2024-2025年度上海市土地登记代理人之土地登记代理实务每日一练试卷A卷含答案

2024-2025年度上海市土地登记代理人之土地登记代理实务

每日一练试卷A卷含答案

一单选题（共80题）

1、我国的土地登记实行（）原则C

A.强制登记

B.自愿登记

C.依申请登记

D.初次登记不强制

【答案】C

2、下列各项不属于土地总登记特点的是（）。

A.阶段性

B.全域性

C.集中性

D.随机性

【答案】D

3、土地登记资料按照要求保管在（)O

A.档案库

B.人民政府机关

C.所在地的土地登记机关

D.省级国土资源行政主管部门

【答案】C

4、我国的土地登记原则上采用的是（）立法思想。

A.意思主义

B.形式主义

C.形式审查主义

D.实质审查主义

【答案】B

5、对土地总登记之外设立的土地权利进行的登记是（）o

A.全面登记

B初始登记

C.设定登记

D.其他登记

【答案】B

6、根据国务院有关规定，承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权，最长不超过（）年。

A.40

B.50

C.60

D.70

【答案】B

9、不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记（）。

A.继续有效

B.不确定

C.失效

D.两年有效

【答案】C

10、因处分抵押财产涉及国有土地使用权转让的，申请人不包括（）。

A.抵押人

H.土地所有者

C.抵押权人

D.受让人

【答案】B

11、补发的上地证书应注明“补发”字样，时间以()为准。

A.补发证书口

B.申请补发证书日

C.I：地登记簿登记日

D.申请口

【答案】C

12、()是指土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。

A.登记自愿原则

B.登记自主主义

C.登记自发主义

D.登记无强制作用

【答案】D

13、在I：地登记查询中，查询机关对属于不予受理查询范围的，应在（）个工作日内

告知查询人。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】A

14、土地登记依法原则的含义不包括（）。

A.土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请

B.土地登记机构依法对存有权属纠纷的土地进行处理

C.土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或

缩小土地登记的效力

D.土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审杳和在土地登记簿上进行登记

【答案】B

15、关于上地登记分类，下列说法正确的是（）。

A.土地登记仅包括初始登记

B.土地登记仅包括变更登记

C.I：地登记包括初始登记和变更登记

D.权利的设定登记属于初始登记

【答案】C

16、按照法律有关规定，国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起（）

H内，办结上地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批

准后，可以延长10日。

A.10

B.15

C.20

D.30

【答案】C

17、土地登记代理活动的核心是（）。

A.代理行为

B.委托代理合同

C.代理业务

D.授权委托责任

【答案】B

18、根据《中华人民共和国土地管理法》第十•条规定，单位和个人依法使用的国有土地,

由（）登记造册，核发证书，确认使用权。

A.县级人民政府

B.县级以上人民政府

C.县级土地行政主管部门

D.县级以上土地行政主管部门

【答案】B

19、代理关系的主体不包括（）。

A.代理人

B.被代理人

C.利害关系人

D.相对人

【答案】C

20、若土地上设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记的登记制度是（）。

A.契约登记制度

B.权利登记制度

C.我国的登记制度

D.托伦斯登记制度

【答案】D

21、下列各项中，不属于土地总登记公告意义的是()。

A.追求登记效力的公平性，保证登记的公信力

B.为土地登记机关树立良好形象

C.在一定时间内，征询利害关系人的异议

D.让权利人及时了解其土地权利是否得到保护

【答案】B

22、()是指已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按

照实体法律决定该土地权利的归属。

A.登记无公信力

B.登记既定事实

C.登记公信变更

D.登记本位主义

【答案】A

23、关于地址变更登记中的地址的描述，下列说法错误的是（）。

A.住所依法只能有一个

B.经常性是指连续居住五年以上的住宅

C.如无相反证明，户籍登记的住址即为经常居住地

D.渔民和海员住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶为住所，而必须以船籍地

为住所

【答案】B

24、出让国有建设用地使用权转让中，转让房地产时应具备的条件不包括（）。

A.按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B.转让时已经建成的，应持有房屋所有权证书

C.属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上

D.属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件

【答案】C

25、确定和区分I:地权利归属的惟一标识是（）。

A.土地权属

B.宗地号

C.土地坐落

D.土地权利人的名称

【答案】D

26、土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任范围不包括（）。

A.社会责任

B.民事责任

C.刑事责任

D.行政责任

【答案】A

27、下列各项中，不属于土地登记代理人的基本职业技能的是（）。

A.精通专业

B.人际沟通

C.收集信息

D.判断决策

【答案】D

28、根据国务院有关规定，承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权，最长不超过（）年。

A.40

B.50

C.60

D.70

【答案】B

29、建筑（）即允许建筑物的最高高度。

A.最高上限

B.高限

C.限高

D.海拔

【答案】C

30、房地产抵押权设立的必备要件为（）。

A.抵押双方身份证明

B.抵押权登记证书

C.土地使用权权属证明

D.订立抵押合同

【答案】D

31、房屋登记，应由当事人双方申请登记的是：（）

A.合法建造房屋

B.继承房屋

C.房屋所有权人姓名变更

D.共有房产份额变化

【答案】D

32、地役权变更登记时不需要提交的权属证明文件是（）。

A.原地役权合同

B.《集体土地所用证》

C.变更后的地役权合同

D.《土地他项权利证明书》

【答案】R

33、土地登记代理活动的核心是（）。

A.代理行为

B.委托代理合同

C.代理业务

D.授权委托责任

【答案】B

34、土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任范围不包括（）。

A.社会责任

B.民事责任

C.刑事责任

D.行政责任

【答案】A

35、土地他项权利注销登记，其注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行，在“登记的其

他内容及变更登记事项”栏土地他项权利登记条款上加盖（）印章。

A.终止

B.变更

C.取消

D.注销

【答案】D

36、集体土地所有权主体不包括（）。

A.乡农民集体

B.村农民集体

C.村民个人

D.村民小组农民集体

【答案】C.

37、我国的土地登记实行（）原则。

A.强制登记

B.自愿登记

C.依申请登记

D.初次登记不强制

【答案】C

38、下列各项中，国土资源行政主管部门不能对已进行异议登记的内容进行注销的是

()O

A.土地权利人对异议表示反对的

B.异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的

C.人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的

D.人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的

【答案】A

39、下列土地登记事项中，不可能发生的是()。

A.原始登记文件可能出错

B.原始登记文件不会出错

C.土地登记人员审查疏忽或书写错误

D.登记申请人的弄虚作假、伪造证件等欺骗手段获准上地登记引发的错误

【答案】B

40、承租国有建设用地使用权期满，承租人可以申请续期，但出现下列（）情况时,

受让权不予以批准。

A.承租人欲继续会有该土地的受让权

B.原土地使用权人把土地租赁给其他权利主体

C.承租人未按合同约定开发建设

D.根据社会公共利益的需要收回该幅土地

【答案】D

41、承租国有建设用地使用权期满，承租人可以申请续期，但出现下列（）情况时,

受让权不予以批准。

A.承租人欲继续享有该上地的受让权

B.原土地使用权人把土地租赁给其他权利主体

C.承租人未按合同约定开发建设

D.根据社会公共利益的需要收回该幅土地

【答案】D

42、对土地权利证书进行审核时，其重点是（）。

A.报人民政府审批

B.查看地籍资料的原始记载

C.保证登记过程不会产生土地权属纠纷

D.杳验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力

【答案】D

43、集体土地所有权主体不包括（）°

A.乡农民集体

B.村农民集体

C.村民个人

D.村民小组农民集体

【答案】C

44、与土地登记的一般程序相比，下列各项不属于初始土地登记程序特殊性的是（）。

A.增加了准备工作

B.增加了公告

C.增加了通告

D.增加了登记申请

【答案】D

45、关于土地使用权转移，下列说法错误的是（）。

A.地上建筑物所有权人将其地上建筑物出售后，I：地使用权随之一同转让

B.地上建筑物转让时，并不涉及土地权利的转移

C.赠与，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人将其地上建筑物、构筑物及其附

属设施无偿转让给受赠者的行为

D.交换，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人之间相互交换地上建筑物、构筑

物及其附属设施的行为

【答案】B

46、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权人需要继续使用土地的应当至

迟于届满前（）印请续期。

A.三个月

B.半年

CL年

D.两年

【答案】C

47、()是委托代理法律关系成立的要件之一。

A.《土地登记申请书》

B.《土地登记委托书》

C.《国有土地所有权出让合同》

D.土地权属来源证明材料

【答案】B

48、关于出让土地使用权的转让，下列说法不正确的是()。

A.出让合同和登记文件中所载明的义务和权利随之转移

B.未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，不得转让

C.转让后用途不得改变

D.其使用期限为出让合同规定的期限减去原使用者已使刃的期限后的剩余年限

【答案】C

49、下列各项中，不属于土地总登记技术准备工作的内容的是（）。

A.制定各项工作规定和细则

B.购买仪器

C.收集资料

D.宣传培训

【答案】B

50、物权变动必须遵循（）原则。

A.公示

B.登记

C.交付

D.通告

【答案】A

51、土地登记依法原则的含义不包括（）。

A.土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请

B.土地登记机构依法对存有权属纠纷的土地进行处理

C.土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或

缩小土地登记的效力

D.土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审查和在土地登记簿上进行登记

【答案】B

52、根据《土地登记办法》规定，对当事人提出的土地登记申请，其申请材料不齐全或者

不符合法定形式的，应当当场或者在（）日内一次告知申请人需要补正的全部内容。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】B

53、下列各项不属于土地总登记特点的是（）。

A.阶段性

B.全域性

C集中性

D.随机性

【答案】D

54、关于地址变更登记，下列说法不正确的是（）。

A.地址变更登记在宗地《土地登记簿》上进行

B.地址所在街道名称改变E寸应向土地管理部门提出地址变更申请

C.由于一个土地权利人只能有一个地址，因此当其地址发生变化时，地址变更登记申请人

权利范围内的全部土地均应进行地址变更

D.由于我国的土地权利证书上未设“土地权利人地址”栏目，不须记载土地权利人地址内容,

因此，地址变更登记一般不须对土地权利证书进行更改

【答案】B

55、申请人向上地登记机关申请工地登记，应当提交的文件资料不包括（）。

A.土地登记申请书

B.申请人身份证明

C.地上附着物权属证明

D.土地利用现状证明

【答案】D

56、代理是民法中一项重要的法律制度，下列各项不属于代理范围的是（）。

A.委托代理

B.法定代理

C.责任代理

D.指定代理

【答案】C

57、物权变动必须遵循（）原则

A.公示

B.登记

C.交付

D.通告

【答案】A

58、土地登记代理人最基本的权利是（）。

A.获取劳务报酬的权利

B.依法开展土地登记代理业务的权利

C.要求委托方提供相关资料的权利

D.对委托方提出建议的权利

【答案】A

59、变更土地登记的基础是()。

A.注销登记

B.设定土地登记

C.上地总登记

D.初始土地登记

【答案】C

60、()是指I地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地

权利变动的法律后果，以契约为生效要件。

A.权利意思主义制度

B.采用形式主义立法

C.权利变更意思主义

D.采用意思主义立法

【答案】D

61、下列各项中，不属于更名登记申请人应当提交的权属证明文件的是（）。

A.土地登记机关颁发的土地证书

B.地上建筑物、附着物权属证明

C.姓名或名称变更证明文件

D.人民政府的批地文件

【答案】D

62、土地利用具有（）。

A.社会性

B.统一性

C阶级性

D.历史性

【答案】A

63、土地等不动产物权变动的公示方式为()。

A.交付

B.登记

C.协议

D.协商

【答案】B

64、()是指已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按

照实体法律决定该土地权利的归属。

A.登记无公信力

B.登记既定事实

C.登记公信变更

D.登记本位主义

【答案】A

65、世界多数国家的地籍资料的发展大体都经历r（）的阶段。

A.法律地籍一一税收地籍一一多用途地籍

B.产权地籍一一税收地籍一一现代地籍

C.法律地籍一一产权地籍一一现代地籍

D.税收地籍一一产权地籍一一多用途地籍

【答案】D

66、下列土地登记事项中，不可能发生的是（）。

A.原始登记文件可能出错

B.原始登记文件不会出错

C.土地登记人员审查疏忽或书写错误

D.登记申请人的弄虚作假、伪造证件等欺骗£段获准土池登记引发的错误

【答案】B

67、土地登记资料公开查询的程序是（）。

A.查询、鉴证和查询收费

B.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查询

C.查询I：地登记资料的申请、查询、对I：地登记资料查询申请的审查、鉴证

D.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查询、鉴证和查询收费

【答案】D

68、下列关于地上建筑物的行为中，不会涉及建设用地使用权转移的是（）。

A.买卖

B赠与

C.坍塌

D.交换

【答案】C

69、土地归户卡填写以—为单位，土地登记卡填写以—为单位。（）

A.土地使用者；宗地

B.土地权利人；宗地

C.宗地；土地权利人

D.宗地；土地使用者

【答案】B

70、土地登记代理人要求报酬应当以（）为前提。

A.证书领到

B.约定的委托事务完成

C.合同到期

D.委托人自行确定

【答案】B

71、确定和区分I：地权利归属的惟一标识是（）。

A.土地权属

B.宗地号

C.土地坐落

D.土地权利人的名称

【答案】D

72、土地登记代理人要求报酬应当以（）为前提。

A.证书领到

B.约定的委托事务完成

C.合同到期

D.委托人自行确定

【答案】B

73、权利登记制度发源于（）。

A.法国

B彳惠国

C.中国

D.澳大利亚

【答案】B

74、土地等不动产物权变动的公示方式为（）。

A.交付

B.登记

C.协议

D协商

【答案】B

75、因处分抵押财产涉及国有土地使用权转让的，申请人不包括（）。

A.抵押人

B.土地所有者

C.抵押权人

D.受让人

【答案】B

76、下列关于地上建筑物的行为中，不会涉及建设用地使用权转移的是（）0

A.买卖

B赠字

C.坍塌

D.交换

【答案】C

77、下列关于工地登记中权属问题的描述，错误的是()。

A.我国只对集体土地所有权登记，而不对国家土地所有权进行登记

B.土地权利人申请土地登记时，应当提交土地权属来源证明文件

C.“土地权属性质”栏包括所有权、使用权、抵押权和地役权等

D.只有根据合法的土地权属来源证明，土地登记机构才能确定土地权属的性质和土地使用

权类型，并进而在土地登记簿上予以登记

【答案】C

78、()是指土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。

A.登记自愿原则

B.登记自主主义

C.登记自发主义

D.登记无强制作用

【答案】D

79、土地登记资料按照要求保管在（）。

A.档案库

B.人民政府机关

C.所在地的土地登记机关

D.省级国土资源行政主管部门

【答案】C

80、下列各项中，不属于土地总登记公告意义的是（）。

A.追求登记效力的公平性，保证登记的公信力

B.为土地登记机关树立良好形象

C.在一定时间内，征询利害关系人的异议

D.让权利人及时广解其土地权利是否得到保护

【答案】B

二多选题（共20题）

1、下列关于单位使用土地的土地登记申请人的表述中，正确的有（）。

A.凡是以企业法人名义取得土地使用权的，由企业法人及其法人代表申请土地登记

B.机关法人以法人名义取得土地使用权的，由法人及其法人代表申请土地登记

C.社团法人有法人资格但不是以本法人名义取得土地使用权的，由现在法人及其法人弋表

申请土地登记

D.联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记

E.私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，自行确定土地祥记申请人

【答案】ABD

2、关于初始土地登记，下列表述正确的有（）。

A.初始土地登记乂称作总登记

B.初始土地登记是对一定区域内的土地进行的普遍登记

C.初始土地登记是变更土的登记的范础

D.国家政策发生变化时需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记

E.一般在从未进行过土地登记的地区，以及原有登记需要全面更新的情况卜.进行初始土地

登记

【答案】ABC

3、下列关于委托人权利和义务的叙述，不正确的有（）。

A.委托人有规定代理权限的权利

B.委托人有监督土地登记代理人代理行为的义务

C.委托人有承担后果的义务

D.委托人有承担处理事务费用的权利

E.委托人有支付代理佣金的义务

【答案】BD

4、权属审核包括对（）的审核。

A.土地登记申请人

B.宗地自然状况

C.宗地权属状况

D.土地价格

E.负债背景

【答案】ABC

5、划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记的申请人为原划拨国有建设用地使

用权人。申请人应当提交的权属证明文件包括（），

A.人民政府批准文件

B.原《国有土地使用证》

C.《国有建设用地使用权出让合同》

D.土地出让金及有关税费缴纳凭证

E.国有建设用地划拨决定书

【答案】ABCD

6、下列各项属于土地变更登记范畴的有（）。

A.土地使用权的设定登记

B.集体土地所有权总登记

C.土地用途的变更登记

D.注销土地登记

E.土地他项权利的设定登记

【答案】AC

7、土地登记代理机构的义务有（）。

A.依照法律、法规和政策开展经营活动

B.可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议

C.认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理业务

D.维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密

E.承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿

【答案】ACD

8、土地登记代理合同中，委托人的义务有（）。

A.承担局部后果的义务

B.承担处理事务费用的义务

C.支付代理佣金的义务

D.提供相关资料的义务

E.对代理人的监督管理

【答案】BCD

9、按照土地权利的不同，土地权属来源可分为（）。

A.土地他物权来源

B.集体土地所有权来源

C.集体上地使用权来源

D.国有土地使用权来源

E.国有土地所有权来源

【答案】BCD

10、土地注销登记的权属审核应着重从（）等方面进行。

A.•般进行公章与单位名称•致性检查

B.注销土地登记证明材料应是真实、合法和有效的

C.注销土地登记证明材料的开具单位无需为有批准权的部门

D.证明内容与其他相关内容应一致无误

E.注销土地登记证明材料上的单位名称应当是单位的简称

【答案】ABD

11、关于集体上地所有权和集体工地使用权设定登记的法律特征，下列描述正确的有

（）O

A.集体土地所有权主体包括乡（镇）农民集体、村农民集体和组农民集体，而集体土地使用

权主体为本集体经济组织的成员

B.国家为了公共利益的需要可以征用集体土地

C.集体非农业建设用地应依法按标准严格审批

D.集体土地使用权可以出让、转让或者出租于非农业建设

E.集体“四荒”土J也使用权可以继承、转让（租）、抵押或者参股联营

【答案】ABC

12、下列各项属于土地变更登记范畴的有（）。

A.上地使用权的设定登记

B.集体土地所有权总登记

C.土地用途的变更登记

D.注销上地登记

E.土地他项权利的设定登记

【答案】AC

13、上地登记查询人对查询到的工地登记资料可以采用的手段有（）。

A.委托查询机构摘录有关土地登记资料

B.自行抄录土地登记信息

C.要求查询机构对其查询结果鉴证盖章

D.借用带走登记资料

E.委托查询机构复制有关土地登记资料

【答案】ABC

14、实行土地登记公开查询的法律依据有（）。

A.土地登记资料可以公开查询

B.土地登记文件资料的查阅，按照土地行政主管部门规定办理

C.土地登记文件资料可以随便向第三人提供或者公布

D.需要查询上地登记文件的，受让人、抵押权人和承租人应当提出书面请示

E.凡符合杳询规定的，土地行政主管部门应当出具书面蛰询结果或资料

【答案】ABD

15、关于对上地登记申请人的审核，下列表述正确的有（）。

A.申请人是自然人的，土地登记人员只需检验其个人身份证明和户籍证明

B.申请人是企业法人的，土地登记人员需检验工商部门核发的《企业法人营业执照》

C.申请人是社会团体法人的，土地登记人员需检验民政部门颁发的社会团体登记证书

D.申请人是机关法人的，土地登记人员需检验该单位成立的证件或文件

E.申请人是其他组织的，土地登记人员参照法人审杳的方法对其主体资格进行审查

【答案】BCD

16、根据房地产管理相关法律，下列关于房地产抵押关系的描述正确的有（）。

A.转让房屋的所有权或者使用权时，建设用地使用权同时转让

B.转让建设用地使用权时，该土地上的房屋也应一并转让

C.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物也同属于抵押财产

D.抵押人未按规定将房地一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押

E.建设用地使用权实现抵押权时，地上新增建筑物所得的价款，抵押权人优先受偿

【答案】ABD

17、工地用途变更登记时申请人应当提交的权属文件资料包括（）。

A.土地登记机关发出的土地证书

B.申请人的身份证明

C.地上建筑物权属证明

D.土地用途变更的批准文件

E.土地调查说明书

【答案】ACD

18、下列情形（），当事人可以按照约定申请不动产预告登记,

A.商品房等不动产预售的

B.不动产买卖、抵押的

C.以预购商品房设定柢押权的

D.法律、行政法规规定的其他情形

E.地方性法规和规章规定的其他情形

【答案】ABCD

19、《土地登记申请书》中权属性质-栏填写的内容包括（）。

A.国有土地所有权

B.国有土地使用权

C.集体土地所有权

D.集体土地使用权

E.土地他项权利

【答案】BCD

20、实行土地登记公开查询的法律依据有（）。

A.土地登记资料可以公开查询

B.土地登记文件资料的查阅，按照土地行政主管部门规定办理

C.土地登记文件资料可以随便向第三人提供或者公布

D.需要查询上地登记文件的，受让人、抵押权人和承租人应当提出书面请示

E.凡符合杳询规定的，土地行政主管部门应当出具书面蛰询结果或资料

【答案】ABD

三大题（共10题）

1、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有I:地使用权，面

积为18000m2,用途为工业，使用年限为50年，未办理士地登记，1998年8月该厂进

行技术改造，乂在原宗地附近购置了8000m2工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款

之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B县第一机械厂应当如何申请匕地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么？

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（1）B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让

国有土地使用权设定登记,申请人为该厂法人及法人代表。（2）申请时限的规定是：①按

出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30口内提

出申请；②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在

每期付款后30口内申请国有土地使用权设定登记c本题中，B县第一机械厂未按规定及

时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。（3）应该提交的材

料包括：①土地使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和

个人身份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；@《国有土地使用权

出让合同》；⑤出让金支付凭证；⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身

份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起

按50年计算。即土地使月权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订《土地使用权出

让合同书》之日起计算。3.用让土地使用权设定登记权属审核要点是：（1）对申请人的审核。

要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致；（2）对土地权属来

源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理

部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有二地使用权；（3）对使用期限的审核。

要注意出让年限是否符合的高出让年限；（4）对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是

否与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付情况的审核等。

2、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业进行股份制

改造，改制时国家以土地史用权作价出资（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备

宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？3.A公司改制时，国有土

地使用权作价出资（入股）前是如何进行地价评估的？4.国有土地使用权出资（入股）有什么

法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步

推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉

及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权

作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管

理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）

形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托

有资格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经上地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采

取不同的上地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有工地使用权作价出资（入股）的

行业、企业有：（1）自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高

新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资

入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、

租赁等方式配置上地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨上

地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现.（3）对承担国家

计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨工地可以继续以划拨方式使用，也可以作价

出资（入股）方式向企业注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司法》第二十七条、

《企业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进

行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有

限公司时，不得将财产低检折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权

作价出资（入股）方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准届

企业应自主委托具备相应上地估价资质的机构进行评估，并依据I：地状况和评价结果，拟

订上地资产处置的具体方案。上地估价报告经企业所在市、县上地行政主管部门初审后，

应在省级以上上地行政主管部门办理上地资产处置审批时备案。4.国有工地使用权出资（入

股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出资（入股）必须依法审批；（2）国有土地使用双出

资（入股）方式受范围限制；（3）国有土地使用权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结果

要备案；（4）作价出资（入股）取得的上地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵捏；（5）

土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。

3、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业进行股份制

改造，改制时国家以土地史用权作价出资（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备

宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？3.A公司改制时，国有土

地使用权作价出资（入股）前是如何进行地价评估的？4.国有土地使用权出资（人股）有什公

法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步

推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉

及的划拨上地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有卜地使用权

作价，作为出资投入改组后的新设企业.该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管

理法律、法规关于出让上地使用权的规定转让、出租、柢押。土地使用权作价出资（入股）

形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府上地行政主管部门委托

有资格的国有股权持股单，立统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采

取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资（人股）的

行业、企业有：（1）自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高

新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资

人股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。（2）对F一般竞争性行业，应坚持以出让、

租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土

地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现0（3）对承担国家

计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价

出资（人股）方式向企业注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司法》第二十七条、

《企业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进

行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有

限公司时，不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为c采用国有土地使用权

作价出奥（入股）方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，

企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟

订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，

应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国有土地使用权出资（人

股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出资（人股）必须依法审批；（2）国有土地使用双出

资（人股）方式受范围限制；（3）国有土地使用权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结果

要备案；（4）作价出资（人股）取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押；（5）

土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。

4、B县第一机械厂，1995年S月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面

积为18000m2,用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。1998年8月该厂进

行技术改造，又在原宗地附近购置了8000m2工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款

之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B县第一机械厂应当如何申请土地登记？

2.如何确定I:地使用期限？3.出让上地使用权设定登记权属的审核要点是什么？

【答案】1.应当按以下规则申请上地登记：（1JB县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让

国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。（2）申请时限的规定是：①按

出让合同约定，受让方一次支付全部上地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内提

出申请；②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在

每期付款后30R内申请国有土地使用权设定登记。本题中，B县第•机械厂未按规定及

时申请工地登记，应进行处理后再予以办理出让上地使用权设定登记。（3）应该提交的材

料包括：①卜.地使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和

个人身份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；④《国有I:地使用权

出让合同》；⑤出让金支付凭证；⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身

份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止口期，而不能从现在土地登记之口起

按50年计算。即土地使月权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订《土地使用权出

让合同书》之口起计算。3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是：（1）对申请人的审核。

要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致；（2）对土地权属来

源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理

部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有二地使用权；（3）对使用期限的审核。

要注意出让年限是否符合最高出让年限；（4）对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是

否与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付情况的审核等。

5、王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢6层厂房后（厂房土地

性质为国有划拨土地），将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变

更登记,问题：1.王某、李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来的「.业，书地

变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更登记。

2.国上部门先进行上地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：⑴对申请人的审核。

申请人应与相关证明文件的上地权利人名称一致。（2）对转让地块投资情况的审核。出让、

国家租赁国有工地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。⑶对使用期限的审核。上

地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。（4）对税费的审核。申请人应按国家规定

缴纳有关税费，如土地增,直税等。（5）对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改

变土地用途应经有关部门的批准。（6）对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手

续，申请人领有《房屋所有权证》。王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地

属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而王某和李某又擅自更改了土地的利

用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用

地情况。

6、2006年，M企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权，面

积为13300m2,地籍号为5—20—30,使用年限为50年，登记时间为2006年3月5日。

为抵押贷款，2009年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权。现因抵押

权的实现，被法院判处拍卖，最后由Y企业拍卖取得位于该厂北边的7000平方米的土地

使用权。问题：如何办理亥宗地的变更登记手续？

【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：（1）M企业和设定抵押权的银行应向原土

地登记机关提出注销土地他项权利（柢押权）登记申请，土地登记机关按土地登记程序办理

注销登记手续0（2）Y企业和M企业应分别申请土地使月权变更登记.申请时限为Y企业

与M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交的证明文件主要有：①土地使用权变更

登记申请表；②Y企业和M企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表

人个人身份证明；③转让全同；④原土地使用证；⑤变更后的房屋所有权证；⑥税费交

纳证明；⑦委托代理的应提交」一地登记委托书及代理人身份证明等。（3）_U也使用权变更

登记的基本程序为：申请一变更地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地证书.具体如

下：①对Y企业和M企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求

的，予以受理；②进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更

地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为30-1和30-2;③进行权属审核，

重点应对上地使用期限、土地面积等进行审核，分别填写《土地使用权变更登记审批表》；

④注册登记，分别新建《土地登记卡》，在新土地登记卡上进行登记；⑤核发证书，收

回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。

7、某宗土地属兴町村集体所有土地，张某于2003年8月1口经兴"工村同意，市人民政

府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗土地集体土地使用权,批准用途为宅基地。

批准土地面积为200m2,张某、李某各拥有90m2,根据地籍调查并经初步审查，该宗地

实际界址清楚，土地面积与批准面积一致，为200m2,集体土地使用权批准拨用手续符

合法律规定。根据土地登汜有关规定，建议为张某办理集体土地使用权登记。问题：1.该

宗上地在审核批准后的I:地登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？

2.什么是集体土地所有权、集体土地使用权？3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组

织成员，具体包括哪些？

【答案】1.该宗土地在审核批准后的土地登记卜上登记的权属性质为集体土地使用权.权

利人为张某和李某。

2.（1）集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分

自己所有土地的权利。（2）农民集体土地使用权是指从集体土地所有权中派生出来的一种

用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”土

地使用权。3,集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员具体包括：（1）集体非农业建

设用地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、

退休、退职的职工和军人，回乡定居的华侨也可以申请'宅基地。（2）集体农用土地使用权

的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须

经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，井报乡（镇）人民政府批准。（3）

集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和个人。

在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果“四荒”土地使用权承包、租赁

或拍卖的对象是本集体经济组织以外的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者

2/3以上的村民代表的同意。

8、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X市幸福路A号。依据

2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的《企业法人营业执

照》，该公司的地址变更为X市财源路N号，该企业向有关部门提出该宗地地址变更登

记。问题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什么？

2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请人应当向有关部门提交

的土地权属证明文件有哪些？

【答案】1.宗地地址变更的三个要件是：（1）须属自然人的经常居住地；（2）须属固定

场所；（3）须经法律确认。

2.宗地地址变更