2026年物业管理条例纠纷调处实务试卷

2026年物业管理条例纠纷调处实务试卷一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。）1.根据《中华人民共和国民法典》，下列关于业主共同决定事项的表决规则，说法正确的是（）。A.制定和修改业主大会议事规则，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意B.筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意C.选举业主委员会，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意D.改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分面积过半数的业主且人数过半数的业主同意2.物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，作为物业服务合同的组成部分。该规则体现的合同法基本原则是（）。A.诚实信用原则B.公平原则C.自愿原则D.公序良俗原则3.业主将其房屋出租给承租人居住，关于物业服务的交纳义务，下列说法正确的是（）。A.只能由业主交纳，承租人无此义务B.只能由承租人交纳，业主无此义务C.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任D.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，物业服务机构只能向物业使用人催交4.某小区顶层业主刘某因房屋漏水，拒交物业费。物业公司以此为由，对其房屋采取了停止供水、供电的措施。关于物业公司行为的效力，下列说法正确的是（）。A.有效，物业公司有权采取合理措施督促业主交费B.有效，物业服务合同中往往约定了此类督促条款C.无效，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费D.无效，物业公司应当向法院起诉而不是采取停水停电措施，但事先通知的除外5.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。下列属于业主专有部分的是（）。A.小区内的公共绿地B.建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）C.建筑区划内的物业服务用房D.业主购买的独立封闭且具备独立使用功能的地下储藏室6.关于住宅专项维修资金的交存，下列表述错误的是（）。A.商品住宅的业主应当按规定交存维修资金B.售房单位应当在办理房屋入住手续前，将代收的维修资金存入专户C.业主交存的维修资金属于业主所有D.维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则7.物业服务合同终止后，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内将相关资料移交给新物业服务人。下列不属于应当移交资料的是（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.业主的家庭财产清单D.物业服务用房8.在调解物业纠纷时，调解员应当秉持中立原则。下列行为中，违反中立原则的是（）。A.调解员与一方当事人存在亲属关系，主动申请回避B.调解员在听取双方陈述后，单方面私下接受另一方当事人的宴请C.调解员向双方当事人释明相关法律法规的规定D.调解员引导双方当事人在互谅互让的基础上达成协议9.下列关于物业承接查验的说法，正确的是（）。A.承接查验应当在物业服务企业进场之前进行，由开发商自行查验B.承接查验的费用由全体业主分摊C.物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，并签订承接查验协议D.发现存在缺陷的，物业服务企业应当自行维修，不得要求建设单位整改10.某小区一层业主将承重墙拆除以扩大门面，该行为侵犯了其他业主的合法权益。对此，下列主体中，无权要求其承担民事责任的是（）。A.受到损害的相邻业主B.业主委员会C.物业服务人D.该小区的房地产开发商（非业主）11.关于前期物业管理阶段的临时管理规约，下列说法正确的是（）。A.临时管理规约由业主大会制定B.临时管理规约由建设单位在销售物业前制定C.临时管理规约不得对物业的使用、维护、管理及业主的公共利益作出约定D.业主在签订房屋买卖合同时，无需对遵守临时管理规约予以书面承诺12.物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。这体现了物业服务人的（）。A.秩序维护义务B.共有部分维护义务C.信息披露义务D.安全保障义务13.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主。以下关于表决有效性的说法，正确的是（）。A.只要回收的选票达到法定比例即可，无需将选票送交每一位业主B.无法送达的征求意见书，可以由业主委员会代为投票C.业主委员会应当于会议召开十五日以前通知全体业主，并将会议议程在物业管理区域内公告D.未参与表决的业主，其投票权数一律计入赞成票14.小区内发生高空抛物事件，造成路人重伤。经调查难以确定具体侵权人。关于本案的责任承担，下列说法正确的是（）。A.由可能加害的建筑物使用人给予补偿B.由物业服务企业承担全部赔偿责任C.由公安机关承担举证不能的责任D.受害人自行承担损失15.物业服务企业将物业管理区域内的部分专项服务业务委托给专业性服务企业的，对该专项服务业务向业主承担（）。A.不承担责任B.连带责任C.补充责任D.第一责任16.下列情形中，不属于法定解除物业服务合同条件的是（）。A.因不可抗力致使不能实现合同目的B.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行C.物业服务企业擅自提高收费标准D.业主未按照约定支付物业费，经催告后在合理期限内仍不支付17.某小区业主张某因工作繁忙，连续两年未交纳物业费。物业公司提起诉讼。关于诉讼时效，下列说法正确的是（）。A.物业费请求权不适用诉讼时效B.诉讼时效期间为两年，从物业公司知道权利被侵害时起算C.诉讼时效期间为三年，从约定的履行期限届满之日起计算D.物业公司从未催讨，故诉讼时效未中断18.在物业纠纷调解中，“背靠背”调解法是一种常用技巧。关于该方法，下列描述不准确的是（）。A.适用于双方当事人情绪激动、对立严重的情形B.调解员分别做双方当事人的思想工作C.调解员可以向一方当事人隐瞒对己方不利的案件事实D.有助于降低双方的心理预期，促成和解19.关于业主委员会成员的任职条件，下列说法错误的是（）。A.必须是本物业管理区域内的业主B.具有完全民事行为能力C.遵守管理规约和业主大会议事规则D.曾受过刑事处罚的，一律不得担任业委会成员20.业主对其建筑物专有部分行使权利时，应当符合的要求是（）。A.业主可以任意改变专有部分的使用性质，无需他人同意B.业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益C.业主有权在专有部分外搭建建筑物以扩大使用面积D.业主转让专有部分时，无需告知物业服务人二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分。在每小题给出的五个选项中，至少有两个选项是符合题目要求的，多选、漏选或错选均不得分。）1.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。下列关于车位、车库的表述，正确的有（）。A.建设单位应当按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主B.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要C.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有D.开发商可以将规划内的车位出售给小区以外的非业主E.业主在购买车位时，无须遵守首先满足业主需要的规则2.在物业纠纷人民调解活动中，调解协议书应当载明的事项包括（）。A.双方当事人的基本情况B.纠纷的主要事实、争议事项C.当事人达成调解协议的内容，履行的方式、期限D.违约责任E.调解员、当事人签名和调解日期3.下列情形中，属于可申请使用住宅专项维修资金的应急维修范围的有（）。A.电梯故障危及人身安全的B.消防设施设备严重损坏严重影响消防安全的C.屋面、外墙渗漏严重影响房屋使用和安全的D.业主家中自用空调损坏无法使用的E.二次供水水泵运行中断，严重影响业主正常生活的4.物业服务企业在履行物业管理义务过程中，如果未能尽到安全保障义务，导致业主财产受损，可能需要承担侵权责任。判断物业服务企业是否尽到安全保障义务，应当考量的因素包括（）。A.物业服务企业的过错程度B.损害后果的严重程度C.物业服务收费标准的高低D.物业服务企业是否按照合同约定履行了巡查、警示等义务E.损害结果是否超出了物业服务企业的预见能力和防范能力5.下列纠纷中，适合采用人民调解方式进行调处的有（）。A.业主因楼上漏水要求赔偿损失的纠纷B.业主与物业公司因物业服务质量产生的物业费纠纷C.业主委员会与物业公司因合同解除产生的纠纷D.业主与开发商因房屋主体结构质量问题引发的纠纷E.物业公司与业主之间因违反治安管理规定引发的打架斗殴纠纷6.物业服务合同的内容一般包括（）。A.服务事项B.服务质量C.服务费用的标准和收取办法D.维修资金的使用E.服务期限7.业主大会决定解聘物业服务人的，应当遵循的法定程序包括（）。A.业主大会应当提前六十日书面通知物业服务人B.业主大会的决议应当符合法定表决比例C.解聘决议应当由业主委员会执行D.无须通知物业服务人，自决议作出之日起合同解除E.解聘决议作出后，物业服务人应当立即撤出小区8.根据法律规定，以下属于全体业主共有的部分有（）。A.建筑区划内的城镇公共道路B.建筑区划内的公共绿地C.物业服务用房D.业主购买的具有独立产权的地下车库E.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶9.关于前期物业服务合同，下列说法正确的有（）。A.前期物业服务合同是建设单位与物业服务人签订的B.前期物业服务合同对业主具有约束力C.建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容D.前期物业服务合同的期限一般不超过五年E.业主大会成立后，签订新的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止10.物业纠纷调解中的“换位思考法”主要是指（）。A.引导当事人站在对方的立场和角度思考问题B.让当事人互换角色，体验对方的难处C.调解员与当事人互换身份D.减少双方的对立情绪，增加理解与包容E.强制要求当事人接受对方的观点三、判断题（本大题共10小题，每小题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”。）1.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，只享有权利，不承担义务。（）2.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人。（）3.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（）4.物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。（）5.筹集建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共同决定的重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。（）6.业主对其专有部分行使权利时，危及建筑物安全的行为，物业服务机构有权直接采取强制措施予以制止。（）7.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（）8.物业服务合同终止后，原物业服务人无权要求业主支付原合同存续期间拖欠的物业费。（）9.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（）10.人民调解委员会调解民间纠纷，不收取任何费用。（）四、填空题（本大题共10小题，每小题1分，共10分。）1.《中华人民共和国民法典》规定，设立业主大会并选举业主委员会的条件、程序和规则，依照__________的规定。2.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的__________，不得损害其他业主的合法权益。3.物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主__________，维护物业服务区域内的基本秩序。4.业主装饰装修房屋的，应当事先告知__________，物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。5.物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付__________。6.业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前__________日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。7.住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、__________的原则。8.调解协议书自各方当事人__________并签名或者盖章之日起生效。9.建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例__________。10.物业服务人公开作出的有利于业主的__________，作为物业服务合同的组成部分。五、简答题（本大题共4小题，每小题5分，共20分。）1.简述物业管理纠纷的主要特点。2.简述物业服务人的主要义务有哪些。3.简述发生物业纠纷后，当事人可以选择的纠纷解决途径。4.简述人民调解的基本原则。六、案例分析题（本大题共2小题，每小题10分，共20分。要求结合相关法律法规，分析充分，逻辑严密。）1.某市阳光小区交付已5年。近期，该小区4号楼1单元顶楼业主张某发现自家客厅天花板及墙体出现严重渗水现象，导致刚装修好的壁纸大面积脱落，木地板受潮起翘。张某认为房屋漏水是因为小区公共屋顶防水层老化开裂所致，属于物业公司维护管理不当，遂找物业公司要求赔偿其室内损失共计人民币30000元。物业公司表示，屋顶确实属于公共部位，但按照《物业服务合同》约定，物业公司仅负责公共区域的一般性日常巡查和小修，不承担大型维修及业主专有部分的维修责任，且屋顶大修应当动用住宅专项维修资金，目前业委会尚未启动该程序，因此物业公司不予赔偿。张某一气之下，以此为由连续6个月拒交物业费。问题：（1）张某以房屋漏水为由拒交物业费的理由是否成立？为什么？（4分）（2）对于张某室内的损失，物业公司是否应当承担赔偿责任？请说明理由。（3分）（3）针对屋顶漏水问题，应当通过何种合法途径予以解决？（3分）2.某小区业主李某将其位于一楼的住宅改变为经营性用房，开设了一家生鲜超市。由于每天进货车辆停靠在小区通道上，且营业期间产生大量噪音和包装垃圾，严重影响了楼上业主王某等人的正常生活。王某多次找李某交涉未果，遂要求物业公司予以制止。物业公司向李某下达了整改通知书，但李某认为这是自己的房子，自己有权决定如何使用，拒绝整改。王某遂将李某诉至法院，要求其恢复原状并赔偿损失。同时，王某以物业公司未尽到管理职责为由，拒绝交纳当年的物业费。经查，李某改变房屋用途未经有利害关系的业主一致同意。问题：（1）李某认为“自己的房子自己有权决定如何使用”的观点是否成立？请说明法律依据。（4分）（2）物业公司在本案中是否尽到了管理义务？王某据此拒交物业费是否合法？（3分）（3）若生鲜超市的顾客在小区内因地面湿滑摔倒受伤，责任应当由谁承担？（3分）七、综合实务题（本大题共1小题，共20分。要求结合法律法规与调解实务，进行深度分析与计算，提出完整调处方案。）某大型商业住宅综合小区，总建筑面积约120000平方米，业主总户数1000户。该小区于2023年5月召开业主大会，通过法定程序表决决定解聘原物业服务企业A公司，并选聘了新的物业服务企业B公司。2023年6月1日，业委会向A公司发出书面解聘通知，通知其于2023年7月31日撤离并办理交接手续。A公司收到通知后，以部分业主长期拖欠物业费（累计达80万元）为由，拒绝在7月31日撤离，并拒绝移交物业资料和物业服务用房。2023年8月，A公司继续在小区内提供服务，但服务质量明显下降，垃圾清理不及时，安保人员脱岗，引发大量业主不满。业委会与B公司准备强行进场交接，双方在小区大门处发生激烈对峙，场面一度失控。辖区街道办接到报告后，迅速派人民调解员及社区民警前往现场开展纠纷调处工作。经调解员调查发现，A公司拒绝撤离的主要原因是欠费问题；而部分业主拒交物业费的原因主要有二：一是A公司在服务期间对小区消防通道被私家车占用问题长期不作为；二是A公司未能及时修复小区中心广场的损坏路灯，导致一名儿童在夜间玩耍时摔倒受伤。另查明，关于小区中心广场儿童受伤事件，经评估，该儿童医疗费等各项损失合计为L=问题：（1）根据《民法典》及相关法规，A公司以业主拖欠物业费为由拒绝交接并滞留小区的行为是否合法？请说明理由。（4分）（2）A公司滞留小区期间（2023年8月）提供的服务质量下降，业主是否有权拒绝交纳此期间的物业费？若业主主张减免，调解员应如何把握减免的尺度与依据？（6分）（3）针对被儿童摔倒受伤事件，A公司是否应当承担赔偿责任？若需承担，赔偿比例如何界定？请给出调解实务中的分析意见及计算结果。（要求写出分析公式及过程，5分）（4）作为人民调解员，请针对A公司与业委会之间的交接僵局，制定一套详细的、分步骤的纠纷调处方案，以促成平稳交接。（5分）参考答案及评分标准一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）1.A。解析：《民法典》第278条规定，制定和修改业主大会议事规则等一般事项，需经双过半同意；筹集维修资金、改建重建等重大事项需经双四分之三同意，A正确。2.A。解析：物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，体现了诚实信用原则。3.C。解析：《民法典》第272条及《物业管理条例》规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4.C。解析：《民法典》第944条明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。5.D。解析：ABC均为共有部分或公有设施，独立且有产权的地下储藏室属于专有部分。6.B。解析：售房单位应当在办理房屋入住手续前，将代收的维修资金存入专户，选项表述不准确，通常是由业主直接交存至专户或代收后及时存入专户。但从法理看，商品住宅业主应当交存，资金属于业主，专款专用。B选项表述不符合《住宅专项维修资金管理办法》的规定，属于干扰项。（注：此题B选项在实务中表述为售房单位代收后应按规定及时存入，但严格法定程序中，业主可自行交存，选项B错误）。7.C。解析：业主的家庭财产清单不属于物业承接查验应当移交的资料。8.B。解析：调解员单方面私下接受当事人宴请，违反了中立原则和廉洁原则。9.C。解析：物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，并签订承接查验协议。10.D。解析：开发商在售房后非业主（未保留部分产权的情况下），无权对业主侵害共有部分的行为主张民事责任。业委会、相邻业主、物业人均有权主张。11.B。解析：前期物业管理阶段的临时管理规约由建设单位在销售物业前制定。12.B。解析：妥善维修、养护、清洁共有部分属于共有部分维护义务。13.C。解析：业主大会会议应当于召开十五日以前通知全体业主。14.A。解析：《民法典》第1254条规定，经调查难以确定具体侵权人的，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。15.B。解析：《民法典》第939条规定，物业服务人将部分专项服务委托给第三人的，就该部分服务向业主承担连带责任。16.D。解析：业主欠费，物业应催告，催告后仍不支付可解除合同或起诉，但不属于法定解除物业服务合同中普遍适用的法定解除情形（D选项针对的是物业企业解除合同，若业主欠费经催告仍不交，物业可解除；但作为法定解除条件D表述不准确，C为根本违约）。选D。17.C。解析：普通诉讼时效为三年，从债务履行期限届满之日起算。18.C。解析：调解员可以分别沟通，但不能向一方当事人隐瞒对己方不利的案件事实，应当客观释明。19.D。解析：《民法典》及《物业管理条例》并未规定受过刑事处罚的一律不得担任业委会成员，通常由各地管理规约或议事规则约定。20.B。解析：业主行使专有部分权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主合法权益。二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1.ABC。解析：车位车库应当首先满足业主需要，由当事人约定；占用共有道路的车位属于业主共有。不得出售给非业主，故DE错。2.ABCE。解析：《人民调解法》规定调解协议应载明基本情况、事实争议、协议内容履行方式期限，由调解员和当事人签名。违约责任非必需载明事项，但可约定。3.ABCE。解析：D选项属于业主自用部分，不适用维修资金。应急维修针对电梯、消防、屋面外墙渗漏、二次供水等危及安全或严重影响生活的情形。4.ABDE。解析：物业费标准可作为参考其注意义务的高低，但不是绝对的，判断主要看过错程度、是否尽到约定义务及预见防范能力。损害后果也是考量因素之一。5.ABCD。解析：E选项属于治安案件或刑事案件，不适宜单纯的民事人民调解，应报警处理。6.ABCE。解析：维修资金的使用是业主大会权利，非物业服务合同核心内容，故不选D。7.ABC。解析：应提前六十日书面通知；解聘决议符合法定比例由业委会执行；合同自通知到达对方时解除或按约定。8.BCE。解析：A属于城镇公共道路，不属于业主共有；D属于专有部分。9.ABCE。解析：前期合同期限未做绝对年限限制，D错误。10.ABD。解析：换位思考法是引导当事人站在对方立场思考，互换角色体验难处，增加理解。非强制接受对方观点，非调解员与当事人互换身份。三、判断题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）1.×。业主对共有部分享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。2.×。禁止将全部物业管理业务一并委托给他人。3.√。符合《民法典》第280条规定。4.√。符合《民法典》第944条规定。5.√。筹集维修资金属于重大事项，需参与表决双四分之三同意。6.×。物业公司有权制止并报告相关行政管理部门，但无权直接采取强制措施。7.√。符合《民法典》第278条规定。8.×。原物业服务合同终止后，原物业服务人仍有权请求业主支付原合同期间拖欠的物业费。9.√。符合《民法典》第276条规定。10.√。《人民调解法》规定人民调解委员会调解民间纠纷，不收取任何费用。四、填空题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）1.法律、行政法规2.安全3.共有部分4.物业服务人5.物业费6.六十7.政府监督8.签名9.确定10.服务承诺五、简答题（本大题共4小题，每小题5分，共20分）1.答：（1）主体的多元性，涉及业主、业委会、物业企业、开发商等多方主体；（2）纠纷的复杂性，往往涉及物权、合同、侵权等多种法律关系交织；（3）群发性与连锁性，因共有部分或共同事务引发的纠纷往往涉及众多业主，容易引发群体效应；（4）利益的长期性，物业管理具有长期性，纠纷若不妥善解决易反复发生；（5）情绪的对立性，纠纷往往掺杂邻里关系、服务质量等情感因素，对立情绪较强。2.答：（1）维修养护义务，按照约定和物业使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理业主共有部分；（2）秩序维护义务，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全；（3）信息披露义务，定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况向业主公开并向业主大会、业主委员会报告；（4）移交义务，合同终止时，应当在约定期限或合理期限内退出服务区域，交还物业服务用房及相关资料。3.答：（1）协商和解，由当事人双方直接沟通解决；（2）调解，包括人民调解、行政调解和行业调解，由第三方居中调停；（3）仲裁，依据事先达成的仲裁协议向仲裁委员会申请仲裁；（4）诉讼，向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。4.答：（1）自愿平等原则，调解应在双方当事人自愿的基础上进行，不得强迫；（2）合法原则，调解协议的内容不得违反法律规定，不得损害国家、集体或第三人利益；（3）尊重当事人诉讼权利原则，调解不是诉讼的前置程序，不得因未调解或调解不成阻拦当事人起诉。六、案例分析题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）1.答：（1）不成立。（2分）理由：根据《民法典》第944条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。张某房屋漏水属于相邻关系或共有部分维修问题，不能成为拒交全部物业费的法定抗辩理由。（2分）（2）物业公司不应当直接承担全部赔偿责任。（1分）理由：屋顶属共有部分，若合同约定物业公司仅负责日常巡查小修，大修需动用维修资金，则物业公司无大修义务。张某损失的直接原因是屋顶漏水，若物业公司已尽巡查义务并及时上报业委会申请维修资金，物业无过错不担责。若物业公司存在未及时巡查、未上报等过错，则在过错范围内承担补充赔偿责任。（2分）（3）解决途径：张某应首先与物业公司、业委会沟通，由业委会依法启动住宅专项维修资金的应急使用程序或一般使用程序对屋顶进行大修。（2分）若业委会不作为，张某可以以业主身份提起业主撤销权之诉或要求业委会履职之诉；若认为物业公司有过错，可就室内损失另行向法院起诉要求物业公司承担相应的过错赔偿责任。（1分）2.答：（1）不成立。（1分）法律依据：《民法典》第279条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。李某未经同意改变用途，侵犯了王某等利害关系人的合法权益。（3分）（2）物业公司已尽到部分管理义务（下达整改通知书），但未完全履职。（1分）物业公司无行政执法权，不能强制恢复原状，但应及时向有关行政管理部门报告并协助处理。王某拒交物业费不合法，因李某的侵权行为不能等同于物业公司的违约行为，王某可通过诉讼向李某主张权利，但以此拒交物业费缺乏法律依据。（2分）（3）责任应当由李某承担。（1分）因为顾客受伤是由于李某将住宅改商用途经营超市，在经营场所内未尽到安全保障义务。物业公司对小区共有部分承担安全保障义务，若通道湿滑属于共有部分且物业未及时清理，则物业公司在过错范围内承担补充责任；若属于李某经营区域内的自用部分，完全由李某承担。（2分）七、综合实务题（本大题共1小题，共20分）（1）答：不合法。（