资产评估-第三章 资产评估的基本方法

资产评估第三章

资产评估的基本办法本章框架

2资产评估基本方法3资产评估成本法：重置成本与贬值测算市场法：可比案例与价值比率收益法：未来收益折现与风险第一节收益法收益法的概念及使用前提条件01核心定义收益法（IncomeApproach），又称收益现值法、收益还原法、收益资本化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。02理论基石：货币的时间价值该方法基于“资金具有时间价值”的经济学原理，认为资产的价值并非取决于其历史成本，而是由其未来能为投资者带来的预期收益所决定。03核心逻辑与适用前提（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；（3）被评估资产预期收益期限可以确定或合理预测。收益法的基本程序（一）收益法的基本程序（1）搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、经营风险等。（2）分析测算评估对象未来预期收益。（3）确定折现率或资本化率。（4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值。（5）分析确定评估结果。收益法的基本参数1．收益额在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归所有者的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点。（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。收益法的基本参数2．折现率折现率是一种期望投资报酬率，是指在投资风险一定的情况下，投资者对投资所期望的回报率。理解折现率需重点关注折现率确定的一般性原则、折现率的构成、资本化率与贴现率以及折现率的确定方法。3．收益期限收益期限是指资产具有盈利能力持续的时间，通常以年为单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。收益法的优缺点（一）收益法的优点（1）收益法可以比较真实和准确地反映资产本金化的价格，而且与投资决策紧密结合，应用此法评估的资产价格易为买卖双方所接受。（2）从资产经营的根本目的出发，紧扣被评估资产的收益进行评估，真正体现了资产商品化在交易市场上的实际价值。（3）对具有连续性、高效益的资产，特别是整体资产评估有独特的优越性。当资产数量多，单项资产数量多时，重置成本法、市价法工作量大，用收益法较为方便，只要掌握资产的剩余经济寿命、折现率、预期收益值三项参数，即可得出评估结果。收益法的优缺点（二）收益法的缺点（1）预期收益值的预测难度较大，不仅受主观判断的影响，而且还直接受未来收益不可预见因素的影响。（2）收益法一般只适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估，折现率和资本化率比较难确定。（3）不适用于没有独立收益能力、没有连续性收益或收益达不到一定水平的资产。第二节成本法成本法的基本原理核心定义：成本法也是资产评估的基本方法之一，是指首先估算被评估资产的重置成本，然后估算被评估资产的各种贬值额，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。理论基础：替代原则——理性投资者购买资产的价格，不会高于重新构建具有相同效用的替代品所需的成本。核心公式：

单项资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值企业价值或资产组价值=∑各项资产价值-∑各项负债价值成本法的概念及使用前提条件成本法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值额来反映资产价值。运用成本法时，要求被评估资产满足以下前提条件。（1）被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。（2）被评估资产应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资料应具有相同性或可比性。（3）被评估资产必须是可以再生的或可以复制的。不能再生或复制的被评估资产，如土地、矿藏，不能采用成本法。（4）被评估资产必须是随着时间的推移具有贬值特性的资产，否则不能运用成本法。例如，古董、文物等虽然可能具有可复制的特点，并且被评估资产与复制品在实体特征、功能效用等方面具有可比性，但随着时间的推移，其价值不降反升，因而不能采用成本法对其价值进行评估。成本法的基本公式及核心要素核心计算逻辑资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值核心要素解读重置成本：在现行市场条件下，重新构建与被评估资产相同或相似全新资产所需的全部成本，是价值评估的基础。实体性贬值：资产因使用磨损、自然老化等物理因素造成的价值损耗，体现资产的有形损耗程度。功能性贬值：因技术进步导致资产功能相对落后、运营效率低下所产生的无形价值损失。经济性贬值：因外部经济环境变化（如市场需求萎缩、政策限制等）导致资产收益能力下降或闲置的价值损失。成本法的评估方法（一）重置成本的估算1.重置核算法2.价格指数法3.功能价值类比法4.抽样统计分析法（二）实体性贬值的测算方法1．观察法2．使用年限法3．修复费用法（三）功能性贬值的测算方法功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。测算功能性贬值，主要根据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。（四）经济性贬值的测算方法1．直接计算法2．间接计算法成本法的优缺点（一）成本法的优点（1）评估前后资产不改变其原来的用途。（2）评估对象是可以重置再建的。（3）评估对象随着时间的推移，具有损耗和贬值属性。（二）成本法的缺点

（1）用成本法对整体资产进行评估，需要将其分解为单项资产逐项进行评估，然后汇总，比较费时。（2）各类贬值因素较抽象，难以准确量化。（3）商誉等无形资产无法单独用成本法进行评估，需要结合使用其他方法。第三节市场法市场法的概念及使用前提条件核心概念：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。理论基石：替代原则适用前提：①要有一个活跃的公开市场；②公开市场上要有可比的资产及其交易活动；③参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；④参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件；⑤参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。市场法的基本程序（一）选择参照物选择参照物主要考虑两个方面的关键因素。一是参照物的可比性，可比性包括功能、市场条件及成交时间等可比。因为运用市场法评估资产价值，被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价，而参照物成交价不仅是参照物自身市场价值的体现，还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。二是参照物的数量。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。市场法的基本程序（二）选择比较因素虽然影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、市场条件等，但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。例如，影响房地产价值的主要因素是地理位置因素，而影响机器设备价值的主要因素是设备的技术水平。因而应针对不同种类资产价值形成的特点，选择影响较大的关键因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。市场法的基本程序（三）量化差异根据选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比指标之间的差异数量化和货币化。例如资产功能指标，尽管参照物与评估对象功能相同或相似，但在生产能力、产品质量以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面可能有不同程度的差异。市场法的基本程序（四）修正参数市场法是以参照物的成交价作为评定估算评估对象价值的基础的。在这个基础上将已经量化的参照物与评估对象对比指标的差异进行调增或调减，就可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。初步评估结果与所选择的参照物个数密切相关。市场法的基本程序（五）综合分析确定评估结果由于运用市场法通常应选择三个以上的参照物，相应地运用市场法进行评估的初步结果也有三个以上。根据资产评估的一般惯例的要求，最终的评估结果只能是一个。这就需评估人员对若干初步评估结果进行综合分析，以确定最终的评估结果。当然，如果参照物与评估对象的可比性很高，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，一般可考虑采用简单算术平均法或加权平均法确定最终的评估结果。市场法的优缺点（一）市场法的优点（1）市场法是国际公认的资产评估三大基本方法之一，适用面广，凡是现行市场有交易的，包括整体资产和无形资产，一些流动资产及很多单项资产均可采用该方法。（2）市场法充分考虑了现实市场变化因素，符合实际情况。（3）市场法直观简单，能比较准确地反映被评估资产的现行价值，评估结果容易被交易双方接受。市场法的优缺点（二）市场法的缺点（1）运用市场法评估资产价值必须在公平、活跃的交易市场下，这使得该方法的运用受到一定的限制。（2）不适用于评估专用设备、机器、大部分无形资产以及受地区、环境等因素严格限制的一些资产。（3）难以确定比较项目的差异，在很多情况下难以用数学公式进行量化，往往要靠评估人员的经验判断，从而影响评估结果的准确性。评估方法的比较与选择一、资产业务与资产评估的价格匹配原则不同资产业务在评估中适用不同的价格标准，特定资产业务的目的不同，在评估其现行价格时所依据的具体条件也有所不同，因而评估时依据的价格标准和评估的基本方法也不同。资产评估中的价格标准主要有重置成本、现行市价、收益现值和清算价格。这些价格标准分别适用于不同的评估方法、不同的评估目的和不同的评估条件。同时，不同的评估目的和不同的评估条件也必须匹配相应的价格标准和评估方法，这是资产评估科学合理的重要保证。以上就是不同资产业务在评估中适用的价格匹配原则。评估方法的比较与选择二、各种评估方法的比较与选择

(1)评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。(2)评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。(3)评估方法的选择受各种评估方法所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集到的制约。(4)在选择和运用评估方法时，如果条件允许，应当考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性。课堂练习课堂练习一、名词解释题1.成本法2.市场法3.收益法4.重置成本课堂练习1.成本法答案：成本法是资产评估的基本方法之一，是指首先估算被评估资产的重置成本，然后估算被评估资产的各种贬值额，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。基本公式为：单项资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。2.市场法答案：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。运用市场法的前提条件包括：有活跃的公开市场、有可比的资产及其交易活动等。课堂练习3.收益法答案：收益法又称收益现值法、收益还原法、收益资本化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。4.重置成本答案：重置成本就是资产的再取得成本，是一个价格范畴，包含取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资本成本和利润。资产的重置成本分为复原重置成本和更新重置成本两类。复原重置成本是指在评估基准日，用与评估对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量重新生产的成本；更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量重新生产一项与评估对象具有同等功能效用的全新资产的成本。课堂练习二、不定项选择题1.收益法中所用的收益额是资产的（）。A．未来预期收益B．评估基准日收益C．评估前若干年的平均收益D．实际取得的收益课堂练习二、不定项选择题1.收益法中所用的收益额是资产的（）。A．未来预期收益B．评估基准日收益C．评估前若干年的平均收益D．实际取得的收益答案：A.未来预期收益解析：资产评估中的收益额有两个特点：（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。课堂练习二、不定项选择题

2、某企业的预期收益为16万元，该企业各单项资产重估价值之和为100万元，企业所在行业的平均收益率为10%，以此作为适用资本化率计算出的商誉为（）。A．20万元B．40万元C．60万元D．80万元课堂练习二、不定项选择题

2、某企业的预期收益为16万元，该企业各单项资产重估价值之和为100万元，企业所在行业的平均收益率为10%，以此作为适用资本化率计算出的商誉为（）。A．20万元B．40万元C．60万元D．80万元答案：C.60万元解析：商誉的计算公式为：商誉=预期收益/资本化率-各单项资产重估价值之和=16/10%-100=160-100=60（万元）。课堂练习二、不定项选择题3、价格指数法通常适用于估测（）的机器设备的重置成本。A．技术进步速度不快B．技术进步速度快C．技术进步因素对设备价格影响不大D．技