更新条例》（2025年11月27日批准，2026年1月1日施行）。

《银川市城市更新条例》（2025年9月1日施行）。

此外，北京、上海、广州、深圳等一线城市均已出台大规模的城市更新行动计划。2025年11月在安徽芜湖召开的全国

城市更新工作推进会，住房城乡建设部联合发布《2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示》，支持北

京、芜湖、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐等20城实施城市更新行动。

4.3政策对前期咨询服务的影响

上述政策体系对城市更新前期咨询服务产生了深远影响：

第一，创造了制度性需求。“先体检、后更新”的法定前置要求，使城市体检成为每个城市更新项目的“必修课”，创造

了持续、刚性的咨询服务需求。

第二，拓展了服务边界。“专项规划—片区策划—项目实施方案”的三级规划实施体系，要求咨询服务从单一的项目层

面扩展到片区和城市层面。

第三，提升了专业门槛。政策的系统性和复杂性大幅提高，要求咨询服务提供商具备跨专业、跨领域的综合能力，而

非单一的规划设计能力。

第四，催生了新型服务需求。投融资策划、REITs路径规划、绿色低碳评估等新型服务需求快速涌现。

5.竞争分析

5.1行业竞争格局

城市更新前期咨询服务行业目前处于“群雄并起、格局未定”的初级阶段。主要参与者可分为四类：

第一类：传统规划设计院（转型中）。包括中国城市规划设计研究院、各省市规划设计院等。这类机构拥有资质优势

和政府资源，但传统上以“画图”为主，对投融资、运营等前端和后端环节的能力相对薄弱。代表性企业如蕾奥规划

（300989.SZ），已从传统规划设计机构升级为以规划设计、城市运营、智慧城市三位一体的城市空间综合服务商。

2025年营业收入约9525万元。

第二类：大型工程咨询集团（拓展中）。包括上海建科、甘咨询等上市公司。上海建科2025年实现营业收入50亿元，

城市更新相关业务新增合同额同比增长超过80%。甘咨询2025年实现营业收入20.59亿元。这类企业资金实力雄厚，但

城市更新前期咨询在其业务结构中占比仍较小。

第三类：全过程工程咨询机构（新兴力量）。以中铁城际规划建设有限公司为代表，已突破传统“画图者”角色，转型

为提供“全过程、全产业链、全生命周期”集成式服务的全程服务商。以“现代政府智库”为主导模式，形成“规划—产业

—项目—建设—资金”服务体系。

第四类：国际咨询机构（高端市场）。如AECOM，2025年发布“城市智询”服务，通过“全专业整合、全生命周期计

划、数字化辅助决策”的全链整合工作模式提供服务。AECOM是《财富》500强公司，2024财年营业额为161亿美元。

这类机构在高端市场具有品牌优势，但收费较高，主要服务一线城市大型项目。

5.2主要竞争者分析

竞争者类型核心优势城市更新前期咨询能力市场定位

“行动规划+运营咨询”理念，A股城市更新为行业标杆级

蕾奥规划上市民企中高端市场

上市业务

国企上市公资金实力强，城市更新合同增速

上海建科正在快速拓展中全市场覆盖

司80%+

从体检到运营全链条覆政府客户为

中铁城际国企设计院“政府智库”定位，全链条能力

盖主

AECOM国际巨头全球资源，品牌影响力“城市智询”全链服务高端市场

建发更新建前期咨询+自主更新专项

国企轻资产咨询输出区域市场

管咨询

数据来源：各公司公开信息

5.3本项目的竞争优势

第一，聚焦“前期”的差异化定位。多数竞争者提供的是“全过程”服务（从规划到施工），而本项目专注于“前期”阶段

（从体检到实施方案），在细分领域做到极致专业。这一差异化定位使公司能够以更轻的资产、更快的响应速度服务

客户。

第二，“投融资策划”的核心能力。城市更新项目最大的痛点是“钱从哪里来”。本项目将投融资策划作为核心能力来打

造，帮助客户对接专项债、超长期特别国债、政策性银行信贷、社会资本等多渠道资金，形成区别于传统规划设计院

的独特竞争力。

第三，“第三方统筹者”的角色定位。城市更新涉及多方利益主体，需要一个中立的第三方来进行利益协调和统筹推

进。本项目以“第三方统筹者”的角色介入，不偏向任何一方，帮助各方达成利益平衡。

第四，数字化技术赋能。公司计划开发城市更新智能诊断平台，运用大数据、AI等技术提升城市体检和项目研判的效

率与精准度。

5.4竞争对比矩阵

评价维度本项目传统规划院大型咨询集团国际机构

前期咨询专业度★★★★★★★★★★★★★★★

投融资策划能力★★★★★★★★★★★★★★★

统筹协调能力★★★★★★★★★★★★★★★

政策解读能力★★★★★★★★★★★★★★★★

数字化能力★★★★★★★★★★★★★★★

价格竞争力★★★★★★★★★★★★★★

响应速度★★★★★★★★★★★★★★

评分说明：1-5分，5分为最高。本项目的核心优势在于前期咨询专业度、投融资策划能力、统筹协调能力和价格竞争

力。

5.5关键成功因素（KSF）

城市更新前期咨询服务行业的关键成功因素包括：

第一，政策解读与转化能力。能够准确理解国家及地方政策，并将其转化为可操作的项目方案。

第二，跨专业整合能力。能够整合规划、设计、投融资、法律、产业等多个专业领域的能力。

第三，属地化服务能力。城市更新项目具有很强的地域性，需要深入了解当地政策、市场和利益格局。

第四，品牌与信誉。前期咨询服务涉及政府的重大决策和巨量资金投入，客户对服务商的信誉和品牌有很高要求。

第五，数字化技术能力。随着城市体检、智能诊断等数字化手段的普及，技术服务能力成为差异化竞争的关键。

6.服务产品与解决方案

6.1服务产品体系

公司围绕城市更新项目的“前期阶段”，构建“五位一体”的服务产品体系：

产品一：城市体检与现状诊断服务

服务内容：按照住建部城市体检指标体系，对目标城市/片区开展系统化的城市体检，包括住房维度、社区维度、街区

维度、城区维度的全面诊断。运用大数据分析精准识别城市发展中的短板问题。

交付成果：《城市体检报告》《问题清单与整改建议》《城市更新项目储备库》。

收费模式：按项目固定收费，单个项目50万-300万元。

产品二：项目谋划与投融资咨询服务

服务内容：帮助客户精准谋划城市更新项目库，解构超长期特别国债、专项债、PPP、政策性银行贷款等资金渠道。

编制项目资金申请报告、项目可行性研究报告、项目立项审批材料、项目投融资方案。提供“两案一书”（项目建议

书、可行性研究报告、资金申请报告）及立项服务。

交付成果：《项目建议书》《可行性研究报告》《投融资方案》《资金申请报告》。

收费模式：按项目固定收费或按投资额的一定比例收费。单个亿元以上项目，项目建议书编制约14万元，可研编制约

28万元。

产品三：片区策划与统筹规划服务

服务内容：编制片区城市更新策划方案，包括区域协同发展研究、片区产业运营策划、片区智慧城区建设方案策划、

核心区域一体化统筹规划研究等。统筹考虑片区内的功能定位、产业导入、空间布局、交通组织、市政配套等。

交付成果：《片区城市更新策划方案》《片区产业运营策划》《片区统筹规划研究报告》。

收费模式：按项目固定收费，大型片区策划项目收费500万-3000万元。

产品四：项目实施方案编制服务

服务内容：编制城市更新项目的详细实施方案，包括项目实施方案、拆迁安置方案、资金平衡方案、实施进度计划

等。确保方案符合政策要求、具备可操作性、实现资金平衡。

交付成果：《城市更新项目实施方案》《资金平衡方案》《实施进度计划》。

收费模式：按项目固定收费或按投资额的一定比例（0.4%-0.52%）收费。

产品五：全过程统筹咨询服务

服务内容：作为项目的“总顾问”和“统筹方”，从前端策划到后端实施提供全过程的统筹协调服务。包括政策合规咨询、

全周期运营体系咨询、多方利益协调、项目推进管理等。

交付成果：《全过程统筹咨询报告》及阶段性工作成果。

收费模式：按年度或按项目周期收取顾问费，或按“基础服务费+后端收益分成”模式收费。

6.2服务流程

公司的标准服务流程分为五个阶段：

第一阶段：需求对接与项目研判（1-2周）。与客户沟通需求，明确服务范围和目标，开展初步的项目可行性研判。

第二阶段：现状调查与数据采集（2-4周）。开展城市体检、现状摸排、数据采集和利益相关方访谈。

第三阶段：方案编制与论证（4-8周）。编制策划方案、实施方案、投融资方案等，组织专家论证和多轮修改。

第四阶段：审批对接与完善（2-4周）。协助客户完成方案的上报、审批和修改完善工作。

第五阶段：后续跟踪与支持（持续）。在项目实施阶段提供持续的顾问支持，确保前期方案的有效落地。

6.3技术平台建设

公司计划开发“城市更新智能诊断平台”，包括以下核心模块：

城市体检智能诊断模块：运用大数据和AI技术，自动生成城市体检报告和问题清单。

项目智能研判模块：基于历史项目数据和行业数据库，对项目的可行性、投资回报、风险等进行智能评估。

投融资模拟模块：对不同融资方案进行模拟测算和对比分析，帮助客户选择最优融资路径。

政策智能解读模块：实时跟踪和解读国家及地方城市更新政策，为客户提供政策合规性检查。

7.商业模式

7.1收入来源

公司的收入来源分为三类：

（一）咨询服务费（预计占总收入的70%）

按项目收取固定咨询服务费，是公司最核心、最稳定的收入来源。收费方式包括：

按项目固定收费：根据项目规模、复杂度和服务内容，确定固定收费金额。单个项目收费从几十万元到几千万

元不等。

按投资额比例收费：按项目总投资额的一定比例收费，前期咨询服务费率一般在0.4%-0.52%之间。

按时间收费：对长期顾问服务按年度或季度收取顾问费。

（二）后端收益分成（预计占总收入的30%）

公司通过“前期服务换后期权益”的模式，参与项目的投资收益分成。具体方式包括：

跟投收益：以咨询服务费折算为项目股权，参与项目投资收益分配。

绩效分成：根据项目实际达成的效果（如融资到位金额、项目落地速度等）收取绩效奖励。

运营收益分成：在项目中植入运营环节，参与项目运营收益的分成。

（三）技术平台服务费（预计占总收入的5%，中期拓展）

公司的城市更新智能诊断平台，可向行业内的其他咨询机构、地方政府等提供SaaS服务，收取平台使用费。

7.2成本结构

公司的主要成本包括：

成本项目占比说明

人力成本50-55%核心团队薪酬、项目人员薪酬、专家顾问费

市场拓展费用15-20%品牌建设、客户开发、渠道维护

技术研发费用10-15%平台开发、技术升级、数据采购

运营管理费用10-15%办公场地、行政、法务、财务等

其他5%差旅、培训、外部合作等

7.3盈利模式

公司的盈利逻辑是“以专业能力获取项目，以项目规模摊薄成本，以后端收益放大利润”。

第一阶段（第1-2年）：以咨询服务费为主要收入来源，毛利率约35%-40%。

第二阶段（第3-4年）：随着品牌知名度和项目经验的积累，后端收益分成开始贡献收入，综合毛利率提升至

45%-50%。

第三阶段（第5年及以后）：后端收益分成占比提升至30%以上，技术平台开始贡献收入，综合毛利率达到55%以上。

7.4核心资源与关键合作伙伴

核心资源：

专业团队：由城市规划、产业经济、投融资、法律等领域的资深专家组成的核心团队。

政策研究能力：对国家和地方城市更新政策的深度理解和快速响应能力。

项目案例库：通过持续的项目实践积累形成的城市更新项目案例库和数据库。

政府关系：与各级地方政府建立的良好合作关系。

关键合作伙伴：

规划设计院：提供规划设计的专业支撑。

金融机构：提供投融资方案设计和资金对接服务。

律师事务所：提供政策合规和法律风险审查服务。

产业运营商：提供产业导入和运营管理的专业支持。

高校与研究机构：提供理论研究和人才培养支持。

8.营销与销售策略

8.1市场定位

公司定位于“城市更新前期咨询服务的专业提供商”，聚焦城市更新项目“从0到1”的孵化阶段，以“专业、统筹、落地”

为核心竞争力，服务于地方政府、片区开发主体和城市更新实施主体。

8.2获客渠道

渠道一：政府关系拓展（核心渠道，预计贡献60%的客户）

通过参加行业会议、政策研讨会、政府培训等方式，建立与各级住建/更新部门的联系。积极参与政府购买服务的公开

招标。

渠道二：行业生态合作（重要渠道，预计贡献25%的客户）

与规划设计院、金融机构、律师事务所等建立战略合作关系，通过生态合作伙伴的推荐获取客户。

渠道三：品牌建设与内容营销（补充渠道，预计贡献10%的客户）

通过发布行业研究报告、政策解读文章、成功案例等方式，建立行业影响力和品牌认知度。

渠道四：老客户推荐（持续渠道，预计贡献5%的客户）

通过高质量的服务交付，积累口碑，实现老客户的持续合作和推荐。

8.3销售策略

策略一：标杆项目策略。集中资源打造2-3个标杆项目，形成可展示的成功案例，以此作为市场拓展的“名片”。

策略二：区域深耕策略。选择2-3个重点城市/区域进行深耕，建立属地化服务团队，形成区域市场的领先地位。

策略三：政策驱动策略。紧密跟踪政策动向，在政策出台的“窗口期”快速响应，抢占市场先机。

策略四：解决方案策略。不卖“单一服务”，而是卖“整体解决方案”——从城市体检到项目落地的全流程服务包，提升客

户黏性和客单价。

8.4客户留存策略

第一，建立长期顾问关系。通过“全过程统筹咨询服务”产品，将一次性项目合作转化为长期的顾问服务关系。

第二，持续的价值交付。在项目完成后，持续提供政策更新、行业动态、项目后评估等增值服务。

第三，客户成功管理。设立客户成功经理岗位，主动关注客户的项目进展和需求变化，及时提供支持。

9.管理团队与组织架构

9.1核心团队规划

公司核心团队由以下角色构成：

角色人数核心职责任职要求

总经理1公司整体运营、战略决策10年以上咨询/规划行业管理经验

技术总监1服务产品研发、质量控制城市规划/建筑学硕士以上，注册规划师

投融资总监1投融资方案设计、资金对接金融/经济硕士以上，有投行/基金经验

市场总监1市场拓展、客户关系5年以上政府/大客户销售经验

项目总监2-3项目执行、团队管理5年以上城市更新/规划项目经验

9.2组织架构

公司采用矩阵式组织架构：

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董事会

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└──────┬──────┘

│

┌──────▼──────┐

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总经理

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└──────┬──────┘

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│

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┌──▼──┐┌──▼──┐┌───▼───┐┌──▼──┐┌──▼──┐

│技术││投融资││市场││项目││运营│

│部

││部

││部

││部

││管理部│

└──┬──┘└──┬──┘└───┬───┘└──┬──┘└──┬──┘

│

│

│

│

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└────────┴─────────┼─────────┴────────┘

│

┌──────▼──────┐

│项目团队

│

│(矩阵式)

│

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9.3人才发展计划

第一阶段（第1年）：组建15-20人的核心团队，包括5-8名资深咨询顾问、3-5名投融资专家、2-3名数据分析师。

第二阶段（第2-3年）：团队扩展至40-50人，建立区域办事处，培养中层管理梯队。

第三阶段（第4-5年）：团队扩展至80-100人，形成全国化的服务网络。

10.财务预测

10.1收入预测（2026-2030年）

基于以下假设进行收入预测：

城市更新前期咨询服务市场年均增速25%以上

公司运营首年（2026年）承接项目5-8个，平均客单价200-300万元

随着品牌积累，客单价和项目数量逐年提升

指标2026年2027年2028年2029年2030年

承接项目数（个）612203040

平均客单价（万元）250300300350375

咨询服务收入（万元）1,5003,6006,00010,50015,000

后端收益分成（万元）02005001,5003,000

总收入（万元）1,5003,8006,50012,00018,000

收入增长率—153%71%85%50%

数据来源：公司财务模型测算

10.2成本与利润预测

指标2026年2027年2028年2029年2030年

总收入（万元）1,5003,8006,50012,00018,000

总成本（万元）1,3502,8504,2257,2009,900

其中：人力成本7501,6002,4004,0005,500

指标2026年2027年2028年2029年2030年

市场费用2255709751,8002,700

研发费用1503806508001,000

运营管理费用225300200600700

毛利润（万元）1509502,2754,8008,100

毛利率10%25%35%40%45%

净利润（万元）-1503801,2503,1205,400

净利润率-10%10%19%26%30%

数据来源：公司财务模型测算

10.3盈亏平衡分析

公司预计在运营第3年（2028年）实现盈亏平衡。

盈亏平衡点计算：

固定成本（年度）：约2,500万元（含核心团队薪酬、办公、研发等）

平均项目毛利率：约35%

盈亏平衡收入=2,500/35%≈7,143万元

预计2028年收入达到6,500万元，接近盈亏平衡；2029年收入达到12,000万元，进入稳定盈利阶段。

10.4现金流预测

指标2026年2027年2028年2029年2030年

经营活动现金流（万元）-3002008002,5004,800

投资活动现金流（万元）-500-300-200-300-500

筹资活动现金流（万元）2,0000000

净现金流（万元）1,200-1006002,2004,300

期末现金余额（万元）1,2001,1001,7003,9008,200

数据来源：公司财务模型测算

10.5关键假设说明

1.市场增速假设：基于“十五五”期间城市更新总投资15-20万亿元的行业预测，前期咨询服务市场年均增速不低于

25%。

2.客单价假设：参考已公开的城市更新前期咨询项目中标金额（如龙华梅林关片区3150万元、博望区880万元、

界首市费率0.52%等），200-400万元的平均客单价在合理范围内。

3.毛利率假设：参考同行业上市公司（如上海建科毛利率约25-30%、蕾奥规划毛利率约40-45%），公司毛利率

从首年的10%逐步提升至第五年的45%具有可行性。

4.人力成本假设：人均薪酬按30-50万元/年估算，随着团队规模扩大和效率提升，人力成本占比从50%逐步下降

至30%。

11.融资需求与使用计划

11.1融资金额

本轮计划融资2000万元人民币，出让股权10%。投前估值2亿元。

11.2资金用途

用途金额（万元）占比说明

团队建设80040%核心团队招聘、专家顾问引进、人才培养

市场拓展50025%品牌建设、渠道开发、标杆项目打造

技术平台开发40020%城市更新智能诊断平台研发

运营资金30015%办公场地、行政费用、项目垫资

合计2,000100%

11.3资金使用时间表

阶段时间资金投入（万元）主要工作

第一阶段第1-6个月1,000团队组建（15人）、品牌建设、首个标杆项目启动

第二阶段第7-12个月600团队扩充（25人）、市场拓展、技术平台开发

第三阶段第13-18个月400区域办事处设立、标杆项目复制、平台上线

11.4投资者退出机制

退出方式一：IPO退出。公司计划在5-7年内实现IPO（A股创业板或港股），为投资者提供二级市场退出通道。

退出方式二：并购退出。随着城市更新咨询行业的整合加速，公司可能成为大型工程咨询集团或互联网平台的并购标

的。

退出方式三：股权回购。公司在达到约定业绩目标后，可按约定价格回购投资者持有的股权。

退出方式四：股权转让。投资者可在下一轮融资时通过股权转让实现部分或全部退出。

12.风险与应对

12.1市场风险

风险影响程度应对措施

城市更新政策变化高建立政策跟踪机制，保持与政策制定部门的沟通，快速调整服务方向

市场竞争加剧中坚持差异化定位，持续提升专业能力，建立品牌壁垒

经济周期波动中拓展多元化客户群，降低对单一市场的依赖

12.2经营风险

风险影响程度应对措施

核心人才流失高建立股权激励计划，提供有竞争力的薪酬和职业发展通道

项目执行质量风险中建立严格的质量控制体系，实行项目合伙人制度

应收账款风险中优化合同条款，建立预付款和分期付款机制

12.3政策风险

风险影响程度应对措施

地方政府财政压力中