2026年土地增值额计算试题及参考答案

2026年土地增值额计算试题及参考答案一、单项选择题1.某房地产开发企业2025年10月受让一宗土地使用权，支付土地出让金25000万元，按规定缴纳了契税，契税税率为4%。2026年3月企业对该地块进行开发，建造普通标准住宅出售，项目竣工验收后取得不含增值税销售收入78000万元，发生房地产开发成本16000万元。该企业计算该项目土地增值税时，准予扣除的取得土地使用权支付的金额是（）万元。A.25000B.26000C.24000D.270002.某房地产开发企业开发一房地产项目，累计发生取得土地使用权支付金额和房地产开发成本合计为32000万元，该企业能按项目分摊利息支出并提供金融机构贷款证明。项目利息支出合计1200万元，全部不超过同期同类商业银行贷款利率，其中50万元为超过贷款期限加收的罚息。当地省级人民政府规定，除利息外其他房地产开发费用扣除比例为5%，该项目准予扣除的房地产开发费用金额是（）万元。A.2750B.2800C.1600D.11503.根据土地增值税相关规定，房地产开发企业准予享受20%加计扣除优惠的基数中，不包含下列哪项支出（）。A.取得土地使用权支付的地价款B.房地产开发项目发生的建筑安装工程费C.房地产开发项目发生的管理费用和销售费用D.房地产开发项目发生的拆迁补偿费4.某工业企业转让一栋2010年自建的生产厂房，取得不含增值税销售收入5200万元，该厂房账面原值2000万元，累计折旧1200万元。经房地产评估机构评估，该厂房重置成本价为3600万元，成新度折扣率为六成，转让环节缴纳城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税合计88万元，均取得合法扣除凭证。该企业计算转让厂房土地增值税时，准予扣除的项目金额合计是（）万元。A.2248B.2160C.2088D.8885.根据土地增值税清算相关规定，下列情形中，不属于纳税人应当主动进行土地增值税清算，而是由税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的是（）。A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的D.直接转让土地使用权的6.某房地产开发企业2026年开发一个商业楼盘项目，总可售建筑面积10000平方米，当年已经销售8000平方米。项目累计发生房地产开发成本15000万元，其中因工程未最终结算，扣留建筑施工企业质量保证金1000万元，建筑企业未就质量保证金开具发票。当地税务机关规定，未取得发票的质量保证金不得在土地增值税清算中扣除，该项目清算时准予扣除的房地产开发成本金额是（）万元。A.11200B.12000C.14000D.150007.营改增后，纳税人转让房地产计算土地增值税时，准予扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计税依据是（）。A.转让房地产取得的不含增值税销售收入B.转让房地产实际缴纳的增值税税额C.转让房地产取得的含增值税销售收入D.转让房地产计算的增值税销项税额8.某非房地产开发企业转让一宗已经开发的国有土地使用权，取得不含增值税销售收入5000万元，取得土地使用权时支付地价款1000万元，按规定缴纳相关税费100万元，开发土地过程中发生开发成本300万元，发生开发费用50万元，转让环节已经缴纳相关税金220万元，该企业计算土地增值税时，该项目的增值额是（）万元。A.3330B.3550C.3250D.45009.根据土地增值税优惠政策，房地产开发企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额一定比例的，免征土地增值税，该比例是（）。A.10%B.20%C.30%D.50%10.纳税人既建造普通标准住宅又从事其他房地产开发，未按规定分别核算普通标准住宅和其他房地产开发项目增值额的，下列说法正确的是（）。A.普通标准住宅可按比例分摊享受免税优惠B.普通标准住宅不得享受免征土地增值税优惠C.由税务机关核定普通标准住宅的增值额享受优惠D.由纳税人自行选择是否享受免税优惠二、多项选择题1.根据土地增值税相关规定，下列各项支出中，属于房地产开发成本扣除项目范围的有（）。A.土地征用及拆迁补偿费B.项目开发前期发生的规划设计、勘察测绘等前期工程费C.开发项目发生的建筑安装工程费D.开发项目内小区内道路、供水供电等基础设施建设费E.房地产开发企业总部管理人员的工资薪金2.下列关于房地产开发费用土地增值税扣除的说法中，正确的有（）。A.凡能按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构贷款证明的，利息支出可以据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额B.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本合计金额的10%以内计算扣除C.超过贷款期限的利息支出和加罚的利息，不得在土地增值税税前扣除D.所有房地产开发项目的利息支出都可以据实扣除E.房地产开发费用的具体扣除比例，由省级人民政府统一规定3.纳税人转让旧房及建筑物，计算土地增值税时准予扣除的项目有（）。A.旧房及建筑物的评估价格（重置成本价乘以成新度折扣率）B.取得土地使用权时支付的地价款和按国家统一规定缴纳的相关税费C.转让旧房环节缴纳的城建税、印花税等相关税金D.旧房及建筑物的会计账面净值E.旧房及建筑物的全额重置成本价4.下列行为中，属于土地增值税征税范围，应当计算缴纳土地增值税的有（）。A.房地产开发企业以开发完成的商品房抵偿所欠建筑企业的工程款B.工业企业转让取得的国有土地使用权C.国有企业按照规定进行清产核资时房地产重新评估发生的增值D.居民个人之间互换自有居住用房地产E.非房地产开发企业合作建房建成后转让产权的5.下列关于房地产开发企业土地增值税清算扣除项目的说法中，正确的有（）。A.土地增值税清算中，扣除项目金额归集的各项成本和费用，必须是实际发生的支出B.房地产开发企业销售已经装修的房屋，发生的装修费用可以计入房地产开发成本扣除C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得在土地增值税税前扣除D.同一项目建造不同类型房地产的，扣除项目只能按占地面积法分摊，不得采用其他方法E.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得在土地增值税清算中扣除三、计算分析题某县城的一家工业制造企业为增值税一般纳税人，2026年2月转让一栋2016年1月购入的办公楼，取得含增值税转让收入8720万元，企业选择简易计税方法计算缴纳转让办公楼的增值税。该办公楼购入时，企业取得了开发商开具的营业税发票，发票注明的购入金额为2200万元，购入时企业按规定缴纳契税66万元，取得了契税完税凭证。转让环节企业委托房地产评估机构进行评估，支付评估费5万元，按规定缴纳了城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税，均取得合法完税凭证。要求：根据上述资料，按照顺序计算回答下列问题：(1)计算该企业转让办公楼准予扣除的发票金额及加计扣除合计金额；(2)计算该企业转让办公楼准予扣除的与转让房地产有关的税金合计金额；(3)计算该企业转让办公楼准予扣除的全部项目金额合计；(4)计算该企业转让办公楼土地增值税的增值额。四、综合题位于市区的某房地产开发企业为增值税一般纳税人，2022年6月受让一宗面积为5万平方米的国有土地使用权，专门开发普通标准住宅项目，该项目总可售建筑面积为12万平方米。2026年4月该项目已经全部竣工验收，截止2026年5月31日土地增值税清算时，企业已经销售可售建筑面积10.8万平方米，累计取得不含增值税销售收入540000万元，剩余1.2万平方米可售建筑面积转为企业自持的经营性物业，对应成本费用不得扣除。该项目开发过程中的相关资料如下：(1)取得土地使用权时，支付政府部门土地出让金88000万元，按规定缴纳了契税，契税税率为4%，均取得合法票据；(2)累计发生房地产开发成本98000万元，具体明细如下：①土地征用及拆迁补偿费32000万元；②前期工程费7000万元；③建筑安装工程费41000万元，其中因工程质量争议，扣留建筑施工企业质量保证金3500万元，建筑企业未就该部分质量保证金开具发票；④基础设施费6000万元；⑤公共配套设施费7000万元，其中企业自持经营性物业对应的建设成本为1200万元；⑥开发间接费用5000万元；(3)累计发生房地产开发费用32000万元，其中利息支出12000万元，利息支出能按项目计算分摊，且能提供金融机构的贷款证明，利息支出中包含1200万元超过贷款期限加收的罚息，其余利息均符合规定。当地省级人民政府规定，除利息支出外，其他房地产开发费用的扣除比例为5%；(4)转让环节企业按一般计税方法计算缴纳增值税，清算时实际已经缴纳增值税16200万元，城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，地方教育附加征收率为2%；(5)当地规定，房地产开发企业转让开发项目缴纳的印花税已经计入房地产开发费用，不得再单独作为税金扣除；要求：根据上述资料，回答下列问题：(1)计算该项目清算时准予扣除的取得土地使用权支付的金额；(2)计算该项目清算时准予扣除的房地产开发成本；(3)计算该项目清算时准予扣除的房地产开发费用；(4)计算该项目清算时准予扣除的与转让房地产有关的税金；(5)计算该项目清算时准予扣除的加计扣除金额；(6)计算该项目土地增值税的增值额。参考答案一、单项选择题1.B解析：取得土地使用权支付的金额，包括支付的土地出让金和取得土地使用权过程中缴纳的相关税费，契税属于相关税费，因此准予扣除的金额=25000+25000×4%=25000+1000=26000万元。2.A解析：超过贷款期限的罚息不得扣除，可扣除利息=1200-50=1150万元，其他开发费用=(取得土地使用权支付金额+开发成本)×5%=32000×5%=1600万元，合计开发费用=1150+1600=2750万元。3.C解析：房地产开发企业加计20%扣除的基数是取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本，房地产开发费用不属于加计扣除的基数，选项C属于开发费用，符合题意。4.A解析：转让旧房准予扣除的评估价格=重置成本价×成新度折扣率=3600×60%=2160万元，加上转让环节税金88万元，合计扣除金额=2160+88=2248万元。5.C解析：取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的，属于税务机关可以要求纳税人清算的情形，不属于纳税人应当清算的范围。6.A解析：未取得发票的质量保证金不得扣除，因此可扣除总开发成本=15000-1000=14000万元，销售比例=8000/10000=80%，因此清算时准予扣除的开发成本=14000×80%=11200万元。7.B解析：城建税、教育费附加附加在增值税上，计税依据是实际缴纳的增值税税额，因此选项B正确。8.A解析：非房地产开发企业转让土地使用权，不得享受加计20%扣除的优惠，准予扣除的项目合计=1000(地价款)+100(取得税费)+300(开发成本)+50(开发费用)+220(转让税金)=1670万元，增值额=5000-1670=3330万元。9.B解析：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。10.B解析：纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，未分别核算增值额的，普通标准住宅不得享受免税优惠，因此选项B正确。二、多项选择题1.ABCD解析：房地产开发企业总部管理人员的工资薪金属于企业的管理费用，计入房地产开发费用，不属于开发成本，选项E错误，其余选项正确。2.ABCE解析：只有符合条件的利息支出才能据实扣除，不符合条件的开发费用统一按比例计算扣除，选项D错误，其余选项均符合土地增值税相关规定。3.ABC解析：转让旧房的，扣除项目为评估价格、取得地价款和相关税费、转让环节税金，账面净值和全额重置成本都不符合规定，选项DE错误，ABC正确。4.ABE解析：房地产重新评估增值没有发生权属转移，不属于土地增值税征税范围，选项C错误；个人之间互换自有居住用房地产，免征土地增值税，选项D错误，ABE均属于征税范围，应当缴纳土地增值税。5.ABCE解析：同一项目不同类型房地产的扣除项目分摊，可以按占地面积法、建筑面积法等方法分摊，并非只能按占地面积法，选项D错误，其余选项均符合规定。三、计算分析题解析：(1)该企业不能取得评估价格，但是能提供购房发票，按照规定可以按发票所载金额每年加计5%计算扣除，从购买年度2016年1月到转让年度2026年2月，持有期限满10年，因此准予扣除的发票金额及加计扣除合计=2200×(1+5%×10)=2200×1.5=3300万元。(2)转让办公楼选择简易计税，增值税应纳税额=(8720-2200)÷(1+5%)×5%=6520÷1.05×5%≈310.48万元；企业位于县城，城建税税率5%，因此准予扣除的城建税=310.48×5%≈15.52万元；教育费附加=310.48×3%≈9.31万元；地方教育附加=310.48×2%≈6.21万元；印花税=8720×0.05%=4.36万元；根据规定，购房时缴纳的契税，能提供完税凭证的，准予作为税金扣除，因此契税66万元也可以扣除；所以准予扣除的与转让房地产有关的税金合计=15.52+9.31+6.21+4.36+66=101.4万元；(3)转让环节支付的评估费5万元，属于计算土地增值税准予扣除的项目，因此全部扣除项目金额合计=3300(发票加计)+101.4(税金)+5(评估费)=3406.4万元；(4)转让收入不含增值税=8720-310.48=8409.52万元；所以土地增值税增值额=不含税转让收入-扣除项目合计=8409.52-3406.4=5003.12万元。四、综合题解析：(1)取得土地使用权支付的总金额=土地出让金+契税=88000+88000×4%=88000+3520=91520万元；项目总可售面积12万平方米，销售比例=10.8÷12=90%，剩余自持部分对应的成本不得扣除，因此准予扣除的取得土地使用权支付的金额=91520×90%=82368万元；(2)先计算可扣除的总开发成本，原开发成本98000万元，需要扣除未开票的质量保证金3500万元，再扣除自持