《财务会计（第八版）》课件 第 7、8章 固定资产、无形资产和投资性房地产

第七章固定资产本章教学主要依据

◆教材：《财务会计》第七章

内容结构

学习目标

本章教材编写内容

◆配套教材：《财务会计学习指导、习题与实训》第七章

学习指导

习题与实训

◆教学配套资源教学大纲、教学计划PPT教学课件（第七章）电子教案（第七章）习题与实训参考答案（第七章）

拓展阅读相关内容

第一节固定资产概述一、固定资产概念及特征

(一)固定资产的概念▲固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：

①为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有

②使用寿命超过1个会计年度

(二)固定资产的特征①固定资产的物质形态是有形资产

②企业持有固定资产不以销售为目的

③可供企业生产经营活动长期使用

（三）固定产的确认某一资产项目，如果要作为固定资产加以确认:▲首先，符合固定资产的定义▲其次，同时符合固定资产确认的两个条件①该固定资产有关的经济利益很可能流入企业

②该固定资产的成本能够可靠地计量

▲固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或以不同方式为企业提供经济利益，适用不同的折旧率或折旧方法的，应将各组成部分确认为单项固定资产

▲与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本。不符合确认条件的，在发生时计入当期损益

二、固定资产的分类

（一）按经济用途分类

（1）生产经营用固定资产（2）非生产经营用固定资产

（二）按所有权分类

（1）自有固定资产（2）租入固定资产

（三）按使用情况分类

（1）使用中的固定资产

（2）未使用的固定资产

（3）不需用的固定资产

（四）按经济用途和使用情况综合分类

（1）生产经营用固定资产（2）非生产经营用固定资产

（3）租出固定资产

（4）不需用固定资产

（5）未使用固定资产（6）土地

三、固定资产的计价

（一）固定资产的计价基础▲固定资产应当按照成本进行初始计量成本指历史成本，亦称原始价值固定资产价值较大，其价值随着固定资产使用逐渐减少，需要揭示固定资产的折余价值

▲固定资产的计价三种方法

①原始价值：指企业购建某项固定资产达到可使用状态前所发生的一切合理、必要的支出

②净值：指固定资产原始价值减已提折旧后的净额

③重置价值：指在目前的市场条件下，重新购置该项固定资产所需的全部支出

（二）固定资产的价值构成（1）外购固定资产的成本▲外购固定资产成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等企业是增值税一般纳税人的，购进或者自制固定资产发生的进项税额，从销项税额中抵扣，不计入固定资产的成本

★以一笔款项购入多项没单独标价的固定资产，按各项固定资产公允价值比例分配总成本，分别确定各项固定资产成本

★购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定

（2）自行建造固定资产的成本▲由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

（3）投资者投入固定资产的成本▲按照投资合同或协议约定的价值确定

（4）在原有固定资产的基础上进行改建、扩建▲按原固定资产的账面价值，加上由于改建、扩建而使该项资产达到预定可使用状态前发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入作为入账价值

（5）接受捐赠的固定资产①捐赠方提供了有关凭据

▲按凭据上标明的金额加上支付的相关税费作为入账价值②捐赠方没有提供有关凭据的

▲同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为入账价值；同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的固定资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值

（6）盘盈的固定资产▲按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额作为入账价值

四、固定资产核算的账户设置

▲“固定资产”账户

核算固定资产的原始价值

▲“累计折旧”账户

核算固定资产的累计折旧

▲“工程物资”账户

核算企业为基建工程、更改工程和大修理工程准备的各种物资的实际成本

▲“在建工程”账户

核算企业进行各项工程建设所发生的实际支出

第二节固定资产的增加一、外购固定资产

（一）购入不需要安装的固定资产▲企业购入的固定资产不需要安装就可以直接交付使用，应按购入固定资产时实际支付的买价、运输费、装卸费、专业人员服务费和其他相关税费等计算确定原始价值，借记“固定资产”账户、按准予抵扣的进项税额，借记“应交税费-应交增值税（进项税额）”账户，按支付的价税款，贷记“银行存款”等账户

●业务核算案例：参见教材【例7-1】【例7-2】掌握“固定资产”账户的使用（二）购入需要安装的固定资产▲购入固定资产实际支付的买价、运输费、装卸费、专业人员服务费和其他相关税费等均应先通过“在建工程”账户核算，待安装完毕达到预定可使用状态时，再由“在建工程”账户转入“固定资产”账户

▲企业购入固定资产时，按实际支付的买价、运输费、装卸费和其他相关税费等，借记“在建工程”“应交税费”等账户，贷记“银行存款”等账户；安装完毕达到预定可使用状态时，按其实际成本，借记“固定资产”账户，贷记“在建工程”账户

●业务核算案例：参见教材【例7-3】掌握“在建工程”账户的使用二、自行建造固定资产

▲按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值，包括工程物资成本、人工成本、应予以资本化的固定资产借款费用、交纳的相关税金以及应分摊的其他间接费用等

▲为在建工程准备的各种物资，按照实际支付的买价、运输费用、保险费等相关费用作为实际成本

▲设置账户：“工程物资”“在建工程”

（一）自营方式建造固定资产▲按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，借记“在建工程”账户，贷记“银行存款”“工程物资”“原材料”“应付职工薪酬”等账户。工程达到预定使用状态交付使用固定资产时，借记“固定资产”账户，贷记“在建工程”账户▲注意以下情况的核算规定（参见教材说明）

①工程剩余物资转作库存材料②工程物资盘盈、盘亏、报废、毁损

③工程试运转形成产品成本和销售收入④正常原因造成单项工程报废或损毁⑤非正常原因造成单项工程报废或损毁

●业务核算案例：参见教材【例7-4】掌握“工程物资”“在建工程”账户的使用（二）出包方式建造固定资产

▲建造的固定资产按照支付的工程价款等计量

▲结算的工程价款作为工程成本，通过“在建工程”账户核算

▲按合同规定支付工程价款时，借记“在建工程”“应交税费”账户，贷记“银行存款”账户。工程达到预定可使用状态交付使用时，借记“固定资产”账户，贷记“在建工程”账户

●业务核算案例：参见教材【例7-5】掌握“在建工程”账户的使用三、投资者投入固定资产

▲接受投资者投入的固定资产，按照专用发票上注明的增值税额（准予抵扣的进项税额），借记“应交税金—应交增值税（进项税额）”账户，按照确认的固定资产价值，借记“固定资产”等账户，按确定的投入资本数额，贷记“股本”账户，按照增值税和固定资产价值的合计数与投入资本数额的差额，借记或者贷记“资本公积”等账户

●业务核算案例：参见教材【例7-6】注意“固定资产”“股本”“资本公积”账户的使用四、接受捐赠固定资产

▲企业接受捐赠固定资产，按确定的固定资产入账价值，借记“固定资产”“应交税金”账户，按企业因接受捐赠固定资产实际支付或应付的相关税费金额，贷记“银行存款”等账户，按两者的差额贷记“营业外收入”账户。注意：接受捐赠固定资产入账价值的确定

●业务核算案例：参见教材【例7-7】【例7-8】注意“固定资产”“在建工程”“营业外收入”账户的使用五、盘盈的固定资产

▲固定资产盘盈：企业在定期或不定期的固定资产进行清查中，发现实际存在而账簿上无记录的固定资产

▲入账价值

（1）如果同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值

（2）如果同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该项固定资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值

▲盘盈的固定资产，应按确定的入账价值，借记“固定资产”账户，贷记“以前年度损益调整”账户

●业务核算案例：参见教材【例7-9】掌握“以前年度损益调整”账户的使用六、固定资产弃置费用

▲弃置费用：指根据国家法律和行政法规、国际公约等规定，企业承担的环境保护和生态恢复等义务所确定的支出

▲特殊行业的特定固定资产，在确定其入账成本时，应考虑相关的弃置费用

▲企业应按照弃置费用的现值计算确定应计入固定资产成本的金额和相应的预计负债。并在固定资产的使用寿命期内按照预计负债的摊余成本和实际利率计算确定利息费用计入财务费用

●业务核算案例：参见教材【例7-10】掌握“预计负债”账户的使用第三节固定资产的折旧

一、固定资产折旧的概念

▲固定资产的折旧：指在固定资产的预计的使用寿命内，按照事先确定的方法对应计折旧额进行的系统分摊

▲应计折旧额

▲预计净残值二、影响固定资产折旧的因素

（1）折旧基数

（2）预计净残值

（3）预计使用寿命

（4）固定资产减值准备

三、固定资产折旧范围

▲从空间范围上:确定哪些固定资产应当提取折旧，哪些固定资产不应当提取折旧除以下两种情况外,应对所有固定资产计提折旧

①已提足折旧仍继续使用的固定资产

②按照规定单独估价作为固定资产入账的土地

注意：以下几种情况计提固定资产折旧的规定

①已达到预定可使用状态尚未办理竣工决算的

②进行更新改造后的

③进行大修理而停用的

▲从时间范围上:确定应提折旧的固定资产什么时间开始提取折旧，什么时间停止提取折旧

①企业一般应当按月提取折旧，当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧

②当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧

③固定资产提足折旧后，不管能否继续使用，均不再提取折旧

④提前报废的固定资产也不再补提折旧

四、固定资产的折旧方法

（一）年限平均法▲年限平均法又称直线法，是将固定资产的应计折旧额均衡的分摊到各期的方法。这种方法计算的每期折旧额均是相等的

▲计算公式年折旧率=（1-预计净残值率）

÷预计使用年限×100%月折旧率=年折旧率÷12月折旧额=固定资产原价×月折旧率

①个别折旧率②分类折旧率③综合折旧率

●年限平均法案例：参见教材【例7-11】掌握年折旧率、月折旧率、月折旧额的计算（二）工作量法▲工作量法：是根据实际工作量计提折旧额的一种方法。这种方法弥补年限平均法只重使用时间，不考虑使用强度的缺点

▲计算公式每一工作量折旧额=固定资产原价×（1-净残值率）÷预计总工作量某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×每一工作量折旧额

●工作量法案例：参见教材【例7-12】掌握单位工作量折旧额、月折旧额的计算（三）双倍余额递减法▲双倍余额递减法：是在不考虑固定资产残值的情况下，根据每期期初固定资产账面余额和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法

▲计算公式年折旧率=2/预计折旧年限×100%月折旧率=年折旧率÷12

月折旧额=固定资产账面净值×月折旧率

▲双倍余额递减法不考虑固定资产的预计净残值

▲固定资产折旧年限到期以前两年内，将固定资产净值扣除预计净残值后的余额平均摊销

●双倍余额递减法案例：参见教材【例7-13】掌握双倍直线折旧率、每期折旧额的计算（四）年数总和法▲年数总和法是将固定资产的原值减去净残值后的净额乘以一个逐年递减的分数计算每年的折旧额，这个分数的分子代表固定资产尚可使用的年数，分母代表使用年数的逐年数字总和

▲计算公式年折旧率=尚可使用年限/预计使用年限的年数总和月折旧率=年折旧率÷12月折旧额=（固定资产原值-预计净残值）×月折旧率▲计提固定资产折旧注意事项（参见教材说明）

①固定资产的各组成部分计提折旧的规定

②年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核调整的规定

●年数总和法案例：参见教材【例7-14】掌握年或月折旧率、每期折旧额的计算五、固定资产折旧的会计处理

▲企业各月计算提取折旧时，可以在上月计提折旧的基础上，对上月固定资产的增减情况进行调整后计算月应计提的折旧额

▲当月固定资产应计提的折旧额=上月固定资产计提的折旧额+上月增加固定资产应计提的折旧额-上月减少固定资产应计提的折旧额

▲企业按月计提固定资产折旧时，借记“制造费用”“销售费用”“管理费用”“其他业务成本”等账户。贷记“累计折旧”账户

▲编制“固定资产折旧计算表”

●折旧会计处理案例：参见教材【例7-15】掌握“累计折旧”账户的使用、本月折旧额的计算第四节固定资产的后续支出一、固定资产后续支出的含义及分类

▲固定资产的后续支出：指固定资产确认后，发生的维护、改扩建等支出

▲后续支出分为

①固定资产修理费用

②固定资产改、扩建或改良支出

③固定资产装修费用

▲与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的计入固定资产成本；不符合固定资产确认条件的，在发生时计入当期损益

二、固定资产后续支出的核算

（一）固定资产修理▲固定资产修理是为确保固定资产的正常工作状态，并不导致固定资产性能的改变或固定资产未来经济利益的增加

▲固定资产修理支出在发生时一次性直接计入当期损益，不再通过预提或者待摊的方式进行核算

●业务核算案例：参见教材【例7-16】掌握“管理费用”等账户的使用（二）固定资产改、扩建或改良

1、固定资产改、扩建或改良的特点：

▲在原有固定资产规模基础上，通过追加固定资产投资而改良或增加固定资产的总体规模。有关的改、扩建及改良支出符合固定资产的确认条件的，计入固定资产账面价值

2、固定资产改、扩建或改良的核算▲固定资产发生改、扩建或改良支出时，将固定资产账面价值转入在建工程。发生的可资本化的后续支出，通过“在建工程”账户核算。固定资产达到预定可使用状态时，从“在建工程”账户转入“固定资产”账户

●业务核算案例：参见教材【例7-17】掌握改扩建支出的核算、改扩建后折旧的计算与核算（三）难以分辨固定资产修理或改良▲如固定资产修理和固定资产改良不易区分，或是两者结合在一起的，企业应当判断有关的后续支出，是否符合固定资产的确认条件，如符合固定资产的确认条件，应计入固定资产账面价值；否则，应当确认为当期费用

（四）固定资产装修

▲固定资产装修费用符合固定资产的确认条件，其后续支出计入固定资产账面价值，否则，确认为当期费用

▲在“固定资产”账户下设“固定资产装修”明细账户

▲在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧

▲如果在下次装修时，相关的“固定资产装修”明细账户仍有账面价值，一次全部计入当期营业外支出

●业务核算案例：参见教材【例7-18】掌握“固定资产—固定资产装修”账户的使用第五节固定资产的减值一、固定资产减值的确认

（一）可能发生减值资产的认定▲固定资产减值是指固定资产的可收回金额低于其账面价值的差额

▲固定资产发生减值的7种情况（参见教材说明）

（二）资产可收回金额的计量

▲资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额

▲可收回金额应根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量现值两者之间较高者确定。只要有一项超过了资产的账面价值，就表明资产没有发生减值，不需再估计另一项金额。

①资产公允价值减去处置费用后净额的确定

②资产预计未来现金流量现值的确定

注：上述①②参见教材说明

（三）固定资产减值损失的确定▲资产可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备

▲资产减值损失确认后，减值资产的折旧应当在未来期间作相应的调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）

▲资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回

二、固定资产减值的核算

▲企业应当按固定资产可收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备，并计入当期损益

▲企业发生固定资产减值时，借记“资产减值损失-计提的固定资产减值准备”账户，贷计“固定资产减值准备”账户

注意：固定资产减值后有关折旧的计算

●业务核算案例：参见教材【例7-19】掌握“固定资产减值准备”账户的使用第六节固定资产的处置、报废、损毁与盘亏

一、固定资产的处置

▲固定资产的处置：固定资产处置是指固定资产因销售、债务重组、非货币性资产交换等原因退出企业生产经营过程时所做的处理活动。本节只对固定资产一般出售业务的核算作以说明

▲固定资产一般出售的核算，包括：将销售固定资产转入固定资产清理；收取销售固定资产的价款收入；支付销售固定资产相关费用；出售固定资产应交的增值税等

▲销售固定资产取得的各项收入减去处置固定资产账面价值、清理费用后的差额，若为正数为固定资产处置收益，若为负数为固定资产处置损失

▲将销售的固定资产转入固定资产清理时，应按固定资产的账面价值，借记“固定资产清理”账户，按该固定资产已计提的折旧和减值准备金额，借记“累计折旧”“固定资产减值准备”账户，按固定资产的账面余额，贷记“固定资产”账户

▲出售固定资产发生的相关费用，按支出金额，借记“固定资产清理”账户，贷记“银行存款”等账户

▲按实际收取的出售固定资产价税款，借记“银行存款”等账户，按应交纳的增值税款，贷记“应交税费”账户，固定资产清理账户的账面金额，贷记“固定资产清理”账户，按两者的差额，借记或者贷记“资产处置损益”账户

●业务核算案例：参见教材【例7-20】掌握“固定资产清理”“资产处置损益”账户的使用二、固定资产的报废、损毁与盘亏

（一）固定资产报废▲主要核算内容：注销报废固定资产原值及累计折旧计算报废固定资产的残料变价收入支付报废固定资产的清理费用结转报废固定资产损益等

●业务核算案例：参见教材【例7-21】掌握“固定资产清理”“营业外支出”账户的使用

（二）固定资产损毁▲主要核算内容：

注销毁损固定资产原值及累计折旧

计算毁损固定资产的残料变价收入

支付毁损固定资产的清理费用

收取保险赔款或责任人赔款

核算毁损固定资产损失等

●业务核算案例：参见教材【例7-22】掌握“固定资产清理”“营业外支出”账户的使用

（三）固定资产盘亏▲通过“待处理财产损益--待处理固定资产损益”账户核算

▲盘亏固定资产净值转入“营业外支出--固定资产盘亏”账户

（四）捐赠转出的固定资产

▲捐赠转出固定资产净值通过“固定资产清理”账户核算，并转作“营业外支出-捐赠支出”账户

●业务核算案例：参见教材【例7-23】掌握“待处理财产损溢”账户的使用

学习指导习题与实训内容

学习指导：

一、主要参考法规索引（6）二、学习要点（7）三、重点难点问题（5）

习题与实训：

一、填空题（10）二、判断题（15）三、单项选择题（15）四、多项选择题（15）五、名词解释（10）六、思考题（10）

七、实务操作题（6

）第八章无形资产和投资性房地产本章教学主要依据

◆教材：《财务会计》第八章

内容结构

学习目标

本章教材内容编写

◆配套教材：《财务会计学习指导、习题与实训》第八章

学习指导

习题与实训

◆教学配套资源教学大纲、教学计划PPT教学课件（第八章）电子教案（第八章）习题与实训参考答案（第八章）

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第一节无形资产一、无形资产的概念及分类

（一）无形资产的概念及特点●指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产（注意：可辨认性标准）

●无形资产的特点

①没有实物形态

②能在较长的时期内使企业获得经济效益

③持有的主要目的是使用而不是出售

④给企业提供未来经济利益的不确定性

⑤通常是企业有偿取得的

（二）无形资产的分类

1、一般分类

（1）专利权（2）非专利技术（3）商标权

（4）专营权（5）著作权（6）土地使用权

注：商誉不具有可辨认性，不能确认为无形资产

2、按使用期限分类（1）使用寿命有限的无形资产

（2）使用寿命无法预见的无形资产二、无形资产的确认和计价

（一）无形资产的确认（两个条件）①与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业

②该无形资产的成本能够可靠的计量企业以各种方式取得的无形资产，满足上述两个条件的，都应确认为无形资产

注：企业自创商誉不满足上述条件，成本不能可靠计量（二）无形资产的入账价值●无形资产应当按照成本进行初始计量

（1）外购的无形资产成本，包括购买价款及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出

注：①与无形资产购入等相关的增值税进项税额，按

规定从销项税额中抵扣②购买价款超过正常信用条件延期支付，以购买价款的现值为基础确定

（2）投资者投入的无形资产成本，应当按投资合同或协议约定的价值确定

（3）接受捐赠的无形资产成本

①捐赠方提供有关凭据的②捐赠方没有提供有关凭据的

（4）企业自行开发的无形资产成本区分研究阶段支出与开发阶段支出。注：研究与开发的概念●研究阶段内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益

●开发阶段内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足规定条件的确认为无形资产

注意：规定需同时满足的五个条件（教材abcde说明）

企业自行开发的无形资产，其成本包括满足无形资产确认条件后至达到预定用途前所发生的支出总额，对于以前期间已经费用化的支出不再调整

企业取得的已作为无形资产确认的正在进行中的研究开发项目，在取得后发生的支出允许资本化

无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当将其发生全部研发支出费用化，计入当期损益三、无形资产的核算

●设置账户：“无形资产”

（一）无形资产的取得

1、购入的无形资产

●按实际支付的价款，借记“无形资产”“应交税费”等账户，贷记“银行存款”等账户

●购入土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款，借记“无形资产”“应交税费”等账户，贷记“银行存款”等账户

★业务核算案例：参见教材【例8-1】【例8-2】掌握“无形资产”账户的使用2、投资者投入的无形资产

●按投资合同约定的价值，借记“无形资产”账户，按确定的资本数额贷记“实收资本”“股本”等账户。超出资本数额部分贷记“资本公积”账户3、接受捐赠的无形资产●按确定的实际成本，借记“无形资产”账户，按接受捐赠无形资产实际支付或应支付的相关税费，贷记“银行存款”等账户。按借贷双方差额贷记“营业外收入”账户

★业务核算案例：参见教材【例8-3】掌握“无形资产”账户的使用

★业务核算案例：参见教材【例8-4】掌握“无形资产”账户的使用4、企业自行研发的无形资产●设置账户：“研发支出”

●企业自行研究开发无形资产发生的研发支出，不满足资本化条件的，借记“研发支出--费用化支出”账户，满足资本化条件的，借记“研发支出--资本化支出”账户，贷记“原材料”“银行存款”“应付职工薪酬”等账户

●企业以其他方式取得的正在进行中的研究开发项目，应按确定的金额，借记“研发支出--资本化支出”账户，贷记“银行存款”等账户。以后发生的研发支出，比照企业自行研究开发无形资产发生的研发支出处理

●研究开发项目达到预定用途形成无形资产的，应按“研发支出--资本化支出”账户的余额，借记“无形资产”账户，贷记“研发支出--资本化支出”账户

●期末，企业应将“研发支出--费用化支出”账户归集的费用化支出金额转入“管理费用”账户，借记“管理费用”账户，贷记“研发支出--费用化支出”账户

★业务核算案例：参见教材【例8-5】掌握“研发支出”账户的使用（二）无形资产的摊销●无形资产的摊销：指企业应将入账的无形资产在一定年限内平均摊销

应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额

●无形资产的摊销价值计入当期管理费用

●使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应在使用寿命内系统合理摊销，使用寿命不确定的无形资产不摊销

●摊销应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时止。当月增加可供使用的无形资产，当月开始摊销，当月减少的无形资产，当月不再摊销

●无形资产摊销方法，应反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，无法可靠确定预期实现方式的采用直线法摊销

●摊销金额一般应当计入当期损益

●账务处理设置账户：“累计摊销”

无形资产摊销时，应按计算的摊销额，借记“管理费用--无形资产摊销”等账户，贷记“累计摊销”账户

★业务核算案例：参见教材【例8-6】掌握“累计摊销”账户的使用（三）无形资产的减值

●企业应当定期（至少每年年终）检查各项无形资产预计给企业带来未来经济利益的能力

●企业无形资产预计可收回金额低于其账面价值的，应当计提减值准备

●资产减值损失确认后，减值资产摊销费用应当在未来期间作相应调整

●资产减值损失一经确认，以后会计期间不得转回

设置账户：“无形资产减值准备”

★业务核算案例：参见教材【例8-7】掌握“无形资产减值准备”账户的使用（四）无形资产的出售

●企业出售无形资产即转让无形资产所有权，本章只说明一般出售无形资产的核算

●企业一般出售无形资产时，应按实际收到的价税款，借记“银行存款”等账户，按该无形资产已计提的摊销和减值准备金额，借记“累计摊销”“无形资产减值准备”账户，按无形资产的账面余额，贷记“无形资产”账户。按应交纳的增值税款，贷记“应交税费”账户，按出售无形资产的账面价值与其出售价款之间的差额，借记或者贷记“资产处置损益”账户。

★业务核算案例：参见教材【例8-8】注意：“资产处置损益”账户的使用（五）无形资产报废

●报废：无形资产预期不能为企业带来经济利益时，企业应将该无形资产的账面价值予以转销

●报废情况①已被其他新技术等所替代，且已不能为企业带来经济利益

②已不再受法律保护，且不能为企业带来经济利益

●账务处理：

将报废无形资产的账面价值全部转入当期损益按已计提的无形资产累计摊销和减值准备，借记“累计摊销”“无形资产减值准备”等账户，按无形资产的账面原值，贷记“无形资产”账户，按其差额借记“营业外支出”账户第二节投资性房地产一、投资性房地产的概念与确认

（一）投资性房地产的概念

▲投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产

▲投资性房地产应当能够单独计量和出售

▲投资性房地产应单独作为一项资产进行核算与反映

（二）投资性房地产的范围

1、投资性房地产的范围

（1）已出租的土地使用权

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权

（3）已出租的建筑物2、下列房地产不属于投资性房地产

（1）企业作为存货的房地产

（2）企业自用的房地产

（3）不能确认为投资性房地产的其他情况

（三）投资性房地产的确认1、确认条件

首先应满足其概念和范围，并同时满足下列条件时予以确认

（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。即有证据表明企业能够获取租金或资本增值

（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量2、确认时点

（1）已出租的土地使用权或建筑物，

以租赁开始日为时点，确认为投资性房地产

准备用于经营出租的空置建筑物，如企业做出书面决议，短期内不会改变经营出租意图的，应确认为投资性房地产

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权

应将自用土使用权停止自用，准备增值后转让的日期作为投资性房地的确认时点二、投资性房地产的计量模式

投资性房地产计量有成本模式和公允价值模式两种

（一）成本模式

▲成本模式指投资性房地的初始计量和后续计量均采用实际成本进行计量

▲投资性房地产的外购或自行建造，按照其初始购置或自行建造的实际成本进行计量

▲后续发生符合资本化条件的支出，计入相关投资性房地产的成本

▲后续计量按照固定资产或无形资产的相关规定按期计提折旧或摊销

▲投资性房地产存在减值迹象的，按规定计提减值准备

（二）公允价值模式

▲公允价值模式指投资性房地产初始计量采用成本模式，后续计量按照投资性房地产的公允价值进行计量

▲只有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对其采用公允价值模式进行后续计量

▲采用公允价值模式计量的，应当同时满足的条件

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场

（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对其公允价值做出合理估计

▲采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益投资性房地产计量模式的选择应用

◆企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

◆同一企业只能采用一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式

◆投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更

◆采用成本模式对投资性房地产进行后续计量转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理

◆已采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

（三）投资性房地产的核算账户设置

投资性房地产的核算账户设置，因其计量模式不同而有别

●采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业

应设置“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧”“投资性房地产累计摊销”投资性房地产减值准备”等账户

“投资性房地产”账户按其类别或项目进行明细核算●采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量企业

设置“投资性房地产”“公允价值变动损益”等账户

“投资性房地产”账户按类别或项目并分别按“成本”和“公允价值变动”进行明细核算三、投资性房地产的初始计量与核算

（一）外购投资性房地产

▲外购方式取得的投资性房地产，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

▲外购投资性房地产采用成本模式进行后续计量的，应按确定成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”等账户

▲采用公允价值模式进行后续计量的，应按确定的成本，借记“投资性房地产—成本”账户，贷记“银行存款”等账户

★业务核算案例：参见教材【例8-9】注意：“投资性房地产”及明细账户的使用

（二）自行建造投资性房地产

◆自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成

◆建造过程中发生的非正常性损失不计入建造成本，直接计入当期损益

▲企业自行建造的投资性房地产，采用成本模式进行后续计量的，应按确定的成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“在建工程”或“开发产品”等账户；

▲采用公允价值模式进行后续计量的，应按确定的成本，借记：“投资性房地产—成本”账户，贷记“在建工程”或“开发产品”等账户

★业务核算案例：参见教材【例8-10】注意：“投资性房地产”及明细账户的使用

（三）投资性房地产的后续支出1.资本化的后续支出

◆与企业投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本

▲采用成本模式进行后续计量的投资性房地产进行改扩建时，应当将其账面价值转入改扩建工程，借记“投资性房地产--改扩建”“投资性房地产累计折旧”等账户，贷记“投资性房地产”账户；

▲发生应资本化的改扩建支出,借记“投资性房地产--改扩建”账户，贷记“银行存款”“应付账款”等账户；

▲改扩建工程完成后，借记“投资性房地产”账户，贷记“投资性房地产--改扩建”账户▲采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产进行改扩建时，应当将其账面价值转入改扩建工程，借记“投资性房地产--改扩建”账户，贷记“投资性房地产--成本”账户，借记或贷记“投资性房地产--公允价值变动”账户

▲改扩建或装修完成后，借记“投资性房地产--成本”账户，贷记“投资性房地产--改扩建”账户2.费用化的后续支出

与企业投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当计入发生时的当期损益.按照发生的后续支出金额，借记“其他业务成本”等账户，贷记“银行存款”等账户

★业务核算案例：参见教材【例8-11】注意：“投资性房地产”及明细账户的使用四、投资性房地产的后续计量与核算

（一）成本模式的后续计量与核算

◆成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则—固定资产》的规定。计提折旧的政策和固定资产一致

▲计折旧时，借记“其他业务成本”账户，贷记“投资性房地产累计折旧”账户。计提减值准备时，借记“资产减值损失”