物业管理行业2026年中期策略：头部物企优势增大红利投资环境下具备配置价值

目录索引TOC\o"1-2"\h\z\u一、物管板块走势顾：股价市场风格影响较大，7月初以回升近10% 6二、物管行业趋势行业整体营承压，头部物企先优势拉大 8三、利润表分析：收稳定业正增长，减值拖累弱，企业分化加剧 9（一）公司分类标及板块分拆 9（二）板块表现：利率下降费用率改善，减值业绩拖累次减弱 11（三）具体物企表：能力差影响下盈利水平分加大 14（四）基础物管业分析：面及物管费同增稳定入，关联司销售较大程度影在管规模张 20四、资产负债表：债扩张略于资产，应收拨备年限均上行 22（一）板块整体情：资产扩速度放缓，经营杠乘数略有升 22（二）应收账款专：应收账拨备率及年限均上，减值相充分 26五、分红及个股投建议：未配利润影响未来派能力，盈及派息决定估值 29（一）物企个股情：派息意维持较高水平，未配利润变影响未来派息能力 29（二）物企个股情及投资建议 31六、风险提示 32图表索引图1：物业板块、业板、恒指数、中证红利26年年以股价变化 6图2：物业板块基重仓持股例（%） 7图3：物管行业及杆企业物服务满意度 9图4：500强物企及市物企管费收缴率 9图5：TOP50房企新增合积（亿平）及增速 9图6：TOP50房企第三方面积（亿平）及增速 9图7：27家板物企历年总分类型占比 11图8：27家板物企历年归资产分类型占比 11图9：27家板物企营业收亿元）及增速 11图10：27家板块物毛利润亿元）及增速 11图11：27家板块物归母净润（亿元）及增速 12图12：27家板块物主要科增速对比 12图13：19家板块物营业收占比变化 12图14：27家板块物整体毛率 12图15：19家样本物分业务利率变动 13图16：19家样本物分业务利规模占比 13图17：27家板块物销售管费用率 13图18：27家板块物财务费率 13图19：27家板块物核心经利润（亿元）及增速 13图20：27家板块物资产及用减值（亿元） 13图21：27家板块物净利润亿元）及增速 14图22：27家板块物经营性金流净额/净利润 14图23：龙及中型物企费率变化 17图24：19家样本物在管面（亿平）及增速 20图25：19家样本物估算平物管费及增速 20图26：物在管面积与联司销售面积关系 21图27：物基础物管在面增长贡献因素拆分 22图28：27家板块物总资产亿元）及增速 22图29：27家板块物总负债亿元）及增速 22图30：27家板块物归母净产（亿元）及增速 23图31：27家板块物资产负率 23图32：27家板块物货币资（亿元）及增速 24图33：27家板块物货币资金/总资产比例 24图34：龙及中型物企币金（亿元）及增速 24图35：27家板块物应收及付款（亿元）及增速 25图36：27家板块物应付及收款（亿元）及增速 25图37：27家板块物经营性金流（亿元）及增速 25图38：27家板块物有息负（亿元）及增速 25图39：27家板块企ROE动趋势 25图40：27家板块企ROE分情况 25图41：27家板块物应收及付贸易款及增速 27图42：27家板块物应收款备率及2年以上占比 27图43：重物企应收款备盖率与应收款年限关系 27图44：27家板块物分红规（亿元）及分红比例 29图45：27家板块物股息率 29图46：企25及26预股息率（截至2026年8月730图47：企PE(TTM)及26预计股息率（至2026年8月7日） 32表1：中证红利指成分股按块统计股价涨幅、红比例及息率 6表2：典型红利业26以股价表现及机构持情况 7表3：重点物企市、股价变情况及估值 8表4：物业管理企板块分类依据及统计范围 10表5：物企营收、母净利润归母净利率 14表6：物企主营业收入规模亿元）及拆分 16表7：物企整体毛率及三项营业务毛利率 16表8：物企核心经净利润规、增速及核心经营利率 18表9：物企资产及用减值规（亿元）及其占应账款比例 19表10：物基础物管收增因素拆分 20表11：物总资产、总债归母净资产及增速 23表12：重物企ROE情况及分 26表13：物应付账款规、值拨备及年限情况 28表14：物分红规模（元、分红比例、股息及后续可配空间 29表15：重物企核心指表及评分 31一、物管板块走势回顾：股价受市场风格影响较大，7月初以来回升近10%26年年初至今，物业板块整体市值下跌12.7%，同期中证红利指数、恒生指数分别下跌2.0%、0.5%。264.9%656668146月10.8%9.1%的增幅。图1：物业板块、创业板、恒生指数、中证红利26年年初以来股价变化年初至5年初至5月中旬物业：+4.9%地产：+4.5%创业板：+36.5%恒生：+3.9%中证红利：+8.6%6月末至今物业：+10.8%地产：+4.3%创业板：-16.5%恒生：+10.8%中证红利：+9.1%年初以来：恒生：+0.1%中证红利：+0.1%5月中旬至6月末物业：-25.0%地产：-20.6%创业板：+10.5%恒生：-14.9%中证红利：-16.0%12511510595857526/01/05 26/01/25 26/02/14 26/03/06 26/03/26 26/04/15 26/05/05 26/05/25 26/06/14 26/07/04 26/07/24 26/08/13物业板块 创业板指数 恒生指数 中证红利指数 申万房地产数据来源：Wind、广发证券发展研究中心25269-10表1：中证红利指数成分股按板块统计股价涨幅、分红比例及股息率行业市值涨跌幅 分红（亿元） 分红比例 归母净利润（亿元） 股息率年初以来7月初以来25年26E25年26E25年26E25年26E机械-25.3%2.0%606860%61%1001126.5%7.4%纺织服装2.5%7.3%606987%86%70806.0%6.9%化工-11.9%2.2%11716480%84%1461964.5%6.5%建筑-14.3%1.1%16016333%34%4814856.0%6.1%石油石化0.0%17.8%1650210853%53%312539974.7%6.0%非银金融-21.8%5.4%50655937%37%138015245.4%5.9%建材-19.2%-7.0%556359%59%941075.0%5.7%交通运输1.2%9.1%29228256%58%5194905.6%5.4%钢铁-11.9%-10.3%192955%55%35533.6%5.4%煤炭24.3%14.7%61378671%67%86511653.7%4.7%食品饮料-11.9%4.8%585395%98%61545.1%4.7%银行-3.7%6.6%5962606430%30%19842201654.6%4.7%传媒-14.1%4.0%261945%42%59464.8%3.8%公用事业-5.0%0.8%10650%50%20124.4%2.7%家电-0.8%6.5%565819%19%2903012.5%2.6%有色金属10.2%26.1%424740%29%1041622.3%2.6%数据来源：CNKI、广发证券发展研究中心26Q20.02%26Q10.03pct263月融创图2：物业板块基金重仓持股比例（%）0.40%0.35%0.30%0.25%0.20%0.15%0.10%0.05%0.00%

21Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q426Q126Q2物业股基金重仓配置比例数据来源：Wind、广发证券发展研究中心表2：典型红利行业26年以来股价表现及机构持仓情况板块股价涨跌幅 股息率 机构持仓比例25年26年以来5中月5月中至6月末6月末以来2026/7/23242526Q1物管12.4%-15.7%4.9%-25.0%7.1%5.2%0.01%0.01%0.01%银行12.1%-2.6%-4.9%-6.3%9.3%4.4%7.76% 7.16%6.62%石油石化17.8%6.5%15.9%-17.0%10.7%3.6%2.39% 2.11% 2.33%食品饮料-2.0%-11.9%-5.6%-14.4%8.9%3.4%3.67%2.64% 2.46%煤炭-1.8%18.5%16.4%-11.4%14.8%3.2%1.32%0.98%1.15%交运2.7%-7.1%-1.6%-12.2%7.5%2.9%2.09%1.67%1.59%公用-0.2%-7.0%4.3%-13.2%2.7%2.5%2.39%1.87%1.98%钢铁23.1%-17.4%0.4%-19.6%2.4%2.4%0.46%0.45%0.41%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心个股表现来看，262.0%2571010%。表3：重点物企市值、股价变动情况及估值证券简称总市值股价涨跌幅PE亿人民币25年26年年初以来年初至高点高点至低点低点以来涨幅25年26E南都物业20.053.5%-18.5%3.8%-35.9%22.4%20.119.6万物云183.4-10.2%-1.4%14.1%-28.2%20.4%26.420.6合景悠活2.7-33.2%-28.1%-6.9%-35.6%20.0%--特发服务44.5-19.2%-32.6%-9.3%-36.6%17.3%35.935.6新大正20.532.0%-25.5%1.3%-35.6%14.2%21.619.1彩生活2.420.0%-12.0%28.7%-40.0%14.0%9.99.9雅生活服务22.4-20.0%-20.2%26.3%-44.4%13.8%21.33.6金茂服务18.71.6%-6.6%9.4%-24.3%12.7%6.05.0建业新生活4.0-56.6%-32.1%-3.8%-37.3%12.5%2.62.6融创服务21.0-15.7%-43.4%-17.4%-38.4%11.1%10.39.9碧桂园服务150.49.3%-13.8%6.0%-25.9%9.8%25.011.9星盛商业11.414.2%-5.1%3.6%-16.2%9.2%8.07.3越秀服务22.0-26.1%-30.5%-25.0%-14.8%8.7%8.07.6华润万象生活786.648.6%-7.2%17.0%-27.0%8.6%19.817.8远洋服务3.3-34.2%-17.7%-3.8%-21.1%8.3%--绿城服务114.822.0%-10.3%3.0%-19.5%8.1%13.011.2保利物业132.44.9%-13.2%3.6%-22.0%7.4%8.58.1滨江服务54.117.9%-4.8%12.0%-20.6%7.1%9.18.3永升服务25.8-12.3%0.8%21.2%-22.1%6.8%5.95.0招商积余91.80.4%-18.4%-0.1%-23.5%6.7%14.09.5中海物业96.7-11.7%-24.7%-6.6%-23.7%5.7%7.16.7中骏商管4.316.8%-10.5%7.0%-20.7%5.4%7.47.4世茂服务9.3-35.9%-26.3%8.5%-35.2%4.8%9.02.9建发物业31.613.0%-3.9%14.8%-18.1%2.2%8.87.7宝龙商业11.51.3%-14.5%5.8%-19.6%0.5%4.94.9卓越商企服务5.6-35.9%-35.4%0.0%-35.4%0.0%5.45.4数据来源：Wind、广发证券发展研究中心二、物管行业趋势：行业整体经营承压，头部物企领先优势拉大538%4.pt，BG202620222373905pct图3：物管业及杆企物业务满意度 图4：500物企上市企物费收缴率9590858075702021 2022 2023 2024 2025 行业均值 标杆企业

95%90%85%80%75%65%60%

89%89%84%80%74%71%78%80%85%90%92%2021 2022 2023 2024 2025500强物企 上市物企数据来源：中指院、广发证券发展研究中心 数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心26TOP503.5%21年以来262113%TOP503.313.9%图5：TOP50房企新增合约面积（亿平）及增速图6：TOP50房企第三方拓展面积（亿平）及增速30 10%

60%25 0%1520 -10%

40%20%15 -20% 10 0%10 -30%55 -40%

02021202220232024202526H1

-50%

02021202220232024202526H1

-60%TOP50物企新增合约面积（亿平） 同比（右

TOP50物企第三方拓展面积（亿平） 同比（右）数据来源：中指院、广发证券发展研究中心 数据来源：中指院、广发证券发展研究中心三、利润表分析：营收稳定业绩正增长，减值拖累减弱，企业间分化加剧（一）公司分类标准及板块分拆202127AA+H4A23H股上市物企。25年140232530140企，营收规模在30亿以下；且若该物企过去三年平均归母净利润出现亏损，则评级下调一档。71A6家H家中型物H103A7H表4：物业管理企业板块分类、依据及统计范围公司名称类型25年营收（亿元）23-25年营收平均（亿元）25年归母净利（亿元）23-25年归母净利平均（亿元）分类碧桂园服务H483.5449.96.09.0龙头物企万物云H372.7355.86.912.6龙头物企绿城服务H191.6龙头物企招商积余A192.7龙头物企华润万象生活H180.2166.539.735.0龙头物企保利物业H171.3161.815.514.7龙头物企中海物业H149.6140.413.714.1龙头物企雅生活服务H128.9140.91.0-9.1中型物企恒大物业H136.8129.79.911.8中型物企世茂服务H78.879.91.00.3中型物企融创服务H68.269.32.0-2.3中型物企永升服务H68.7中型物企卓越商企服务H2.4中型物企越秀服务H39.0中型物企建发物业H38.8中型物企滨江服务H41.035.06.05.4中型物企金茂服务H36.7中型物企合景悠活H33.335.8-3.1-2.9其他物企新大正A1.2其他物企远洋服务H27.229.0-13.7-4.3其他物企建业新生活H27.728.61.6-0.7其他物企特发服务A29.7其他物企宝龙商业H3.0其他物企彩生活H21.0其他物企南都物业A18.618.41.01.0其他物企中骏商管H11.9其他物企星盛商业H1.6其他物企数据来源：Wind，公司年报，、广发证券发展研究中心25年末，2733650.8%2075亿元、88840261.7%、26.4%、11.9%0.1pct、0.4pct0.5pct。25年末，2716490.4%101141622261.3%25.2%13.5%，其中只0.9pct0.1pct图7：27家板物企年总分类型比 图8：27家板物企年归资产分型占比90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

15.2% 14.1% 13.7% 13.6% 13.5%15.2% 14.1% 13.7% 13.6% 13.5%25.9% 25.7%26.0%24.2% 25.2%58.9% 60.2% 60.3%62.2%61.3%龙头物企 中型物企 其他物企

12.1% 12.1% 12.3% 12.9% 12.4% 11.9%28.9% 27.2% 27.2% 26.0% 26.4%59.0% 60.5% 59.9% 61.6% 61.7%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

2021龙头物企

2022

2023中型物企

2024

2025数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心（二）板块表现：毛利率下降，费用率改善，减值对业绩拖累首次减弱272650240.7pct254641.3%0.4pct131.413.3%，124.413.8%。业绩上行幅度超过收入主要有以下原因：一是费用率改善，25年板块物企整体四费费率为7.3%，同比下降0.7pct；二是减值规模下行，25年板块物企计提资产及信用减值95.7亿元，较24年少减值16.2亿元；三是其他科目的改善，25/29.2%242.0pct5.4%241.7pct。图9：27家板物企业收亿元）增速 图10：27家板物企利润元）及速5000

2021 2022 2023 2024 2025营业收入（亿元） 同比（右

45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%

480475470465460455

2021 2022 2023 2024 2025营业毛利（亿元） 同比（右

40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心图11：27家板物企母净（亿元及增速 图12：27家板物企要科速对比250200150100500

5.4%4.7%13.3% 5.4%4.7%13.3% 13.8%10.2%1.2%-1.7%-4.6%-21.3%-25.4%-24.5%-1.3%

25%20%15%10%5%0%-5%

20%15%10%5%0%

营收 毛利 核心

利润总额净利润归母净利归母净利润（亿元） 同比（右数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心

营利润 润2024 2025525191.4pct1.9%240.5pct8.2%4255.9%2114.6%、27.9%14.4%0.6pct、2.8pct1.9pct毛利规模来看，2561%3%11%6pct19%图13：19家板物企业收比变化 图14：27家板物企体毛率80%60%40%20%0%

2021 2022 2023 2024

11.1%15.4%11.1%15.4%11.6%11.0%12.5%12.5%8.5%11.6%12.7%6.6%10.7%12.8%5.8%10.0%13.6%70.0% 71.4%59.9%64.8%67.3%

21.2%21.2%19.9%18.6%17.5%25.2%2021 2022 2023 2024 2025整体毛利率（%）物管收入社区增值服务收入非业主增值服务收入其他收入数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心图15：19家样物企业务率变动 图16：19家样物企业务规模占比

2021 2022 2023 2024 2025物管毛利率 社区增值服务毛利

80%60%40%0%

12.2%12.2% 13.8% 16.2%17.7% 11.5% 8.1%17.6%5.9%18.1%18.0%4.9%16.3%21.4%19.0%22.8%47.3%53.2%56.7%58.5% 60.8%2021 2022 2023 2024 2025非业主增值服务毛利率 其他毛利数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心

物管毛利社区增值服务毛利非业主增值服务毛利其他毛利2525277.3%，同（AI25212.2pct。图17：27家板物企售管用率 图18：27家板物企务费率

9.2% 9.2%8.3%8.0%7.3%8.3%8.0%7.3%销售管理费用率（%）

0.27%0.16%0.16%0.05%0.00%-0.03%2021 2022 2023 2024 2025财务费用率（%）数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心我们用营业毛利扣除四费计算得到核心经营利润，25年板块物企实现核心经营利润270亿元，同比转正增长1.2%，费用率的改善一定程度上对冲了毛利率下行的影响，但增幅小于营收。图19：27家板物企心经润（亿）及速 图20：27家板物企产及减值（元）295290285280275270265260255250245

2021 2022 2023 2024

40%30%20%10%0%

120100806040200

2021 2022 2023 2024

12%10%8%6%4%2%0%核心经营利润（亿元） 同比（右） 资产及信用减值（亿元） 资产及信用减值/应收款原值数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心252595.72416.22410.2%2121升，并对业绩造成较为明显的拖累，25年首次出现拖累幅度下降的趋势。131.413.3%，22年以/1.67倍，23125124.413.8%5.0%4.7%0.4pct图21：27家板物企利润元）及速 图22：27家板物企营性流净额/净利润250200150100

30%20%10%0%

1.921.921.661.671.140.852.001.501.000.5002021 2022 2023 2024

0.00

2021 2022 2023 2024 2025净利润（亿元） 同比（右数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心

经营性现金流净额/净利润（三）具体物企表现：能力差异影响下盈利水平分化加大单公司来看，25（484亿元）（30-100725年归母净利润规模最高的是华润万象生活（39.7亿元），商管等非物管业务对公司整体业绩行程较强的支撑；278210%25表5：物企营收、归母净利润及归母净利率证券简称分类营业收入（亿元） 归母净利润（亿元） 归母净利率（%）242525年同比242525年同比242525年同比碧桂园服务龙头4404849.9%18.16.0-66.7%4.1%1.2%-2.9pct万物云龙头3633732.7%11.46.9-39.0%3.1%1.9%-1.3pct绿城服务龙头1791927.1%7.98.812.1%4.4%4.6%0.2pct招商积余龙头17219312.2%8.46.5-22.1%4.9%3.4%-1.5pct华润万象生活龙头1721805.1%36.039.710.3%21.0%22.0%1.0pct保利物业龙头1631714.8%14.715.55.1%9.0%9.0%0.0pct中海物业龙头1411506.0%15.113.7-9.7%10.7%9.1%-1.6pct龙头物企1630 163017426.9%11297-12.9%6.8%5.6%雅生活服务中型139 129-7.5%-33.01.0--23.7%0.8%24.5pct恒大物业中型1281377.2%10.29.9-3.4%8.0%7.2%-0.8pct世茂服务中型7979-0.2%-2.71.0--3.4%1.3%4.8pct融创服务中型7068-2.2%-4.52.0--6.5%3.0%9.4pct永升服务中型68690.4%4.84.4-8.5%7.0%6.4%-0.6pct卓越商企服务中型4240-4.1%3.11.0-67.0%7.4%2.6%-4.9pct越秀服务中型39390.9%3.52.7-22.5%9.1%7.0%-2.1pct建发物业中型333917.8%3.23.611.0%9.8%9.2%-0.6pct滨江服务中型364114.1%5.56.09.0%15.2%14.5%-0.7pct金茂服务中型313718.5%3.83.1-18.8%12.3%8.5%-3.9pct中型物企6646646771.9%-635--0.9%5.1%合景悠活其他3633-6.8%-5.7-3.1--16.0%-9.4%6.6pct新大正其他3430-11.0%1.10.9-16.6%3.4%3.1%-0.2pct远洋服务其他2827-4.1%0.3-13.7-1.0%-50.3%-51.4pct建业新生活其他3028-6.2%2.11.6-26.6%7.3%5.7%-1.6pct特发服务其他29303.8%%4.2%4.2%-0.1pct宝龙商业其他2626-0.4%%8.3%9.0%0.7pct彩生活其他20217.5%%1.0%1.1%0.2pct南都物业其他18193.1%0.21.0353.1%1.2%5.3%4.1pct中骏商管其他1212-1.7%%4.7%4.9%0.2pct星盛商业其他66-9.6%1.51.4-7.7%24.0%24.5%0.5pct其他物企238238232-2.9%4-8-1.6%-3.2%数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心31626.3%、23.0%21.3%2544.25%302514.5%10%以下。253825其他收入表现最为突出的是碧桂园服务及华润万象生活。其中碧桂园服务25年实现营收154亿元，同比增长1.85年增速达到4625年实现营收2117%，商管业务占华润万象收入超过50%（）2.0%-16.5%6.1%-70.8%-75.5%-27.7%-16.5%6.1%-70.8%-75.5%-27.7%-57.8%13.1%-36.2%4.8%证券简称物管收入 社区增值服务收入 非业主增值服务收入 其他收入2024202525同比2024202525同比2024202525同比2024202525同比万物云291.9315.98.2%17.523.131.9%15.73.9-75.4%37.829.9-20.9%碧桂园服务260.2279.37.3%%7.16.3-10.6%130.6153.817.8%招商积余134.0142.86.6%%25.537.948.5%6.86.7-2.1%绿城服务124.0136.410.0%27.427.60.6%27.527.60.4%保利物业116.7131.512.6%27.123.4-13.6%19.616.4中海物业107.6117.39.1%13.812.2-12.0%18.3-49.8%恒大物业105.9114.78.3%20.721.85.4%1.00.3雅生活服务109.8106.4-3.1%12.910.6-17.9%3.70.913.011.1-15.1%华润万象生活66.771.77.5%15.211.2-26.3%7.25.282.592.111.7%融创服务63.863.6-0.2%4.43.9-11.9%1.50.6世茂服务55.658.24.5%%1.82.09.55.4-42.8%永升服务50.954.57.1%8.68.0-7.7%6.0-17.9%金茂服务21.926.923.0%%3.23.4新大正29.826.1-12.2%%2.92.7-6.6%滨江服务19.324.426.3%11.011.98.3%5.74.7-16.6%建业新生活23.023.00.0%5.44.3-21.0%1.10.4-64.5%远洋服务20.820.4-2.1%4.94.8-2.3%2.72.1-22.4%南都物业15.916.63.9%1.61.814.5%0.20.0-87.1%0.30.2-26.6%越秀服务12.415.021.3%12.29.6-20.9%%%数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心利润率来看，25年除华润万象外多数物企整体毛利率均在30%以下，且多同比下降，其中仅华润万象生活、南都物业、绿城服务、新大正毛利率有所提升，主要来源于基础物管业务和其他业务的利润率改善支撑。分业务来看，2520%社区增值服务毛利率分化，华润万象、中海物业、保利物业、融创服务在维持毛利率30%的基础上边际进一步改善，永升服务、南都物业、恒大物业、金茂服务虽然绝对毛利率较高，但边际有所下行。10%表7：物企整体毛利率及三项主营业务毛利率整体毛利率 物管毛利率 社区增值服务毛利率 非业主增值服务毛利率证券简称2024 2025 25变化 2024 2025 25变化 2024 2025 25变化 2024 2025 25变化华润万象生活33.0%35.5%2.6pct14.4%15.9%1.5pct25.6%36.6%11.0pct33.0%24.7%-8.3pct滨江服务23.2%22.2%-1.1pct18.4%17.3%-1.1pct23.9%28.5%4.6pct38.6%31.5%-7.1pct建业新生活21.7%19.6%-2.1pct21.3%19.2%-2.0pct23.9%21.9%-1.9pct20.1%18.2%-1.9pct金茂服务23.2%19.6%-3.6pct14.7%14.6%-0.1pct49.5%37.3%-12pct32.9%26.2%-6.7pct永升服务19.7%19.0%-0.8pct19.3%18.2%-1.1pct34.7%31.4%-3.3pct6.4%7.1%0.7pct融创服务21.9%18.4%-3.6pct20.9%17.1%-3.8pct34.7%37.2%2.5pct28.2%28.3%0.1pct恒大物业19.2%18.3%-0.8pct16.0%15.3%-0.8pct35.6%34.5%-1.1pct9.1%9.2%0.1pct世茂服务19.8%17.8%-2.0pct20.1%18.6%-1.6pct23.5%17.1%-6.5pct17.1%14.6%-2.5pct碧桂园服务19.1%17.5%-1.6pct20.0%20.6%0.6pct38.4%28.9%-9.5pct1.9%4.1%2.2pct保利物业18.3%17.4%-0.8pct14.3%13.4%-0.9pct36.8%41.2%4.4pct16.0%15.8%-0.2pct绿城服务16.8%17.3%0.5pct13.7%14.3%0.6pct21.1%22.4%1.3pct26.7%27.4%0.7pct南都物业15.0%16.8%1.7pct13.2%14.6%1.5pct44.1%38.3%-5.8pct18.8%15.6%-3.2pct中海物业16.6%15.0%-1.5pct15.9%14.3%-1.7pct25.5%34.0%8.5pct13.1%7.2%-5.9pct越秀服务23.3%14.8%-8.5pct15.0%11.3%-3.7pct28.8%19.1%-9.7pct22.2%10.0%-12pct雅生活服务15.0%13.0%-1.9pct14.0%12.8%-1.2pct21.9%18.7%-3.2pct18.8%-1.7%-2pct新大正11.7%12.3%0.6pct10.8%10.6%-0.2pct31.3%30.3%-1.0pct万物云13.0%12.2%-0.8pct11.1%10.4%-0.6pct35.7%25.2%-10pct0.0%0.9%0.9pct招商积余12.0%11.1%-0.9pct10.7%10.5%-0.2pct10.5%10.0%-0.5pct9.2%8.2%-1.1pct远洋服务18.2%5.8%-12pct15.4%7.7%-7.8pct31.1%-5.1%-36pct16.4%12.6%-3.8pct数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心费用率方面，25年龙头及中型物企平均四费费率为7.0%，同比下降0.7pct，25年四费费率最低的公司为滨江服务、中海物业，分别为1.3%、2.9%，运营效率明显高于行业平均，此外招商积余、雅生活、保利物业、万物云、金茂服务等7家物企费率表现优于行业平均。从改善幅度来看，250.5pct.pt0pt08ct。图23：龙头及中型物企四费费率变化世茂世茂碧服桂建发华润恒大越秀永升绿城卓越融创金茂万物保利雅生招商中 滨务园服物务业万象物生业服务服务服务商企服务服务云物业活海 江服积余物业服务活务202320242025服务均平型中及头龙14%12%10%8%6%4%2%0%数据来源：公司年报、广发证券发展研究中核心经营表现方面，25年表现最好的物企是华润万象生活，核心经营净利润规模及增速均居前（49.4亿元、17.4%），南都物业、绿城服务、建发物业同比增速表现相对突出，增速超过20%。利润率来看，25表8证券简称核心经营净利润（亿元） 核心经营净利润增速 核心经营净利率232425232425232425华润万象生活33.442.049.444.1%25.8%17.4%22.6%24.5%27.4%碧桂园服务45.636.336.9-16.7%-20.4%1.6%10.7%8.3%7.6%万物云22.321.521.338.2%-3.8%-0.9%6.7%5.9%5.7%保利物业17.018.519.725.7%8.3%6.8%11.3%11.3%11.5%绿城服务12.815.619.435.2%22.5%23.8%7.6%8.7%10.1%中海物业16.818.918.226.7%12.9%-3.9%12.8%13.4%12.2%恒大物业21.414.014.413.7%-34.8%2.8%17.2%11.0%10.5%招商积余9.412.313.69.9%30.0%10.7%6.0%7.2%7.1%雅生活服务16.911.99.6-30.3%-29.5%-19.5%10.9%8.5%7.4%滨江服务18.5%18.4%8.6%23.8%22.0%20.9%永升服务-6.2%21.8%-3.0%10.4%12.1%11.7%融创服务22.3%-9.0%-14.9%14.6%13.4%11.7%世茂服务188.7%12.4%-1.3%6.7%7.9%7.8%建发物业127.7%-42.5%22.1%20.0%12.5%12.9%金茂服务-1.4%12.4%-1.3%16.0%15.7%13.1%宝龙商业6.0%-15.3%-16.5%22.9%19.6%16.4%卓越商企服务-26.8%-4.2%-5.3%11.8%10.6%10.4%合景悠活-5.2%-41.3%1.1%16.5%10.4%11.3%建业新生活-29.9%-19.3%-14.1%19.0%14.8%13.5%越秀服务6.86.02.825.8%-11.7%-53.0%21.1%15.5%7.2%南都物业-32.1%2.6%42.4%7.2%7.6%10.4%特发服务11.5%17.0%3.9%6.1%6.1%6.1%彩生活4.4%-11.7%4.4%12.6%8.7%8.4%星盛商业2.0%-19.9%-1.2%31.4%24.8%27.1%新大正-5.9%-19.0%-8.9%6.0%4.5%4.6%中骏商管-11.6%-75.6%4.8%16.6%4.2%4.4%远洋服务3.02.7-1.1-42.5%-11.5%-9.6%9.4%-3.9%数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心不同物企间减值节奏及规模差别较大。25年多数龙头物企及关联方运营相对稳定的成长型物企加大了减值力度，而雅生活服务、恒大物业、融创服务、世茂服务等关联方曾暴露风险的物企减值节奏则相对前置，22-24年间计提减值规模相对更高，在25年则有所下降。22.811.1亿/8%。5030%资产及信用减值（亿元）证券简称21-25年累计资产及信用减值（亿元）证券简称21-25年累计(亿元)当年减值/年末应收原值累计减值/平均应21222324252122232425收原值碧桂园服务1.924.540.716.525.1108.71.2%10.6%16.3%6.3%9.0%46.0%万物云6.111.822.81.5%2.4%3.8%8.1%15.3%34.0%招商积余1.61.06.510.3%4.0%1.8%1.7%11.5%28.2%绿城服务2.45.312.62.8%3.9%3.6%3.9%7.9%23.5%华润万象生活0.9%0.8%1.9%2.9%6.2%15.6%中海物业1.5%2.2%1.6%2.7%4.0%12.9%保利物业2.1%2.0%0.9%0.8%1.3%6.6%龙头物企5.730.046.927.248.81591.9%7.0%9.9%5.3%8.9%35.2%雅生活服务46.15.667.72.9%4.2%8.4%36.0%3.9%61.1%世茂服务2.54.625.87.2%36.8%5.1%4.3%8.6%60.5%恒大物业1.31.531.147.5%1.8%2.2%2.1%2.4%51.3%融创服务2.015.413.314.65.650.92.3%13.9%10.4%10.6%3.9%41.8%卓越商企服务1.23.06.41.1%8.0%5.5%5.5%12.4%36.1%永升服务6.9%7.9%1.9%2.7%3.5%19.9%滨江服务5.9%5.2%3.9%1.6%4.6%19.6%金茂服务0.00.00.00.0%0.0%0.0%3.0%4.3%10.6%越秀服务0.00.00.50.7%0.6%1.3%1.9%2.7%7.8%建发物业0.00.00.00.2%1.2%0.6%0.9%1.4%5.0%中型物企32.738.828.266.522.918912.4%10.2%6.8%14.7%4.6%46.9%远洋服务2.7%34.5%17.0%15.4%67.0%158.6%彩生活0.61.09.885.4%19.1%15.2%6.4%10.1%117.9%宝龙商业11.1%10.1%9.9%33.7%28.9%114.2%合景悠活10.45.326.81.6%21.5%16.6%27.2%12.7%90.2%中骏商管0.00.10.00.1%4.6%0.3%26.2%17.1%66.1%建业新生活1.00.816.14.3%2.7%31.5%1.7%3.0%44.6%南都物业7.2%5.8%3.8%7.1%12.1%36.8%星盛商业0.10.2-0.10.00.10.314.8%22.4%-11.4%1.1%9.5%36.2%特发服务0.20.00.00.10.00.34.0%1.0%-0.3%1.2%0.8%6.3%7.7 13.7 22.2 18.1 24.0 86 12.5% 13.8% 18.3% 13.1% 16.0% 75.1%其他物企7.7 13.7 22.2 18.1 24.0 86 12.5% 13.8% 18.3% 13.1% 16.0% 75.1%其他物企2.1%0.1 -0.1 0.1 0.1 0.1 0.2新大正1.2% 1.1% 0.9%-2.1%数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心（四）基础物管业务分析：面积及物管费同增稳定收入，关联公司销售较大程度影响在管规模扩张1961.41.93元/平/23-24图24：19家样本物企在管面积（亿平）及增速图25：19家样本物企估算平均物管费及增速7060504030201002021 2022 2023 2024

25%20%15%10%5%0%

2.52.01.51.00.50.0

2021 2022 2023 2024

25%20%15%10%5%0%-5%-10%在管面积（亿平） 同比数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心

平均物管费（元/平/月） 同比（%）2510.73.2%5-104（8.55（6.01亿平）（5.03亿平）。表10：物企基础物管收入增长因素拆分在管面积（亿平） 面积同比 平均物管费（元/平/月） 物管费同比202320242025202320242025202320242025202320242025碧桂园服务9.5710.3710.7010.1%8.4%3.2%1-3.3%-3.5%1.6%保利物业7.208.038.5524.9%11.7%6.4%1.311.281.32-3.2%-2.2%3.4%恒大物业5.325.796.016.4%8.8%3.8%1.651.591.622.1%-3.8%2.0%绿城服务4.485.095.6616.7%13.5%11.2%2-2.8%-2.9%-2.0%雅生活服务5.915.515.038.2%-6.8%-8.7%1.591.601.68-1.9%1.2%4.9%中海物业4.024.424.7825.4%10.2%8.0%3-6.7%-2.3%0.0%华润万象生活3.814.264.2624.4%11.8%0.1%1.461.381.40-26.3%-5.6%1.8%招商积余3.453.653.7710.7%5.8%3.4%3.0%2.3%1.9%永升服务2.212.512.525.4%13.2%0.6%1.721.801.811.4%4.3%0.5%世茂服务2.512.182.21-4.2%-12.8%1.3%1.721.982.212.9%14.8%11.5%建业新生活1.821.971.9516.0%8.3%-1.2%0.981.010.980.3%3.1%-3.2%金茂服务0.841.011.0648.1%19.9%4.7%1.861.972.17-13.7%5.8%10.2%建发物业0.610.760.9233.0%22.9%21.4%20.7%-1.3%2.3%远洋服务1.010.930.890.2%-8.4%-3.4%1.821.791.87-2.9%-1.5%4.1%滨江服务0.550.680.8330.7%23.9%21.6%2.672.622.70-3.5%-1.7%3.0%卓越商企服务0.640.720.7819.2%12.7%8.4%4.564.434.10-12.2%-2.8%-7.5%越秀服务0.650.690.7326.2%6.3%6.0%1.471.531.75-1.8%4.4%14.2%中骏商管0.300.340.3616.3%15.1%4.7%2.652.472.33-1.0%-6.8%-5.4%宝龙商业48.8%13.7%0.4%1.551.401.42-6.4%-9.6%1.3%数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心20%5%222522-2520%图26：物企在管面积与关联公司销售面积关系-60.0% -50.0% -40.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0%建发滨江建发滨江金茂绿城利中骏卓越保华润中海越秀碧服永升宝龙建业 恒招商雅生活茂25.0%22-2520.0%22-25年在管面积复合增速22-25年关联公司销售面积复合增速

-5.0%-10.0%数据来源：公司年报、广发证券发展研究中图27：物企基础物管在管面积增长贡献因素拆分60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%建 滨发 江物 服业 务

金中保绿华建茂海利城润业服物物服万新务业业务象生活

碧招永雅远桂商升生洋园积服活服服余务服务务 务22-25年第三方在管面积增速 22-25年关联方在管面积增速 25年第三方在管增速 25年关联方在管增速数据来源：公司年报、广发证券发展研究中四、资产负债表：负债扩张略快于资产，应收拨备及年限均上行（一）板块整体情况：资产扩展速度放缓，经营杠杆乘数略有提升根据公司年报，252733370.6%15811719163324212547.4%。图28：27家板物企资产元）及速 图29：27家板物企负债元）及速

2021 2022 2023 2024 2025总资产（亿元） 同比（右

35%30%25%20%15%10%5%0%

8006004002000

2021 2022 2023 2024 2025总负债（亿元） 同比（右

40%35%30%25%20%15%10%5%0%数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心图30：27家板物企母净（亿元及增速 图31：27家板物企产负率

2021 2022 2023 2024 2025归母净资产（亿元） 同比（右

30%25%20%15%10%5%0%-5%

47.4%47.4%46.5%45.6%45.8%45.9%2021 2022 2023 2024 2025资产负债率（%）数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心具体物企来看，2518%14%25年22%19%，增速同样居前。表11：物企总资产、总负债、归母净资产及增速证券简称分类总资产（亿元） 总负债（亿元） 归母净资产（亿元）2425同比2425同比2425同比碧桂园服务龙头7137180.8%3223354.1%366360-1.8%万物云龙头398370-6.8%221216-2.2%169146-13.5%华润万象生活龙头291291-0.3%1241347.3%165155-6.3%招商积余龙头1912015.3%85928.4%1041072.9%绿城服务龙头1771833.5%92964.9%78802.2%保利物业龙头1681838.8%69758.8%971068.8%中海物业龙头1211307.4%69702.1%515914.7%龙头物企 2058 2075 0.9% 982 1018 3.7% 1030 1011 -1.8%雅生活服务 中型 龙头物企 2058 2075 0.9% 982 1018 3.7% 1030 1011 -1.8%世茂服务 中型 130 129融创服务 中型 106 98永升服务 中型 92 96恒大物业 中型 87 96越秀服务 中型 66 69卓越商企服务中型 51 55滨江服务 中型 43 49金茂服务 中型 46 46

95 -2.5%-0.3%-7.1%-2.5%-0.3%-7.1%4.4%10.4%4.3%6.4%15.3%1.4%17.9%53 2 377 30 13 27 28

95 -4.8%0.6%-12.7%-4.8%0.6%-12.7%16.4%-0.9%9.7%21.1%18.6%7.7%21.6%52 50 6 35 37 15 17

-1.0%1.2%-0.2%3.6%189.1%0.4%0.8%9.4%-8.9%43434428252.2%4.6%3230-3.4%606215141.5%6059其他其他彩生活合景悠活3.7%4164011.5%4023962.3%888867中型物企13.9%201825214639中型建发物业-11.8%1.6%宝龙商业 其他 60 58建业新生活 其他 47 43中骏商管 其他 35 35远洋服务 其他 40 26南都物业 其他 24 26星盛商业 其他 23 23特发服务 其他 20 22新大正 其他 21 20

-3.1%

28 -3.7%-8.4%-0.2%-3.7%-8.4%-0.2%-34.2%8.2%0.4%11.5%8 719 13 10 7 98 8

32 -16.3%-13.6%-5.5%-16.3%-13.6%-5.5%0.6%7.1%-0.8%17.9%-9.1%27 21 711 12 11 12 7.4%1.6%2.2%-65.4%9.0%1.7%7.3%

0.4%其他物企 其他物企 392 374 -4.5% 166 161 -3.3% 217 206 -5.1%数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心重点科目来看，252711601.9%35%，2325年是“十五五”图32：27家板块物企货币资金（亿元）及增速图33：27家板块物企货币资金/总资产比例950

2021 2022 2023 2024 2025总货币资金（亿元） 同比（右

14%12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%

38.8%38.8%35.3%33.2%34.8%35.7%2021 2022 2023 2024 2025货币资金/总资产数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心图34：龙头及中型物企货币资金（亿元）及增速180160140120100806040200

碧保万桂利物园物云服业务

华绿中招越宝恒润城海商秀龙大万服物积服商物象务业余务业业生

融建雅滨世永金星中创发生江茂升茂盛骏服物活服服服服商商务业服务务务务业管务

合卓彩景越生悠商活活企服

远新南建特洋大都业发服正物新服务业生务活

60%1291211291217663564934333331281614131312125543843452716910820%0%-20%-40%-60%-80%活 货币资金（亿元） 同比（右） 务数据来源：公司年报、广发证券发展研究中105424年有所放缓，14302191.5%图35：27家板块物企应收及预付款（亿元）及增速图36：27家板块物企应付及预收款（亿元）及增速8006004002000

2021 2022 2023 2024

70%60%50%40%30%20%10%0%

8004002000

2021 2022 2023 2024

40%35%30%25%20%15%10%5%0%应收款及预付款（亿元） 同比（右数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心

应付款及预收款（亿元） 同比（右）图37：27家板物企营性流（亿）及速 图38：27家板物企息负债亿元）增速300250200150100500

2021 2022 2023 2024

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%

140120100806040200

2021 2022 2023 2024

10%0%-10%-20%-30%-40%-50%经营性现金流净额（亿元） 同比（右） 有息负债（亿元） 同比（右）数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心有息负债方面，25348.4%2.4%图39：27家板物企ROE趋势 图40：27家板物企ROE情况

90%4.8%4.8%3.7%3.5%3.3%3.2%70%60%50%40%30%20%10%0%

2021 2022 2023 2024

2.062.042.022.001.981.961.941.921.902021 2022 2023 2024 ROE（%）数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心

杠杆乘数（倍,右） 归母净利率总资产周转率（%）ROE来看，25年物企板块ROE为3.2%，23年以来板块物企总体ROE表现相对平稳。拆分来看，虽然21年以来板块归母净利率波动下行，但通过应收预付等供应链现金流的管控及周转效率提升，杠杆乘数有所上行、总资产周转率边际改善，一定程度上抵消了利润率下行带来的经营质量影响。证券简称分类2024ROE2025归母净利率证券简称分类2024ROE2025归母净利率2024 2025总资产周转率2024 2025权益乘数2024 2025碧桂园服务龙头4.9%1.7%4.1%1.2%61.7%67.3%1.952.00万物云龙头6.7%4.8%3.1%1.9%91.3%100.6%2.352.54招商积余龙头8.1%6.1%4.9%3.4%90.1%96.0%1.831.87绿城服务龙头10.1%11.1%4.4%4.6%101.1%104.6%2.272.30华润万象生活龙头21.8%25.7%21.0%22.0%58.9%62.0%1.771.88中海物业龙头29.7%23.3%10.7%9.1%117.0%115.4%2.362.21保利物业龙头15.2%14.7%9.0%9.0%97.4%93.8%1.731.73龙头物企3.9%3.7%6.8%5.6%79.2%83.9%2.002.05雅生活服务中型-34.7%1.1%-23.7%0.8%67.2%63.7%2.182.15世茂服务中型-3.6%1.3%-3.4%1.3%60.8%60.9%1.701.67恒大物业中型184.1%61.5%8.0%7.2%146.5%142.3%15.716.00融创服务中型-8.7%3.9%-6.5%3.0%65.8%69.3%2.051.91卓越商企服务中型8.4%2.7%7.4%2.6%81.5%73.5%1.381.45永升服务中型9.6%8.4%7.0%6.4%74.2%71.3%1.841.86滨江服务中型35.7%35.6%15.2%14.5%84.4%83.5%2.792.94金茂服务中型22.3%19.9%12.3%8.5%67.5%78.9%2.672.97越秀服务中型10.1%7.8%9.1%7.0%58.5%56.5%1.891.96建发物业中型18.4%17.9%9.8%9.2%85.0%84.9%2.202.28中型物企2.0%3.0%-0.9%5.1%76.6%76.3%2.162.13远洋服务其他1.4%-189.1%1.0%-50.3%70.6%102.8%1.923.65彩生活其他0.4%0.6%1.0%1.1%33.0%34.9%1.381.38宝龙商业其他6.7%6.8%8.3%9.0%43.3%44.8%1.881.68合景悠活其他-20.2%-12.5%-16.0%-9.4%57.8%55.7%2.182.39中骏商管其他2.1%2.1%4.7%4.9%34.5%34.0%1.301.27建业新生活其他11.5%8.3%7.3%5.7%62.5%63.9%2.542.29南都物业其他2.0%8.3%1.2%5.3%73.7%70.3%2.242.22星盛商业其他12.4%11.3%24.0%24.5%28.3%25.5%1.831.80特发服务其他10.9%10.4%4.2%4.2%146.1%136.0%1.761.83新大正其他9.4%7.8%3.4%3.1%161.6%148.3%1.741.68其他物企2.0%2.2%1.6%-3.2%60.9%61.8%1.811.82数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心（二）应收账款专题：应收账款拨备率及年限均上行，减值相对充分25720247102421-23明显放缓。2529224.3%241.3pct。25224.9%24年进一4.2pct222图41：27家板块物企应收及预付贸易款及增速图42：27家板块物企应收款拨备率及2年以上占比5000

2021 2022 2023 2024

50%40%30%20%10%0%

30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%其他应付款及预收款（亿元） 贸易应付款（亿元贸易应付同比（右） 其他同比（右）数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心

2021 2022 2023 2024 2025应收账款减值拨备/应收款原值 2年以上应收款占比从应收款质量来看，多数物企减值拨备规模与2年以上应收款占比基本相当，其中国内万物云、滨江服务拨备率远高于2年以上应收款占比，而南都物业、永升服务当前拨备率则低于2年应收款占比水平。图43：重点物企应收款拨备覆盖率与应收款年限的关系30%世茂永升南都世茂永升南都卓越绿城碧服招商中海越秀金茂万物云建发保利滨江220%2年以上应 收款占比 5%0%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%应收款拨备覆盖率（比应收原值）数据来源：公司年报、广发证券发展研究中表13：物企应付账款规模、减值拨备及年限情况证券简称分类25及预付款（亿元）25年同比（%）25年末减值拨备（亿元）应收款拨备覆盖率 2年以上应收款占比232425232425碧桂园服务龙头2476.4%4513.4%14.3%16.2%5.4%14.8%18.7%绿城服务龙头614.6%89.4%10.7%12.0%11.5%17.9%17.7%中海物业龙头481.9%46.5%8.6%11.1%8.2%9.8%13.2%招商积余龙头323.4%214.7%14.1%8.1%5.6%8.7%10.9%华润万象生活龙头4618.9%24.0%5.6%8.0%2.2%3.8%7.7%万物云龙头110-10.9%175.8%12.6%22.0%3.6%3.2%5.9%保利物业龙头4417.9%24.2%4.4%4.9%0.5%0.8%1.9%龙头物企5893.5%8010.6%12.3%14.6%5.5%10.8%13.7%融创服务中型34-5.7%4320.4%28.0%29.9%45.4%56.6%60.3%雅生活服务中型9513.3%5911.5%42.0%40.9%11.6%36.8%50.0%世茂服务中型55-1.3%1521.8%23.0%27.4%22.3%26.8%27.8%永升服务中型397.5%411.0%12.4%12.3%6.5%14.1%21.4%卓越商企服务中型19-21.1%59.0%12.9%20.5%50.3%7.7%19.9%恒大物业中型320.8%3145.0%48.6%49.8%9.8%16.3%18.2%金茂服务中型21-7.2%13.0%5.4%8.2%3.7%5.8%4.5%越秀服务中型157.0%15.9%5.5%7.3%3.7%4.9%4.3%建发物业中型815.7%03.1%3.4%4.3%1.7%1.9%2.4%滨江服务中型828.3%112.1%11.6%13.2%0.0%0.0%0.0%中型物企3262.6%16119.9%31.0%31.9%22.5%31.0%36.4%远洋服务其他9-44.7%1130.0%40.5%62.9%15.1%34.9%49.7%建业新生活其他3211.4%1536.5%34.8%32.9%19.9%46.6%46.3%合景悠活其他34-1.2%1423.4%26.9%33.7%6.8%31.7%45.1%南都物业其他76.7%118.7%21.3%19.4%21.5%24.4%24.8%宝龙商业其他6-10.5%416.0%36.5%50.7%9.0%11.0%13.7%新大正其他9-1.2%04.2%4.7%5.6%1.3%1.3%3.0%特发服务其他613.1%08.7%8.1%6.8%2.3%2.1%2.2%中骏商管其他11-0.2%22.2%27.0%43.2%星盛商业其他1-3.5%035.4%30.5%27.5%彩生活其他252.8%224.1%19.8%17.9%其他物企140-2.2%5125.9%28.7%33.9%11.7%28.6%34.1%数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心五、分红及个股投资建议：未分配利润影响未来派息能力，盈利及派息决定估值（一）物企个股情况：派息意愿维持较高水平，未分配利润变动影响未来派息能力利润分配方面，25272024113.11.12.pt至01.ct至6.8%，9.6pct30.1%。2520101%2420pct（/241.4pct23图44：27家板块物企分红规模（亿元）及分红比例图45：27家板块物企股息率1401201008060200

2021 2022 2023 2024

80%60%40%20%0%

6.2%6.2%4.8%1.8%3.0%2022 2023 2024 2025分红（亿元） 分红比例 基础分红比数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心

股息率（%）39.5250%165%100%、60%、24%。25证券简称分类分红规模分红比例股息率证券简称分类分红规模分红比例股息率未分配利润 分红/未分配利润24252425242524252425碧桂园服务龙头9.915.155%251%5.9%7.9%95.089.69.4%14.4%万物云龙头22.117.3195%249%9.7%7.4%21.67.450.6%70.1%绿城服务龙头5.76.773%76%5.6%5.3%52.961.79.8%9.7%华润万象生活龙头48.239.5134%100%8.5%5.1%40.226.754.5%59.7%保利物业龙头7.47.850%50%4.9%4.7%43.852.014.4%13.0%中海物业龙头5.45.936%43%3.3%3.9%46.654.210.4%9.8%招商积余龙头2.52.730%42%2.3%2.2%57.561.04.2%4.3%龙头物企1019591%98%6.8%5.4%35835322.1%21.2%永升服务中型3.32.669%59%12.0%8.5%%8.1%金茂服务中型1.51.939%62%7.3%8.1%7.98.815.8%17.9%滨江服务中型3.84.570%75%8.6%7.5%13.815.421.7%22.5%建发物业中型1.92.560%71%5.1%7.3%%12.9%雅生活服务中型0.91.7-3%165%2.1%4.8%22.622.33.6%7.2%越秀服务中型2.61.672%60%6.0%4.2%12.312.317.2%11.8%融创服务中型4.40.3-97%15%8.4%0.7%-1.50.4152.9%42.9%恒大物业中型0.00.00%0%0.0%0.0%65.274.00.0%0.0%世茂服务中型0.00.00%0%0.0%0.0%%0.0%卓越商企服务中型1.60.050%0%9.7%0.0%6.46.519.6%0.0%中型物企2015-329%44%5.4%3.9%17319410.3%7.3%星盛商业其他1.21.279%86%10.4%10.1%7.28.514.5%12.6%建业新生活其他2.10.499%25%13.9%3.1%12.714.114.4%2.7%远洋服